РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 октября 2017 года г. Мытищи

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Тюшляевой Н.В. при секретаре Карпенко Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4640/2017 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Ковчег» о защите прав потребителя: о признании договора недействительным в части, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском к ООО «Ковчег», указав в обоснование заявленных требований на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ковчег» и ООО «Объединенная управляющая компания» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенный городской» был заключен договор № уступки прав требований по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истец приняла в полном объеме права требования по указанному договору, заключенному между прежним дольщиком и ООО «Ковчег».В соответствии с условиями договора уступки Объектом строительства ( квартира), в отношении которого осуществлена уступка права требования, являлась двухкомнатная квартира, расположенная по строительному адресу: 

<

адрес> Цена договора составила 

<

данные изъяты>. Согласно договору объект долевого строительства должен быть передан истцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако, до настоящего времени квартира истцу не передана. Просила взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты> рублей, штраф в размере 50% от взысканной судом суммы, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 

<

данные изъяты> рублей, а также просила признать п. 4.6 Договора долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1 Договора уступки прав требований № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Истец ФИО1. в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, просила исковые требования удовлетворить.

Представитель ООО «Ковчег» по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил снизить размер неустойки и штрафа, считая требования несоразмерными и завышенными. Просил применить срок исковой давности к требованиям о признании недействительными пунктов договора.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению на основании следующего.

В силу ч. 1 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст. 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ковчег» и ООО «Объединенная управляющая компания» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенный городской» был заключен договор участия в долевом строительстве №.

Из п. 3.1. данного договора следует, что ООО «Ковчег» обязуется своими силами и с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию Дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на земельном участке, и в предусмотренный договором срок после получения в установленном законодательством РФ порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а именно изолированные, предназначенные для проживания граждан помещения (квартиры), а Участник обязуется внести денежные средства в счет участия строительства дома.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Объединенная управляющая компания» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенный городской» был заключен договор № уступки прав требований по Договору №, по условиям которого Сторона 1 уступила, а Сторона 2 приняла в полном объеме права (требования) и неисполненные обязанности в части квартиры, принадлежащие Стороне 1 как участнику долевого строительства на основании Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 1.3 указанного договора, Застройщик обязан после получения в установленном законодательством РФ порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства в виде двухкомнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. метров.

Согласно п.2.2 указанного договора, ФИО1 обязана уплатить ООО «Объединенная управляющая компания» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенный городской» за уступку прав по настоящему договору денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей, из которых 

<

данные изъяты> рублей – затраты на приобретение спорной квартиры, 

<

данные изъяты> рублей – сумма превышения доходов над расходами за уступку прав на квартиру.

Истцом во исполнение заключенного договора, оплачена денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей, однако до настоящего времени квартира истцу не передана.

Как следует из п. 2.4. Договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, после окончания строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию застройщик обязан начать передачу участнику долевого строительства объекта долевого строительства по передаточному акту не позднее ДД.ММ.ГГГГ при условии полной оплаты цены договора, в том числе суммы, составляющей разницу в стоимости фактической расчетной и проектной расчетной площади квартиры. 

В соответствии со ст. 309, ст. 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Поскольку спорные правоотношения регулируются не только общими нормами Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», а также специальными нормами права - Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то взыскание неустойки должно производиться в соответствии со специальной нормой права.

Так, в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Дополнительные соглашения об изменении сроков, установленных договором, стороны не заключали, тем самым иные сроки между сторонами согласованы не были.

Согласно расчету, представленному ФИО1, размер неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Данный расчет судом проверен и признан правильным.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и др.

Разрешая данный спор, установив факт нарушения ответчиком условий договора в части срока исполнения обязательства, принимая во внимание период просрочки, а также то, что сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства, кроме того, взыскание неустойки в полном объеме с учетом количества участников долевого строительства может повлечь ухудшение финансового положения застройщика, что, в свою очередь, может повлечь невозможность завершения инвестиционного проекта в целом и нарушение прав других дольщиков, суд приходит к выводу, с учетом ст. 333 ГК РФ, о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за несвоевременное исполнение обязательства по Договору в размере 300 000 рублей. 

При этом суд учитывает положения п. 75 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» при определении соразмерности неустойки.

Статьей 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» установлено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителя», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Учитывая, что факт нарушения прав истца, как потребителя, нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истцов о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, определив его размер с учетом принципов разумности и справедливости, степени вины ответчика, иных фактических обстоятельств, в размере 10 000 рублей. 

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом РФ «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу ФИО1 подлежит также штраф в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Разрешая требования о признании недействительным п. 4.6 Договора долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1 Договора уступки прав требований № от ДД.ММ.ГГГГ, суд учитывает следующее.

В соответствии с п. 4.6. Договора, доля участия увеличивается на сумму затрат застройщика на содержание общего имущества жилого дома и объекта долевого строительства за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до момента приема объекта долевого строительства участником долевого строительства, при этом участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента письменного уведомления обязан внести дополнительную долю участия путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления жилым домом.

Требуя признания указанного пункта договора недействительным, истец ссылается на то обстоятельство, что пункт 4.6. возлагает на нее обязанность по содержанию имущества с момента, когда фактически у них еще не возникло право на владение и пользование данным имуществом, что противоречит ст. 153 ЖК РФ.

По мнению истца, требования застройщика об уплате коммунальных платежей за период, предшествующий передаче квартиры по акту приема-передачи нарушают ее права, как потребителя.

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей признаются недействительными ( п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей».

Однако, истец изначально не являлась стороной данного договора, поскольку договор заключался между ООО «Ковчег» и ООО «Объединенная управляющая компания» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенный городской».

Кроме того, с момента заключения договора участия в долевом строительстве прошло свыше 3 лет.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Принимая во внимание, что ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, суд полагает необходимым, применив исковую давность, отказать истцу в удовлетворении требований о признании недействительным пункта п. 4.6. Договора.

Согласно ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая степень сложности рассматриваемого дела, количество судебных заседаний с участием представителя истца, исходя из принципов разумности, справедливости и достаточности, суд считает правильным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 

<

данные изъяты> руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Ковчег» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 

<

данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты> рублей, штраф в размере 

<

данные изъяты> рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В удовлетворении требований о признании недействительным п. 4.6 Договора долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1 Договора уступки прав требований № от ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца. 

Судья: