Дело № 3а-69/2025 (3а-972/2024)

УИД 36OS0000-01-2024-000879-13

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Воронеж 3 апреля 2025 года 

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Удоденко Г.В., 

при секретаре Чемисовой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, 

установил:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 обратилась с административным иском, в котором просила установить в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 1899675 кв.м, расположенного: 

<

адрес>, кадастровую стоимость, равной его рыночной стоимости в размере 7735 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, земельного участка с кадастровым номером №, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 860963 кв.м, расположенного: Воронежская области, юго-восточная часть кадастрового квартала №, кадастровую стоимость, равной его рыночной стоимости в размере 4187 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года (т.1 л.д.5-6).

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет № 8524/24 от 29 октября 2024 года об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, составленный ООО «Эстим-Такс». 

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № являются завышенными, что нарушает ее право как арендатора земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, на определение экономически обоснованной выкупной цены с учетом наличия предусмотренного пунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права на предоставление земельных участков в собственность за плату без проведения торгов.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались (т.2 л.д. 10, 14, 15, 16, 24-29).

Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему. 

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой. 

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, как один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту. 

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 6 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2, пунктом 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями Правил определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденных приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 19 декабря 2016 года №2079 (в редакции приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 29 декабря 2022 года №3616), выкупная цена публичного земельного участка является регулируемой и исчисляется из величины кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 36:07:6900008:40, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 1899675 кв.м, расположенного: 

<

адрес>, на основании договора переуступки права аренды земельного участка №2 от 10 июня 2019 года, заключенного с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО10 сроком действия до 22 ноября 2022 года (т.1 л.д.30-31), а в дальнейшем, на основании договора аренды земельного участка №8087-22/сх от 23 ноября 2022 года, заключенного с департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области на срок до21 ноября 2037 года (т.2 л.д.1-7);

земельного участка с кадастровым номером № категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 860963 кв.м, расположенного: Воронежская области, юго-восточная часть кадастрового квартала №, на основании договора переуступки права аренды земельного участка №1 от 22 января 2022 года, заключенного с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО6, сроком действия до 18 сентября 2021 года (т.1 л.д.139-142), а в дальнейшем, на основании договора аренды земельного участка №44 «д» от 29 июля 2022 года, заключенного с администрацией Верхнехавского муниципального района Воронежской области на срок до 28 июля 2037 года (т.1 л.д.32-35). 

Согласно информации, поступившей из администрации Верхнехавского муниципального района Воронежской области, ФИО2 имеет право на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов (т.1 л.д.242-243).

Согласно информации, поступившей из министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, ФИО1 20 марта 2025 года обратилась в министерство с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, по итогам рассмотрения которого рекомендовано предоставление земельного участка в собственность заявителя (т. 2 л.д.22-23). 

В соответствии с вышеизложенным, суд приходит к выводу, что у административного истца в силу положений пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области № 2079 от 19 декабря 2016 года «Об утверждении правил определения цены при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов», разъяснений, данных абзаце 8 пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», существует правовая заинтересованность в оспаривании кадастровой стоимости, поскольку от ее размера будет зависеть выкупная стоимость земельных участков.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 28 октября 2024 года № кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 7473158 рублей 84 копейки (т.1 л.д.26). 

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 4 октября 2024 года № № кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 16679 146 рублей 50 копеек (т.1 л.д.27). 

Кадастровая стоимость спорных земельных участков утверждена по состоянию на 1 января 2022 года в соответствии с приказом министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области». 

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 6 октября 2023 года № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 года. 

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объектов недвижимости на их рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО «Эстим-Такс» № 8524/24 от 29 октября 2024 года, согласно которому по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 7735 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4187 000 рублей (т.1 л.д.36-120).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»). 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определением Воронежского областного суда от 24 декабря 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России (т.1 л.д.174-176).

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России № 199/6-4-25 от 6 февраля 2025 года в отчете об оценке ООО «Эстим-Такс» № 8524/24 от 29 октября 2024 года допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достаточной, а именно: выявлены нарушения подпункта 1 пункта 2, подпункта 2 пункта 2 ФСО VI, в связи с чем по состоянию на 1 января 2022 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 10334230 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 4227330 рублей (т.1 л.д.183-213). 

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом применен сравнительный подход к оценке, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключение эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов. 

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО7, которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы с 2012 года, стаж в оценочной деятельности с 2006 года, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

В свою очередь, лицами, участвующими в деле каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. Напротив, в судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 просил установить рыночную стоимость спорных земельных участков в размере определенном судебным экспертом. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

С учетом изложенного суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объектов в размере, равном определенному заключением судебной экспертизы.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости подано в суд 6 ноября 2024 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с тем, что результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов утверждены приказом министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631, то в удовлетворении заявленных требований к государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 1899675 кв.м, расположенного: Воронежская области, Верхнехавский район, с.Шукавка, равной его рыночной стоимости в размере 10334230 (десять миллионов триста тридцать четыре тысячи двести тридцать) рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 860963 кв.м, расположенного: Воронежская области, юго-восточная часть кадастрового квартала 36:07:6900004, кадастровую стоимость, равной его рыночной стоимости в размере 4227330 (четыре миллиона двести двадцать семь тысяч триста тридцать) рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 6 ноября 2024 года. 

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

В удовлетворении административного иска к государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение. 

Председательствующий Г.В. Удоденко

Решение изготовлено в окончательной форме 4 апреля 2025 года.