дело 2-453/17

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Шатура Московской области ДД.ММ.ГГГГ

Шатурский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Богатковой З.Г. 

при секретаре судебного заседания Назарян А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО7 к администрации Шатурского муниципального района о признании договора аренды земельного участка недействительным, применение последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился с иском к администрации Шатурского муниципального района о признании договора аренды № «А» земельного участка с кадастровым номером №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применить последствия недействительности сделки, обязав ответчика возвратить уплаченную арендную плату в размере 188044 руб. (включая комиссию банка), по оценке начальной стоимости годовой арендной платы в размере 10000 руб., по оплате кадастровых работ в размере 7000 руб., уплаченную государственную пошлину за государственную регистрацию договора аренды в размере 1000 руб., ссылаясь на следующие основания.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и администрацией Шатурского муниципального района в лице председателя комитета по управлению имуществом ФИО2 на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ лот № был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности из земель категории «земли населенных пунктов» площадью 5000 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, между земельными участками № а и №, для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В рамках подготовки документов на аукцион ответчиком указано, что земельный участок имеет подъездные пути. Однако земельный участок не имеет подъездных путей и не может быть использован для целей аренды, поскольку к нему нет доступа, о чем арендатор узнал ДД.ММ.ГГГГ года после таяния снега.

Таким образом, при формировании земельного участка и предоставлении его в аренду администрация действовала неправомерно.

Предоставление организатором торгов искаженной или неполной информации о земельном участке, ограничивающей возможность использования земельного участка по его целевому назначению является существенным нарушением правил проведения торгов по продаже права аренды земельного участка. Указанные обстоятельства существенно влияют на решение арендатора вопроса о приобретении права аренды. Арендатор на протяжении всего срока аренды не мог использовать земельный участок по его целевому назначению для индивидуального жилищного строительства. Просит удовлетворить требования.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении и письменном возражении, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации Шатурского муниципального района по доверенности ФИО3 надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения гражданского дела, что подтверждается распиской в получении повестки. В суд от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии. Участвуя в предыдущих судебных заседаниях, представитель ответчика ФИО3 возражал в удовлетворении требований истца, считает их неправомерными, поскольку истцом не представлены доказательства, подтверждающие нарушение условий договора, а именно невозможности использования спорного земельного участка по назначению из-за качества предмета сделки - отсутствия проезда к земельному участку с ноября по апрель месяц. Аукцион на приобретение аренды спорного земельного участка состоялся ДД.ММ.ГГГГ, истец принял земельный участок на основании договора аренды (п. 4.4.4) без каких-либо оговорок и претензий о наличии или отсутствии подъездных путей. Истец с ДД.ММ.ГГГГ года пользуется земельным участком, исправно уплачивает арендную плату, без всяких возражений относительно предмета договора. Кроме того, срок исковой давности о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год, истец принял участок ДД.ММ.ГГГГ и об указанных им основаниях он не мог знать и не видеть в течение двух лет, следовательно, требования истца не подлежат удовлетворению и по основанию пропуска срока исковой давности.

Суд, заслушав пояснение истца, свидетеля, исследовав материалы, оценив их в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ приходит к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Статьей 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством.

По смыслу ст. 11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.

Договор аренды договора аренды № «А» ДД.ММ.ГГГГ заключен после 01.09.2013 года, поэтому следует руководствоваться положениями ГК РФ в редакции, действующими после вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 года N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения (императивное регулирование гражданского оборота).

Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В действующей редакции ГК РФ закреплены следующие правила:

сделка является ничтожной, если она не только нарушает требования закона или иного правового акта, но и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168);

закреплено право требовать признания недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности, данное требование может заявлять только лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной (абз. 2 п. 3 ст. 166);требовать применения последствий недействительности ничтожной сделки, по общему правилу, вправе лишь ее стороны (а не любое заинтересованное лицо), а иные лица вправе обращаться с подобными заявлениями в суд только в случаях, определенных законом (п. 3 ст. 166);

суд вправе самостоятельно применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, только если это необходимо в целях защиты публичных интересов или в иных случаях, предусмотренных законом (п. 4 ст. 166).

Истцом не приведены основания ничтожности договора аренды № «А» от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы истца сводятся к тому, что по договору аренды ему передан земельный участок, который невозможно использовать по назначению - для индивидуального жилищного строительства из-за отсутствия подъездных путей.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и администрацией Шатурского муниципального района в лице председателя комитета по управлению имуществом ФИО2 на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ лот № был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности из земель категории «земли населенных пунктов» площадью 5000 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, между земельными участками № «а» и №», для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Размер годовой арендной платы установлен в размере 102 100 руб. (л.д. 56-62).

Из п. 4.4.3 Договора аренды следует, что арендатор обязан принять земельный участок по передаточному акту от арендодателя либо при его отсутствии по Договору. Как следует из материалов, дела истец принял спорный земельный участок по Договору.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

В силу п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из указанных норм права следует, что если арендатор представил доказательства предоставления ему в аренду имущества, которое не может быть использовано по назначению, и указанное как недостаток не было оговорено в договоре аренды, права арендатора признаются нарушенными.

Из п. 4.4.3 Договора аренды следует, что арендатор обязан принять земельный участок по передаточному акту от арендодателя либо при его отсутствии по Договору. Следовательно, договор аренды № «А», подписанный истцом собственноручно, имеет силу акта приема-передачи участка в аренду.

При таких данных обстоятельствах доводы истца о том, что при заключении договора он не осматривал земельный участок, и он ему не передавался по акту, несостоятельны. Доказательства того, что спорный земельный участок невозможно использовать по назначению, истцом суду не представлено.

Опрошенный судебном заседание свидетель Свидетель №1, пояснил, что 

<

адрес> имеется одна центральная дорога, которая в ДД.ММ.ГГГГ году была обустроена и покрыта щебнем. С указанного периода деревня стала востребованной, была полностью застроена жилыми домами вдоль данной дороги. В настоящее время стали выделяться земельные участки на второй линии, где, и расположен один земельный участок истца. Действительно на второй линии дорога грунтовая и подлежит обустройству, но она не включена в реестр муниципальной собственности, поэтому её обслуживание происходит по мере наличия средств и заявлений жителей. Зимой по заявлению истца однократно дорога была очищена, и истцу было разъяснено, что если ему потребуется подвезти стройматериалы или провести какие-либо работы, то он может обратиться в администрацию и дорога будет очищена. Более истец в администрацию не обращался.

В силу основных начал гражданского законодательства граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 ГК РФ).

Законодатель, установив в п. 2 ст. 612 ГК РФ правило, исключающее ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества, побуждает арендатора действовать осмотрительно при заключении договора аренды, осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи. В противном случае арендатор несет риск не обнаружения явных недостатков.

Следовательно, доводы истца о том, что при подписании договора в ДД.ММ.ГГГГ г. он не мог обнаружить отсутствие неудовлетворительного состояния подъездных путей к участку, нельзя признать обоснованными.

Свои правомочия, предоставленные абзацами 2 - 5 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, в том числе по досрочному расторжению договора путем одностороннему отказа от его исполнения истец не реализовал.

В связи с отсутствием законных оснований для признания оспариваемого договора аренды земельного участка недействительным, суд приходит к выводу, что данный договор аренды заключен по результатам аукциона от ДД.ММ.ГГГГ (лот №) не оспоренного истцом и не признанного недействительным, уполномоченным лицом, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, определен предмет договора аренды, подписи сторон подтверждают то, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Кроме того, суд считает, что ходатайство ответчика о применении к спорным отношениям последствий пропуска срока исковой давности подлежат удовлетворению.

Спорная сделка между сторонами была заключена ДД.ММ.ГГГГ году, в суд с иском ФИО1 обратился ДД.ММ.ГГГГ. О нарушении своих прав истец мог узнать и узнал в ДД.ММ.ГГГГ г. при подписании договора аренды и приеме участка, однако с иском в суд о признании сделки недействительной не обратился.

Истечение сроков давности является самостоятельным основании ем для отказа в иске (ст. 199 п. 2 ГК РФ). Поскольку сделка в споре является оспоримой, то к спорным правоотношениям подлежит применение п. 2 ст. 181 ГК РФ. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Истцом требованию о восстановлении срока заявлено не было.

Доводы истца о нарушениях, по его мнению, закона при подготовке земельного участка к аукциону рассмотрению не подлежат, поскольку порядок проведения торгов, в которых он признан победителем, предметом настоящего спора не является.

Утверждения истца, что недостаток земельного участка не оговорен в договоре аренды и что он не был заранее ему известен, значения в данном случае не имеют, поскольку в силу прямого предписания закона арендодатель не несет ответственности за явные, не скрытые недостатки переданного в аренду имущества.

Учитывая, что требования о применении последствия недействительности сделки в виде возврата уплаченной арендной платы, по оценке начальной стоимости годовой арендной платы, проведенных кадастровых работ являются производными требованиями о признании сделки недействительной, то указанные требования также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в иске ФИО1 ФИО8 к администрации Шатурского муниципального района о признании договора аренды № «А» земельного участка с кадастровым номером №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании судебных расходов отказать. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Шатурский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья З.Г. Богаткова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья З.Г. Богаткова