Дело № 3а-227/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 августа 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.

секретарь Хлебникова А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в отношении земельных участков:

- с кадастровым номером ........, площадью 9 999 кв.м, расположенного по адресу: ............, определенную по состоянию на 01.01.2020г., в размере 3 220 000 рублей;

- с кадастровым номером ........, площадью 10 001 кв.м, расположенного по адресу: ............, определенную по состоянию на 01.01.2020г., в размере 3 220 000 рублей;

- с кадастровым номером ........, площадью 9 999 кв.м, расположенного по адресу: ............, определенную по состоянию на 01.01.2020г., в размере 3 220 000 рублей;

- с кадастровым номером ........, площадью 10 002 кв.м, расположенного по адресу: ............, определенную по состоянию на 01.01.2020г., в размере 3 710 000 рублей;

- с кадастровым номером ........, площадью 5 798 кв.м, расположенного по адресу: ............, определенную по состоянию на 01.01.2020г., в размере 2 145 000 рублей;

- с кадастровым номером ........, площадью 49 163 кв.м, расположенного по адресу: ............, определенную по состоянию на 01.01.2020г., в размере 15 388 000 рублей;

- с кадастровым номером ........, площадью 7 444 кв.м, расположенного по адресу: ............, определенную по состоянию на 01.01.2020г., в размере 2 754 000 рублей;

- с кадастровым номером ........, площадью 49 999 кв.м, расположенного по адресу: ............, определенную по состоянию на 01.01.2020г., в размере 15 650 000 рублей;

- с кадастровым номером ........, площадью 10 001 кв.м, расположенного по адресу: ............, определенную по состоянию на 01.01.2020г., в размере 3 700 000 рублей;

- с кадастровым номером ........ площадью 9 999 кв.м, расположенного по адресу: ............, определенную по состоянию на 01.01.2020г., в размере 3 700 000 рублей;

- с кадастровым номером ........, площадью 10 000 кв.м, расположенного по адресу: ............, определенную по состоянию на 01.01.2020г., в размере 8 199 279,99 рублей;

- с кадастровым номером ........, площадью 8 186 кв.м, расположенного по адресу: ............, определенную по состоянию на 01.01.2020г., в размере 3 029 000 рублей;

- с кадастровым номером ........, площадью 20 000 кв.м, расположенного по адресу: ............, определенную по состоянию на 01.01.2020г., в размере 6 260 000 рублей;

- с кадастровым номером ........, площадью 18 811 кв.м, расположенного по адресу: ............, определенную по состоянию на 31.03.2020г., в размере 7 366 000 рублей;

- с кадастровым номером ........, площадью 11 002 кв.м, расположенного по адресу: ............, определенную по состоянию на 17.06.2020г., в размере 4 308 000 рублей;

- с кадастровым номером ........, площадью 24 999 кв.м, расположенного по адресу: ............, определенную по состоянию на 22.06.2020г., в размере 9 790 000 рублей.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что он является собственником указанных земельных участков и уплачивает земельный налог, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налоговых платежей.

Определением от 09.08.2023г. прекращено производство по административному иску в части требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2020г., в связи с отказом представителя административного истца от иска в данной части.

В возражениях на административный иск представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО2 указала, что кадастровая стоимость определена в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

В отзыве на административный иск представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Представитель администрации муниципального образования г. Новороссийск по доверенности ФИО4 в возражениях на административный иск просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 в отзыве на административный иск указал, что нарушений действующего порядка проведения государственной кадастровой оценки не допущено. Просил вынести законное и обоснованное решение.

В судебное заседание ФИО1, представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования г. Новороссийск, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ. 

От ФИО1 поступило ходатайство о проведении судебного заседания в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона. 

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в 2020 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка земельных участков из состава земель населенных пунктов (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15.03.2018г. № 481 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2019 и 2020 годах»).

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами ........, расположенных по адресу: ............, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов. 

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю определена кадастровая стоимость объектов недвижимости:

- с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2020г. составляет 8 169 183 рубля;

- с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2020г. составляет 7 954 395,36 рублей;

- с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2020г. составляет 8 134 886,43 рублей;

- с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2020г. составляет 7 981 295,94 рублей;

- с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2020г. составляет 5 207 067,84 рублей;

- с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2020г. составляет 40 092 426,5 рублей;

- с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2020г., составляет 6 224 300,6 рублей;

- с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2020г. составляет 7 990 298,95 рублей;

- с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2020г. составляет 8 199 279,99 рублей;

- с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2020г. составляет 8 215 100 рублей;

- с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2020г. составляет 6 723 571,1 рубль;

- с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2020г. составляет 14 928 200 рублей.

Указанная кадастровая стоимость утверждена приказом департамента имущественных отношений №1882 от 05.10.2020г.

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объектов недвижимости:

- с кадастровым номером ........ по состоянию на 31.03.2020г. составляет 15 253 463,68 рублей, которая утверждена актом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» об утверждении кадастровой стоимости №АОКС-23/2021/000178 от 31.03.2021г.;

- с кадастровым номером ........ по состоянию на 17.06.2020г. составляет 8 972 131 рубль, которая утверждена актом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» об утверждении кадастровой стоимости №АОКС-23/2021/000121 от 31.03.2021г.;

- с кадастровым номером ........ по состоянию на 22.06.2020г. составляет 15 615 125,37 рублей, которая утверждена актом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» об утверждении кадастровой стоимости №АОКС-23/2021/000121 от 31.03.2021г.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьей 6 Федерального закона от 31.07.2020г. №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007г. №345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2022 году проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Краснодарского края (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 27.04.2021г. № 845 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Краснодарского края в 2022 году»).

Как следует из информации, предоставленной письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 30.01.2023г. и филиалом ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю письмом от 20.01.2023г., в результате проведения очередной государственной кадастровой земельных участков, по состоянию на 01.01.2022г. в отношении указанных объектов недвижимости определена новая кадастровая стоимость:

- с кадастровым номером ........ в размере 8 575 542,36 рубля;

- с кадастровым номером ........ в размере 8 316 831,6 рубля;

- с кадастровым номером ........ в размере 8 539 545,96 рублей;

- с кадастровым номером ........ в размере 344 968,66 рублей;

- с кадастровым номером ........ в размере 5 598 084,96 рубля;

- с кадастровым номером ........ в размере 41 919 815,21 рублей;

- с кадастровым номером ........ в размере 6 533 896,56 рублей;

- с кадастровым номером ........ в размере 8 354 435,36 рублей;

- с кадастровым номером ........ в размере 8 607 139,2 рублей;

- с кадастровым номером ........ в размере 8 623 800 рублей;

- с кадастровым номером ........ в размере 7 058 051,06 рубль;

- с кадастровым номером ........ в размере 16 371 200 рубль.

- с кадастровым номером ........ в размере 15 749 133,53 рубля;

- с кадастровым номером ........ в размере 9 381 075,34 рублей;

- с кадастровым номером ........ в размере 21 315 897,33 рублей.

Указанная кадастровая стоимость утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022г. №2449.

Таким образом, кадастровая стоимость в отношении указанных объектов недвижимости, определенная по состоянию на 01.01.2020г., 31.03.2020г., 17.06.2020г., 22.06.2020г. стала архивной, в связи с проведением очередной государственной кадастровой земельных участков.

В соответствии с пунктами 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Несмотря на то, что в государственный кадастр недвижимости внесены новые результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, исчисление налоговых платежей до этой даты осуществляется исходя из оспариваемой архивной кадастровой стоимости данного объекта. Соответственно, у административного истца по настоящее время сохраняется право оспорить результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2020г., 31.03.2020г., 17.06.2020г., 22.06.2020г.

В соответствии с отчетом об оценке от 14.12.2022г. № К-403/11, подготовленный ООО «Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы», определена рыночная стоимость земельных участков: с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2020г., в размере 3 220 000 рублей; с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2020г., в размере 3 220 000 рублей; с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2020г., в размере 3 220 000 рублей; с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2020г., в размере 3 710 000 рублей; с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2020г., в размере 2 145 000 рублей; с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2020г., в размере 15 388 000 рублей; с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2020г., в размере 2 754 000 рублей; в размере 15 650 000 рублей; с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2020г., в размере 3 700 000 рублей; с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2020г., в размере 3 700 000 рублей; с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2020г., в размере 8 199 279,99 рублей; с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2020г., в размере 3 029 000 рублей; с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2020г., в размере 6 260 000 рублей; с кадастровым номером ........, по состоянию на 31.03.2020г., в размере 7 366 000 рублей; с кадастровым номером 23:47:0104017:996, по состоянию на 17.06.2020г., в размере 4 308 000 рублей; с кадастровым номером ........, по состоянию на 22.06.2020г., в размере 9 790 000 рублей.

По ходатайству административного истца, учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 144/06/23 от 31.05.2023г., выполненной экспертом НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ...........8, рыночная стоимость объекта недвижимости:

- с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 01.01.2020г., составляет 6 536 933 рубля;

- с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 01.01.2020г., составляет 6 537 904 рубля;

- с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 01.01.2020г., составляет 6 536 933 рубля;

- с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 01.01.2020г., составляет 6 538 389 рублей;

- с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 01.01.2020г., составляет 4 389 841 рубль;

- с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 01.01.2020г., составляет 32 038 988 рублей;

- с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 01.01.2020г., составляет 5 259 295 рублей;

- с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 01.01.2020г., составляет 6 537 904 рубля;

- с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 01.01.2020г., составляет 6 536 933 рубля;

- с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 01.01.2020г., составляет 6 537 418 рублей;

- с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 01.01.2020г., составляет 5 638 644 рубля;

- с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 01.01.2020г., составляет 13 136 626 рублей;

- с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 31.03.2020г., составляет 12 554 127 рублей;

- с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 17.06.2020г., составляет 7 018 523 рубля;

- с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 22.06.2020г., составляет 15 508 163 рубля.

С указанным заключением судебной оценочной экспертизы не согласились представитель административного истца и департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Так, представитель ФИО1 по доверенности ФИО6 в отзыве на заключение судебной экспертизы просил заключение судебной экспертизы признать недопустимым доказательством, в связи с допущенными нарушениями. Указал, что экспертом некорректно выполнен анализ рынка: объекты исследования - земельные участки для жилищного строительства, расположенные в ............, объект-аналог №1 - земельный участок, для садоводства, расположенный в Динском районе, №2 – земельный участок производственного назначения, расположенный в хут. Убых, №8 – земельный участок коммерческого назначения со складскими помещениями, расположенный в г. Новороссийске. Нарушен п.10 ФСО №7, п. 116 ФСО №7. Вывод среднерыночных значений стоимости земельных участков, аналогичных объектам исследования, не корректен. При определении рыночной стоимости объектов исследования отсутствует корректировка на локальное местоположение, хотя объекты исследования и объекты-аналоги отличаются друг от друга по данному ценообразующему фактору. 

Объекты исследования расположены в районе хутора Семигорский, на отдалении от объектов инфраструктуры, асфальтированных автодорог. Объекты сравнения характеризуются более развитой инфраструктурой. Экономические характеристики населенных пунктов - месторасположения объектов исследования и объектов сравнения также существенно отличаются. Не очевидны выводы эксперта о наличии инженерных коммуникаций на участках. Объект сравнения №1 (таблица 6, 18) - земельный участок, площадью 45 сот., расположенный в с. Борисовка г. Новороссийска, представляет собой совокупность нескольких участков. Отличие в оформлении и юридическом статусе в заключении не описано, корректировка отсутствует. Отсутствует корректировка на конфигурацию земельных участков, хотя объекты-аналоги отличаются по данному ценообразующему фактору от объектов исследования. Объекты исследования характеризуются вытянутой формой, а объект с кадастровым номером 23:47:0104017:874 - треугольной формы, что затрудняет его эффективное использование. Объекты-аналоги имеют ровную, прямоугольную форму. Корректировка отсутствует. Нарушен п. 22е ФСО №7. Отсутствует корректировка на дату оценки/предложения, хотя объекты исследования и объекты-аналоги имеют отличия по данному фактору. 

Согласно исследованиям (источник информации https://rosrealt.ni/cena/?t=dinamika&vear=2019) в августе 2019 г. средняя стоимость 1 сот. земельного участка в РФ составляла 268 893 руб., а в декабре 2019 - 243 438 руб. Таким образом, имело место снижение цен. Экспертом не была проанализирована динамика цен на недвижимость, отказ от корректировки не обоснован. У объектов-аналогов, площадью 4500 кв.м, и 5000 кв.м, и объектов оценки (площадью 20000 кв.м., 24999 кв.м.) площадь отличается более чем в 4 раза, разница составляет 78%, данные аналоги не корректно подобраны, введение корректировки в данном случае ведет к большой погрешности итогового результата. В таблице 8, 10, 13, 15 скорректированные стоимости за 1 кв.м., составляют у объекта-аналога №1 - 963 руб./кв.м, у объекта-аналога №2 - 511 руб./кв.м, у объекта-аналога №3 - 370 руб./кв.м., который ниже по стоимости объекта-аналога №1 и №2 почти в 2 раза. Следовательно, коэффициент вариации для данной выборки составляет 47%. 

В таблице 14 скорректированные стоимости за 1 кв.м., составляют у объекта-аналога №1 - 1008 руб./кв.м, у объекта-аналога №2 - 535 руб./кв.м, у объекта-аналога №3 - 388 руб./кв.м., который ниже по стоимости объекта-аналога №1 и №2 почти в 2 раза. Следовательно, коэффициент вариации для данной выборки составляет 47%. Так как рассчитанное значение коэффициента вариации превышает допустимое значение 33%, с достаточной долей вероятности можно утверждать, что выборка скорректированных стоимостей объектов-аналогов не удовлетворяет условиям однородности и нормального распределения.

В письменных пояснениях относительно возражений административного истца, эксперт НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ...........8, подготовивший заключение судебной экспертизы № 144/06/23 от 31.05.2023г., пояснил, что сегментом рынка являются земельные участки сопоставимые с объектами оценки по местоположению, площади, доступностью инженерных коммуникаций, обременениям, условиям продажи, категории земель, виду собственности. В соответствии с требованиями с требованиями п. 11 ФСО № 7 в заключении приведена выборка предложений о продаже земельных участков, с указанием диапазона цен. Указанные в замечаниях предложения о продаже №№ 1, 2, 8, не приняты в качестве объектов-аналогов, в том числе из-за различий, указанных в замечании, в таблице № 4 представлено обоснование отказа/выбора предложения в качестве объекта-аналога. В качестве объектов-аналогов приняты предложения о продаже №№ 3, 10, 11, 13, 14. Стоимость предложений указанных в анализе рынка не скорректирована на торг, площадь, тип и т.д. В связи с чем, сравнивать удельные цены рыночной стоимости-объекта оценки и предложений о продаже не допустимо.

При анализе местоположения объектов оценки, установлено, что к объектам оценки имеется свободный доступ, удаленность от основной дороги и инфраструктура сопоставима с удаленность от основной дороги и инфраструктурой объектов-аналогов. Внесение корректировок не требуется.

Согласно п.1.12. «Методических указаний о государственной кадастровой оценке», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017г. № 226 «При определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться: обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка).. . При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются:.. .степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка)». С учетом целей оценки, по аналогии с расчетом кадастровой стоимости земельных участков, в настоящем расчете наличие внутриплощадочных коммуникаций объекта оценки не учитывается, учитывается только возможность подключения к коммуникациям - наличие инженерного обеспечения до границ земельного участка. 

Эксперт проанализировал возможность подключения коммуникаций у объектов оценки и у объектов-аналогов. Для объекта аналога № 2 принята корректировка на наличие водопровода по данным Ассоциации развития рынка недвижимости НО СтатРиэлт. Учитывая расположение остальных объектов-аналогов, в районах, где пролегают сети инженерных коммуникаций (электроснабжения), которые имеются у объектов оценки, эксперт делает вывод о возможности подключения данных объектов к аналогичным коммуникациям. Так как в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки без зданий и сооружений, очевидно, что в этом случае инженерные сети не могут являться подключенными. Поэтому даже в случаях упоминания в текстах объявлений по продаже объектов-аналогов наличие тех или иных инженерных сетей, это говорит лишь о возможности их подключения, а не об их наличии. Во всех объявлениях о продаже объектов-аналогов указаны номера телефонов продавцов (стр. 110-112), по которым было произведено интервьюирование продавцов о доступности подключения инженерных коммуникаций земельных участков.

Объединение нескольких земельных участков не является сложной процедурой и не требует экономических затрат. Внесение корректировок не требуется.

Форма земельных участков объектов оценки, учитывая их площадь, не препятствует использованию (размещению строений и т.д.), в соответствии с назначением земельных участков. Таким образом, объекты оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному ценообразующему фактору, внесение корректировок не требуется.

По данным Ассоциации развития рынка недвижимости НО СтатРиэлт типичный срок экспозиции для аналогичных объектов составляет от 2 до 9 месяцев. По истечении данного срока продавец, как правило, принимает решение об изменении продажной стоимости объекта. Все объекты-аналоги актуальны на дату проведения оценки, поэтому внесение корректировок не требуется.

Экспертом найдены наиболее схожие с объектами оценки аналоги на дату оценки, относящееся к одному сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. На различия в площади применена корректировка по данным Ассоциации развития рынка недвижимости НО СтатРиэлт. Данный подход соответствует требованиям п.22 ФСО №7. В законодательстве об оценочной деятельности отсутствуют требования к величине корректировок и коэффициенту вариации.

Изучив пояснения эксперта, судья приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос. Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. 

При оценке объекта недвижимости был применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснована). Экспертом было проведено исследование рынка земельных участков, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемыми земельными участками. 

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

В заключении эксперта принята скидка на торг, произведены корректировки на местоположение, назначение земельного участка, инженерные коммуникации, площадь, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами.

Доказательств того, что рыночная стоимость указанных земельных участков является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объектов недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу положений абзаца 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Согласно ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с положениями ч.1 ст.403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В силу положений части 1 статьи 5 Налогового кодекса РФ акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пунктов 1, 4 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (подпункт 1) и со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона (подпункт 4).

Согласно выпискам из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером ........ поставлен на государственный кадастровый учет 31.03.2020г.; земельный участок с кадастровым номером ........ поставлен на государственный кадастровый учет 17.06.2020г.; земельный участок с кадастровым номером ........ поставлен на государственный кадастровый учет 22.06.2020г.

Кадастровая стоимость указанных земельных участков утверждена актами ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по состоянию на даты постановки на государственный кадастровый учет 31.03.2020г., 17.06.2020г. и 22.06.2020г.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ равная рыночной стоимости подлежит применению с 31.03.2020г. до даты утверждения результатов следующей государственной кадастровой оценки, то есть до 01.01.2023г.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ подлежит применению с 17.06.2020г. до 01.01.2023г.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ равная рыночной стоимости подлежит применению с 22.06.2020г. до 01.01.2023г. (в соответствии с пп.4 п.2 ст.18 Федерального закона от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ........ равная рыночной стоимости подлежит применению с 01.01.2021г., что следует из информационного письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 30.01.2023г. и информационного письма филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 20.01.2023г. до 01.01.2023г. (в соответствии с пп.1 п.2 ст.18 Федерального закона от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 21.12.2022г., сведений об обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края не имеется, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать 21.12.2022г.

Директором НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 150 000 руб.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 КАС РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума ВС РФ № 28, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Однако этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Расхождение между кадастровой стоимостью, установленной в результате государственной кадастровой оценки, и рыночной стоимостью, установленной решением суда в качестве кадастровой, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Таким образом, ходатайство НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» подлежит удовлетворению. Судебные расходы подлежат взысканию с административного истца. В подтверждение стоимости проведенной судебной экспертизы представлено финансово-экономическое обоснование, расчет стоимости судебной экспертизы обоснован, оснований для уменьшения размера судебных издержек не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 9 999 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года в размере 6 536 933 рубля на период с 01 января 2021 года до 01 января 2023 года.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 10 001 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года в размере 6 537 904 рубля на период с 01 января 2021 года до 01 января 2023 года.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 9 999 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года в размере 6 536 933 рубля на период с 01 января 2021 года до 01 января 2023 года.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 10 002 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года в размере 6 538 389 рублей на период с 01 января 2021 года до 01 января 2023 года.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 5 798 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года в размере 4 389 841 рубль на период с 01 января 2021 года до 01 января 2023 года.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 49 163 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года в размере 32 038 988 рублей на период с 01 января 2021 года до 01 января 2023 года.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 7 444 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года в размере 5 259 295 рублей на период с 01 января 2021 года до 01 января 2023 года.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 10 001 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года в размере 6 537 904 рубля на период с 01 января 2021 года до 01 января 2023 года.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 9 999 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года в размере 6 536 933 рубля на период с 01 января 2021 года до 01 января 2023 года.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 10 000 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года в размере 6 537 418 рублей на период с 01 января 2021 года до 01 января 2023 года.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 8 186 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года в размере 5 638 644 рубля на период с 01 января 2021 года до 01 января 2023 года.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 20 000 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года в размере 13 136 626 рублей на период с 01 января 2021 года до 01 января 2023 года.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 18 811 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 31 марта 2020 года в размере 12 554 127 рублей на период с 31 марта 2020 года до 01 января 2023 года.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 11 002 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 17 июня 2020 года в размере 7 018 523 рубля на период с 17 июня 2020 года до 01 января 2023 года.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 24 999 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 22 июня 2020 года в размере 15 508 163 рубля на период с 22 июня 2020 года до 01 января 2023 года.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ........ считать 21 декабря 2022 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 150 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья: 

Мотивированное решение суда изготовлено 22.08.2023г.