Дело № 2-208/2025 (2-5362/2024)

УИД – 39RS0001-01-2024-005791-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2025 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Прокопьевой В.Э.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

при секретаре Катоменковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ключко ФИО9 к ФИО4 ФИО10 о взыскании денежных средств по предварительному договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратился в суд с иском к ответчику ФИО4 о взыскании денежных средств по предварительному договору в виде двойной суммы задатка в размере 100 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 508,20 руб., убытков в сумме 20 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 13 марта 2024 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. В обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению объекта ФИО3 (покупатель) передал ФИО4 (продавец) денежные средств в размере 50 000 руб. По условиям предварительного договора заключение основного договора купли-продажи должно было состояться не позднее 15 апреля 2024 года. Поскольку заключение сделки планировалось на 18 марта 2024 года, истец предварительно подготовил необходимую сумму для оплаты квартиры, посредством снятия денежных средств со счета АО «Альфа-Банк». Вместе с тем, в назначенное время и место совершения сделки ответчик не явилась, поставив тем самым истца в затруднительное положение и причинив ему убытки. 20 марта 2024 года ответчик прислала истцу соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 19.03.2024. В пункте 2 данного соглашения содержалось обязательство ответчика возвратить истцу денежный задаток в размере 50 000 руб., однако до сих пор денежные средства не возвращены. 11 июня 2024 года истец направил в адрес ответчика претензию, которая так же осталась без ответа. 

Истец ФИО3 и ответчик ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещались надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО2 возражал против исковых требований, просил отказать в их удовлетворении. 

Принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, в соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения лиц, участвующих в деле, судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся истца и ответчика.

Выслушав представителей сторон, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В силу ст. ст. 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, для заключения договора (двух- или многосторонняя сделка) необходимо выражение согласованной воли всех сторон. Согласно ст. ст. 158, 160, 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки совершаются устно или в письменной форме, в простой письменной форме должны совершаться сделки с недвижимым имуществом.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости, как установлено п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При этом на основании п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к стороне, виновной в уклонении от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (понуждение к заключению договора) и обеспечительная функция задатка, установленная п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (потеря задатка или его уплата в двойном размере).

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом, 13 марта 2024 года между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (с условием о задатке), по условиям которого покупатель внес продавцу задаток в сумме 50 000 руб. в качестве обеспечения выполнения последним обязательства продать покупателю квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, по согласованной цене (путем заключения договора купли-продажи, основные условия которого определены настоящим договором); по соглашению сторон указанная сумма входит в счет причитающегося платежа за квартиру.

По условиям пункта 1.4 договора стороны обязались заключить основной договор в срок не позднее 15 апреля 2024 года.

Согласно п. 1.3 договора стоимость квартиры по соглашению сторон определена в сумме 4 100 000 руб., из которых 50 000 руб. передается продавцу в день подписания настоящего договора в качестве задатка за квартиру; окончательная стоимость квартиры в размере 7 550 000 руб. оплачивается покупателем продавцу в день подписания договора купли-продажи квартиры, путем внесения указанной суммы в индивидуальный банковский сейф, выбранный сторонами, в г. Калининграде, которая осуществляется продавцом и покупателем совместно.

В силу п. 1.6 договора, в случае отказа покупателя от покупки вышеуказанного объекта недвижимости (неисполнение действия по вине покупателя) денежный задаток остается у продавца. 

Этим же пунктом договора предусмотрена обязанность продавца, после получения задатка, оговоренного в п. 1.5 договора, не предлагать вышеупомянутый объект недвижимости к продаже в течение срока действия договора.

В случае отказа продавца от продажи вышеуказанного объекта недвижимости (неисполнение действия по вине продавца) он возвращает денежный задаток и уплачивает покупателю денежный штраф в размере равном сумме денежного задатка, не позднее 3-х дней с момента предъявления последним соответствующего требования.

В случае невозможности продавцом исполнить должным образом условия настоящего договора в срок и на условиях им предусмотренным по обстоятельствам, за которые продавец не отвечает и/или не может отвечать (обстоятельства объективного характера), продавец возвращает покупателю внесенный им задаток и не вправе требовать выплаты штрафных санкций за несоблюдение условий настоящего договора.

Также пунктом 1.6 договора предусмотрено, что ответственная за неисполнение настоящего договора сторона обязана возместить другой стороне все понесенные убытки, связанные с неисполнением обязательств по нему. 

Стороны договорились, что стоимость квартиры в основном договоре купли-продажи будет указана в размере 4 100 000 руб., разница сумм в размере 3 500 000 руб. будет подтверждена договором купли-продажи неотделимых улучшений, подписанной собственноручно продавцом.

Как усматривается из пункта 1.10, договор вступает в силу с момента заключения и действует до момента выполнения сторонами обязательств по нему.

Из собственноручной надписи ФИО4 в договоре также следует, что денежные средства в сумме 50 000 руб. она получила полностью.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и следует из представленной суду переписки в мессенджере «WhatsApp», стороны согласовали время и место встречи для заключения основного договора 18 марта 2024 года в 14 час. 30 мин. в отделении банка ПАО Сбербанк, по адресу: 

<

адрес>. 

В назначенное время и место ФИО4 не явилась, что ответчиком не отрицалось. 

Из переписки так же следует, что до назначенной даты между сторонами возникли разногласия относительно формы и условий заключения основного договора, истец ФИО3 настаивал на заключении единого договора купли-продажи на сумму 7 600 000 руб., без заключения договора купли-продажи неотделимых улучшений, которые, по его мнению, таковыми не являлись, ответчик ФИО4 в свою очередь была не согласна заключать договор купли-продажи, составленный юристами истца, по тем основаниям, что она не ознакомлена с его условиями и данные действия противоречат условиям заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи.

20 марта 2024 года ответчик ФИО4 направила истцу ФИО3 в мессенджере «WhatsApp» соглашение о расторжении предварительного договора с условием о возврате денежных средств в размере 50 000 руб.

Указанное соглашение сторонами подписано не было.

23 марта 2024 года ответчик ФИО4 направила истцу ФИО3 сообщение, в котором предложила заключить сделку купли-продажи квартиры и движимого имущества 26 марта 2024 года в 14 час. 30 мин. в отделении банка ПАО Сбербанк по адресу: 

<

адрес>. 

В указанное время и место истец ФИО3 для заключения сделки не явился.

В последующем, 2 апреля 2024 года ответчик ФИО4 направила истцу ФИО3 посредством почтового отправления извещение о намерении 15 апреля 2024 года в 15 час. 00 мин. по адресу: 

<

адрес>, заключить основной договор купли-продажи квартиры. Данное письмо не было получено адресатом, что следует из отчета об отслеживании почтового отправления. 

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В силу ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из анализа приведенных положений норм права следует, что соглашение о задатке заключается между сторонами по основному обязательству, исполнение которого обеспечивается задатком. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

В силу пункта 1 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. Вместе с тем, указание платежа в качестве задатка при установлении иных обстоятельств спора препятствием ко взысканию соответствующей суммы в качестве аванса не является.

Из буквального толкования текста договора купли-продажи квартиры (с условием о задатке) от 13.03.2024, задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство продавца продать покупателю квартиру по согласованной цене (путем заключения договора купли-продажи, основные условия которого определены настоящим договором).

Проанализировав условия предварительного договора, а именно пункты 1.5 и 1.3 договора в их взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что оплаченная ФИО3 сумма является авансом, несмотря на указание в предварительном договоре спорной суммы как задатка, поскольку в данном случае уплаченный покупателем задаток, исходя из буквального толкования, обеспечивал обязательства продавца, что противоречит цели задатка, указанной в п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего он не может быть признан таковым. 

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что основной договор в установленный срок не был заключен и предмет договора, как пояснила в судебном заседании ответчик ФИО4 продан иному лицу, переданная истцом ФИО3 ответчику сумма аванса в размере 50 000 руб. подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен договор. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (часть 3). 

Согласно правовой позиции, отраженной в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" проценты, предусмотренные п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации).

Как следует из п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, установленные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В частности, таким моментом следует считать представление приобретателю банком выписки о проведенных по счету операциях или иной информации о движении средств по счету в порядке, предусмотренном банковскими правилами и договором банковского счета.

Поскольку судом установлен факт удержания ответчиком ФИО4 денежных средств, переданных истцом ФИО3, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 50 000 руб. за период с 16.04.2024 (дата истечения срока для заключения основного договора) по 22.07.2024 (дата, определенная истцом в исковом заявлении) в размере 2 142,07 руб., исходя из следующего расчета 50 000 х 98 дн./366 х 16% = 2 142,07.

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца убытков суд не усматривает, поскольку заявленная истцом как расходы на составление договора купли-продажи денежная сумма в размере 20 000 руб., с учетом положений статьи 15 ГК РФ, не является его убытками, то есть расходами, которые истец, как лицо, чье право нарушено, произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ключко ФИО11 – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 ФИО12 (паспорт: серия №) в пользу Ключко ФИО13 (паспорт: серия №) денежные средства в размере 50 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.04.2024 по 22.07.2024 в размере 2 142,07 руб.

В удовлетворении остальных исковых требований Ключко ФИО14 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 6 февраля 2025 года.

Судья В.Э. Прокопьева