Дело № 2–4274/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 октября 2017 г. город Химки, Московская область

Химкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Кобызева В. А.,

при секретаре Фроловой Е. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Межрегиональной общественной организации защиты прав потребителя «Потребнадзор» действующей в интересах ФИО1 Фазил оглы к ООО «Ивастрой» об устранении нарушений прав собственника жилого помещения многоквартирного дома, признании земельного участка общим имуществом многоквартирного дома, признании права собственности отсутствующим, прекращении записи в ЕГРН в отношении земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании уплаченных по договору купли-продажи земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

Истец Межрегиональная общественная организация защиты прав потребителя «Потребнадзор» действующая в интересах ФИО1 Фазил оглы обратился в суд к ООО «Ивастрой» с требованиями об устранении нарушений прав собственника жилого помещения многоквартирного дома, признании земельного участка общим имуществом многоквартирного дома, признании права собственности отсутствующим, прекращении записи в егрн в отношении земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании уплаченных по договору купли-продажи земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование своих требований истец указал, что Истец ФИО1 Фазил оглы является собственником 

<

адрес> многоквартирном жилом 

<

адрес>, по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес>, а также приквартирного земельного участка, приобретенного у ответчика на основании договора купли-продажи.

Согласно пункту 2.9. договора долевого участия в строительстве заключённого между ООО «Ивастрой» и истцом ФИО1. строительство многоквартирного 

<

адрес> осуществлялось на земельном участке, принадлежащему Застройщику по праву аренды на основании Договора аренды.

<

дата> дом введён в эксплуатацию на основании разрешения 

<

№ обезличен> согласно которому Администрация г.о. Химки Московской области разрешает ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства малоэтажного жилого комплекса (1ая очередь строительства) в соответствии с проектом, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Оформив земельный участок в собственности в судебном порядке, ООО «Ивастрой» решением единственного собственника спорного земельного участка разделил земельный участок площадью 9 988 кв. м, с кадастровым номером 

<

№ обезличен> на два участка с кадастровыми номерами 

<

№ обезличен>

Земельный участок с кадастровым номером 

<

№ обезличен> незаконно по решению ООО «Ивастрой» был преобразован на земельный участок под МКД 

<

№ обезличен> и на приквартирные земельные участки, одним из которых является спорный участок с кадастровыми номером 

<

№ обезличен>

Истец полагал, что преобразования ответчиком спорного земельного участка произошло с нарушением норм жилищного, земельного и градостроительного законодательства, а решении ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области об осуществлении кадастрового учета вновь образованных в результате раздела земельных участков нарушают права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома.

Истец МООЗПП «Потребнадзор» в судебное заседание явился в лице представителя по доверенности, который исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ изменил и просил признать земельный участок с кадастровым номером 

<

№ обезличен> площадью 69 квадратных метров общим имуществом многоквартирного 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, признать право ООО «Ивастрой» в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№ обезличен> площадью 69 квадратных метров в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствующим, прекратить запись в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ООО «Ивастрой» в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№ обезличен> площадью 69 квадратных метров, применить к договору купли – продажи земельного участка 

<

№ обезличен> заключенному между ООО «Ивастрой» и гражданином ФИО1 последствия недействительности сделки, взыскать с ООО «Ивастрой» в пользу ФИО1 ранее уплаченные по договору купли – продажи земельного участка 

<

№ обезличен> денежные средства в размере 93840 рублей 00 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 230 рублей 44 копейки, взыскать с ООО «Ивастрой» в пользу МРОО защиты прав потребителя штраф в размере 50 % от штрафа, взысканного в пользу ФИО1 в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителя», взыскать с ООО «Ивастрой» в пользу ФИО1 штраф в размере 50 % в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителя».

Материальный истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.

Ответчик ООО «Ивастрой» в судебное заседание явился в лице представителя по доверенности, который, иск не признал по доводам, изложенным в письменных объяснениях.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, судебное разбирательство в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещавшихся о времени и месте судебного заседания и не представивших сведений о причинах неявки в суд.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

По смыслу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец является собственником 

<

адрес>, расположенной в многоквартирном доме жилом 

<

адрес>, 

<

адрес>

Многоквартирный жилой 

<

адрес> Московской области (далее по тексту «

<

адрес>») построен в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 Ш14ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных. домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На основании договора купли-продажи земельного участка 

<

№ обезличен> от 

<

дата> истец приобрел спорный земельный участок.

Спорный земельный участок образован следующим образом.

<

дата> между ООО «Ивастрой» и Администрацией г.о. Химки Московской области был заключен инвестиционный контракт 

<

№ обезличен> на строительство объекта недвижимости на территории Московской области малоэтажного жилого комплекса по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 2.3.3. дополнительного соглашения 

<

№ обезличен> от 

<

дата> к инвестиционному контракту 

<

№ обезличен> от 

<

дата> строительство объекта произведено на переданном Инвестору в аренду земельном участке общей площадью 9 988 кв. м, с кадастровым номером 

<

№ обезличен> (договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, 

<

№ обезличен> от 

<

дата> и договор передачи прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, 

<

№ обезличен> от 

<

дата>, б/н 

<

дата>).

Строительство жилого дома осуществлялось в соответствии с разрешением на строительство на основании проекта «Малоэтажный жилой комплекс в квартале Ивакино, мкр. Клязьма-Старбеево городского округа Химки Московской области», разработанным ООО «РегионПроект».

Согласно пункту 2.9. договора долевого участия в строительстве заключённого между ООО «Ивастрой» и истцом ФИО1. строительство многоквартирного 

<

адрес> осуществлялось на земельном участке, принадлежащему Застройщику по праву аренды на основании Договора аренды 

<

№ обезличен>Zot 

<

дата>, включая Договор от 

<

дата> передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 

<

№ обезличен>Zot 

<

дата>.

<

дата> дом введён в эксплуатацию на основании разрешения 

<

№ обезличен> согласно которому Администрация г.о. Химки Московской области разрешает ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства малоэтажного жилого комплекса (1ая очередь строительства) в соответствии с проектом, расположенного по адресу: 

<

адрес>

<

дата> Ответчиком приобретён в собственность земельный участок с кадастровым номером 

<

№ обезличен>

<

дата> Ответчиком были также приобретены в собственность 14 (четырнадцать) земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№ обезличен>

На основании Постановления Главы г.о. Химки Московской области от 

<

дата> 

<

№ обезличен>, ООО «Ивастрой» выкупило еще 1 (один) земельный участок, с кадастровым номером 50:10:020402:516, площадью 9988 кв. м.

В соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 

<

дата> ООО «Ивастрой» выкупило земельный участок с кадастровым номером 50:10:020402:1960, площадью 3 410 кв. м.

Приобретение и государственная регистрация права собственности на земельный участок произведены в соответствии с: Договором купли-продажи земельного участка 

<

№ обезличен> от 

<

дата>; Решением Арбитражного суда Московской области от 

<

дата> по делу 

<

№ обезличен>

На основании решения собственника о разделе земельного участка от 

<

дата> земельный участок с кадастровым номером 

<

№ обезличен> был разделен на 2 (два) земельных участка с кадастровыми номерами 

<

№ обезличен>

На основании решения собственника о перераспределении земельных участков от 

<

дата> произведено перераспределение 15ти земельных участков, принадлежащих ООО «Ивастрой» на праве собственности, с кадастровыми номерами: 

<

№ обезличен>, с образованием 143 (сто сорок три) самостоятельных земельных участка, в т. ч. земельного участка с кадастровым номером: 

<

№ обезличен>

Разрешая требования истца, суд исходит из следующего.

Вместе с тем, из совокупного анализа, заключения государственной экспертизы проекта и договора долевого участия суд усматривает, что многоквартирный дом относиться к особому типу многоквартрных домов блокированной застройки основным признаком которых является наличие квартир-блоков с общими стенами, количество которых превышает три и между ними отсутствуют проемы.

При этом суд учитывает положения ст. 49 ГрК РФ п. 2) «Жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки)».

Как следует из приведенных источников, многоквартирный дом проектировался с учетом наличия приквартирных земельных участков, одним из которых является спорный земельный участок.

Так, в положительном заключении государственной экспертизы проекта 

<

№ обезличен> указано «для каждой квартиры выделен земельный участок от 40 до 170 кв. м», «Основу структуры поселка составляют вытянутые вдоль улиц блоки, состоящие из 7–10 трехуровневых квартир, имеющих отдельные входы с улицы и выходы на индивидуальные участки со стороны тыловых фасадов».

Данный вывод также следует из утвержденного органами местного самоуправления проекта планировки территории.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в пункте 2.1 Постановления 

<

№ обезличен>П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Определяя статус спорного земельного участка, суд учитывает следующие положения СП и СНиП, применяемые при проектировании многоквартирных домов.

Так, согласно СП 54.13330.2011 «СниП 31–01–2003. Здания жилые многоквартирные» (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 

<

дата> 

<

№ обезличен>) а именно Приложение Б. Приквартирный участок – земельный участок, примыкающий к квартире (дому), с непосредственным выходом на него.

Согласно СНиП 2.07.01–89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», блокированный жилой дом – дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на свой приквартирный участок.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный участок, будучи приквартирным участком в многоквартирном доме особого вида не имеет самостоятельного назначения и не может быть самостоятельным объектом гражданского оборота и является частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, по смыслу положения ст. 36 ЖК РФ.

Более того, спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, его площадь, как следует из материалов дела находиться в пределах площади предусмотренной СНиП 2.07.01–89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», проектом планировки территории, заключении государственной экспертизы проекта.

Учитывая, что спорный земельный участок физически не является участком, на котором непосредственно расположен многоквартирный дом или квартира, суд полагает, что данный участок, вместе с тем может существовать в гражданском обороте лишь в составе общего участка многоквартирного дома.

Особенностью приквартирного участка является смежная физическая связь с квартирой и многоквартирным домом. В тоже время, многоквартирный дом, как уже указано выше проектировался вместе с приквартирными земельными участками, одним из которых является спорный земельный участок.

Применяя обозначенное толкование, суд также исходит из того, что общее имущество «не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме» (п. 3 абз. 3 Постановления КС РФ от 

<

дата>); оно предназначено «в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанным помещением» (п. 2.1, абз. 2 Постановления КС РФ от 

<

дата>).

Сохранение оспариваемой регистрации права собственности одного лица на спорный объект как недвижимую вещь, расположенную на земельном участке, имеющую другого собственника, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 ЗК РФ), разрывает общий правовой режим этих объектов и делает невозможным их надлежащее использование («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 

<

№ обезличен> (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 

<

дата>).

Суд также учитывает пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 

<

дата> 

<

№ обезличен>ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации полагает, что отсутствие проведенных мероприятий по утверждению проекта межевания застроенной территории, не могут лишить собственников помещений в многоквартирном доме их законного права на сформированный приквартирный участок, имея в виду его, что он является неотъемлемой частью земельного участка под многоквартирным домом.

Данные положения, кроме того, согласуются с положениями ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, сохранение ситуации, при которой приквартиный земельный участок принадлежит одному лицу, а квартира принадлежит иному лицу, противоречит положениям ст. 135 ГК РФ.

В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

Разрешая требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд исходит из того, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка является недействительным по смыслу ст. 168 ГК РФ, поскольку нарушает положения ст. 36 ЖК РФ об обязательном наличии земельного участка под многоквартирным домом с элементами благоустройства.

При применении последствий недействительности сделки, с учетом положений п. 2 ст. 167 ГК РФ к отношениям сторон применяются нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, в следствие чего подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами на основании п. 2 ст. 1107 ГК РФ, поскольку приобретатель должен был знать о неосновательности получения денежных средств.

Кроме того, в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», учитывая, что истцом соблюден досудебный порядок, суд взыскивает с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф, который учитывая предъявление иска общественной организацией определяет ко взысканию в равных долях в пользу материального и процессуального истца в размере 49535,22 рублей.

Норма п. 1 ст. 103 ГПК РФ, предусматривает, что государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой был освобожден истец.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск Межрегиональная общественная организация защиты прав потребителя «Потребнадзор» действующей в интересах ФИО1 Фазил оглы – удовлетворить.

Признать земельный участок с кадастровым номером 

<

№ обезличен> площадью 69 (шестьдесят девять) квадратных метров общим имуществом многоквартирного 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>

Признать право ООО «Ивастрой» в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№ обезличен> площадью 69 (шестьдесят девять) квадратных метров в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствующим.

Прекратить запись в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ООО «Ивастрой» в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№ обезличен> площадью 69 (шестьдесят девять) квадратных метров

Применить к договору купли – продажи земельного участка 

<

№ обезличен> заключенному между ООО «Ивастрой» и гражданином ФИО1 последствия недействительности ничтожной сделки;

Взыскать с ООО «Ивастрой» в пользу ФИО1 уплаченные по договору купли – продажи земельного участка 

<

№ обезличен> денежные средства в размере 93840 (девяносто три тысячи восемьсот сорок) рублей 00 копеек.

Взыскать с ООО «Ивастрой» в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 230 (пять тысяч двести тридцать) рублей 44 копейки по состоянию на 

<

дата>.

Взыскать с ООО «Ивастрой» в пользу МООЗПП «Потребнадзор» штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителя» в размере 24767,61 (Двадцать четыре тысячи семьсот шестьдесят семь рублей 61 копейка).

Взыскать с ООО «Ивастрой» в пользу ФИО1 штраф в размере в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителя» 24767,61 (Двадцать четыре тысячи семьсот шестьдесят семь рублей 61 копейка).

Взыскать с ООО «Ивастрой» в пользу местного бюджета судебные расходы по уплате государственной пошлины 3172,11 (Три тысячи сто семьдесят два рубля 11 копеек), от уплаты которой был освобожден истец.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято 

<

дата>

Судья Кобызев В. А.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>