Дело 2-3089/2019 

78RS0№-62

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 11 июля 2019 года

Московский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Виноградовой О.Е.,

при секретаре Абухбая А.З.,

рассмотрев в открытом основном судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Смольниковой Л..В. к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в Московский районный суд города Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ответчикам, просила суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 04 декабря 2018 года, заключенному между ФИО2 как покупателем и ФИО3, ФИО5 как продавцами, 

<

данные изъяты> долей коммунальной квратиры 

<

адрес> в Санкт-Петербурге, проданных за 1700000 рублей, на ФИО1, ссылаясь на то, что А-вы нарушили преимущественное право истца покупки доли в коммунальной квартире как долевого сособственника, продав спорную долю жилого помещения покупателю ФИО2

Истец в судебное заседание не явился, неоднократно надлежащим образом извещалась о слушании дела, от явки в судебный процесс уклонилась, просила рассматривать дело в ее отсутствие, дополнительных доказательств в обоснование своей правовой позиции не представила, доверила представлять свои интересы в суде представителям в порядке статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ).

Представители истца – адвокат Кунгурцева И.П., действующая на основании адвокатского ордера, и ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явились, поддержали заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание явилась, возражала против заявленных исковых требований.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, неоднократно надлежащим образом извещался о слушании дела, от явки в судебный процесс уклонился.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, неоднократно надлежащим образом извещался о слушании дела, от явки в судебный процесс уклонился, доверил представлять свои интересы в суде представителю.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, возражала против заявленных исковых требований.

Представитель третьего лица Жилищного комитета Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, неоднократно надлежащим образом извещался о слушании дела, от явки в судебный процесс уклонился, представил письменный ответ на запрос суда.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о слушании дела.

Выслушав и оценив доводы участников процесса, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из пункта 1 статьи 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 

Согласно пункту 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Судом на основании материалов дела установлено, что ФИО1 является участником общей долевой собственности на основании договора № передачи доли коммунальной квартиры в собственности граждан от 29 июня 2010 года и является собственником 

<

данные изъяты> долей в праве собственности на квартиру, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> (л.д. 8).

20 октября 2017 года ФИО8 обратились к нотариусу с заявлением о передаче ФИО1 как долевому сособственнику заявления о продаже 

<

данные изъяты> долей коммунальной квартиры, расположенной по 

<

адрес>, за сумму 1700000 рублей.

01 декабря 2017 года нотариус выдал свидетельство о передаче соответствующих заявлений о намерении А-вых продать комнату по спорному адресу по цене 1700000 рублей ФИО1

ФИО3 и ФИО5, являясь собственниками 

<

данные изъяты> долей коммунальной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 28 ноября 2018 года заключили с ФИО2 договор купли-продажи долей за 1700000 рублей (л.д. 31, 32). 

Согласно объяснениям стороны истца, данным в судебном заседании и являющимся в силу ст. 68 ГПК РФ самостоятельным видом доказательства, ФИО1 получила указанное уведомление, истец была намерена купить указанную долю в жилом помещении по спорному адресу по цене 1300000 рублей, 170000 рублей из которых истец была готова внести за счет личных сбережений, находящихся в банковском вкладе (л.д. 15), а остальную часть за счет социальной выплаты, поскольку семья истца из трех человек с 2016 года претендует на получение социальной выплаты по Программе расселения коммунальных квартир в Санкт-Петербурге. Однако ответчики А-вы отказались продавать спорную комнату по указанной цене, и 28 ноября 2018 года продали спорную комнату ФИО2 по цене 1700000 рублей.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 и ФИО5 были соблюдены требования действующего гражданского законодательства о первоочередном уведомлении о продажи долевой сособственности иных участников такой долевой собственности, что подтверждено и не оспаривалось участниками процесса.

Согласно пояснениям ответчика ФИО5, они с отцом неоднократно предлагали истцу купить у них комнату, однако истец не имела необходимой денежной суммы, а после получения 01 декабря 2017 года нотариального заявления о продаже спорной доли жилого помещения по цене 1700000 рублей ФИО1 выразила согласие купить комнату по цене 1300000 рублей, 170000 рублей из которых истец была готова внести за счет личных сбережений, находящихся в банковском вкладе (л.д. 15), а остальную часть за счет социальной выплаты, которую истец к тому моменту не получила, однако А-вы не были согласны продавать свою комнату по цене, предложенной истцом, в связи с чем начали искать иных покупателей. Только в 2018 году А-вы смогли найти подходящего покупателя ФИО2, которому и продали комнату по цене 1700000 рублей, из которых 1500000 рублей были предоставлены покупателю в качестве целевого займа его работодателем, а 200000 рублей за счет личных средств покупателя. В период с 01 декабря 2017 года и до 28 ноября 2018 года истец так и не выразила намерение, а главное финансовую возможность приобрети у А-вых спорную комнату.

Действительно, суд отмечает, что истцом в ходе судебного разбирательства не подтверждена относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами материальная возможность возместить покупателю расходы, связанные с приобретением спорной недвижимости в случае перевода прав и обязанностей покупателя по договору на истца.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в редакции от 06 февраля 2007 года), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Предусмотренное ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки может считаться нарушенным лишь тогда, когда участник долевой собственности имеет не только намерение приобрести проданную другим участником общей собственности третьему лицу без соответствующего извещения долю, но и материальную возможность такой покупки.

Поэтому наличие у лица, требующего перевода на него прав и обязанностей покупателя, необходимых для исполнения обязанности покупателя денежных средств, является обязательным условием для удовлетворения заявленных исковых требований.

Следует также отметить, что удовлетворение требований истца о переводе прав и обязанностей покупателя не может быть связано с возможностью получения истцом необходимых денежных средств в будущем, поскольку требование о переводе прав и обязанностей покупателя заявляется в отношении уже заключенной сделки. В связи с этим, исполнение истцом обязанности покупателя по уплате покупной цены должно осуществляться непосредственно после принятия судом решения об удовлетворении иска. Иное означало бы нарушение прав ответчика, который при удовлетворении иска утрачивает право собственности на приобретенную долю и не получает обратно уплаченные денежные средства.

В связи с этим, при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя, истец обязан в доказательство наличия у него денежных средств внести на банковский счет управления судебного департамента денежную сумму, равную сумме, уплаченной покупателем по договору купли-продажи доли в праве общей собственности. 

Следовательно, суд при удовлетворении иска должен взыскать с истца в пользу ответчика уплаченные ответчиком денежные суммы за счет средств, внесенных истцом на депозитный счет управления Судебного Департамента.

Суд согласно вышеуказанным разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ ставил перед истцом вопрос о необходимости внесения на депозит Управления судебного департамента Санкт-Петербурга денежных средств в размере 1700000 рублей.

Между тем, в обоснование заявленных требований действий по внесению на банковский счет Управления Судебного департамента в Санкт-Петербурге уплаченной покупателем ФИО2 за 

<

данные изъяты> долей спорной квартиры денежной суммы, сборов и пошлин, связанных с регистрацией права собственности на указанные доли в квартире, а также других сумм, подлежащих выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке указанной доли в праве собственности на спорное недвижимое имущество, ФИО1 в ходе судебного разбирательства в суде выполнено не было. Истцом в подтверждение платежеспособности была представлена справка из Банка о наличии личных денежных средств во вкладе в сумме 170000 рублей, которую она не внесла на депозит Управления судебного департамента Санкт-Петербурга, а также ответ на обращение из СПб ГБУ «Горжилобмен», согласно которому семья истца претендует на получение социальной жилищной выплаты.

Таким образом, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, доказательств, подтверждающих платежеспособность ФИО1, на которую должна быть возложена обязанность по выплате ФИО2 как покупателю компенсации, суду стороной истца также представлено не было.

Довод стороны истца о том, что она готова купить комнату по цене 1300000 рублей и оставшеюся сумму – 1130000 рублей истец может оплатить путем реализации социальной выплаты, полученной по Программе расселения коммунальных квартир в Санкт-Петербурге, не может быть принят судом во внимание, поскольку в силу принципов диспозитивности и состязательности судебного процесса, на основании положений ст. 56 ГПК РФ в настоящем случае на истце лежит бремя доказывания обстоятельств, положенных в основу заявленных требований, в частности о готовности и реальной возможности единовременно возместить покупателю расходы по приобретению имущества.

Вместе с тем при предъявлении настоящих исковых требований истцу необходимо подтвердить не факт возможности получения денежных средств, достаточных для покупки спорных долей квартиры, у третьих лиц, в том числе в порядке реализации прав социального обеспечения, а представить в материалы дела достоверные доказательства единовременного наличия всей денежной суммы, подлежащей выплате покупателю в случае удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей покупателя. Иное свидетельствовало бы не о соблюдении законодательной гарантии на преимущественное право покупки, а о нарушении прав покупателя как собственника недвижимого имущества прекращением его права собственности путем принудительного выкупа его имущества в рассрочку.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем возможность получения в настоящее время социальной выплаты также не подтверждена стороной истца в нарушение ст. 56 ГПК РФ и, напротив, опровергается материалами дела.

Так, согласно ответу на запрос суда из СПб ГБУ «Горжилобмен» от 27 июня 2019 года, семья истца действительно стоит на жилищном учете с 04 августа 2008 года, 05 мая 2016 года семья истца подала заявление о предоставлении социальной выплаты по целевой программе Санкт-Петербурга «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», однако в сводный список граждан на предоставление социальных выплат в 2019 году С-вы, не имеющие права первоочередного предоставления указанной социальной выплаты, не включены. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 30 ноября 2018 года № 711-144 на предоставление социальных выплат в рамках указанной программы выделено 2 млрд. 774 млн. 700 тыс. руб., в связи с чем утвержден сводный список граждан, которым планируется предоставление социальных выплат в 2019 году, в который включены 2201 семьи, имеющие первоочередное право на данную выплату. В настоящее время в рамках указанной программы ожидают содействие в улучшении жилищных условий 16558 семей, с учетом первоочередного предоставления 8114 семьи, без первоочередного права, состоящие на жилищном учете ранее семьи С-вых (до 2008 года) – 5297 семей.

Аналогичный ответ на запрос суда поступил из Жилищного комитета Санкт-Петербурга, согласно которому семья С-вых не попала в сводный список семей, которым в 2019 году будет предоставлена социальная выплата, которая в настоящее время на семью из трех человек составляет 1534744,80 рубля.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о недоказанности истцом финансовой возможности для приобретения спорного жилого помещения, в связи с чем, в том числе в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать. 

Ссылки стороны истца на то, что стороной ответчиков не подтвержден факт перечисления денежных средств в размере 1700000 рублей за спорную долю в жилом помещении, приобретенную на основании договора купли-продажи от 28 ноября 2018 года, в том числе в связи с отсутствием в деле платежного документа о перечислении работодателем работнику ФИО2 целевого займа в размере 1500000 рублей, в связи с чем заключенные договор имеет признаки недействительности, не могут быть приняты судом во внимание.

Согласно положениям ст.ст. 56, 59, 67, 71 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Право оценки доказательств принадлежит суду первой инстанции. 

Так, суд отмечает, что заключенный между ответчиками договор купли-продажи спорной доли жилого помещения не оспорен и не признан недействительным в установленном законом порядке, в настоящем деле соответствующих требований истец не заявлял, а потому условия указанного договора, факт государственной регистрации, в ходе которой осуществлялась проверка представленных на регистрацию документов по сделке, а также пояснения стороны ответчиков, данные в судебном процессе, подтверждающие оплату ФИО2 стоимости долей в праве собственности на квартиру по спорному адресу по указанному договору, являются надлежащим доказательством добросовестного исполнения ФИО2 как покупателем обязательств по оплате цены договора, вопреки возражениям представителей истца.

Вместе с тем, исследование действительности заключенного между ответчиками договора от 28 ноября 2018 года не входит в предмет рассмотрения судом заявленных истцом требований переводе прав и обязанностей покупателя.

Также суд обращает внимание на то, что договор купли-продажи недвижимости является возмездным договором, доказательств того, что уплаченная ФИО2 стоимость спорных долей квартиры не соответствует цене договора, равно как и цене, заявленной в нотариальном уведомлении от 20 ноября 2017 года истца о намерении продать комнату, истец суду не представила.

С учетом изложенного, указанные доводы истца о недобросовестности поведения ответчиков, о ничтожности заключенного между ними договора от 28 ноября 2018 года не могут быть признаны обоснованными и основаны на неправильном толковании приведенных норм закона.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований ввиду их необоснованности и недоказанности.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика ФИО2 заявила ходатайство об отмене мер по обеспечению иска.

В силу ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Учитывая, что спор, по которому принимались меры по обеспечению иска, судом рассмотрен, то меры по обеспечению иска в виде ареста на жилое помещение – 

<

данные изъяты> долей коммунальной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, принадлежащее ФИО2, наложенного определением судьи Московского районного суда Санкт-Петербурга от 05 февраля 2019 года, подлежат отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 – отказать.

Снять арест с жилого помещения – 247/519 долей коммунальной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу 

<

адрес>, наложенный определением судьи Московского районного суда Санкт-Петербурга от 05 февраля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд города Санкт-Петербурга. 

Судья: О.Е. Виноградова

Мотивированное решение суда изготовлено 16 июля 2019 года.