Дело № 3а-88/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 марта 2021 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Санниковой С.А.,

при секретаре Пикавцовой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Тандер» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной, 

установил:

административный истец обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором оспаривает результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 2853,1 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, и просит установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, равной 57 105 264 руб. 

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке от 17 июня 2020 года № Р-152-19, выполненным ИП ФИО1, рыночная стоимость указанного объекта составляет 57 105 264 руб. Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю» кадастровая стоимость спорного объекта составляет 105 125 969,21 руб. 

Административный истец является собственником данного объекта и считает, что результаты государственной кадастровой оценки его стоимости являются неверными и нарушают права истца, так как ведут к необоснованному увеличению размера имущественного налога.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал, просил установить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в удовлетворении требований административного иска просил отказать.

От представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО4, действующей на основании доверенности, в суд поступил отзыв, согласно которого заявитель не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета спора и просит суд рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

От представителя Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО5 в суд поступил отзыв, согласно которого кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена с требованиями Федерального закона №237-ФЗ и методических указаний, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки и просит суд рассмотреть дело в отсутствие представителя учреждения.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного иска и возражения, исследовав доказательства и материалы дела, заслушав пояснения эксперта, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 1.1 Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 года № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций» налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении:

1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них;

2) нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств, в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 года № 28), с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 2853,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 8 апреля 2020 года №23/261/002/2019щ-3047. Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости.

В силу положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 года № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций», административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, являющегося объектом налогообложения.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 1 января 2018 года в размере 105 125 969,21 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 апреля 2019 года № 23/ИСХ/19-709394. 

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости, в связи с чем суд считает 1 января 2018 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По данным отчета об оценке от 17 июня 2020 года № Р-152-19, выполненного ИП ФИО1, рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года, составляет 57 105 264 руб. 

Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, истец ссылается на то, что завышенная кадастровая стоимость ведет к необоснованному увеличению имущественного налога.

Как следует из материалов дела, между результатами определения кадастровой стоимости, установленными уполномоченным органом, и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имеется существенное различие в суммах оценки. Данное обстоятельство вызывает сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости как доказательства, иных данных, подтверждающих рыночную стоимость объекта на дату определения кадастровой стоимости, истцом не предоставлено.

Согласно части 1 статьи 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе. Экспертиза может быть назначена по инициативе суда, если экспертиза предусмотрена законом или ее проведение необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если требуется проведение дополнительной или повторной экспертизы, либо если проведение экспертизы необходимо в связи с выявленными обстоятельствами административного дела и представленными доказательствами.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая изложенное, определением суда от 21 сентября 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проведение которой поручено ООО «Южная независимая оценочная компания» (

<

...>). 

Согласно заключению № 3а-1222/2020 от 27 октября 2020 года судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО6, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 1 января 2018 года составляет 75 009 000 рублей.

От представителя административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО7 поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором заявитель указал на допущенные экспертом ООО «Южная независимая оценочная компания» нарушения при проведении экспертизы объекта оценки, в связи с чем заключение эксперта не может служить допустимым доказательством по делу.

В частности, представитель административного ответчика сослался на то, что в представленном заключении на стр. 25, 26 в разделах 2.3.7, 2.3.8 эксперт не учел требования пункта 11 ФСО № 1, в связи с чем необоснованно принял решение об отказе от использования затратного и сравнительного подходов при расчете стоимости объекта экспертизы.

Согласно пункту 11 ФСО № 1 «Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов».

Затратный подход эксперт не использовал. Обоснование выбора подходов, предусмотренное пунктом 11 ФСО № 1, отсутствует, тогда как затратный подход - это единственный прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - это стоимость ОКС без учета стоимости земельного участка.

Эксперт применил лишь доходный подход к оценке, при реализации которого используется доход от аренды рассматриваемого имущества (ОКСа). Однако, при анализе размера арендных платежей за аналогичные объекты, эксперт принял к рассмотрению объекты без внутренней отделки, чем занизил уровень арендных платежей на аналогичные объекты, указав их диапазон в размере от 350 руб. за 1 кв. м до 889 руб. за 1 кв.м. (нарушение ФСО № 3). При этом обзор материалов экспертизы (стр. 12-20 экспертного заключения) показал, что наиболее сопоставимые (схожие) объекты с объектом экспертизы по площади, фасадному расположению на крупную проезжую улицу и назначению имеют размер арендной платы от 685 руб. за 1 кв. м до 759 руб. за 1 кв.м. При этом к расчету экспертом приняты стоимости аренды от 491 руб. за 1 кв. м до 624 руб. за 1 кв. м, которые откорректированы до 445 руб. за 1 кв. м для объекта экспертизы. 

Таким образом, по мнению ответчика, определенная экспертом рыночная стоимость объекта оценки не может быть признана достоверной.

Согласно части 1 статьи 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

Учитывая, что для оценки соответствующих доводов представителя административного ответчика и устранения возможных сомнений в объективности проведенного экспертного исследования требуются специальные знания в области оценочной деятельности, определением суда от 15 января 2021 года по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Южная независимая оценочная компания» ФИО6 

Согласно дополнительному заключению эксперта от 8 февраля 2021 года № 3а-88/2021 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 1 января 2018 года составляет 75 009 000 рублей.

От представителя административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО7 поступило дополнение к отзыву на административное исковое заявление, в котором заявитель ходатайствовал о вызове эксперта для дачи пояснений в суд, указав, что дополнительной экспертизой не устранены нарушения законодательства об экспертной деятельности, в связи с чем заключение эксперта не содержит достоверных сведений о рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества. 

Суд, исследовав заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, выслушав пояснения эксперта ФИО8, допрошенной в судебном заседании, оценив по правилам, установленным статьями 83, 84 КАС РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Эксперт ФИО6 является оценщиком со значительным стажем оценочной/экспертной работы, имеет действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации, а также об обязательном страховании гражданской ответственности. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описаны объекты оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся спорные объекты недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. 

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости действующим законодательством. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимого имущества проведена на основании материалов дела. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки. В ходе судебного разбирательства сторонами достаточных доказательств о его порочности не представлено, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено. 

При таких обстоятельствах суд считает заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости является достоверным.

В ходе судебного заседания эксперт ФИО6 подтвердила выводы своего заключения, указав, что обоснование выбора применяемых подходов к оценке отражено в разделе 2.3 заключения на стр. 24-26 первичной экспертизы. 

Отказ от затратного подхода обоснован тем, что официальной сметой затрат на покупку участка и строительства здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. Расчет по типовым сметам, строительным нормам и правилам с учетом всех реальных затрат, в том числе условий выполнения инвестиционных контрактов, получения в пользование земельного участка, подведения сетей инженерного обеспечения и т.д., также будет страдать большой погрешностью в вычислениях, а результат не будет удовлетворять требованиям точности, предъявляемым к оценке. 

В связи с чем, затратный подход не применялся как некорректный по отношению к оцениваемому имуществу, и приводящий к неадекватному значению итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта. 

В соответствии с подпунктом «в» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Министерства экономического развития России от 25 сентября 2014 года № 611, затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Рынок недвижимости, к сегменту которого относится объект исследования, достаточно развит в г. Новороссийске, что позволяет подобрать достаточно информации для применения иных подходов к оценке объекта и отказаться от применения затратного подхода.

Отказ от применения сравнительного подхода мотивирован тем, что большинство объявлений на рынке недвижимости являются неинформативными (не указаны цена предложения, площадь и вид права на земельный участок, состояние и другие характеристики). Рынок коммерческой недвижимости представлен встроенными помещениями мелкого и среднего масштаба (до 500 кв.м). Объектом оценки является объект капитального строительства. Ввиду недостаточности сведений в объявлениях о ценообразующих факторах аналогов, применение сравнительного подхода к оценке объекта будет иметь недопустимо высокие погрешности вычислений. 

На возражения ответчиков относительно подбора аналогов эксперт указал, что рассматривал к расчету объекты-аналоги с большей площадью (от 100 до 1000 кв.м) с учетом местоположения объекта оценки. Объект-аналог без отделки (№ 6 на стр. 15 первоначального заключения) указан в выборке, но не применялся к расчету, все объекты-аналоги, принятые к расчету, имеют отделку, сопоставимую по своему уровню с отделкой объекта оценки. 

Эксперт принял к расчету наиболее сопоставимые объекты-аналоги, каждый из которых имеет выход на крупные автодороги Новороссийска (

<

Адрес...>). 

При таких обстоятельствах суд считает заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 19 августа 2020 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать 19 августа 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 КАС РФ, 

решил:

административный иск АО «Тандер» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной - удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 2 853,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 75 009 000 (семьдесят пять миллионов девять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> считать 19 августа 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...>.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме составлено 12 апреля 2021 года.

Судья: С.А. Санникова