РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 февраля 2025 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Синевой Д.Т.,

при секретаре судебного заседания Лязиной А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-68/2025 (№ 3а-2148/2024) по административному исковому заявлению акционерного общества «Сызранская СТО» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ акционерное общество «Сызранская СТО» (далее по тексту - АО «Сызранская СТО», административный истец) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указав, что является собственником: здания с кадастровым номером № наименование: отдельно стоящее нежилое здание с техэтажом (автоматизированная мойка автомобилей) литера Ж, назначение: нежилое, площадью 727,5 кв.м, адрес (местоположение): 

<

адрес>Б; здания с кадастровым номером № наименование: отдельно стоящее нежилое здание литера Д, назначение: нежилое, площадью 279,6 кв.м, адрес (местоположение): 

<

адрес>Б; здания с кадастровым номером №, наименование: здание, назначение: нежилое, площадью 4882,9 кв.м, адрес (местоположение): 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 14 171 782, 19 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 8 467 188,29 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 54 985 446,06 руб.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ выполненному ООО «Независимый кадастровый центр» рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 721 193 руб., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 936 993 руб., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 21 335 962 руб.

АО «Сызранская СТО», ссылаясь на то, что кадастровая стоимость нежилых зданий значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как налогоплательщика, просит суд установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 727,5 кв.м, кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: ФИО1, 

<

адрес>Б, в сумме равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 721 193 руб.; установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 279,6 кв.м, кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>Б, в сумме равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 936 993 руб.; установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 4882,9 кв.м, кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, в сумме равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 21 335 962 руб. 

Информация о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на интернет-сайте суда.

Представитель АО «Сызранская СТО» в судебном заседании просил требования удовлетворить по доводам, изложенным в административном иске, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявляла, результаты рыночной стоимости объектов недвижимости, установленные судебной экспертизой не оспаривала. 

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

В дополнительных пояснениях ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость спорных объектов, определенная в заключении эксперта, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект. 

Учитывая требования статей 96, 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ), пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Установлено, что АО «Сызранская СТО» является собственником следующих объектов недвижимости: здания с кадастровым номером № наименование: отдельно стоящее нежилое здание с техэтажом (автоматизированная мойка автомобилей) литера Ж, назначение: нежилое, площадью 727,5 кв.м, адрес (местоположение): 

<

адрес>Б; здания с кадастровым номером №, наименование: отдельно стоящее нежилое здание литера Д, назначение: нежилое, площадью 279,6 кв.м, адрес (местоположение): 

<

адрес>Б; здания с кадастровым номером №, наименование: здание, назначение: нежилое, площадью 4882,9 кв.м, адрес (местоположение): 

<

адрес>Б, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 27.10.2023 № 2296 по состоянию на 01.01.2023 определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 14 171 782, 19 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 8 467 188,29 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 54 985 446,06 руб., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Административный истец, будучи собственником спорных объектов, является плательщиком налога на имущество юридических лиц. Налоговой базой для исчисления налога на имущество юридических лиц является кадастровая стоимость объекта недвижимости. 

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как плательщика налога на имущество юридических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и 26.08.2024 обратился с настоящим административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости равной рыночной их стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении каждого объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец в обоснование требований представил отчет об оценке выполненный ООО «Независимый кадастровый центр» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 721 193 руб., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 936 993 руб., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 21 335 962 руб.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП», оценщиком ООО «НКЦ» ФИО2 в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Нарушен п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости ФСО №»: п. 22. «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным». Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 727,50 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>Б по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: 4 835 979 руб. 

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 279,60 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>Б по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: 2 016 362,00 руб. 

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: 35 830 870,00 руб.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд учитывает, что в заключение эксперта ООО «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП» определенная итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключение приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, с возможностью проверки их обоснованности.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует. 

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности указанного экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, сторонами и заинтересованными лицами не представлено. 

Возражений относительно выводов судебной экспертизы, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено. 

Суд также полагает, что не имеется оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с результатами проведенной ООО «Независимый кадастровый центр» № от ДД.ММ.ГГГГ поскольку заключение экспертизы ООО «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП» является наиболее полным и аргументированным, составленным в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключения экспертизы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости является завышенной и нарушает права административного истца.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в суд 26.08.2024, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По заявлению экспертного учреждения ООО «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП» о возмещении расходов на проведение судебной экспертизы в размере 105 000 руб., суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с положением статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях (ч.1).

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. 

На депозит Самарского областного суда от ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» поступили денежные средства в размере 105 000 руб. (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ), оплата за судебную экспертизу не производилась.

Суд полагает издержки ООО «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП» за проведение судебной экспертизы подлежат возмещению за счет денежных средств, внесенных ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» на лицевой (депозитный) счет Самарского областного суда в размере 105 000 рублей. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Административный иск акционерного общества «Сызранская СТО», - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, площадью 727, 50 кв.м, назначение: нежилое, наименование: отдельностоящее нежилое здание, с техэтажом (автоматизированная мойка автомобилей) литера Ж, количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 835 979 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, площадью 279,6 кв.м, назначение: нежилое, наименование: отдельностоящее нежилое здание литера Д, количество этажей 2, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: 

<

адрес>Б равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 016 362 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, площадью 4 882,9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: здание, количество этажей 2, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: 

<

адрес>Б равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 35 830 870 руб.

Дата подачи административного иска в суд 26.08.2024.

Перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП» в счет возмещения расходов за проведение судебной экспертизы по административному делу №а-68/2025 (3а-2148/2024) в размере 105 000 руб., поступивших от Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ.

Реквизиты для перечисления денежных средств: получатель общество с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП», юридический адрес: 443090, 

<

данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 28.02.2025.

Судья Д.Т.Синева