Председательствующий: Первых А.В. Дело № 33-703/2026

№ 2-1201/2025

УИД 55RS0002-01-2025-001527-98

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 февраля 2026 года город Омск

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Сафаралеева М.Р.,

судей областного суда Кирилюк З.Л., Леневой Ю.А.,

при секретаре Бубенец В.М.,

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 30 октября 2025 года, которым постановлено:

«Исковые требования Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска к ФИО1, ФИО2 о признании реконструкции самовольной, возложении обязанности снести самовольную постройку, оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска о признании жилого дома домом блокированной застройки, оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи областного суда Кирилюк З.Л., судебная коллегия

установила:

департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее по тексту также – департамент) обратился в суд с иском к ФИО2 о признании реконструкции самовольной, возложении обязанности снести самовольную постройку, в обоснование заявленных требований указав, что согласно поступившему уведомлению о выявлении самовольной постройки Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области от 04 февраля 2025 года № 

<

...>, выявлен факт возведения многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № 

<

...> в части пристройки к нему помещения к 

<

...> кадастровым номером № 

<

...>, расположенной по адресу: г. Омск, 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером № 

<

...> без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее по тексту – ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером № 

<

...> площадью 742 кв.м с видом разрешенного использования «для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки» с 26 октября 2023 года зарегистрирован на праве общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном жилом доме с кадастровыми номерами № 

<

...> (

<

...>) и № 

<

...> (

<

...>).

По результатам визуального осмотра установлено, что в многоквартирном доме расположены две квартиры с разными входами.

Квартира № 

<

...> расположена с правой стороны дома, состоит из трех комнат и веранды. На фотоматериалах видно, что рядом с верандой, вдоль 

<

...> пристроено помещение, которое объединено с верандой под общую односкатную крышу. По данным открытых интернет-источников усматривается, что ранее, в 2020 году, пристройка отсутствовала, следовательно, собственник 

<

...> произвел реконструкцию многоквартирного жилого дома путем пристройки к 

<

...> помещения, тем самым, увеличив площадь многоквартирного жилого дома без получения в установленном порядке необходимых разрешительных документов.

Просил признать самовольной реконструкцию многоквартирного дома с кадастровым номером № 

<

...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № 

<

...> путем возведения к 

<

...> кадастровым номером № 

<

...> пристройки; возложить на ФИО2 обязанность в течение 60 дней со дня вступления в законную силу решения суда привести многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № 

<

...> в состояние, существовавшее до осуществления самовольной реконструкции, путем сноса пристройки к 

<

...> кадастровым номером № 

<

...>.

Протокольным определением Куйбышевского районного суда г. Омска от 30 октября 2025 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО1

ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились с встречным исковым заявлением к департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска о признании жилого дома домом блокированной застройки, в обоснование заявленных требований указав, что они являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном доме по адресу: г. Омск, 

<

...>.

Фактически многоквартирный жилой дом по адресу: г. Омск, 

<

...> является домом блокированной застройки.

С учетом изменения исковых требований в порядке статьи 39 ГПК Российской Федерации, просили изменить назначение и наименование объекта по адресу: г. Омск, 

<

...> «многоквартирный жилой дом» на «жилой дом блокированной застройки»; изменить наименование объекта по адресу: г. Омск, 

<

...> «квартира» на «блок жилого дома блокированной застройки»; изменить наименование объекта по адресу: г. Омск, 

<

...> «квартира» на «блок жилого дома блокированной застройки»; изменить площадь вышеназванных блоков согласно техническому плану.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска Б, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования к ФИО2, ФИО1 поддержала по доводам, изложенным в иске. Возражала против удовлетворения встречных исковых требований. Пояснила, что если есть пристрой к многоквартирному дому, то данный пристрой, является реконструкцией. Если рассматривать дом как дом блокированной застройки, то после реконструкции площадь дома увеличилась, а признание дома домом блокированной застройки предполагает соответствие площадей после внесения изменения в статус дома. Полагает, что пристрой является самовольной постройкой, возведенной ответчиками без разрешительных документов и без согласия иных собственников многоквартирного дома.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями департамента не согласился в полном объеме. Против удовлетворения встречных исковых требований не возражал.

Представитель ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 - Б, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании с первоначальными исковыми требованиями не согласился. Пояснил, что пристройка не является самовольной. Указал, что пристрой выстроен на земельном участке, находящимся в собственности жильцов многоквартирного дома. Указал на тот факт, что теплоузел, который находится во дворе дома ответчика, является разрушенным, и представители АО «

<

...>» будут его переносить. Встречные исковые требования поддержал в полом объеме. Полагал, что удовлетворение встречных исковых требований и признание дома домом блокированной застройки исключает необходимость сноса пристройки.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

Истцы по встречному иску ФИО4, ФИО3 в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Третье лицо ФИО5, представители третьих лиц ГУ МЧС России по Омской области, Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, Администрации Центрального административного округа г. Омска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований департамента, выражая несогласие с выводом суда об отсутствии у департамента полномочий на обращение с требованием о сносе самовольной постройки, при установленном судом факте строительства спорного объекта с нарушением норм действующего законодательства без получения в установленном законом порядке разрешения на строительство. Полагают, что судом при вынесении оспариваемого решения неправильно применены нормы материального права.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель третьего лица ФИО5 – М просил удовлетворить апелляционную жалобу департамента.

Лица, участвующие в деле, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, заслушав пояснения представителя департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска Б, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, ФИО5, его представителя М, полагавших решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований департамента подлежащим отмене, представителя ФИО2 – Б, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, согласившегося с постановленным решением, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу статьи 330 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела допущено не было.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении его имущества любые действия, не противоречащие закону.

В силу п. 1 ст. 263 ГК Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, на учете в Государственном кадастре недвижимости (далее по тексту – ГКН) учтен объект недвижимого имущества – многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № 

<

...> общей площадью 80,6 кв.м, расположенный по адресу: г. Омск, 

<

...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д. 47-55).

Согласно справки БУ ОО «

<

...>» № 

<

...> от 25 марта 2025 года указанный многоквартирный жилой дом имеет инвентарный № 

<

...>, литера 

<

...>. Правообладателем является 

<

...>-

<

...> на основании регистрационного удостоверения № 

<

...> от 23 января 1986 года (том 2 л.д. 21).

Как следует из экспликации к данному дому, дом состоит из двух квартир: 

<

...> кадастровым номером № 

<

...> и 

<

...> кадастровым номером № 

<

...>, выходы из которых, расположены на разные стороны от дома.

Квартира № 

<

...> с кадастровым номером № 

<

...>, общей площадью 50,1 кв.м, расположенная на 1 этаже по адресу: г. Омск, 

<

...> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4, по 1/2 доли каждой, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д. 85-88).

Квартира № 

<

...> с кадастровым номером № 

<

...>, общей площадью 29,4 кв.м, расположенная на 1 этаже по адресу: г. Омск, 

<

...> принадлежит на праве собственности ФИО2, что также подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д. 56-60).

Указанный многоквартирный жилой дом, состоящий из двух квартир, расположен на земельном участке с кадастровым номером № 

<

...> общей площадью 742 кв.м, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: г. Омск, 

<

...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д. 17-46).

Дата завершения кадастровых работ относительно земельного участка 01 ноября 2024 года.

Правообладателями земельного участка с кадастровым номером № 

<

...> общей площадью 742 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, 

<

...> являются собственники помещений в многоквартирном доме, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений с кадастровыми номерами № 

<

...>.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 04 июля 2025 года по делу № 

<

...> исковые требования ФИО5 к ФИО1, ФИО2 о признании договора недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки удовлетворены. Признан недействительным заключенный между ФИО2 и ФИО1 договор дарения от 14 ноября 2024 года 

<

...> в г. Омске, общей площадью 29,4 кв.м, с кадастровым номером № 

<

...>, применены последствия недействительности сделки путем возврата ФИО1 права собственности на указанную квартиру. Также решением суда постановлено погасить в ЕГРН право собственности ФИО2 на вышеуказанную квартиру.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 29 октября 2025 года решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 04 июля 2025 года оставлено без изменения.

Как следует из пояснений представителя департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска и третьего лица ФИО5, собственник 

<

...> возвел пристройку к своей квартире на теплоузле, обслуживающем 

<

...> № 

<

...> по 

<

...> в г. Омске, который находится во дворе 

<

...>. Доступ к теплоузлу иных лиц, в частности собственника 

<

...> ФИО5 ограничен. Собственник 

<

...> использует и эксплуатирует теплоузел по своему усмотрению.

29 октября 2024 года ФИО5 обратился с заявлением в Администрацию г. Омска по вопросу о незаконной пристройке к дому № 

<

...> по 

<

...> в г. Омске на тепловом узле, обслуживающем 

<

...> № 

<

...> (том 2 л.д. 235).

Как следует из ответа Администрации ЦАО г. Омска от 20 декабря 2024 года по итогам рассмотрения заявления установлено, что согласно сведениям ЕГРН, многоквартирный 

<

...> расположен на земельном участке с кадастровым номером № 

<

...> общей площадью 742 кв.м, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома. В ходе проведения обследования территории от 18 декабря 2024 года, прилегающей к многоквартирному дому № 

<

...> по 

<

...>, установлено, что указанный земельный участок огорожен металлопрофилем, со стороны 

<

...> имеется пристройка. Со слов собственника 

<

...> указанная конструкция не является капитальной, установлена как элемент благоустройства территории с целью обеспечения сохранности теплового узла от воздействия природных осадков. В случае необходимости доступ к тепловому узлу специалистам обслуживающей организации обеспечивается беспрепятственно. В целях оказания содействия в решении вопроса заявителя, Администрацией ЦАО г. Омска направлены обращения в Государственную инспекцию Омской области и Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области (том 2 л.д. 239-240).

15 января 2025 года ФИО5 вновь обратился с заявлением о проведении проверки по факту возведения пристройки на тепловом узле, обслуживающем смежные 

<

...> № 

<

...> и обязании собственников помещений в многоквартирном 

<

...> демонтировать пристройку (том 2 л.д. 243).

Как следует из ответа Администрации ЦАО г. Омска от 11 февраля 2025 года разрешений на реконструкцию жилого 

<

...>, в том числе, в части возведения пристройки к указанному жилому дому, не выдавалось (том 2 л.д. 246-247).

Из ответа АО «

<

...>» следует, что разделить тепловой узел, находящийся на территории жилого дома по адресу: г. Омск, 

<

...> технически не представляется возможным. Теплоснабжение от теплового узла, расположенного на территории жилого дома по адресу: г. Омск, 

<

...> производится в отношении 

<

...> (жилой дом на 2 квартиры), так и в отношении 

<

...> (том 2 л.д. 103).

По данному факту прокуратурой ЦАО г. Омска проведена проверка. В ходе проверки установлено, что согласно акту границ балансовой принадлежности от проходящей по 

<

...> в г. Омске тепловой сети, находящейся на балансе «АО «

<

...>», подключен тепловой узел в одноэтажном двухквартирном жилом доме по 

<

...> в г. Омске, от которого, в свою очередь, подключен к сетям теплоснабжения двухэтажный многоквартирный дом по 

<

...>. Балансодержателями индивидуального теплового узла являются собственники 

<

...>, которые не в праве препятствовать передаче тепловой энергии через их тепловой узел в 

<

...>. В настоящее время собственники 

<

...> никаких действий по отключению теплового узла не предпринимают. В связи с изложенным, собственникам 

<

...> необходимо решить вопрос об установке индивидуального теплового узла для подключения к централизованным сетям отопления АО «

<

...>».

04 февраля 2025 года специалистом Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области проведена выездная проверка, в рамках осуществления регионального государственного строительного надзора, по результатам которой, составлен акт выездного обследования № 

<

...> от 04 февраля 2025 года. Выездное обследование проведено по адресу: жилое помещение с кадастровым номером № 

<

...>, расположенное по адресу: г. Омск, 

<

...>. Объектом выездного обследования являются действия ФИО2, зарегистрированного по адресу: г. Омск, 

<

...>В, 

<

...>. В ходе выездного обследования выполнен визуальный осмотр без взаимодействия с контролируемым лицом. По результатам визуального осмотра многоквартирного дома установлено, что в многоквартирном доме расположены жилые помещения - две квартиры с разными входами с количеством этажей - 1. Согласно выписке из ЕГРН 

<

...> расположена с правой стороны дома (по уличному фасаду), состоит из 

<

...>. На фотографиях видно, что рядом с верандой, вдоль 

<

...> пристроено помещение, которое объединено с верандой под общую односкатную крышу. Согласно информации, полученной с публичной карты Яндекс, с правой стороны многоквартирного дома, со стороны 

<

...> 2020 году пристройка отсутствовала. Следовательно, собственник 

<

...> произвел реконструкцию многоквартирного жилого дома путем пристройки к своей квартире помещения, увеличив тем самым, площадь многоквартирного жилого дома, без полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство (реконструкцию). Таким образом, многоквартирный дом, в части 

<

...>, обладает признаками самовольной постройки (том 1 л.д. 143-145).

В этот же день – 04 февраля 2025 года, Главным управлением государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области направлено уведомление о выявлении самовольной постройки в адрес департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска (том 1 л.д. 141-142).

С целью образования жилых домов блокированной застройки 

<

...> из квартир № 

<

...> и № 

<

...> многоквартирного дома по адресу: г. Омск, 

<

...>, кадастровым инженером У 25 июня 2025 года подготовлен технический план, в котором площадь здания (жилого дома блокированной застройки 

<

...>, образованного из 

<

...> в г. Омске) составляет 88,2 кв.м; площадь жилого дома блокированной застройки 

<

...>, образованного из 

<

...> в г. Омске – 63,8 кв.м (том 3 л.д. 57-87).

Для регистрации права собственности на спорную пристройку, ФИО2 обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением об изменении основных характеристик объекта недвижимости в связи с приведением вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства путем указания на вид объекта «здания», назначения объекта недвижимости на «жилой дом», вида разрешенного использования на «дом блокированной застройки» в отношении помещения – 

<

...> кадастровым номером № 

<

...> и 

<

...> кадастровым номером № 

<

...>.

Управление Росреестра по Омской области уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации в связи с наличием запретов на совершение регистрационных действий на указанные объекты недвижимого имущества.

Как следует из ответа департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 20 мая 2025 года в соответствии с картой градостроительного зонирования территории муниципального образования городской округ город Омск Омской области, земельный участок под спорным объектом располагается в территориальной зоне исторической застройки ИЗ-1/17, которая включает в себя территории, на которых расположены объекты культурного наследия (памятники истории и культуры), включая выявленные объекты культурного наследия; объекты исторической застройки, не являющиеся объектами культурного наследия. Зона предназначена для максимального сохранения своеобразия архитектурно-градостроительного ландшафта, архитектурного облика жилых и общественных зданий, их модернизации и капитального ремонта, реставрации и приспособления для современного использования памятников истории и культуры. Разрешение на строительство, реконструкцию объекта в порядке ст. 51 ГрК Российской Федерации департаментом архитектуры не выдавалось. Обращений ФИО2 по вопросу выдачи разрешения на реконструкцию жилого дома и помещения, за изменением статуса объекта в департамент архитектуры не поступало (том 2 л.д. 166).

Из ответа Администрации ЦАО г. Омска от 23 мая 2025 года следует, что обращения о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства по спорному адресу в администрацию округа не поступали. По вопросу проведения проверки в отношении реконструкции многоквартирного 

<

...> сообщено, что в рамках рассмотрения обращения собственника 

<

...> специалистами администрации округа в результате проведения обследования территории, прилегающей к многоквартирному дому № 

<

...> по 

<

...>, установлено, что указанный земельный участок огорожен металлопрофилем, со стороны 

<

...> имеется пристройка. Со слов собственника 

<

...> указанная конструкция не является капитальной, установлена как элемент благоустройства с целью обеспечения сохранности теплового узла (том 3 л.д. 12-13).

Как следует из ответа ГУ МЧС России по Омской области от 11 апреля 2025 года проведен выезд по адресу: г. Омск, 

<

...> целью осмотра пристройки к жилому дому, в ходе которого доступ в правую часть пристройки ФИО1 не обеспечил. Противопожарное расстояние от пристройки к жилому дому по адресу: г. Омск, 

<

...> до жилого дома по адресу: г. Омск, 

<

...> составляет менее 15 м (фактически 13,5 м), что является нарушением ст. 69 Федерального закона № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и п. 4.13 Свода правил 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (том 2 л.д. 19).

Согласно заключению специалиста ООО «

<

...>» № 

<

...> от 28 июля 2025 года, выполненного по заказу ФИО2, постройка, расположенная по адресу: г. Омск, 

<

...> представляет собой застройку жилыми одноквартирными блокированными домами, включающими в себя два автономных пристроенных друг к другу блока, и соответствуют требованиям п.п.3.2.,3.3 «СП 55.13330.2016 Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001». Постройка – блокированные одноквартирные жилые 

<

...> № 

<

...> с пристройками, расположенные по адресу: г. Омск, 

<

...> соответствуют требованиям градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил. Сохранение объекта недвижимости не создает угрозу безопасности жизни и здоровью граждан, в том числе, угрозу обрушения близлежащих построек, не нарушает права и законные интересы третьих лиц (том 3 л.д. 158-185).

Ссылаясь на то, что разрешение на реконструкцию многоквартирного жилого дома путем пристройки к 

<

...> в г. Омске собственнику указанной квартиры не выдавалось, что свидетельствует о самовольности возведенной постройки, департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Ответчики, полагая, что признание многоквартирного жилого 

<

...> в г. Омске домом блокированной застройки, исключает необходимость сноса спорной пристройки, обратились с встречным исковым заявлением.

Разрешая исковые требования департамента, суд первой инстанции, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером № 

<

...>, расположенный по адресу: г. Омск, 

<

...> находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, никто из которых с требованиями о сносе самовольной постройки в виде пристроя не обращался, пришел к выводу об отсутствии в рассматриваемом случае оснований для удовлетворения иска департамента.

Разрешая встречные исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 ГПК Российской Федерации, установив, что спорный дом не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым домам блокированной застройки, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания квартир жилыми домами блокированной застройки.

Кроме того, суд учел, что ФИО2 является ненадлежащим ответчиком по первоначальному иску, истцом по встречному иску, поскольку, не является собственником 

<

...> многоквартирном доме по адресу: г. Омск, 

<

...>, в соответствии со вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 04 июля 2025 года по делу № 

<

...>.

Решение суда обжалуется только со стороны департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска в части отказа в удовлетворении исковых требований департамента о признании самовольной реконструкции спорного дома и сносе пристройки, и в соответствии со статьей 327.1 ГПК Российской Федерации, подлежит проверке только в указанной части.

Доводы апелляционной жалобы департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска о необоснованности выводов суда об отсутствии у департамента полномочий на обращение с требованием о сносе самовольной постройки, заслуживают внимания.

Согласно подпунктам 34, 35, 36 пункта 18 Положения о департаменте архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, утвержденного Решением Омского городского Совета от 11 апреля 2012 года № 

<

...>, в сфере архитектуры и градостроительства департамент, в том числе, принимает уведомления о планируемом сносе объектов капитального строительства, расположенных на территории города Омска, уведомления о завершении сноса таких объектов и совершает действия, предусмотренные частями 11, 14 статьи 55.31 ГрК Российской Федерации; рассматривает уведомления о выявлении самовольной постройки и документы, подтверждающие наличие признаков самовольной постройки, и по результатам такого рассмотрения: - совершает действия, предусмотренные пунктами 1, 3 части 2 статьи 55.32 ГрК Российской Федерации, в отношении являющихся самовольными постройками объектов недвижимого имущества, расположенных на территории города Омска, за исключением объектов индивидуального жилищного строительства, гаражей, являющихся объектами капитального строительства, а также объектов, размещенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, размещения гаражей, являющихся объектами капитального строительства; - совершает действия, предусмотренные пунктом 2 части 2 статьи 55.32 ГрК Российской Федерации, в отношении являющихся самовольными постройками объектов недвижимого имущества, расположенных на территории города Омска, за исключением объектов, размещенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, объектов индивидуального жилищного строительства, гаражей, являющихся объектами капитального строительства, а также объектов, размещенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, размещения гаражей, являющихся объектами капитального строительства; выполняет действия, предусмотренные частью 4, пунктами 1, 2 части 5, частями 12, 14 статьи 55.32 ГрК Российской Федерации, в отношении являющихся самовольными постройками объектов недвижимого имущества, расположенных на территории города Омска, за исключением объектов индивидуального жилищного строительства, гаражей, являющихся объектами капитального строительства, а также объектов, размещенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, размещения гаражей, являющихся объектами капитального строительства.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 55.32 ГрК Российской Федерации орган местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района в срок, не превышающий двадцати рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия, от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного лесного надзора (лесной охраны), подведомственных им государственных учреждений, должностных лиц государственных учреждений, осуществляющих управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющихся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, или от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК Российской Федерации, обязан рассмотреть указанные уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения совершить одно из следующих действий: принять решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 222 ГК Российской Федерации; обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; направить, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.

На основании поступившего уведомления Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области от 04 февраля 2025 года о выявлении самовольной постройки, департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска были реализованы полномочия, предусмотренные подпунктом 35 пункта 18 Положения о департаменте архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, утвержденного Решением Омского городского Совета от 11 апреля 2012 года № 

<

...>, в виде обращения в суд с иском о сносе самовольной постройки, что соответствует требованиям пункта 2 части 2 статьи 55.32 ГрК Российской Федерации.

Таким образом, вывод суда об отсутствии у департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска полномочий на обращение в суд с настоящим иском, является неверным.

Между тем, оснований для отмены решения суда и удовлетворения исковых требований департамента, в рассматриваемом случае, не имеется.

Обращаясь с указанным иском в суд, департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска ссылался на отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) спорного объекта. Иных мотивов для признания спорной пристройки самовольной постройкой в исковом заявлении не приведено.

В соответствии со статьей 222 ГК Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно разъяснениям разъяснения, приведенные в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», из которых следует, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Положениями приведенной нормы права закреплены признаки самовольной постройки, к числу которых относятся, в частности, возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом; создание строения без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № 

<

...> общей площадью 742 кв.м с местоположением г. Омск, 

<

...> относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Правообладателями земельного участка являются собственники помещений в многоквартирном доме, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений с кадастровыми номерами № 

<

...> (том 1 л.д. 17-26).

При этом доказательства того, что спорная пристройка возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, а также с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в материалах дела не содержится и истец на такие обстоятельства в исковом заявлении не ссылался.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в Постановлении Пленума № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 511 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости) (пункт 3).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44 от 12 декабря 2023 года, в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В силу приведенных выше требований закона, отсутствие разрешения на строительство жилого дома в качестве единственной причины для признания объекта самовольным и подлежащим сносу, не является.

Таким образом, само по себе отсутствие разрешения на строительство, без выяснения иных существенных для конкретного дела обстоятельств, не может служить достаточным основанием для признания постройки самовольной и ее сноса.

Из положений действующего законодательства следует, что суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указывалось в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Определением судьи Куйбышевского районного суда г. Омска от 01 апреля 2025 года на Территориальный отдел надзорной деятельности и профилактической работы по ЦАО г. Омска возложена обязанность провести проверку на соответствие законодательно установленным обязательным требованиям и нормам пожарной безопасности спорной пристройки (том 2 л.д. 12).

Во исполнение указанного определения ГУ МЧС России по Омской области проведен выезд по адресу: г. Омск, 

<

...>, в ходе которого доступ в правую часть пристройки ФИО1 не обеспечил. Противопожарное расстояние от пристройки к жилому дому № 

<

...> до жилого 

<

...> составляет менее 15 м (фактически 13,5 м), что является нарушением ст. 69 Федерального закона № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и п. 4.13 Свода правил 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (том 2 л.д. 19).

При этом собственники 

<

...> в г. Омске каких-либо требований к ФИО1 о сносе спорной пристройке не предъявляют.

Из приведенных выше норм закона и разъяснений по их применению следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Расположение спорной пристройки ответчика с незначительным нарушением требований пожарной безопасности применительно к дому № 

<

...> по 

<

...>, не является основанием для возложения на ответчика крайней меры гражданско-правовой ответственности - сноса постройки, поскольку не свидетельствует о безусловном нарушении права собственности или реальной угрозы нарушения права собственности, а также жизни и здоровью третьих лиц.

При обращении в суд с требованиями о сносе самовольной постройки именно на истца возлагается обязанность по доказыванию факта самовольности строительства, наличия угрозы жизни и здоровью граждан, а также факта возникновения данных нарушений в результате возведения конкретной самовольной постройки.

Доказательств того, что нарушения требований норм по противопожарному расстоянию от пристройки к жилом дому № 

<

...> до жилого 

<

...>, составляющее 13,5 м вместо необходимых 15 м, создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, является неустранимым иным способом, кроме сноса, со стороны департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска не представлено.

С учетом вышеприведенных норм права и установленных по делу фактических обстоятельств, в отсутствие объективных и достоверных доказательств существенности допущенных при строительстве спорной пристройки нарушений и угрозы жизни и здоровью граждан, а также принимая во внимание принцип соразмерности устранения последствий допущенных нарушений самому нарушению и баланс интересов сторон, в данном случае совокупность правовых оснований для демонтажа (сноса) спорной постройки в порядке статьи 222 ГК Российской Федерации отсутствует.

Следует обратить внимание, что многочисленные проверки, и как последствие подача настоящего искового заявления в суд, является следствием обращений третьего лица ФИО5 в контролирующие органы, полагающего, что возведенная пристройки препятствует его доступу к тепловому узлу, который, в том числе, осуществляет подачу тепла к принадлежащему ему жилому дому № 

<

...> по 

<

...>.

Каких-либо самостоятельных требований в рамках настоящего дела ФИО6 не предъявлял.

Между тем, в настоящее время на рассмотрении Куйбышевского районного суда г. Омска находится исковое заявление ФИО5 к ФИО1, ФИО4, ФИО3 об обязании устранить препятствия в пользовании общим имуществом - тепловым узлом, расположенным в многоквартирном 

<

...> в г. Омске.

С учетом приведенных обстоятельств, оснований для отмены решения суда судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328 – 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 30 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, через Куйбышевский районный суд г. Омска.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 марта 2026 года.