Дело № 2-779/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июня 2021 года г. Иваново

Ивановский районный суд Ивановской области в составе:

председательствующего судьи Алексеевой К.В.,

при секретаре Какушкиной Э.Р.,

с участием 

истца ФИО1,

представителя третьих лиц Администрации Ивановского муниципального района Ивановской области, Администрации Балахонковского сельского поселения Ивановского муниципального района Ивановской области – ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ЗАО «ПО «Русь» о признании права собственности на жилой дом, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором с учетом представленного в порядке ст. 39 ГПК РФ заявления об изменении предмета требований от 19.04.2021, просит признать за ним право собственности на жилой дом, площадью 64,8 кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес>.

Требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома от 03.03.2021, в соответствии с которым ФИО1 (покупатель) приобрел у ЗАО «ПО «Русь» (продавец) вышеуказанный жилой дом, общей площадью 59,5 кв.м., жилой 26,8 кв.м. за 700000 рублей. В подтверждение исполнения обязательств сторон друг перед другом ими подписан передаточный акт от 03.03.2021. При этом истец указывает, что ЗАО «ПО «Русь» является правопреемником колхоза «Россия». Названным колхозом было осуществлено строительство двухквартирного жилого дома, имеющего площади, указанные выше. Колхоз в 1993 году был реорганизован в соответствии с постановлением Главы администрации Ивановского района Ивановской области от 14.09.1993 № 1260 в АОЗТ «Русь», которое являлось его правопреемником. Названное жилое помещение было поставлено на баланс АОЗТ «Русь», что подтверждается инвентарной карточкой учета основных средств.

В 1999 году устав АОЗТ «Русь» был приведен в соответствие с Федеральным законом «Об акционерных обществах», в связи с чем организационно-правовая форма предприятия изменена с АОЗТ на ЗАО. ЗАО «Русь» зарегистрировано в установленном законом порядке в качестве юридического лица 28.01.1999, ему присвоен регистрационный № 82-930/93. Формирование имущества ЗАО «Русь» осуществлялось только за счет имущества АОЗТ «Русь».

В дальнейшем ЗАО «Русь» реорганизовано в ЗАО «ПО «Русь» (свидетельство о государственной регистрации серии 37 « 000729926 от 21.01.2003). Справка о реорганизации от 16.02.2021 прилагается. Соответственно ЗАО «ПО «Русь» является правопреемником колхоза «Россия», который осуществлял строительство жилого помещения. Принадлежность ответчику данного жилого помещения дополнительно подтверждается следующими документами – инвентарной карточкой учета объекта основных средств (прилагается), выпиской из похозяйственной книги № 24 от 15.02.2021, выданной главой Балахонковского сельского поселения Ивановского муниципального района, справкой от 10.02.2021 № 42 об отсутствии зарегистрированных лиц и собственности ответчика. На запросы, направленные ЗАО «ПО «Русь», получены ответы, согласно которым спорный объект недвижимости не находится в реестре муниципальной собственности, собственности Ивановской области, а также в реестре федеральной собственности.

Ввиду отсутствия у организации ответчика надлежащим образом оформленных документов, подтверждающих право собственности на спорный объект недвижимости, истец как лицо, приобретшее его, не может поставить недвижимость на кадастровый учет и зарегистрировать переход права собственности на свое имя, осуществить иные права собственника, установленные действующим законодательством, предусмотренные положениями ст. 209 ГК РФ.

На основании изложенного, ссылаясь также на положения ст. ст. 12, 218 ГК РФ, ФИО1 был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

При этом с учетом заявления об уточнении предмета требований от 19.04.2021 истец, исходя из содержания договора купли-продажи спорного объекта, названного выше, просил именовать его жилым домом. В качестве документа, подтверждающего данное обстоятельство, ссылался, в том числе на представленный в материалы дела технический план жилого дома, содержащего заключение кадастрового инженера, из которого следует, что площадь спорного жилого дома составляет 64,8 кв.м. Изменение площади объекта вызвано тем, что ранее она замерялась по внутренним стенам, а в настоящее время замер осуществляется по внешним стенам жилого дома.

В ходе разрешения спора протокольным определением суда от 20.04.2021 к участию в нем в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО3

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и заявлении об уточнении предмета требований, при этом считал, что договор купли-продажи дома от имени ответчика заключен уполномоченным лицом, действующим на основании доверенности, поскольку в ней указано на полномочия поверенного от имени доверителя обращаться в Управление Росреестра по вопросу совершения регистрационных действий в отношении имущества Общества. Также считал, что названный договор купли-продажи с учетом представленного в процессе разрешения спора дополнительного соглашения к нему не нарушает прав третьих лиц, несмотря на то, что на дату его заключения в одной из квартир приобретенного им дома был зарегистрирован ФИО3, поскольку он как новый собственник объекта недвижимости вправе просить в судебном порядке прекращения права пользования указанного лица жилым помещением. При этом обратил внимание суда и на то обстоятельство, что ФИО3 имеет регистрацию по месту жительства в одной из квартир приобретенного им дома без каких-либо правовых оснований для этого, фактически в жилом помещении не проживает, поскольку ведет асоциальный образ жизни, его место нахождение ему неизвестно.

Ответчик ЗАО «ПО «Русь», извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке главы 10 ГПК РФ 25.05.2021, что подтверждается отчетом с официального сайта почты России в сети Интернет, имеющимся в нем, для участия в судебном заседании своего представителя не направило по неизвестным суду причинам. Представленный ранее в материалы дела отзыв от имени организации ответчика за подписью ФИО4, действующего на основании нотариально оформленной доверенности серии 

<

адрес>4, имеющейся в материалах дела, согласно которого ЗАО «ПО «Русь» просит разрешить спор в отсутствие своего представителя и считает требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению, судом не принимается, поскольку названная доверенности не содержит указания на полномочия поверенного действовать от имени доверителя в суде.

Представитель третьих лиц Администрации Ивановского муниципального района Ивановской области и Администрации Балахонковского сельского поселения Ивановского муниципального района Ивановской области – ФИО2, действующая на основании надлежащим образом оформленных доверенностей, полагала, что настоящий иск заявлен преждевременно, так как продавец по договору купли-продажи указанного жилого дома от 03.03.2021 – ЗАО «ПО «Русь» не оформило должным образом свое право собственности на данный объект, то есть действовало недобросовестно по отношению к покупателю – истцу. Ответчиком не представлены документы, подтверждающие переход к нему прав на объект от колхоза «Россия», например, передаточный акт. Ничто не препятствовало добросовестному владельцу надлежащим образом оформить свои права. Кроме того, в одной из квартир зарегистрирован ФИО3, у которого, возможно, имеется право на приватизацию данного жилого помещения. При этом представитель третьих лиц оставила принятие решения по существу спора на усмотрение суда.

Третье лицо ФИО3, неоднократно извещавшийся о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке главы 10 ГПК РФ по адресу регистрации, для участия в судебном заседании не явился, корреспонденция, направленная в его адрес, в каждом из случаев возвращена в суд по причине истечения срока хранения на почтовом отделении связи. Поскольку неполучение корреспонденции зависело от воли адресата, суд, руководствуясь положениями ст. 165.1 ГК РФ, признает его извещение надлежащим.

Третье лицо УФСГРКиК по Ивановской области, извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке главы 10 ГПК РФ 19.05.2021 посредством электронной почты, что подтверждается соответствующим отчетом, имеющимся в нем, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, ранее представило отзыв о разрешении спора в свое отсутствие, в котором также указало, что оставляет принятие решения на усмотрение суда. При этом в своем отзыве Управление указало, что в ЕГРН не имеется сведений о кадастровом учете и о государственной регистрации прав на жилой дом, площадью 64,8 кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес>. Считало, что при разрешении настоящего спора суду следует установить наличие у ответчика ранее возникшего права на спорный объект недвижимости, которое возможно возникло у него до вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утратившего силу с 01.01.2017 в связи с вступлением в действие федерального закона от 13.07.2015 № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Суд, выслушав истца, представителя третьих лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Суду представлена справка за подписью генерального директора организации ответчика ФИО5 от 16.02.2021 (его статус как директора Общества подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРЮЛ в отношении названного юридического лица), согласно которой колхоз «Россия» был преобразован в АОЗТ «Русь», основание устав ОАЗТ «Русь», зарегистрированный Администрацией Ивановского района № 1260 от 14.09.1993. АОЗТ «Русь» переименовано в ЗАО «Русь», основание устав ЗАО «Русь», зарегистрированный Администрацией Ивановского района № 4 от 28.01.1999, протокол № 2 от 05.12.1998. ЗАО «Русь» реорганизовано в ЗАО «ПО «Русь», основание свидетельство о государственной регистрации серии 37 № 000729925 от 20.01.2003.

Согласно инвентарной карточки учета объекта основных средств в отношении объекта – жилого дома деревянного, двухквартирного, расположенного по адресу 

<

адрес>, построенного в 1999 году, он поставлен на баланс ЗАО «ПО «Русь». Согласно выписки их похозяйственной книги № 24 по с. Буньково администрации Балахонковского сельского поселения, выданной ФИО4 на основании записи № 19, 20 от 1999 года – по настоящее время в похозяйственной книге собственником жилого дома, находящегося по адресу 

<

адрес>, является ЗАО «Русь» 

<

адрес> на основании похозяйственных книг № 1 л/счет № 19 (1997-2001); № 1 л/счет № 20 (2002-2009); № 20 л/счет № 

<

***> (2010 – 2014); № 21 л/счет №

<

***> (2015 – 2019); № 24 л/счет № 

<

***> (2020 – по настоящее время); № 1 л/счет № 20 (1997-2001); № 1 л/счет № 22 (2002 – 2009), № 20 л/счет 

<

***> (2010 – 2014); № 21 л/счет № 

<

***> (2015 – 2019); № 24 л/счет № 

<

***> (2020 – по настоящее время). В целом жилой дом состоит из панельного строения, полезной площадью 59,5 кв.м., жилой площадью 26,8 кв.м.

Как следует из отзыва УФСГРКиК по Ивановской области, а также уведомления Управления названный объект недвижимости на кадастровом учете не состоит, сведения о зарегистрированных на него правах в ЕГРН отсутствуют. Отсутствуют такие сведения и в отношении земельного участка под домом. При этом в материалах дела имеются сведения о том, что указанный объект недвижимости в собственности Ивановского муниципального района Ивановской области, г. Иваново, Ивановской области, федеральной собственности не находится.

В отношении названного объекта недвижимости отсутствует информация и в Приуральском филиале АО «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ», в связи с чем указанной организации не представилось возможным представить суду инвентарное дело в отношении него.

Сторонами не оспаривалось, что в состав спорного объекта недвижимости входят две квартиры, при этом согласно информации, предоставленной Администрацией сельского поселения, в 

<

адрес> по месту жительства зарегистрирован ФИО3, а в 

<

адрес> имела регистрацию ФИО6, скончавшаяся ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сообщения Нотариальной палаты Ивановской области, а также информации размещенной на официальном сайте нотариальной палаты наследственного дела к имуществу умершей ФИО11 не заведено. Факт регистрация ФИО3 по месту жительства в названном жилом помещении подтверждается и информацией, представленной МО МВД России «Ивановский».

Согласно представленного истцом в материалы дела технического плана в отношении спорного объекта недвижимости он представляет собой индивидуальный жилой дом и имеет площадь 64,8 кв.м. 

Между ЗАО «ПО «Русь» продавец и ФИО7 покупатель был заключен договор купли продажи жилого дома от 03.03.2021, согласно которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по адресу 

<

адрес>, общей площадью 59,5 кв.м., жилой 26,8 кв.м. (п. 1.1 договора)

При этом в силу п. 1.2 того же документа жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании инвентарной карточки учета объекта основных средств, выписки из похозяйственной книги № 24 от 15.02.2021, справки от 16.02.2021.

Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора жилой дом никому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от прав третьих лиц (п. 1.3).

При этом в тексте договора отсутствовало указание на наличие у ФИО3 права пользования квартирой № 2, входящей в состав названного дома.

Цена договора составила 700000 рублей (п. 2.1 договора).

Факт ее оплаты покупателем продавцу подтверждается представленной в материалы дела квитанцией к приходному кассовому ордеру от 15.03.2021 и справкой, согласно которой в тексте квитанции при указании внесенной покупателем за объект суммы цифрами допущена техническая ошибка, в качестве таковой следует считать 700000 рублей, а не 700 рублей. При этом уточняющая справка также подписана ФИО4, как коммерческим директором Общества в отсутствие доказательств, подтверждающих данные обстоятельства.

В ходе разрешения спора суду представлено дополнительное соглашение № 1 от 17.05.2021 к договору купли-продажи, подписанное теми же лицами, то есть ФИО4 от имени продавца ЗАО «ПО «Русь» и ФИО1 как покупателем, в соответствии с которым п. 1.3 договора изложен в новой редакции. Так, продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора жилой дом никому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит. В жилом доме состоит на регистрационном учете гр. ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., п. 3.4 договора исключен.

Из текста договора купли-продажи следует что от имени продавца на основании доверенности от 27.11.2019 № 

<

адрес>4, выданной нотариусом ФИО8, действует ФИО4 Как следует из содержания данной доверенности, представленной указанным лицом, в том числе и в подтверждение своих полномочий на представление интересов Общества в суде при разрешении настоящего спора, полномочиями на заключение от имени Общества договоров по распоряжению принадлежащим ему имуществом он не наделен. В тексте доверенности имеется указание на то, что названное лицо имеет право представлять интересы Общества во всех государственных органах и организациях, в том числе и в ФГБУ «ФКП Росреестра» по конкретным вопросам, касающимся оформления прав на землю, уточнения границ земельных участков, постановки их на кадастровый учет и т.п.; регистрировать на имя ЗАО «ПО «Русь» в органах, осуществляющих государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, любые документы, любые права, в том числе право аренды, право собственности, переход права собственности, обременения, снятие обременений, с правом регистрации всех правоустанавливающих документов, заполнения, представления и получения декларации об объекта недвижимого имущества, с правом исправления кадастровых ошибок, ставить на кадастровый учет, вносить изменения и уточненные данные, с правом снятия с государственного кадастрового учета любых объектов недвижимости, внесения изменений в записи государственного кадастра недвижимости.

Также в доверенности закреплены полномочия представителя от имени доверителя получать соответствующие документы для совершения вышеперечисленных действий.

Таким образом, настоящая доверенность, исходя из ее содержания не наделяет представителя Общества полномочиями распоряжаться его имуществом, в том числе путем заключения договоров купли-продажи, а напротив закрепляет его полномочия на осуществление действий путем подачи документов в регистрирующие органы, влекущих возникновение прав Общества на объекты недвижимости.

Изложенное свидетельствует о том, что названный договор является незаключенным ввиду следующего.

В силу положений п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 154 и п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу положений п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Установление обстоятельств того, что названный выше договор не был подписан от имени продавца уполномоченным им на это лицом, исходя из содержания имеющейся в материалах дела доверенности на ФИО4, позволяет суду придти к выводу, что указанный договор не является заключенным. Договор, являющийся незаключенным, не порождает последствий, на которые был направлен, не может породить такие следствия и в будущем, соответственно оснований для признания за ФИО1 в соответствии со ст. 218 ГК РФ права собственности на него даже в том случае, если организация ответчика и является собственником спорного объекта недвижимости, не имеется.

Понимание истцом содержания доверенности иным образом, суд считает ошибочным.

Поскольку предметом спора является вопрос о признании за истцом права собственности на индивидуальный жилом дом, а не вопрос о признании за ЗАО «ПО «Русь» права собственности на указанный объект недвижимости, данное обстоятельство суд не устанавливает с учетом обстоятельства отсутствия у ФИО4 права распоряжаться данным имуществом от имени Общества. Приходя к указанному выводу, суд исходит и из того, что предметом договора является жилой дом, тогда как на балансе Общества значится двухквартирный жилой дом, в состав которого входят 2 квартиры, в одной из которых имеет регистрацию третье лицо, право пользование которого жилым помещением фактически ставятся в зависимость от данного договора в отсутствие документов, однозначно подтверждающих право собственности продавца на данное жилой дом, что недопустимо. Кроме того, истец, заключая договор купли-продажи в отсутствие документов, однозначно подтверждающих право собственности продавца на данный объект недвижимости, имея возможность оценить содержание доверенности его представителя, должен был предполагать возможное возникновение в последующем соответствующих рисков для себя.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требований истца, то оснований, предусмотренных положениями ст. ст. 88, 98 ГПК РФ для взыскания с него судебных расходов по уплате государственной пошлины не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 88, 98, 194-198 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л :

исковые требования ФИО1 к ЗАО «ПО «Русь» о признании права собственности на жилой дом оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд Ивановской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья подпись К.В. Алексеева

КОПИЯ ВЕРНА

Судья

Секретарь

Решение суда в окончательной форме составлено 10.06.2021