Дело № 3а-416/2016 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«11» января 2017 года Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Селиверстовой И.В.

при секретаре Козьяковой М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Воронеже административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «

<

данные изъяты>» к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

19 октября 2016 года в Воронежский областной суд поступило названное выше административное исковое заявление, в котором генеральный директор закрытого акционерного общества «

<

данные изъяты>» (далее - ЗАО «

<

данные изъяты>», Общество) ФИО4 просит установить кадастровую стоимость, находящегося в пользовании административного истца на праве аренды, земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные здания и сооружения, равной рыночной, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере № рублей.

В обоснование заявленных требований, со ссылкой на положения статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), указала, что кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением правительства Воронежской области от 11 декабря 2015 года № 970 (далее – Постановление № 970) и составляет № рублей. Размер рыночной стоимости подтверждается отчетом об оценке ООО «Агентство независимой оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ, прошедшим проверку в НП «ФИО1», которым дано положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем административный истец, как арендатор земельного участка, обязан уплачивать арендные платежи исходя из размера его кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер его действительной рыночной стоимости.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ заявление ЗАО «

<

данные изъяты>» о пересмотре кадастровой стоимости, поданное 8 сентября 2016 года, было отклонено (л.д. 6-11). 

19 октября 2016 года административный иск был принят к производству Воронежского областного суда и по нему возбуждено административное дело; к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечен департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (л.д. 1-4)

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением Воронежского областного суда от 28 октября 2016 года по настоящему делу была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, производство по делу приостановлено (л.д. 145-149).

В связи с поступлением в адрес суда заключения эксперта № от 21 декабря 2016 года, определением суда от 26 декабря 2016 года производство по делу возобновлено, о чем сообщено участвующим в деле лицам (л.д. 189). 

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке (л.д. 190, 193); представитель органа кадастрового учета письменно просит о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 195); иные лица о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований с учетом их уточнения, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

В ранее поданных отзывах представители органа кадастрового учета и Управления Росреестра по Воронежской области по существу заявленных требований полагались на усмотрение суда (л.д. 141-143, 151-153); представитель органа местного самоуправления сослался на то, что многократное уменьшение кадастрового стоимости приведет к значительному уменьшению доходной части бюджета (л.д. 199).

В настоящем судебном заседании судом приняты уточнение требований, согласно которым административный истец просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы в размере № рублей, копия заявления вручена участвующим в деле лицам (л.д. 191-192, 194).

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с положениями статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из содержания абзацев 1-3, 9 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости является обязательным.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Воронежской области № 286 от 22 сентября 2016 года было отклонено заявление ЗАО «

<

данные изъяты>» о пересмотре кадастровой стоимости, поступившее 8 сентября 2016 года, по тем основаниям, что установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости более 30 процентов, а именно 48 процентов, отчет об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства (л.д. 105-107).

При этом суд учитывает, что в силу положений абзаца 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований заявителя.

Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела, ЗАО «

<

данные изъяты>» (л.д. 108-120) на основании договора аренды №/мз от ДД.ММ.ГГГГ на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные здания и сооружения (л.д. 15, 17-21, 121-123). На спорном земельном участке расположены объекты капитального строительства, принадлежащие Обществу на праве собственности (л.д. 23-29). 

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что в силу статьи 65 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка используется при расчете арендной платы (л.д. 22), суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащего ему на праве аренды земельного участка, поскольку они затрагивают его права и обязанности, как лица, обязанного уплачивать арендную плату. Названные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались. 

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области были утверждены Постановлением № 970.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная указанным нормативным актом по состоянию на 1 января 2014 года, составляет № рублей и внесена в государственной кадастр недвижимости 29 декабря 2016 года (л.д. 16, 135-136). 

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на 1 января 2014 года, постольку датой, по состоянию на которую определяется его рыночная стоимость, следует считать именно эту дату.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В ходе рассмотрения настоящего дела на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Согласно заключению эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России» ФИО5 № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка на заданную дату составляет № рублей (л.д. 175-188).

Оценивая заключение судебной экспертизы применительно к положениям статей 61, 82 и 84 КАС РФ, суд учитывает, что оно выполнено экспертом специализированного экспертного учреждения, которая имеет ученую степень кандидата юридических наук, высшее инженерное образование, степень магистра по направлению «Строительство» и соответствующую квалификацию; прошла профессиональную переподготовку по программам «Оценка собственности», «Землеустройство», «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», экспертную квалификацию по специальностям 16.1, 27.1, имеет стаж экспертной работы с 1994 года. Эксперт ФИО5 предупреждена об ответственности, предусмотренной статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение содержит выводы по всем поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов, а также иные сведения, предусмотренные статьей 82 КАС РФ.

Доказательств, свидетельствующих о том, что названное заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в порядке, установленном статьей 62 КАС РФ, не представлено. 

Участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не обращались.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось.

Таким образом, суд считает установленной действительную рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года (на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость) в размере 14 315 625 рублей.

Доводы представителя органа местного самоуправления о том, что пересмотр кадастровой стоимости земельного участка повлечет уменьшение доходной части бюджета, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению, являются не состоятельными, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной прямо предусмотрена законом.

Согласно абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом по смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений названных норм, а также учитывая, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 8 сентября 2016 года, новые сведения о кадастровой стоимости земельного участка подлежат установлению с 1 января 2016 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7, части 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» настоящее решение суда со дня вступления в законную силу является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Суд приходит к выводу, что заявление ЗАО «

<

данные изъяты>» об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка, поданное в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 8 сентября 2016 года, равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 1 января 2014 года, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «

<

данные изъяты>» к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные здания и сооружения, определенную по состоянию на 1 января 2014 года, в размере № рублей, на период с 1 января 2016 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой подачи заявления считать 8 сентября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 11 января 2017 года.

Председательствующий И.В. Селиверстова