РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2026 года село Донское

Труновский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Сейрановой Е.А.,

при секретаре Ромашовой Ж.Ю.,

с участием истца ФИО10 Л.А.,

представителя ответчика администрации Труновского муниципального округа Ставропольского края - ФИО3, по доверенности,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к администрации Труновского муниципального округа 

<

адрес> о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

установил:

ФИО11 Л.А. в суд с иском к администрации Труновского муниципального округа 

<

адрес>, в котором просила признать право собственности на объект незавершенного строительства – фундамент здания – кафетерия, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1012 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование требований указано, что в соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № администрация Труновского муниципального округа 

<

адрес> в лице главы Труновского муниципального округа 

<

адрес> предоставила истцу земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1012 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «Общественное питание». Срок договора аренды 10 лет.

После получения указанного земельного участка в аренду, истец начала строительство здания-кафетерия, с целью использования его как заведения общественного питания. Был возведен фундамент в соответствии с чертежами, с ПАР «Ставропольэнергосбыт» заключен договор в соответствии с которым, земельный участок оснащен точкой подключения к электрическим сетям.

ДД.ММ.ГГГГ в отношении здания – кафетерия заказана и изготовлена проектная документация.

ДД.ММ.ГГГГ в администрации Труновского муниципального округа 

<

адрес> получено разрешение на строительство №.

В соответствии с техническим планом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 10%, площадь 86 кв.м.

Орган местного самоуправления каких-либо действий в отношении названного имущества не предпринимал, законность владения истцом этим имуществом не оспаривал, интереса в имуществу не проявлял.

Согласно отчету об оценки определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, составленного независимым оценщиком ФИО6, стоимость объекта составляет 225 400 руб.

В возражениях на исковое заявление, не соглашаясь с заявленными требованиями, представитель ответчика ФИО4, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме.

В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Труновского муниципального района 

<

адрес> и ФИО12 Л.А. заключен договор № аренды земельного участка категории «Земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, площадью 1012 кв.м., местоположение: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования «Общественное питание», сроком на 10 лет. Размер ежегодной арендной платы составлял 461 776,05 руб.

В связи с нарушениями ФИО13 Л.А. условий договора в части оплаты арендных платежей, администрацией была направлена заказным почтовым отправлением письменная претензия, с требованием оплаты образовавшейся задолженности, расторжении договора аренды и возврата земельного участка в течение месяца с момента ее получения.

Ответа на претензию на поступило, каких-либо действий по оплате задолженности со стороны ФИО14 Л.А. совершено не было, в связи с чем администрация обратилась в суд.

Решением Труновского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования администрации удовлетворены, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером № расторгнут, взыскана образовавшаяся задолженность по оплате арендных платежей, возложена обязанность освободить и возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером №.

Задолженность по арендной плате по решению суда составляла 661 301,34 руб., в том числе неустойка за ненадлежащее исполнение условий договора в размере 112 603,71 руб.

По состоянию на текущую дату остаток задолженность составляет 611 285,75 руб. Каких-либо действий по добровольному погашению задолженности, истец не предпринимает.

Несмотря на имеющуюся задолженность и отсутствие действий по ее погашению, ФИО15 Л.А. продолжает участвовать в аукционах по продаже права аренды на земельные участки, вносит задатки для участия в них.

Единственным подтверждением существования в действительности объекта недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства, является ЕГРН, а выписка и з ЕГРН свидетельствует о факте внесения сведений об объекте недвижимости в реестре и о регистрации права на этот объект.

Сведения об объекте недвижимости, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № в ЕГРН отсутствуют.

В ходе судебного разбирательства ФИО16 Л.А. не заявляла о наличии объекта незавершенного строительства на вышеуказанном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ закончился срок действия разрешения на строительство, полученного ФИО17 Л.А. ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с неисполнением ФИО18 Л.А. решения суда по освобождению земельного участка, в адрес 

<

адрес> отделения судебных приставов администрацией направлено письмо об исполнении решения суда в этой части.

ДД.ММ.ГГГГ в администрацию поступило заявление ФИО19 Л.А. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду.

ДД.ММ.ГГГГ в администрацию поступило второе заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду от дочери ФИО2 – ФИО1.

Распоряжением администрации Труновского муниципального округа 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р были назначены торги на право заключения договора аренды земельного участка категории «Земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, площадью 1012 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование: общественное питание, и подготовлено извещение о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

На участие в аукционе было подано 14 заявок. ДД.ММ.ГГГГ состоялся аукцион, участие в аукционе приняли 14 человек, в том числе ФИО24 Л.А.

Победителем аукциона признан ФИО21 В.В., как участник, предложивший наибольшую цену в размере 418 733,91 руб. ФИО23 Л.А. стала участником, сделавшим предпоследнее предложение о размере арендной платы в сумме 417 388,94 руб.

По результатам торгов с победителем ФИО22 В.В. заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, договор зарегистрирован в установленном законом порядке (номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ). Арендная плата уплачивается своевременно.

ДД.ММ.ГГГГ в администрацию поступило заявление № от ФИО25 В.В. на выдачу разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства с кадастровым номером № на двух смежных земельных участках с кадастровыми номерами № по адресу: 

<

адрес>, и № по адресу: 

<

адрес>, с единым видом разрешенного использования «общественное питание».

Рассмотрев заявление с приложенными документами в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ подготовлено и выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ.

Для выдачи разрешения на строительство был подготовлен градостроительный план земельного участка № РФ№ от ДД.ММ.ГГГГ, единый для всех смежных земельных участков.

Утверждение ФИО26 Л.А., что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, со степенью готовности 10 %, не соответствует действительности.

Степень готовности объекта незавершенного строительства в 10% подразумевает наличие фундамента и практически 50% стен, что не соответствует действительности.

Кадастровым инженером изготовлен план объекта незавершенного строительства со степенью готовности 10 % от ДД.ММ.ГГГГ, оценщиком ФИО6 изготовлен отчет об оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства ДД.ММ.ГГГГ, то есть после вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды земельного участка с ФИО28 ЛА., когда она уже не являлась правообладателем земельного участка.

Опрошенный в судебном заседании кадастровый инженер ФИО29 И.А. в судебном заседании показал, что им был подготовлен технический паспорт объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:05:043401:470. Степень готовности объекта незавершенного строительства определялась им на основании сведений, сообщенных им заказчиком ФИО27 Л.А., которая сообщила ему сведения о предполагаемых расходах на строительство кафетерия и фактически произведенных. При этом документов, подтверждающих фактически понесенные затраты на строительство представлено не было. При подготовки технического плана им были запрошены разрешение на строительство и проектная документация. Расчет степени готовности им произведен по формуле, где в знаменателе, сколько средств будет вложено, вверху сколько потрачено денежных средств на возведение. Замеры производились спутниковым оборудованием, путем определения координат основных точек. В компьютерной программе обработана геодезическая сьемка, и определена длина, ширина объекта.

Опрошенная в судебном заседании оценщик ФИО30 О.А. показала, что ей был изготовлен отчет об оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства на основании унифицированных формул, с целью определения цены иска, фактические затраты не устанавливались. Строительно-техническая экспертиза не проводилась, соответственно установить глубину фундамента было невозможно, параметры объекта были взяты из проектной документации. Вопрос о том, является ли действующим договор аренды земельного участка и имеется ли действующее разрешение на строительство, не рассматривался.

В судебном заседании истец ФИО31 Л.А. поддержала заявленные требования, просила удовлетворить в полном объеме. Пояснила, что строительство вела в период действия разрешения на строительство, не регистрировала право собственности на объект незавершенного строительства, потому что проведение регистрации на каждом этапе требует дополнительных расходов. Планирует погасить задолженность по арендной плате и завершить строительство кафетерия.

Представитель ответчика ФИО33 Е.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержав доводы возражений. Также указала, что имеется вступившее в законную силу решение суда, которым договор аренды земельного участка расторгнут, и на ФИО34 Л.А. возложена обязанность освободить данный земельный участок.

Третьего лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО32 В.В. в судебном заседании поддержал позицию ответчика, просил отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Исследовав материалы дела, заслушав истца, представителя ответчика, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Согласно ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 указанного Федерального закона).

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно п. 10 ч. 1 ст. 1 ГрК РФ под объектами капитального строительства понимают здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абз. 5 п. 38абз. 5 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В п. 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

Таким образом, критерием отнесения объекта незавершенного строительства к объекту недвижимости является выполнение работ по сооружению фундамента.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (ч. 4 ст. 67 ГПК РФ).

Представленные в обоснование требований доказательства, а именно технический план объекта незавершенного строительства, а также отчет об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, не содержат сведений, подтверждающих завершение работ по сооружению фундамента или аналогичные им работы, согласно проектной документации.

Из пояснений, данных кадастровым инженером ФИО35 И.А. следует, что процент готовности объекта незавершенного строительства определен им на основании представленной проектной документации, разрешения на строительства и со слов заказчика ФИО36 Л.А. о планируемых и произведенных затратах на строительство, при этом никаких документов в подтверждение понесенных ФИО37 Л.А. расходов на строительство, представлено не было. Также инженером не установлен период произведения работ по строительству объекта незавершенного строительства.

Оценщиком ФИО38 О.А. в судебном заседании указано о том, что оценка произведена с использованием унифицированных формул, на основании проектной документации. О том, что на момент проведения оценки разрешение на строительство прекратило свое действие, а договор аренды земельного участка расторгнут, ей известно не было.

С учетом указанных обстоятельств, представленные доказательства не могут быть признаны судом допустимыми, достоверными и достаточными для разрешения заявленных требований. Доказательств, подтверждающих, что работы по сооружению фундамента кафетерия выполнены в полном объеме, в соответствии с проектной документацией, суду не представлено. Иных доказательств истцом не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

В силу ст. ст. 11, 12 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

Как следует из материалов дела, между администрацией Труновского муниципального округа 

<

адрес> и ФИО39 Л.А. заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка категории «Земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, площадью 1012 кв.м., местоположение: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования «Общественное питание», сроком на 10 лет. Размер ежегодной арендной платы составлял 461 776,05 руб

Решением Труновского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером № расторгнут, взыскана образовавшаяся задолженность по оплате арендных платежей, возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером №.

Решение суда не обжаловалось и вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела, ФИО40 Л.А. не было указано о наличии на земельном участке с кадастровым номером № объекта незавершенного строительства.

По состоянию на текущую дату остаток задолженности составляет 611 285,75 руб. Каких-либо действий по добровольному погашению задолженности, истец не предпринимает.

Сведений об объекте недвижимости, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № в ЕГРН не имеется.

По результатам проведенных торгов с ФИО41 В.В. заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, договор зарегистрирован в установленном законом порядке (номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

Истцом до настоящего времени не предприняты меры по исполнению вступившего в законную силу решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, взыскана задолженность и возложена обязанность освободить данный земельный участком.

Поскольку выбранный истцом способ защиты права не обеспечивает его восстановление, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес>, паспорт № №) к администрации Труновского муниципального округа 

<

адрес> (ОГРН № ИНН №) о признании права собственности на объект незавершенного строительства - отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением Труновского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в виде:

- запрета на осуществление действий на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1012 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>, Труновский муниципальный округ, 

<

адрес>, связанных со строительством, проведением землеустроительных работ, а также демонтажем находящегося на нем объекта незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Труновский районный суд в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.А. Сейранова