Дело № 2–2736/18 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 11 сентября 2018 года 

Московский районный суд Санкт–Петербурга в составе:

председательствующего судьи Ершовой Ю.В.,

при секретаре Макарове А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Л1 Строительная Компания № 1» о взыскании неустойки и штрафа, и по встречному иску ООО «Л1 Строительная компания № 1» к ФИО1 о взыскании платы за увеличение площади квартиры, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Л1 Строительная компания № 1», в котором, после изменения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), в окончательном варианте просит взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 26.01.2015 по 06.09.2017 в размере 6 487 761,80 рубля и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от присужденной в пользу истца денежной суммы (л.д. 112-114). В обоснование своих требований истец, ссылаясь на положения статьи 23.1 Федерального закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», указал, что 03.03.2007 между ФИО6 и ООО «ЛЭК Строительная компания № 1» (в настоящее время – ООО «Л1 Строительная Компания № 1») был заключен Предварительный договор №-№ купли-продажи жилого помещения. В соответствии с Соглашением от 28.01.2015 правопреемником ФИО9 по указанному Договору является истец. По условиям вышеназванного Предварительного договора ориентировочный срок ввода Объекта, в котором должно было находиться жилое помещение, подлежавшее передаче в собственность истца в соответствии с Предварительным договором от 03.03.2007, - IV квартал 2008 года. 28.01.2015 между сторонами по делу было заключено Дополнительное соглашение, в соответствии с которым ориентировочный срок ввода указанного Объекта в эксплуатацию – IV квартал 2014 года. Фактически квартира передана Застройщиком истцу по передаточному акту 06.09.2017. 

Ответчик, в свою очередь, предъявил встречный иск к ФИО1, в котором просит взыскать с него в пользу ООО «Л1 Строительная компания № 1» плату за увеличение площади квартиры в размере 90 401,12 рубля и расходы по оплате госпошлины в размере 2 912 рублей. В обоснование встречного иска ООО «Л1 Строительная компания № 1» указало, что фактическая площадь переданной истцу квартиры превышает площадь, установленную условиями Предварительного договора (л.д. 72-73).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просил, воспользовался своим правом, установленным статьей 48 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), на ведение дела в суде через представителя. 

Представитель истца, ФИО2, в судебное заседание явился, иск поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречного иска ООО «Л1 Строительная компания № 1» не возражал.

Представитель ответчика, ФИО3, в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения иска ФИО1, в случае его удовлетворения, просила снизить размер неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), на удовлетворении встречного иска настаивала.

Третье лицо, ООО «Л1-5», о времени и месте судебного заседания извещалось надлежащим образом, с учетом положений статьи 165.1 ГК РФ, своего представителя в суд не направило, ходатайств и заявлений об отложении судебного заседания от третьего лица в суд не поступало. В связи с этим, в соответствии со статьей 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статей 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 03.03.2007 между ООО «ЛЭК Строительная компания № 1» (в настоящее время – ООО «Л1 Строительная компания № 1») – Продавцом, и ФИО9 – Покупателем, заключен Предварительный договор № купли-продажи жилого помещения (далее – Предварительный договор), по условиям которого стороны пришли к соглашению о том, что в будущем Продавец обязуется продать Покупателю квартиру в строящемся доме по строительному адресу: 

<

адрес> (V очередь), со следующими характеристиками: этаж – 

<

данные изъяты>

В соответствии с пунктом 2 Предварительного договора Продавец обладает правом требования на указанную квартиру, являясь будущим приобретателем на основании предварительного договора купли-продажи жилых помещением № от 20.11.2006. Ориентировочный срок ввода Объекта в эксплуатацию, установленный Застройщиком – IV квартал 2008 года (л.д. 9-13).

Пунктом 2.2.1 Предварительного договора установлена обязанность Покупателя произвести оплату по договору. 

В соответствии с пунктом 3.1 Предварительного договора продажная цена Квартиры равна эквиваленту 112 148 условных единиц, включая в себя стоимость балкона (лоджии). Продавец устанавливает курс одной условной единицы равной рублевому эквиваленту одного доллара США по курсу Центрального Банка России на день оплаты. В случае, если курс Центрального Банка России на день оплаты составляет менее 27 рублей за один доллар США, оплата производится по курсу доллара США из расчета 27 рублей за один доллар США.

Согласно пункту 5 Предварительного договора в качестве обеспечения исполнения Покупателем обязательств по исполнению условий настоящего договора покупатель выплачивает Продавцу единовременно или в рассрочку на расчетный счет (или в кассу) Продавца, в порядке, установленном пунктом 5.1 Договора денежную сумму в размере, равном продажной стоимости квартиры.

ФИО9 в полном объеме исполнила обязательства по выплате истцу стоимости квартиры, уплатив ответчику в период с 03.03.2007 по 30.03.2007 в общей сложности 3 030 000 рублей. Данное обстоятельство не оспаривается ответчиком и подтверждено пунктом 2 заключенного между ФИО1 и ООО «Л1 Строительная Компания № 1» Соглашением от 28.01.2015 (л.д. 14).

В связи со смертью ФИО9 28.01.2015 ФИО1 заключил с ООО «Л1 Строительная Компания № 1» Соглашение, по условиям которого права требования по Предварительному договору от 03.03.2007 в порядке правопреемства перешли к ее сыну – ФИО1 (л.д. 14).

Также 28.01.2015 между ООО «Л1 Строительная Компания № 1» и ФИО1 заключено Дополнительное соглашение к Предварительному договору (л.д. 15), в соответствии с которым последний абзац пункта 2 Предварительного договора изложен в следующей редакции: «Планируемый срок завершения строительства Объекта – IV квартал 2014 года. Покупатель подтверждает, что ему понятно и с ним согласовано, что указание данного срока не является обязательством Продавца по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в указанный срок и не является сроком заключения основного договора купли-продажи и (или) передачи квартиры. Указанный в настоящем пункте срок может изменяться Продавцом без дополнительного письменного согласования с Покупателем, так как не является сроком заключения основного договора или существенным условием Основного договора и/или настоящего договора».

Согласно пункту 2 Дополнительного соглашения в пункте 4 Предварительного договора слова «Стороны обязуются в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру заключить Основной договор купли-продажи (далее именуется – «Основной договор»)» заменить на фразу «Стороны обязуются в период с III квартала 2015 года по IV квартал 2016 года заключить Основной договор. 

Также из материалов дела усматривается, что застройщиком, осуществляющим строительство объекта, обусловленного Предварительным договором от 03.03.2007, является ООО «Л1-5». 

27.10.2014 ООО «Л1-5» Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано Разрешение на ввод вышеназванного объекта в эксплуатацию (л.д. 54-55).

22.01.2016 ответчик направил в адрес истца уведомление о готовности передать ему помещение во исполнение условий Предварительного договора № ВЛ3910-Ф-К/З-А-Д-5 от 03.03.2017 (л.д. 63-69). 04.02.2016 истец получил это уведомление (л.д. 70).

06.09.2017 квартира передана ответчиком истцу по акту приема-передачи (л.д. 16).

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика неустойки, суд исходит из вышеустановленного и руководствуется положениями Федерального закона 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закона «О защите прав потребителей». Полагая указанный Закон подлежащим применению к спорным правоотношениям, суд исходит из следующего. 

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из вышеприведенной нормы, независимо от наименования договора, необходимо устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора. В связи с этим, принимая во внимание, что ФИО9 было исполнено обязательство по внесению обеспечительного платежа в полном объеме, эти денежные средства были направлены на оплату стоимости квартиры, данный Предварительный договор содержал все существенные условия договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что заключенный между ФИО9 и ответчиком Предварительный договор, хоть и поименован, как предварительный, однако, фактически предварительным не являлся. 

Приходя к такому выводу, суд руководствуется также положениями части 2 статьи 455 ГК РФ, устанавливающей, что договор может быть заключен на куплю-продажу как товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

При этом заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем, не противоречит действующему законодательству. Так, в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 обращено внимание судов на то, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

Из этой правовой позиции следует, что действующее законодательство допускает возможность заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем.

Одновременно, в силу части 3 статьи 455 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

При этом условия заключенного между ФИО9 и ответчиком Предварительного договора о товаре в полной мере отвечают требованиям вышеприведенной нормы, содержат подробные характеристики жилого помещения, являющегося объектом купли-продажи, позволяя однозначно идентифицировать его. 

В то же время в силу пункта 6 Предварительного договора купли-продажи Передача Квартиры Покупателю производится по акту приема-передачи квартиры в пользование в течение 90 дней со дня получения Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Как установлено судом, указанное Разрешение получено 27.10.2014, следовательно, исходя из положений статьи 193 ГК РФ, квартира должна была быть передана истцу не позднее 26.01.2015, учитывая, что 25.01.2015 являлось выходным днем.

Таким образом, период нарушения ответчиком установленного Договором срока предварительно оплаченного товара (квартиры) следует исчислять с 27.01.2015 по 06.09.2017 – день фактической передачи ответчиком квартиры истцу по акту приема-передачи, что составляет 952 дня. 

В соответствии с частью 3 статьи 23.1 Закона «О защите прав потребителей» В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Размер предусмотренной частью 3 статьи 23.1 Закона «О защите прав потребителей» за период 27.01.2015 по 06.09.2017 составит 14 422 800 рубля, согласно расчету 3 030 000 Х 0,5 / 100 Х 952, где 3 030 000 рублей – цена товара фактически уплаченная Покупателем, 952 – количество дней просрочки передачи предварительно оплаченного товара, а с учетом абзаца 3 части 3 статьи 23.1 Закона «О защите прав потребителей» - 3 030 000 рублей.

В то же время суд находит заслуживающими внимания доводы ответчика о несоразмерности такой суммы неустойки последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательства. При этом суд принимает во внимание, что уведомление о готовности передать квартиру, направленное ответчиком было получено истцом 04.02.2017, однако квартира принята истцом лишь 06.09.2017, доказательств, свидетельствующих о том, что, получив указанное уведомление, истец обратился к ответчику за принятием квартиры по акту приема-передачи, суду не представлено. Также суд учитывает и то обстоятельство, что ответчик не имел объективной возможности повлиять на сроки завершения строительства, поскольку застройщиком не являлся. В связи с этим суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки в размере 1 550 000 рублей. 

В связи с удовлетворением требования ФИО1 о взыскании неустойки, в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей» с ООО «Л1 Строительная Компания № 1» в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 775 000 рублей.

Разрешая встречное исковое требование ООО «Л1 Строительная компания № 1» о взыскании с ФИО1 в счет оплаты увеличения площади квартиры 90 401,12 рубля, суд исходит из положений статей 309, 310 ГК РФ, согласно которым обязательства должны исполнятся надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, и учитывает следующее.

В силу пункта 2.2.1 Предварительного договора Покупатель обязан произвести оплату по Договору в сроки и порядке, предусмотренном пунктом 3 Договора. В то же время пунктом 5.2 Предварительного договора установлено, что стоимость основного договора, указанная в пункте 3.1 Договора может быть изменена на основании данных контрольного обмера Проектно-инвентаризационным Бюро, в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) общей площади квартиры и площади балкона (лоджии) относительно данных пункта 1.1 Договор, исходя из стоимости одного квадратного метра жилой площади, равного рублевому эквиваленту 2 362 условные единицы и стоимости одного квадратного метра балкона (лоджии) по указанной в данном пункте цене с коэффициентом, равным 0,3 (0,5).

В соответствии с Предварительным договором от 03.03.2007 ФИО9 была оплачена общая площадь квартиры 

<

данные изъяты>, тогда как, согласно ведомости помещений многоквартирного дома и их площадей, составленной по результатам обмеров Проектно-инвентаризационного Бюро, общая площадь построенной квартиры, с учетом площади остекленной лоджии, принимая во внимание коэффициент 1, установленный пунктом 5.2 Предварительного договора, составляет 48,1 кв. м.

Согласно приведенному ООО «Л1 Строительная компания № 1» во встречном исковом заявлении расчету, сумма доплаты за увеличение площади квартиры составляет 90 401,12 рубля (л.д. 73). Данный расчет проверен судом, произведен в строгом соответствии с условиями Предварительного договора, соответствует фактическим обстоятельствам дела и является арифметически верным, ФИО1 данный расчет в ходе рассмотрения не оспаривался.

В связи с этим, суд приходит к выводу об удовлетворении требования ООО «Л1 Строительная компания № 1» о взыскании с ФИО1 в счет оплаты увеличения стоимости квартиры 90 401,12 рубля. 

В связи с удовлетворением данного требования истца по встречному иску, в соответствии со статьей 98 ГПК РФ, с ФИО1 в пользу ООО «Л1 Строительная компания №» подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 100 рублей. Факт несения истцом этих расходов подтвержден квитанцией (л.д. 71).

Кроме того, в соответствии со статьей 103 ГПК РФ, с учетом положений статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ФИО10 в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина в размере 2812 рублей.

Также, в связи с частичным удовлетворением иска ФИО1, в соответствии со статьей 103 ГПК РФ, с учетом статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ООО «Л1 Строительная Компания № 1» в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина в размере 15 950 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199, Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1, - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Л1 Строительная компания № 1» в пользу ФИО1 неустойку в размере 1 550 000 рублей, штраф в размере 775 000 рублей.

Взыскать с ООО «Л1 Строительная компания № 1» в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в размере 15 950 рублей.

Встречный иск ООО «Л1 Строительная компания № 1», - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Л1 Строительная компания № 1» в счет оплаты увеличения площади жилого помещения 90 401 рубль 12 копеек и расходы по оплате госпошлины в размере 100 рублей.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в размере 2812 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья: