Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 июня 2017 года город Шуя Ивановской области 

Шуйский городской суд Ивановской области в составе:

председательствующего судьи Беспаловой О.В.,

при секретаре Бабушкиной А.В.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному исковому заявлению) Администрации г.о.Шуя ФИО1, 

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации городского округа Шуя к ФИО3 об обязании освободить земельный участок от расположенных на нем объектов и встречное исковое заявление ФИО3 к Администрации городского округа Шуя об обязании заключить договор аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г.о.Шуя обратилась в суд с вышеуказанным иском, в котором просит обязать ответчика в месячный срок со дня вступления решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером …, общей площадью … кв.м., расположенный по адресу: …, от бытового вагончика, металлического контейнера, металлического ограждения, автомашин и объекта капитального строительства – автостоянки.

Заявленные исковые требования мотивированы следующим. 30 августа 2012 года на основании ст. 31 Земельного кодекса РФ и Постановления Администрации городского округа Шуя от 30.08.2012 года №1084 был заключен договор аренды №… от 30.08.2012 года с ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером …, общей площадью … кв.м., расположенный по адресу: …, для строительства автостоянки. Согласно п. 2.1. Договора аренды срок договора составляет три года с 30.08.2012 года по 30.08.2015 года. В течение указанного срока Ответчик в Администрацию городского округа Шуя за разрешением на строительство не обращался. 20 августа 2015 года Ответчик обратился в Администрацию г.о. Шуя с заявлением о продлении срока Договора аренды для завершения строительства и пуска в эксплуатацию объекта капитального строительства. 10 сентября 2015 года Администрация городского округа Шуя отказала Ответчику в заключении Договора аренды на новый срок, ввиду того, что с 1 марта 2015 года согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. При этом, истец полагает, что положения п.3,5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ в данном случае не применимы, поскольку право собственности ответчика на объект незавершенного строительства не зарегистрировано. Одновременно договор аренды был продлен на неопределенный срок на основании п.2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ. 22 декабря 2015 года Администрация г.о. Шуя, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдала Ответчику разрешение на строительство на объект капитального строительства - автостоянку, срок действия которого установлен до 22.08.2016 года. Срок разрешения на строительство автостоянки истек, данное разрешение не продлевалось. 14 октября 2016 года Ответчику отказано в выдаче нового разрешения на строительство автостоянки на основании ч.13 ст.51 Градостроительного кодекса РФ ввиду несоответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. 3 ноября 2016 года и 14 декабря 2016 года Ответчику отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании п.6 ст.55 Градостроительного кодекса РФ в связи с прекращением договора аренды земельного участка и несоответствием параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации. На основании ст. 621 ГК РФ, п.6.4. Договора аренды, 13 октября 2016 года, учитывая отсутствие вновь выданного разрешения на строительство, Администрацией городского округа Шуя было направлено уведомление о прекращении Договора №… от 30.08.2012 г. и предложено Ответчику в добровольном порядке освободить земельный участок и вернуть по акту приема- передачи в течение одного месяца с момента получения Уведомления. 24 октября 2016 года Ответчик получил уведомление о прекращении Договора аренды, однако в течение месяца земельный участок не освободил, по акту приема-передачи не передал. Учитывая, что 24 ноября 2016 года Договор аренды прекращен, иных правовых оснований пользоваться спорным земельным участком у ответчика не имеется (отсутствует договор аренды земельного участка для завершения строительства, продление разрешения на строительство, акт ввода объекта в эксплуатацию, постановка объекта на кадастровый учет), Администрация г.о.Шуя считает, что в силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ ответчик обязан возвратить арендуемый земельный участок в первоначальном состоянии.

Ответчик ФИО3 обратился в суд со встречным исковым заявлением, в котором просит возложить на Администрацию г.о.Шуя обязанность заключить в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу договор аренды земельного участка, площадью … кв.м. с кадастровым номером …, расположенного по адресу: …, для завершения строительства автостоянки на срок три года.

Встречные исковые требования мотивированы следующим. 30.08.2012 года между Администрацией г.о. Шуя и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка №… площадью … кв. м. с кадастровым номером …, расположенного по адресу: …, для строительства автостоянки сроком на три года (по 30.08.2015). Указанный договор заключен сторонами без проведения торгов на основании Постановления Администрации городского округа Шуя от 30.08.2012 года № 1084. В период действия Договора ФИО3 совершались действия в целях будущего строительства автостоянки на арендуемом земельном участке. Им были получены Технические условия на технологическое присоединение от 13.06.2013 года №ТУ-Шгор/344, согласно которым на заявителя — ФИО3 возлагались обязанности по разработке проектной документации на внешнее энергоснабжение участка; установке промежуточной опоры; строительству ЛЭГ1-0,4кВ; установке металлического шкафа учета с двойной дверью, установке прибора защиты от перенапряжения и безопасного отключения счетчика; установке прибора учета; обеспечению защиты цепей учета от несанкционированного доступа; заключению договора энергоснабжения. Исполнение указанных обязательств подтверждается: Актом на скрытые работы по устройству заземления от 25.12.2013года, Актом от 02.06.2014года о выполнении технических условий №ТУ-Шгор/344 от 13.06.2013 года; Актом от 02.06.2014 года об осуществлении технологического присоединения. ФИО3 было произведено обустройство территории автостоянки: очистка и выравнивание территории; установка ограждения территории и временных строений, что подтверждается фототаблицей к Акту проверки соблюдения земельного законодательства №148 от 30.09.2015 года. 20.08.2015 года ФИО3 обращался с заявлением к ответчику о продлении договора аренды, в целях завершения строительства. 20.09.2015 года ФИО3 был получен ответ об отказе в продлении Договора. 22.12.2015 года Администрацией г.о. Шуя было выдано Разрешение на строительство № …нежилого здания автостоянки со сроком действия до 22.08.2016 года. 06.10.2016 года ФИО4 обращался с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство, по результатам рассмотрения которого в выдаче разрешения ему было отказано в связи, в том числе, с направлением 13.10.2016 года Уведомления о прекращении Договора аренды и необходимостью передачи земельного участка арендодателю по акту приема-передачи. На спорном земельном участке построено в соответствии с Разрешением на строительство № … от 22.12.2015 года нежилое здание автостоянки, что подтверждается Техническим планом здания от 21.10.2016 года. 26.10.2016 года, 06.12.2016 года ФИО3 обращался с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако Администрацией г.о. Шуя во вводе объекта в эксплуатацию ему отказано в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок (части 3, 6 ст.55 ГрК РФ). На сегодняшний момент на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий ответчику, ответчик не отказывается от своих прав на спорный земельный участок в связи с необходимостью завершения строительства и продолжает исполнять обязанности арендатора, в том числе по внесению арендной платы. Спорный земельный участок необходим для введения спорного объекта в эксплуатацию и последующего его использования. В соответствии с п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Таким образом, имеются основания для заключения однократно договора аренды сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов, как с лицом, которому земельный участок был предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду. В целях реализации права на заключение договора аренды в целях завершения строительства ФИО3 17.04.2017 года повторно обратился в Администрацию г.о. Шуя с соответствующим заявлением. Согласия на заключение данного договора со стороны Администрации г.о. Шуя на сегодняшний момент не поступило. При этом, учитывая наличие искового заявления об освобождении истребуемого земельного участка, можно говорить об отказе в удовлетворении заявления о заключении с ФИО3 нового договора аренды. По смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Истец по встречному иску полагает, что приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка. Соответствующий правовой механизм подлежит применению вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьей 46 ЗК РФ. Кроме того, считает, что указанные фактические обстоятельства отношений сторон по арендуемому участку подлежат оценке на предмет добросовестного поведения на основании ст. 10 Гражданского кодекса РФ и разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года № 25: разумные ожидания арендатора в части реализации конечной цели Договора — осуществление строительства автостоянки; наличие со стороны арендатора действий направленных на обеспечение строительства (энергоснабжение участка) и осуществление самого строительства объекта; действия Администрации г.о. Шуя по выдаче разрешения на строительство в период действия Договора аренды, заключенного на неопределенный срок, отказ в продлении разрешения на строительство и направлении Уведомления о прекращении Договора, отказ в заключении нового договора аренды в целях ввода объекта в эксплуатацию.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному исковому заявлению) Администрации г.о.Шуя ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований возражала по изложенным ранее основаниям. Дополнительно суду пояснила, что отсутствие в ГКН сведений о зарегистрированных правах на объект незавершенного строительства является основанием для отказа в заключении договора аренды на новый срок, что соответствует требованиям подп.10 п.2 ст. 39.6, подп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, п.21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», Приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 года № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов». Считает, что ответчик затягивал процесс оформления объекта, а Администрация городского округа Шуя всячески способствовала ответчику в получении необходимых разрешений, в связи с чем в данном случае ст. 10 ГК РФ не применима. Кроме того, ФИО3 подал встречное исковое заявление о понуждении Администрации городского округа Шуя заключить договор аренды на новый срок без соблюдения требований ст. 445 ГК РФ о досудебном порядке урегулирования спора, в связи с чем в силу положений ст. 222 ГПК РФ данное заявление должно быть оставлено без рассмотрения. 

Представитель ответчика (истца по встречному исковому заявлению) ФИО2 встречные исковые требования поддержала, в удовлетворении первоначального иска возражала. Считает, что к рассматриваемым правоотношениям не применима статья 622 ГК РФ ввиду нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимости, возведенного при наличии разрешительной документации и действующего договора аренды. Строительство спорного объекта осуществлялось на основании распорядительных актов органов местного самоуправления - Администрации городского округа Шуя в соответствии с утвержденной ими проектной документацией. Это обстоятельство свидетельствует о согласии истца с возведением объекта недвижимого имущества на земельном участке, в связи с чем иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Тот факт, что после прекращения договора аренды собственник утратил право пользования участком, не является основанием для сноса объекта, так как в силу ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной под эту недвижимость частью участка. Считает, что имеются предусмотренные подп.10 п.2, п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» основания для однократного заключения договора аренды на новый срок в целях завершения строительства. При этом, отсутствие госрегистрации права собственности истца на объект недвижимости, возведенный на основании разрешения на строительство с учетом ст.218, 130, 131 ГК РФ, п.38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", не является препятствием в предоставлении ФИО3 земельного участка без проведения процедуры торгов.

Заслушав стороны, исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 30 августа 2012 года Администрацией городского округа Шуя на основании ст. 31 Земельного кодекса РФ и Постановления Администрации городского округа Шуя от 30.08.2012 года №1084 был заключен с ФИО3 договор аренды №…, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером …, общей площадью … кв.м., расположенный по адресу: …, для строительства автостоянки. (т.1 л.д.28-30)

Согласно п. 2.1. Договора аренды срок действия договора составляет три года с 30.08.2012 года по 30.08.2015 года. 

В соответствии с п.4.3.3 Договора по истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях. 

Постановлением Администрации г.о.Шуя от 31 мая 2012 года № 684 предварительно согласовано место размещения автостоянки по адресу….; установлен разрешенный вид использования формируемого земельного участка из земель населенных пунктов – для строительства автостоянки; утверждены акт выбора земельного участка и схема его расположения; ФИО3 рекомендовано выполнить в отношении земельного участка кадастровые работы в соответствии с утвержденной схемой и обратиться в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка. (т.1 л.д.14-16)

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 января 2017 года № … право ФИО3 на указанный земельный участок на основании договора аренды от 30 августа 2012 года было зарегистрировано 19 октября 2012 года.(т.1 л.д.17-18, 22)

Как следует из материалов дела, в период действия договора 13.06.2013 года ФИО3 были получены Технические условия на технологическое присоединение автостоянки к электрическим сетям №ТУ-Шгор/344, согласно которым на заявителя ФИО3 возлагались обязанности по разработке проектной документации на внешнее энергоснабжение участка; установка промежуточной опоры; строительство ЛЭП-0,4кВ; установка металлического шкафа учета с двойной дверью, установка прибора учета от перенапряжения и безопасного отключения счетчика, прибора учета; обеспечение защиты целей учета от несанкционированного доступа; заключение договора энергоснабжения. 

Исполнение указанных обязательств подтверждается Актом на скрытые работы по устройству заземления от 25.12.2013 года; Актом от 02.06.2014 года о выполнении технических условий №ТУ-Шгор/344 от 13.06.2013 года; Актом от 02.06.2014 года об осуществлении технологического присоединения. (т.1 л.д.96-99)

20 августа 2015 года ФИО3 обратился в Администрацию г.о.Шуя с заявлением о продлении договора аренды в целях завершения строительства и пуска в эксплуатацию.

10 сентября 2015 года Администрация городского округа Шуя отказала Ответчику в заключении Договора аренды на новый срок, ввиду того, что с 1 марта 2015 года согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. (т.1 л.д.23)

При этом, Администрация городского округа Шуя указала, что положения п.3,5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ в данном случае не применимы, поскольку право собственности ответчика на объект незавершенного строительства не зарегистрировано. 

Одновременно договор аренды был продлен на неопределенный срок на основании п.2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ. 

Как следует из акта проверки от 30 сентября 2015 года № 148, комитетом муниципального контроля Администрации городского округа Шуя был осуществлен выход по адресу: …. Проверкой установлено, что обследуемый земельный участок имеет ограждение по всему периметру с въездными воротами со стороны ул. …. Конфигурация земельного участка соответствует конфигурации отмежеванного земельного участка. На участке возведено временное некапитальное строение, предназначенное для персонала охраны автостоянки. Территория земельного участка имеет грунтовое покрытие. К участку проведено электричество, установлена камера видеонаблюдения. Нарушений требований земельного законодательства проверкой не выявлено. (т.2 л.д.6-7)

Постановлением Администрации г.о.Шуя от 24 ноября 2015 года утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером …, общей площадью … кв.м., расположенный по адресу: …, предусматривающий максимальную вместимость автостоянки – 100 машиномест. (т.1 л.д.114-125)

22 декабря 2015 года ФИО3 получено Разрешение на строительство автостоянки № … со сроком действия по 22.08.2016 года, выданное Администрацией городского округа Шуя в соответствии с проектом организации автостоянки, разработанным ООО «Шуяпроект». (т.1 л.д.126-200)

При этом, проектом организации автостоянки предусмотрено общее количество парковочных мест – 131. (т.1 л.д.145)

4 октября 2016 года ФИО3 обратился в Администрацию городского округа Шуя с заявлением о выдаче разрешения на строительство автостоянки в соответствии с проектом ООО «Шуяпроект» на земельном участке по адресу: …, право на пользование которым закреплено договором аренды земельного участка от 30 августа 2012 года № …. (т.1 л.д.210-211)

13.10.2016 Администрацией городского округа Шуя года было направлено ФИО3 уведомление №4935 об отказе Администрации от договора аренды земельного участка от 30 августа 2012 года № … на основании п.6.4 Договора аренды, ч.1,2 ст. 310, ч.1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ и необходимости передачи земельного участка арендодателю на основании ст. 622 Гражданского кодекса РФ по акту приема-передачи, полученное им 21.10.2016 года (т.1 л.д.19,20).

По результатам рассмотрения заявления от 4 октября 2016 года Администрацией городского округа Шуя 14 октября 2016 года был направлен ФИО3 отказ в выдаче разрешения на строительство (исх.№484) по причине «отсутствия документов, предусмотренных частями 7 и 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, или несоответствия представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка», мотивированный тем, что проектная документация автостоянки предусматривает 131 машиноместо, что превышает максимальную вместимость автостоянок, установленную градостроительным планом земельного участка, утвержденным Постановлением Администрации городского округа Шуя от 24 ноября 2015 года № 2088. Кроме того, в сообщении указано, что КУМИ Администрации городского округа Шуя ФИО3 направлено уведомление о прекращении Договора аренды земельного участка от 30 августа 2012 года № Ю-12-1661 (т.1 л.д.212)

Как следует из технического плана здания от 21.10.2016 года, подготовленного кадастровым инженером ФИО5, на спорном земельном участке, находящемся во владении и пользовании ФИО3 на основании Договора аренды земельного участка от 30 августа 2012 года № …, в соответствии с Разрешением на строительство № … от 22.12.2015 года построено нежилое здание автостоянки. (т.1 л.д.201-205) 

26 октября 2016 года ФИО3 обращается с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию автостоянки. (т.1 л.д. 213-218)

3 ноября 2016 года Администрацией городского округа Шуя ФИО3 отказано во вводе объекта в эксплуатацию на основании положений п.6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ в связи с отсутствием документов, указных в частях 3 и 4 настоящей статьи, а также ввиду несоответствия параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, а именно: уклон крыши здания поста охраны не соответствует уклону крыши, который заявлен проектной документацией. (т.1 л.д.219)

6 декабря 2016 года ФИО3 обращается в Администрацию городского округа Шуя с повторным заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, по результатам рассмотрения которого 14 декабря 2016 года ФИО3 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано по тем же основаниям - отсутствие документов, указных в частях 3 и 4 настоящей статьи, а также ввиду несоответствия параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации. (т.1 л.д.220-223)

16 марта 2017 года ФИО3 обращается в Администрацию городского округа Шуя с повторным заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с предоставлением проектной документации с внесенными изменениями. (т.1 л.д.224-230)

17 марта 2017 года ФИО3 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано в связи с отсутствием документов, указных в частях 3 и 4 настоящей статьи, а также ввиду несоответствия параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации. При этом, Администрацией городского округа Шуя указано, что представленная проектная документация не может являться основанием для выдачи нового разрешения на строительство, а также выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку срок действия разрешения на строительство № … истек 22.08.2016 года, корректировка проектной документации до окончания срока действия разрешения на строительство данного объекта представлена не была, договор аренды земельного участка от 30 августа 2012 года № … расторгнут. (т.1 л.д.231)

17 апреля 2017 года ФИО3 обратился в Администрацию городского округа Шуя с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером …, общей площадью … кв.м., расположенный по адресу: …, на срок три года в целях завершения строительства автостоянки. (т.1 л.д.100)

12 мая 2017 года в заключении договора аренды земельного участка на новый срок ФИО3 было отказано на основании п.1 ст. 39.16 земельного кодекса РФ в связи с отсутствием в ГКН сведений о зарегистрированных правах ФИО3 на объект незавершенного строительства.

Обращаясь в суд с требованиями об обязании ФИО3 освободить земельный участок, расположенный по адресу: …, Администрация городского округа Шуя ссылается на ст. 622 Гражданского кодекса РФ и прекращение права пользования ФИО3 спорным земельным участком. 

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса РФ.

В силу п.4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного Кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Судом установлено, что на спорном земельном участке, предоставленным ФИО3 в аренду последним в соответствии с Разрешением на строительство № … от 22.12.2015 года построено нежилое здание автостоянки, что подтверждается Техническим планом здания от 21.10.2016 года, подготовленным кадастровым инженером ФИО5 Кроме того, из акта проверки № 148 от 30 сентября 2015 года следует, что обследуемый земельный участок имеет ограждение по всему периметру с въездными воротами со стороны ул. Заводская. Территория земельного участка имеет грунтовое покрытие. К участку проведено электричество, установлена камера видеонаблюдения.

В соответствии с п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Строительство спорного объекта осуществлялось на основании распорядительных актов органов местного самоуправления - Администрации городского округа Шуя в соответствии с утвержденной ими проектной документацией. Это обстоятельство свидетельствует о согласии истца с возведением объекта недвижимого имущества на земельном участке, в связи с чем иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Спорный объект не содержит признаков самовольной постройки, поэтому ст. 622 Гражданского кодекса РФ так же не подлежит применению к данным правоотношениям, т.к. не регулирует отношения сторон по поводу законно построенного объекта недвижимости и не может быть применена для целей сноса объекта недвижимости.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Тот факт, что после прекращения договора аренды собственник утратил право пользования участком, не является основанием для сноса объекта, так как в силу ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной под эту недвижимость частью участка.

В этой связи суд отклоняет доводы представителя Администрации городского округа Шуя о том, что право собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства должно быть подтверждено выпиской из ЕГРН об объекте незавершенного строительства.

Кроме того, отказ в заключении договора аренды на новый срок был дан ФИО3 Администрацией городского округа Шуя по существу 10 сентября 2015 года по его заявлению от 20 августа 2015 года. На тот момент Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 года № 1, не предусматривал предоставление такого документа как выписка из ЕГРН об объекте незавершенного строительства. Напротив, в числе документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и прилагаемых к заявлению, указывались документы, устанавливающие права заявителя на здание, сооружение, если право на такое здание, сооружение не зарегистрировано в ЕГРП.

Принимая во внимание, что ФИО3 являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Доводы представителя Администрации городского округа Шуя о несоблюдении досудебного порядка заключения договора, предусмотренного ст.445 Гражданского кодекса РФ, суд находит несостоятельными, поскольку отказ ФИО3 в заключении договора на новый срок был дан в сентябре 2015 года. Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде, ФИО3 вновь обращался в Администрацию городского округа Шуя с заявлением о заключении с ним договора аренды на новый срок для завершения строительства, однако 12 мая 2017 года ему был дан повторный отказ по основаниям, ранее указанным в ответе от 10 сентября 2015 года.

Удовлетворяя встречные требования ФИО3 об обязании Администрации заключить с ним договор аренды земельного участка на новый срок, суд также исходит из положений ст. 10 Гражданского кодекса РФ, согласно которым не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В данном случае в период действия Договора ФИО3 совершались действия в целях строительства автостоянки на арендуемом земельном участке: были получены Тенические условия на технологическое присоединение от 13.06.2013 года №ТУ-Шгор/344, согласно которым на заявителя - ФИО3 возлагались обязанности по разработке проектной документации на внешнее энергоснабжение участка; по установке промежуточной опоры; по строительству ЛЭП-0,4кВ; установке металлического шкафа учета с двойной дверью, установке прибора учета от перенапряжения и безопасного отключения счетчика; установке прибора учета; обеспечении защиты цепей учета от несанкционированного доступа; заключение договора энергоснабжения. Исполнение указанных обязательств подтверждается: Актом на скрытые работы по устройству заземления от 25.12.2013 года; Актом от 02.06.2014 года о выполнении технических условий №ТУ-Шгор/344 от 13.06.2013 года; Актом от 02.06.2014 года об осуществлении технологического присоединения. ООО «Шуяпроект» по заказу ФИО3 был разработан проект автостоянки, в соответствии с которым были произведены строительные работы. 

То обстоятельство, что Администрацией городского округа Шуя выявлено несоответствие возведенного объекта недвижимости градостроительному плану земельного участка по количеству машиномест, а также параметров построенного объекта - проектной документации в части уклона крыши здания поста охраны, послужило основанием для внесения изменений в проектную документацию.

При этом, из материалов дела следует, что разрешение на строительство автостоянки от 22 декабря 2015 года было выдано на основании проекта, предусматривающего общее количество парковочных мест 131 при том, что градостроительным планом земельного участка была предусмотрена максимальная вместимость автостоянок – 100 машиномест.

Пояснить, почему при данном несоответствии проектной документации градостроительному плану земельного участка, ФИО3 было выдано разрешение на строительство, представитель Администрации городского округа Шуя не смог.

Между тем, как следует из показаний главного архитектора – начальника Комитета архитектуры и градостроительства Администрации городского округа Шуя ФИО6, устранение выявленных технических отступлений построенного объекта от проектной документации требует получения нового разрешения на строительство, а для того, чтобы получить разрешение на строительство, нужны правоустанавливающие документы.

В сложившейся ситуации Администрация городского округа Шуя при наличии поостренного объекта недвижимости отказывает ФИО3 как во введении объекта в эксплуатацию, так и в выдаче разрешения на строительство, а также в заключении договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства.

Суд полагает, что указанные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении Администрацией городского округа Шуя предоставленными ей законом правами.

При этом, суд также учитывает, что действия по направлению уведомления об отказе Администрации от договора аренды земельного участка от 30 августа 2012 года № …, заключенного с ФИО3, были предприняты после обращения ФИО3 4 октября 2016 года с заявлением с заявлением о выдаче разрешения на строительство автостоянки, а направленные в последующем отказы в выдаче разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатация были основаны в том числе, на отсутствии у ФИО3 правоустанавливающего документа на землю. 

В этой связи доводы представителя Администрации городского округа Шуя о том, что Администрация всеми своими действиями пыталась оказать содействие в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, суд находит несостоятельными, противоречащими установленным судом обстоятельствам.

Анализируя собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка сроком на три года для завершения строительства автостоянки, в связи с чем встречные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению; в удовлетворении требований Администрации городского округа Шуя об обязании ФИО3 освободить спорный земельный участок следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Шуя к ФИО3 об обязании освободить земельный участок от расположенных на нем объектов отказать.

Встречное исковое заявление ФИО3 к Администрации городского округа Шуя об обязании заключить договор аренды удовлетворить.

Обязать Администрацию городского округа Шуя в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка с кадастровым номером …, площадью … кв.м., расположенного по адресу: …, для завершения строительства автостоянки на срок три года. 

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Шуйский городской суд Ивановской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья подпись О.В.Беспалова.

Решение в окончательной форме изготовлено 13 июня 2017 года.

Согласовано.

Судья: О.В.Беспалова