Дело N44 г- 21 /2019

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

президиума Ленинградского областного суда

Санкт-Петербург 9 апреля 2019 года 

Президиум Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Пучинина Д.А.

членов президиума: Кабировой Е.В., Морозова Н.А., Перфильева Г.В., Пономаревой Т.А., Худякова А.А.

при секретаре Сидориной Д.Е.

рассмотрев по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 28 ноября 2018 года гражданское дело №2-1732/2018 по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности; встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли- продажи, взыскании денежных средств,

переданное на рассмотрение президиума Ленинградского областного суда определением судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л. от 19 февраля 2019 года,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, площадью 26 000 кв. метров каждый, для ведения сельского хозяйства, находящиеся по адресу: 

<

адрес> с кадастровыми номерами №

В обоснование заявленных требований истец указала, что 15 ноября 2017 года между нею и ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанных земельных участков, на основании которого право собственности на объекты недвижимости перешло от нее к ответчику.

Договор купли-продажи земельных участков и подписанный сторонами акт приёма-передачи недвижимости ответчик забрал себе. 

18 декабря 2017 года от ФИО2 в ее адрес поступили две телеграммы, в которых ответчик предлагал ей явиться в ГБУ «МФЦ ФИО3» (отдел «Рощино») для подачи документов в целях государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки.

Однако в указанное ответчиком время она не смогла явиться для государственной регистрацией перехода права собственности. 

30 января 2018 года она самостоятельно обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, однако ее заявление было оставлено без рассмотрения, поскольку ответчик, несмотря на ее просьбу предоставить на регистрацию подлинные документы, для регистрации перехода права собственности на земельные участки не явился, и документы не представил.

Поскольку ФИО2 уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, истец просила суд осуществить регистрацию перехода права собственности на отчужденные объекты недвижимости на его имя.

ФИО2 исковые требования не признал, предъявил к ФИО1 встречные искровые требования о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств в размере 7 000 000 рублей.

В обоснование встречных исковых требований указал, что до настоящего времени договор купли-продажи двух земельных участков от 15 ноября 2017 года сторонами не исполнен и земельные участки ему не переданы. 

В связи с отказом ФИО1 передать ему земельные участки по акту приема-передачи, а также в связи с ее уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, он направил продавцу требование о возврате денежных средств, которые оставлены им без внимания.

В связи с отказом продавца от исполнения обязанности по передаче ему приобретенного недвижимого имущества, ее уклонения от регистрации перехода права собственности, ФИО2 просил суд расторгнуть договор купли-продажи двух земельных участков от 15 ноября 2017 года и взыскать в его пользу 7 000 000 рублей, которые являются для ФИО1 неосновательным обогащением. 

Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 10 июля 2018 года исковые требования ФИО1 удовлетворены. 

Суд произвел государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО2 на земельные участки, каждый площадью 26 000 кв. метров, для ведения сельского хозяйства, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, с кадастровыми номерами №

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 28 ноября 2018 года решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 10 июля 2018 года отменено с принятием по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано, а встречные исковые требования ФИО2 удовлетворены.

Суд признал договор купли-продажи от 15 ноября 2017 года двух земельных участков между ФИО1 и ФИО2 незаключенным.

Взыскал с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 7 000 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 43 500 рублей.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 28 ноября 2018 года, считая его незаконным и необоснованным, постановленным при неправильном применении норм материального права, и оставить без изменения решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 10 июля 2018 года.

В жалобе указано, что суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о незаключенности договора купли- продажи земельных участков.

Договор купли- продажи недвижимости по своей правовой природе является консенсуальным, то есть, заключенным с момента достижения сторонами договоренности по всем существенным условиям в требуемой законом форме, в отличие от реального договора, который считается заключенным с момента передачи соответствующей вещи.

Для договора купли- продажи недвижимости такими существенными условиями являются предмет договора и цена имущества. По обоим существенным условиям договора сторонами было достигнуто соглашение.

К фактам нарушения существенных условий договора, вопреки выводам суда апелляционной инстанции, не могут быть отнесены ни уклонение от приема-передачи земельного участка, ни уклонение от регистрации перехода права.

Давая оценку факту отсутствия в материалах дела акта приема-передачи земельных участков, суд апелляционной инстанции безосновательно сослался на разъяснения, содержащиеся в п.61 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22, поскольку указанные разъяснения касаются ситуации, когда от государственной регистрации перехода права собственности уклоняется продавец, а не покупатель.

Суд апелляционной инстанции проигнорировал факт прямого умышленного уклонения покупателя от приема имущества, безосновательно сославшись при этом на наличие оснований для расторжения договора.

По результатам изучения доводов кассационной жалобы 29 января 2019 года судьей Ленинградского областного суда данное гражданское дело было истребовано, поступило в Ленинградский областной суд 14 февраля 2019 года и передано на рассмотрение президиума Ленинградского областного суда определением судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л. от 19 февраля 2019 года.

Проверив дело, выслушав ФИО1 и ее представителя ФИО4, поддержавших кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, ФИО2 и его представителя ФИО5, находящих апелляционное определение обоснованным, соответствующим требованиям действующего законодательства, а жалобу не подлежащей удовлетворению, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. 

Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

При проверке дела установлено, что судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального права, оказавшие влияние на исход дела.

Судом установлено, что 15 ноября 2017 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи двух земельных участков: «Участок 1», кадастровый номер: № общей площадью 26 000 кв. метров, адрес: 

<

адрес>; «Участок 2», кадастровый номер: №, общей площадью 26 000 кв. метров, адрес: 

<

адрес>, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил указанные земельные участки для ведения сельского хозяйства.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи, земельные участки проданы по цене 3 500 000 рублей, каждый, денежную сумму в размере 7 000 000 рублей покупатель оплатил продавцу полностью на момент подписания настоящего договора.

Согласно п. 4.5 договора купли-продажи, продавец обязался подписать акт приема-передачи земельных участков в течение трех дней с даты подписания настоящего договора.

Судом также установлено, что переход права собственности на земельные участки до настоящего времени не зарегистрирован, что явилось основанием для обращения ФИО1 с иском к ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности, а также для предъявления ФИО6 встречного иска о расторжении договора купли- продажи.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований ФИО1, и об отказе в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренных законом оснований для расторжения договора купли-продажи земельных участков не имеется, доказательств отказа сторон от исполнения договора купли- продажи не представлено, в связи с чем, имеются основания для регистрации перехода права собственности на земельные участки в судебном порядке.

Отменяя решение суда первой инстанции и, принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречного иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор купли- продажи объектов недвижимости не был заключен, так как земельные участки не были переданы ФИО2. по акту приема-передачи. Поскольку ФИО2 оплатил стоимость земельных участков в размере 7 000 000 рублей, указанная денежная сумма должна быть взыскана с ФИО1 в его пользу в качестве неосновательного обогащения.

Президиум не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. 

В соответствии с пунктом 3 указанной статьи, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Пунктами 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли- продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.1 ст.551 ГК РФ).

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая вышеприведенные положения закона, президиум соглашается с доводами кассационной жалобы о том, что договор купли- продажи недвижимости по своей правовой природе является консенсуальным договором, то есть, является заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента передачи предмета договора от продавца к покупателю.

То обстоятельство, что земельные участки, не были переданы ФИО2 по акту приема- передачи в предусмотренный в договоре от 15 ноября 2017 года срок - в течение трех дней с момента подписания договора, свидетельствует о нарушении сторонами своих обязательств на стадии исполнения договора, а не о незаключенности последнего. 

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, поскольку по смыслу статей 164, 165, пункта 3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о переходе права собственности на недвижимое имущество.

Из материалов гражданского дела следует, что договор купли-продажи двух земельных участков, заключенный между ФИО1 и ФИО2 15 ноября 2017 года, по своей форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе, в части согласования сторонами существенных условий договора, таких как предмет договора и цена отчуждаемого имущества.

Договор не содержит указаний на иные условия, которые стороны признали существенными.

При таких обстоятельствах, вопреки выводам суда апелляционной инстанции, договор купли-продажи земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес>», участок 

<

адрес> с кадастровыми номерами № является заключенным с момента его подписания сторонами- 15 ноября 2017 года.

Разрешая дело, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 о расторжения договора купли- продажи, поскольку отказ продавца от подписания акта приема-передачи, а также от фактической передачи отчужденного имущества покупателю, не свидетельствует о таком существенном нарушении условий договора, которое повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доказательства того, что нарушение сроков передачи земельных участков лишило его возможности участвовать в федеральной дотационной программе, ФИО2 не представил, также как не смог указать название программы, условия участия в ней, сроки направления заявок на участие в программе.

Кроме того, являясь лицом, заинтересованным в скорейшем получении приобретенного по договору купли- продажи имущества, и надлежащем оформлении своих имущественных прав, ФИО2 имел возможность обратиться в суд с требованиями об исполнении продавцом обязанности по передаче земельных участков и о регистрации перехода права собственности, что им сделано не было.

Поскольку договор купли-продажи земельных участков от 15 ноября 2017 года был заключен сторонами в установленном законом порядке и оснований для его расторжения не установлено, у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки.

Оценивая приведенные выше нарушения, допущенные судом апелляционной инстанции, президиум приходит к выводу о существенном характере таких нарушений, в связи с чем, находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 28 ноября 2018 года подлежащим отмене, с оставлением в силе решения Выборгского городского суда Ленинградской области от 10 июля 2018 года.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Ленинградского областного суда

постановил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 28 ноября 2018 года отменить, оставить в силе решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 10 июля 2018 года.

Председательствующий Д.А. Пучинин

Судья Выборгского городского суда: Красоткина Ю.В. Судьи апелляционной инстанции: Горбатова Л.В. 

ФИО7 (докл.), Хрулева Т.Е.

Докладчик на президиуме Кошелева И.Л.