ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

по делу №а-114/2021 г. 

г. Махачкала 8 июля 2021 г. 

Верховный Суд Республики Дагестан в составе:

судьи Верховного Суда Республики Дагестан Хавчаева Х.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО2, 

с участием административного истца ФИО1, его представителя по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка площадью 1400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу Республика Дагестан, 

<

адрес>, кадастровой стоимостью 9500201,91 руб., что превышает его рыночную стоимость в размере 2423 000 руб., установленную по состоянию на 1 января 2019 года отчетом оценщика ФИО4 (ООО «Институт профессиональной оценки, экспертиз и проектирования») от 22.12.2020 г. № 20/12-278. 

В судебном заседании административный истец ФИО1, его представитель по доверенности ФИО3 заявленные административные исковые требования уточнили, просили установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 4600000 руб., установленной заключением дополнительной судебной экспертизы.

Административные ответчики Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, ГБУ РД «Дагтехкадастр», Управление Росреестра по Республике Дагестан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по РД, заинтересованное лицо администрация ГО «город Каспийск», извещенные о месте и времени судебного заседания, своих представителей в суд не направили, об отложении не просили, в связи с чем административное дело рассмотрено в их отсутствие. 

Заслушав объяснения административного истца и его представителя, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела, административному истцу ФИО5 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1400 кв.м., расположенный по адресу Республика Дагестан, г.Каспийск, кадастровой стоимостью 9500201,91 руб.

Административным истцом заявлены требования об оспаривании результатов определения очередной государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, проведенные в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) и утвержденные Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан от 27.11.2019 N 500 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов на территории Республики Дагестан". 

Из представленной в суд выписки из единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости усматривается, что приказом № 500 от 27.11.2019 в отношении вышеуказанного объекта недвижимости была установлена кадастровая стоимость в размере 9500201, 91 руб. по состоянию на 1 января 2019 года. 

Аналогичные сведения о кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости и дате определения кадастровой стоимости содержатся в письменном ответе филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Дагестан от 18.01.2021 г. № 05-133-ПР-21 на запрос суда.

Полагая установленную и внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка необоснованной и не соответствующей его рыночной стоимости, ФИО9 обратился в суд с настоящим административным иском. 

Являясь арендатором земельного участка, административный истец обладает правом на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поскольку из приложения № 4 к договору аренды от 18.08.2010 г. находящегося в муниципальной собственности земельного участка, заключенного между МУ «Управление имущественных и земельных отношений администрации ГО «город Каспийск» и ФИО1, усматривается, что размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. 

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости внесены в единый государственный реестр недвижимости 4 февраля 2020 г., в связи с чем, учитывая факт обращения административного истца в суд с административным иском 24 декабря 2020 г., установленный законом пятилетний срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административным истцом не пропущен.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Законом о государственной кадастровой оценке, вступившим в силу с 

<

дата>

Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости, согласно пункту 2 части 1 статьи 3 вышеуказанного Федерального закона, понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с чч. 1 и 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости объектов недвижимости, а также возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. 

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В обоснование заявленных административных исковых требований административным истцом в суд представлен отчет оценщика ФИО4 (ООО «Институт профессиональной оценки, экспертиз и проектирования») от 22.12.2020 г. № 20/12-278, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составляла 2423 000 руб.

Исследовав представленный отчет, суд приходит к выводу о том, что он не может быть признан доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, поскольку из отчета следует, что рыночная стоимость оценщиком определена путем применения сравнительного подхода, однако отсутствует анализ сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект. В объявлении о продаже объекта, использованного в качестве аналога № 3, адресом его местоположения указан лишь 

<

адрес> безотносительно его расположения применительно к объекту оценки, что не позволяет проверить обоснованность применения либо неприменения корректировок на местоположение, рельеф, состояние подъездных путей, возможность доступа к объекту.

В связи с изложенным и возникшими сомнениями в обоснованности выводов оценщика о рыночной стоимости объекта оценки судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебного эксперта общества с ограниченной ответственностью «Профэксперт» ФИО6 № 023/21-Э от 19.03.2021 г. рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составляла 5087000 руб.

Исследовав данное заключение, суд пришел к выводу о том, что оно не может быть положено в основу решения ввиду следующего.

В соответствии с п.22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при применении сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подп. «б»). 

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (подп. «д»). 

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются элементы сравнения и другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подп. «е»).

Как видно из заключения судебной экспертизы, при определении рыночной стоимости земельного участка использовался сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. При этом в качестве одного из объектов-аналогов (аналог № 2) использован земельный участок площадью 78 000 кв.м. по цене предложения 250000000 руб., в объявлении о продаже которого указывается, что на данном земельном участке расположены строения: автомойка, 2-х этажное офисное здание.

Между тем в заключении отсутствуют сведения о том, включена ли стоимость вышеуказанных объектов капитального строительства при использовании данного земельного участка в качестве аналога, каким образом это отразилось на рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости.

Согласно ч.1 ст.83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

В связи с изложенной неполнотой экспертного заключения судом по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, поручив ее проведение тому же эксперту.

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Профэксперт» ФИО6 № 061/310521-Э от 07.06.2021 г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1400 кв.м., расположенного по адресу Республика Дагестан, 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2019 г. составляла 4 600000 руб.

Оценивая указанное экспертное заключение по правилам ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его выводы обоснованными, в связи с чем признает его допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости. 

Установленная экспертом в рамках сравнительного подхода к оценке методом сравнения продаж рыночная стоимость земельного участка, использованные объекты-аналоги, примененные корректировки, а также содержащиеся в заключении расчеты не вызывают у суда сомнений в их объективности. Экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в отчете приведена информация по всем основным ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Изложенная в заключении последовательность определения стоимости объекта оценки понятна, а приведенные расчеты позволяют понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов объекту оценки и определяемому виду стоимости (рыночной). В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложены копии материалов и распечаток. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Между тем, каких-либо доказательств, опровергающих выводы заключения проведенной по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы административными ответчиками и заинтересованным лицом в суд также не представлено. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения административного искового заявления и установлении кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка в размере, установленном заключением проведенной по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 24 декабря 2020 г., т.е. дата обращения с административным иском в суд. 

Судебные расходы подлежат отнесению на административного ответчика, утвердившего оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости – Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью на 51,57% не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

Данный вывод согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО7 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ при разрешении настоящего спора в суде юридически значимым обстоятельством являлось определение действительной рыночной стоимости спорного объектав недвижимости. 

Судебная оценочная экспертиза проводилась по настоящему делу с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Экспертной организацией ООО «Профэксперт» заявлено об оплате расходов за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 44 800 руб., в обоснование чего представлена соответствующая калькуляция; представленные расчеты лицами, участвующими в деле, не оспорены, с ними суд соглашается, учитывая объем проведенной экспертом работы; стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, также не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения; заявленная сумма не превышает среднюю оплату экспертам за проведение аналогичных экспертиз в регионе. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Дагестан 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1400 кв.м., расположенного по адресу Республика Дагестан, 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 4600 000 (четыре миллиона шестьсот тысяча) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 декабря 2020 года.

Взыскать с Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан в пользу ООО «Профэксперт» (ОГРН 

<

***>) денежную сумму в размере 44 800 (сорок четыре тысяча восемьсот) рублей за проведенную по делу судебную оценочную экспертизу.

Взыскать с Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 (триста) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

В окончательной форме решение суда принято 22 июля 2021 г.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан Х.А.Хавчаев