Дело № 2-71/18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июля 2018 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Малешевой Л.С.

при секретаре Ищенко М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бойко ФИО16 к Мартель ФИО17 об уменьшении покупной стоимости, взыскании суммы,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, указав, что приобрел у ответчика по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение, расположенное по адресу ..... Право собственности зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость здания составила ....., ДД.ММ.ГГГГ был произведен полный расчет за здание. Для подготовки проекта на капительный ремонт, истец обратился в специализированную организацию, специалисты которой провели техническое обследование здания на предмет фактического состояния строительных конструкций и возможности дальнейшей эксплуатации. В результате обследования были выявленные скрытые недостатки, которые не были оговорены продавцом, являются существенными и их устранение является затратным. Истец считает, что товар был продан ненадлежащего качества. Недостатки, дефекты и отклонения от строительных норм безопасной эксплуатации здания не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. Главным и недопустимым недостатком здания определено, что в основание фундаментной плиты залегают просадочные замоченные грунты и исполненные фундаменты в целом не отвечают нормативным требованиям, что выяснилось только при раскопке (вскрытии) шурфов. Поскольку данные недостатки не были оговорены продавцом, являлись скрытыми, считает, что продавцом было нарушено требование ст.469 ГК РФ. В порядке ст.475 ГК РФ, с учетом неоднократных уточнения исковых требований, просит произвести уменьшение покупной цены здания по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на .... руб., взыскать с ответчика .... руб., расходы на проведение инженерно-технического обследования здания в сумме .... руб., на оплату судебной экспертизы ....., государственную пошлину в сумме .... руб. 

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивала в полном объеме, поддержала ранее данные пояснения. Ранее поясняли, что продавцом были оговорены видимые недостатки здания - недостатки в кровле (крыши), не соответствие лестницы строительным требованиям, нахождение пола в аварийном состоянии, отсутствие центральной канализации и водоснабжения, разрушение газоснабжение и его отключение, нахождение здания в залоге у банка. С учетом этих недостатков и была определена цена договора в .... руб., однако в письменном виде данные недостатки оговорены не были. Вместе с тем, скрытые недостатки по фундаменту и грунту продавцом не оговаривались, в связи, с чем истец как покупатель, был лишен возможности самостоятельно визуально определить эти недостатки, они были обнаружены только при проведении обследования для подготовки проекта на капитальный ремонт здания. Дополнительно пояснила, что на сегодняшний день здание нельзя эксплуатировать в связи с нарушением противопожарных норм и правил. 

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что перед приобретением здания истец все осматривал, все недостатки были оговорены. С учетом именно данных факторов стоимость продаваемого здания определена значительно ниже рыночной. Он предлагал истцу ознакомиться с ранее проведенной экспертизой здания, также истец был не лишен возможности пригласить специалистов для осмотра здания. Кроме того, здание построено давно, с применением ранее действующих строительных норм и правил, в связи, с чем полагал, что устройство фундамента является особенностью здания, а не скрытым недостатком. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще телефонограммой.

Суд счел возможным провести заседание при имеющейся явке. 

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По общему правилу, изложенному в пункте 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае если приобретен товар ненадлежащего качества покупатель, по своему выбору имеет право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Аналогичные правила закреплены в абзаце 3 пункта 1 статьи 18 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в силу п.1.1. которого, продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, здание пристроя к хозяйственному корпусу литер К1, назначение нежилое, расположенное по адресу: ..... 

В соответствии с п.1.2 договора покупатель перед подписанием настоящего договора недвижимое имущество осмотрел, по результатам визуального осмотра претензий к состоянию и качеству приобретаемого недвижимого имущества не имеет. 

Указанное имущество является предметом залога по договору ипотеки № LD 1211100008/З-1 от ДД.ММ.ГГГГ и договора ипотеки № LD 1426600055/З-1 от ДД.ММ.ГГГГ. (п.1.4) 

По соглашению сторон цена недвижимого имущества составляет ....

Оплата договора произведена полностью, что подтверждается квитанцией, ФИО1 и ФИО2 не отрицалась.

Согласно информации, представленной АО «Банк Интеза», оценочная стоимость имущества, как предмета залога– спорного нежилого помещения определена ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон в размере .... руб., согласно заключению о переоценке недвижимого имущества (предмета залога), рыночная стоимость здания в ценах по состоянию на 04.04.2016г, определена в размере .... 

Сторонами не оспаривалось, что каких-либо претензий относительно состояния приобретаемого недвижимого имущества в момент подписания договора и передачи имущества, истец не предъявлял.

Как следует из правовой позиции истца, требование об уменьшении покупной цены приобретенной здания обусловлено наличием существенных недостатков фундамента. 

Так, в соответствии с инженерно-техническим заключением ООО «АлтайРемСтройПроект», проведенного по обращению ФИО1, основным и главным недостатком существующего строения являются недопустимые вскрытые факты о состоянии грунтов под подошвой и фактической глубины заложения несущих конструкций фундаментов. В основание фундаментной плиты залегают просадочные замоченные грунты и исполненные фундаменты в целом не отвечают нормативным требованиям. Данное обстоятельство выяснилось только при раскопке (вскрытии) шурфов. Негативные факты находились в грунте, в местах недоступных свободной визуальной оценки. Данные недостатки и дефекты возникли в момент строительства и развивались на протяжении всего срока эксплуатации. Данные недостатки здания не могли быть обнаружены при свободном визуальном осмотре.

Стоимость работ по устройству монолитных фундаментов согласно смете и проекту ООО «АлтайРемСтройПроект» составляет .....

ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ответчика направлены претензии, в которых в связи с наличием существенных недостатков здания просил произвести возврат денежных средств в размере 984081 руб., расходы на проведение оценки в срок до ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ соответственно, которые ответчиком оставлены без удовлетворения.

Судом по делу была назначена и проведена судебная экспертизы в целях определения недостатков нежилого помещения - здания пристроя к хозяйственному корпусу литер К1, назначение нежилое, расположенного по адресу: ...., и определения рыночной стоимости здания. 

Как следует из заключения ООО «Алтайстройэксперт» от ДД.ММ.ГГГГ № общий процент физического износа исследуемого объекта составляет 45% (расчет 40,3\89,65х100=44,9). 

Исследуемое нежилое помещение не соответствовало и не соответствует следующим нормативным требованиям:

строительных норм и правил

- в результате осадки грунтового основания образовались деформации в виде раскрытых трещин до 90 мм между наружными стенами пристроя и основного здания - несоответствие требований СНиП 3.03.01-87 [3], СНиП 2.02.01-83* [6];

- деформации наружной стены смежной с основным зданием с раскрытием сквозных трещин до 6 мм - несоответствие требований СНиП 3.03.01-87 [3];

- отсутствие армированной кладки наружной стены смежной с основным зданием и угла дворового фасада, в месте выполненного усиления угла наружной стены двутавром №22 и бетонной подушкой толщиной 300 мм - несоответствие требований СНиП 3.03.01-87 [3];

- закладка ранее существовавших проемов ворот и окон разным по размеру кирпичом и не на всю ширину проемов - несоответствие требований п. 5.1 СНиП 23-02-2003 [8];

- повреждения грибком плесени внутренней поверхности низа наружных стен – в результате недостатков, допущенные при устройстве горизонтальной гидроизоляции стен, отсутствие гидроизоляции плиты фундамента - несоответствие требований п.2.22 СНиП 2.02.01-83* [6], СНиП 3.03.01-87 [3];

- глубина заложения фундаментов от планировочной отметки земли составляет 0,55 м, что выше расчетной глубины промерзания на 0,83 м - несоответствие требований СНиП 2.02.01-83* [6];

- основанием плиты фундамента являются: песчаная подготовка толщиной 250 мм, насыпные грунты на глубину более 2 м, состоящие из песка, шлака, строительного мусора и торфа, при высоком уровне грунтовых вод - несоответствие требований СНиП 2.02.01-83* [6];

- отсутствие утепления грунтов по периметру здания от сезонного промерзания пучинистых грунтов - несоответствие требований п. 4.16 д Руководство по проектированию оснований и фундаментов на пучинистых грунтах [12];

- ограждающие конструкции наружных стен не соответствуют требованиям по сопротивлению теплопроводности для данного климатического района - несоответствие требований п. 5.1 СНиП 23-02-2003 [8];

- ненадлежащее состояние горизонтальной гидроизоляции стен из толя, гидроизоляция расположена на уровне планировочной отметки земли с дворового фасада, отсутствие вертикальной планировки и отмостки – несоблюдение рекомендаций по проектированию гидроизоляции подземных частей зданий и сооружений [14];

- отсутствие гидроизоляции под полы из-за отсутствия гидроизоляции плиты фундамента и высокого уровня грунтовых вод;

- неудовлетворительное состояние отделки потолков и стен 1-го этажа механические повреждения, физический износ;

- неудовлетворительное состояние отделки стен и потолков 2-го этажа, в результате протечек кровли, механических повреждений и физического износа;

- неудовлетворительное состояние полов 2-го этажа в результате механических повреждений и физического износа;

- повреждение коррозией металлических лестниц;

- протечки кровли в результате ветхого состояния;

- отсутствие газового отопления в результате деформации и отключения трубопровода газоснабжения, проложенного по наружной стене дворового фасада;

- неудовлетворительное состояние инженерного оборудования – отсутствие холодного водоснабжения и канализации, выгреб заполен водой;

- отсутствие канальной вентиляции в санузлах;

- отсутствие асфальтобетонной отмостки;

- отсутствие отделки фасадов;

противопожарным 

- отсутствие основного эвакуационного выхода со второго этажа - несоответствие требований СНиП 2.08.02-89* [5], СНиП 21-01-97 [4];

- существующая наружная лестница 3-го типа может использоваться только в качестве второго эвакуационного выхода - несоответствие требований п. 1.100 СНиП 2.08.02-89* [5];

- на путях эвакуации использованы материалы облицовки стен из панелей МДФ с высокой пожарной опасностью - несоответствие требований п. 6.25* СНиП 21-01-97 [4].

Исследуемые нежилые помещения не отвечают требованиям механической, пожарной безопасности, безопасных для здоровья человека условий пребывания в здании и безопасности для пользователей зданием. 

Выявленные несоответствия нормативных требований относятся к следующим дефектам:

критический дефект

- отсутствие газового отопления в результате деформации и отключения трубопровода газоснабжения, проложенного по наружной стене дворового фасада;

- неудовлетворительное состояние инженерного оборудования – отсутствие холодного водоснабжения, канализационный выгреб заполнен водой;

- отсутствие основного эвакуационного выхода со второго этажа - несоответствие требований СНиП 2.08.02-89* [5], СНиП 21-01-97 [4];

- существующая наружная лестница 3-го типа может использоваться только в качестве второго эвакуационного выхода - несоответствие требований п. 1.100 СНиП 2.08.02-89* [5];

- на путях эвакуации использованы материалы облицовки стен из панелей МДФ с высокой пожарной опасностью - несоответствие требований п. 6.25* СНиП 21-01-97 [4];

значительный дефект

- в результате осадки грунтового основания образовались деформации в виде раскрытых трещин до 90 мм между наружными стенами пристроя и основного здания - несоответствие требований СНиП 3.03.01-87 [3], СНиП 2.02.01-83* [6];

- деформации наружной стены смежной с основным зданием с раскрытием сквозных трещин до 6 мм - несоответствие требований СНиП 3.03.01-87 [3];

- отсутствие армированной кладки наружной стены смежной с основным зданием и угла дворового фасада, в месте выполненного усиления угла наружной стены двутавром №22 и бетонной подушкой толщиной 300 мм - несоответствие требований СНиП 3.03.01-87 [3];

- закладка ранее существовавших проемов ворот и окон разным по размеру кирпичом и не на всю ширину проем - несоответствие требований п. 5.1 СНиП 23-02-2003 [8];

- повреждения грибком плесени внутренней поверхности низа наружных стен – в результате недостатков, допущенные при устройстве горизонтальной гидроизоляции стен, отсутствие гидроизоляции плиты фундамента - несоответствие требований п.2.22 СНиП 2.02.01-83* [6], СНиП 3.03.01-87 [3];

- глубина заложения фундаментов от планировочной отметки земли составляет 0,55 м, что выше расчетной глубины промерзания на 0,83 м - несоответствие требований СНиП 2.02.01-83* [6];- основанием плиты фундамента являются: песчаная подготовка толщиной 250 мм, насыпные грунты на глубину более 2 м, состоящие из песка, шлака, строительного мусора и торфа, при высоком уровне грунтовых вод - несоответствие требований СНиП 2.02.01-83* [6];

- отсутствие утепления грунтов основания по периметру здания от сезонного промерзания пучинистых грунтов - несоответствие требований п. 4.16 д Руководство по проектированию оснований и фундаментов на пучинистых грунтах [12]:

- ограждающие конструкции наружных стен не соответствуют требованиям по сопротивлению теплопроводности для данного климатического района - несоответствие требований п. 5.1 СНиП 23-02-2003 [8];

- ненадлежащее состояние горизонтальной гидроизоляции стен из толя, расположена на уровне планировочной отметки земли с дворового фасада, отсутствие вертикальной планировки и отмостки – несоблюдение рекомендаций по проектированию гидроизоляции подземных частей зданий и сооружений [14];

- отсутствие гидроизоляции под полы из-за отсутствия гидроизоляции плиты фундамента и высокого уровня грунтовых вод;

- неудовлетворительное состояние отделки потолков и стен 1-го этажа, механические повреждения, физический износ;

- неудовлетворительное состояние отделки стен и потолков 2-го этажа, в результате протечек кровли, механических повреждений и физического износа;

- неудовлетворительное состояние полов 2-го этажа в результате механических повреждений и физического износа;

- протечки кровли в результате ветхого состояния;

- отсутствие канальной вентиляции в санузлах;

- отсутствие асфальтобетонной отмостки;

малозначительный дефект

- повреждение коррозией металлических лестниц;

- отсутствие отделки фасадов.

Нежилые помещения, расположенные по адресу: ...., не соответствуют действовавшим и действующим нормам. В существующем техническом состоянии объект исследования не пригоден для эксплуатации, проведение отделочных работ в исследуемых нежилых помещениях возможно только после устранения выявленных критических и значительных дефектов. Все выявленные дефекты являются устранимыми.

К скрытым дефектам, из числа выявленных в исследуемом нежилом помещении, относятся:

- недостатки, допущенные при устройстве горизонтальной гидроизоляции стен, отсутствие гидроизоляции плиты фундамента - несоответствие требований п.2.22 СНиП 2.02.01-83* [6], СНиП 3.03.01-87 [3], данный дефект выявлен экспертами при обследовании; 

- глубина заложения фундаментов от планировочной отметки земли составляет 0,55 м, что выше расчетной глубины промерзания на 0,83 м - несоответствие требований СНиП 2.02.01-83* [6], данный дефект определен специалистами и экспертами только после устройства шурфов;

- основанием плиты фундамента являются: песчаная подготовка толщиной 250 мм, насыпные грунты на глубину более 2 м, состоящие из песка, шлака, строительного мусора и торфа, при высоком уровне грунтовых вод - несоответствие требований СНиП 2.02.01-83* [6], данный дефект определен специалистами и экспертами только после устройства шурфов;

- отсутствие утепления грунтов по периметру здания от сезонного промерзания пучинистых грунтов - несоответствие требований п. 4.16 д Руководство по проектированию оснований и фундаментов на пучинистых грунтах [12], данный дефект определен экспертами только после устройства шурфов;

- ограждающие конструкции наружных стен не соответствуют требованиям по сопротивлению теплопроводности для данного климатического района - несоответствие требований п. 5.1 СНиП 23-02-2003 [8], данный дефект определен экспертами только после выполнения теплотехнического расчета;

- отсутствие основного эвакуационного выхода со второго этажа - несоответствие требований СНиП 2.08.02-89* [5], СНиП 21-01-97 [4], данный дефект определен экспертами только после сравнительного анализа противопожарных требований при максимальном количестве эвакуируемых со 2-го этажа;

- существующая наружная лестница 3-го типа может использоваться только в качестве второго эвакуационного выхода - несоответствие требований п. 1.100 СНиП 2.08.02-89* [5], данный дефект определен экспертами только после сравнительного анализа противопожарных требований;

- на путях эвакуации использованы материалы облицовки стен из панелей МДФ с высокой пожарной опасностью - несоответствие требований п. 6.25* СНиП 21-01-97 [4], данный дефект определен экспертами только после сравнительного анализа противопожарных требований.

Экспертом дан перечень ремонтно-строительных работ, необходимым для устранения скрытых дефектов и недостатков. 

Определить функциональное назначение исследуемого нежилого помещения не представляется возможным, т.к. на дату проведения экспертного осмотра данный объект не эксплуатируется. Противопожарные требования по эвакуации со 2-го этажа определены при максимально возможном количестве эвакуируемых. При эксплуатации помещений 2-го этажа в качестве класса функциональной пожарной опасности Ф1.2 (гостиницы); Ф3 (предприятия по обслуживанию населения) и Ф 4.3 (проектное бюро или офисные помещения) с численностью не более 20 человек, а также Ф 5 (производственных и складских помещений) категории В с числом работающих в одной смене менее 25 человек согласно п. 6.13* СНиП 21-01-97 [4] допускается устройство одного эвакуационного выхода со второго этажа на лестницу 2-го типа. При этих условиях требуется реконструкция существующей наружной открытой лестницы 3-го типа в лестницу 2-го типа.

До выполнения работ по устранению скрытых дефектов требуется разработка проектной документации.

Рыночная стоимость объекта исследования в ценах ДД.ММ.ГГГГ составляет с учетом только явных дефектов .... руб., с учетом скрытых дефектов .... руб.

Размер уменьшения рыночной стоимости нежилого помещения с учетом выявленных скрытых недостатков в ценах по состоянию на 2 квартал 2017 года составляет .... руб. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена повторная судебная экспертиза в связи с тем, что при рассмотрении дела и исследования первоначальной экспертизы в части ответа на третий вопрос возникли сомнения в ее правильности и обоснованности. 

Согласно заключению повторной судебной экспертизы ООО «Алтайстройэксперт» от ДД.ММ.ГГГГ №С, рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости - определенная по состоянию на дату заключения договора, составляет без учета скрытых недостатков, указанных в заключении ФИО8 ООО «АлтайСтройЭксперт» № от 23.01.2017г - ....., с учетом наличия недостатков, указанных как «скрытые» в заключении ФИО8 ООО «АлтайСтройЭксперт» № от 23.01.2017г - .....

Размер уменьшения стоимости исследуемого объекта недвижимости, с учетом наличия недостатков, приведенных в заключении ФИО8 №, составит – .... рублей.

Скрытые недостатки (дефекты), указанные в заключении ФИО8 ООО «АлтайСтройЭксперт» №, не могут являться таковыми, исходя из года ввода здания в эксплуатацию и более поздних дат введения нормативных требований, на основании которых они определены.

Рыночная стоимость исследуемого здания, по которой оно было приобретено истцом, учитывает его фактически существующее техническое состояние на момент составления договора купли-продажи.

Как следует из заключения экспертов, определение рыночной стоимости объекта исследования, с учетом наличия скрытых недостатков приведенных в заключении экспертов № 694, производилось путем применения корректирующего коэффициента к его стоимости, определенной без учета их наличия. Данный понижающий коэффициент принят в размере 22,5% (9% усиление фундамента, 4% устройство горизонтальной гидроизоляции, 5% утепление наружных стен, 4,5% мероприятия против морозного пучения грунтов основания), определенном в заключении экспертов № 692 как внешний износ, связанный с наличием скрытых дефектов.

ФИО8 произведен анализ соответствия наличия скрытых недостатков, указанных в заключении ФИО8 ООО «АлтайСтройЭксперт» №, в исследуемом объекте недвижимости.

Произведенным анализом приведенных в заключении ФИО8 ООО «АлтайСтройЭксперт» № скрытых дефектов исследуемого здания, анализа результатов произведенного ООО «АлтайРемСтройПроект» обследования данного здания в июне 2017г., данных о дате ввода здания в эксплуатацию, установлено следующее:

- в соответствии с нормативами, действующими как ранее, так и в настоящее время, строительство объектов недвижимости должно производиться в строгом соответствии с предварительно разработанной проектно-сметной документацией на его строительство;

- исследуемое здание возведено в 1983 году, т.е. разработка проектно-сметной документации на его строительство производилась не позднее 1982г;

- согласно заключению экспертов ООО «АлтайСтройЭксперт» все выявленные скрытые дефекты являются следствием нарушения нормативных требований, введенных в действие с 1983г. (СНиП 2.02.01-83*) и позже (СНиП 3.03.01-87; СНиП 2.08.02-89*, СНиП 21-01-97, СНиП 23-02-2003);

- с учетом периода разработки проектной документации (как минимум 1982г) и строительства здания (1983) оно в принципе не могло быть построено в соответствии с нормативным требованиям, вступившим в силу с 1983г; То есть нормативные документы, на основании которых сделаны выводы о наличии скрытых дефектов, на момент строительства данного здания не действовали;

- исследуемое здание на момент составления договора купли-продажи находилось в удовлетворительном состоянии. Так, например, согласно приведенных в «Инженерно-техническом заключении» ООО «АлтайРемСтройПроект» данных по состоянию на июнь 2017г (после заключения договора купли-продажи) - основные конструктивные элементы здания характеризуются следующим образом: 

- фундаменты здания – имеют общее техническое состояние конструкций «Ограниченно работоспособное состояние». Прочность конструкций монолитных фундаментов условно обеспечена. Восстановительные работы не требуются;

- стены здания – «Работоспособное состояние». Существующие стены восстановления не требуют. Необходимо выполнить дополнительное утепление наружных стен;

- перекрытия здания – состояние «Работоспособное». Восстановительные работы не требуются;

- кровля здания – Состояние «ограниченно работоспособное». Восстановительные работы или замена на скатную чердачную кровлю по разработанному проекту.

В связи с вышеприведенным, скрытые недостатки (дефекты), указанные в заключении экспертов ООО «АлтайСтройЭксперт» № 694, не могут являться таковыми исходя из года ввода здания в эксплуатацию и более поздних дат введения нормативных требований, на основании которых они определены.

Рыночная стоимость исследуемого здания, по которой оно было приобретено истцом, учитывает его фактически существующее техническое состояние на момент составления договора купли-продажи.

Причинами расхождения в выводах данных экспертиз является ряд проведенных с отступлением от методик расчетов при проведении первичной экспертизы. Так, например:

- расчет рыночной стоимости объекта исследований затратным подходом произведен без учета стоимости права аренды земельного участка (произведен расчет только здания);

- при расчетах здания затратным подходом не учтен коэффициент на климатический район, не учтен НДС, удельный вес здания принят в размере единицы при фактическом наличии трех наружных стен (четвертой стеной является наружная стена пятиэтажного здания, к которому пристроено исследуемое);

- при определении рыночной стоимости, несмотря на достаточно развитый рынок коммерческой недвижимости, не использован сравнительный подход. Отказ от его применения не достаточно обоснован;

- при расчетах доходным подходом (табл.6) необоснованно применена часть корректировок:

- корректировка на техническое состояние аналогов № и № принята в размере 0,94 и 0,92 соответственно, при том, что износ данных объектов указан одинаковый – в размере 10%; 

- корректировка на благоустройство и коммуникации аналогов №, №, № принята в размере 0,94, аналога № – 0,98, при том, что благоустройство, инженерные системы данных объектов указаны одинаковыми – центральные сети; 

- корректировка на отделку аналогов № и № принята в размере 0,92 и 0,94 соответственно, при том, что отделка данных объектов указана одинаковая – улучшенная

- при указанных в расчетах затратным подходом данных о том, что функциональный износ объекта исследований «определен в размере 22,5% (9% усиление фундамента, 4% устройство горизонтальной гидроизоляции, 5% утепление наружных стен, 4,5% мероприятия против морозного пучения грунтов основания)», и в расчетах доходным подходом данных о том, что «объект исследования имеет скрытые дефекты, приведение которых в пригодное состояние составляет 22,5% от общей восстановительной стоимости)» разница в рыночной стоимости объекта определенная без учета скрытых дефектов и с их учетом должна составлять 22,5%. Фактически данная разница, указана в размере 900 000руб., что составляет в пределах 37%.

Экспертами, на усмотрение суда, также приведены данные о том, что ряд замечаний на заключение экспертов ООО «АлтайСтройЭксперт», приведенных в заключении специалиста ООО «ЦНО «Партнер» не обоснованы, т.к. требования Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998г «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки (ФСО) распространяются только на «Отчеты об оценке», о чем и указано в данных документах.

Оценивая указанное заключение повторной экспертизы об определении рыночной стоимости спорного объекта без учета скрытых недостатков, и с учетом таковых, суд приходит к выводу, что оно полностью соответствует требованиям закона, в связи с чем, судом принимается как надлежащее доказательство по делу.

Учитывая пояснения представителя ответчика ФИО2 - ФИО12, относительно года постройки объекта недвижимости (1966), данные в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, дату ввода здания в эксплуатацию (1983), указанную в сведениях Росреестра периода разработки проектной документации (как минимум 1982 и строительства здания (1983), то обстоятельство, что согласно заключения экспертов ООО «АлтайСтройЭксперт» № все выявленные скрытые дефекты являются следствием нарушения нормативных требований, введенных в действие с 1983г., недействующие на момент строительства данного здания, суд приходит к выводу, что скрытые недостатки (дефекты), указанные в заключении экспертов ООО «АлтайСтройЭксперт» №, таковыми не являются.

Кроме того, ФИО1, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, с учетом года постройки недвижимости, технического состояния, был не лишен возможности пригласить специалистов для проведения осмотра здания.

Поскольку доказательств, свидетельствующих о наличии на момент покупки скрытых недостатков здания, которые не было возможности обнаружить, в соответствии со ст.56 ГПК РФ истцом представлено не было, доводы ФИО1 о передаче имущества ненадлежащего качества, что позволяет требовать соразмерного уменьшения покупной цены приобретенного объекта в порядке ст.475 ГК РФ, не состоятельны.

Принимая во внимание, заключение ФИО8 №С, то что рыночная стоимость объекта недвижимости - определенная по состоянию на дату заключения договора, составляет без учета скрытых недостатков, указанных в заключении ФИО8 ООО «АлтайСтройЭксперт» № руб., определенную в заключении о переоценке стоимость здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере .... руб., приобретение объекта недвижимости истцом за .... руб., суд приходит к выводу, что рыночная стоимость здания, по которой оно было приобретено истцом, учитывает его фактически существующее техническое состояние на момент заключения договора купли-продажи.

Таким образом, рыночная стоимость здания как с учетом указанных в заключении ООО «АлтайсСтройЭксперт» скрытых недостатков (.....), так и без учета таковых ( .... руб.), составляет большую сумму, чем та, за которую здание было приобретено – .....

Согласно ст.3 ГПК РФ судебной защите подлежит нарушенное право.

Учитывая, что истец не доказал нарушение его прав ответчиком, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В силу статьи 98 ГПК РФ, понесенные по делу истцом судебные расходы со стороны ответчика, при отказе в иске не возмещаются.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Бойко ФИО16 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Малешева Л.С.