Дело № 2-1179/19 строка 2.118

УИД: 36RS0004-01-2019-000241-58

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 августа 2019 г. Ленинский районный суд г. Воронежа в составе: 

председательствующего судьи Щербатых Е.Г.

при секретаре Мячиной Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Строительная Компания «Финист» к ФИО1 о взыскании денежных средств в связи с увеличением площади объекта долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском, впоследствии уточнив заявленные требования (л.д.2-3, 188-189), в обоснование которых указывает на следующие обстоятельства: 02 октября 2014 г. между ООО «Инвестиционно-Строительная Компания «Финист» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № 34-п3/21, по условиям которого истец принял на себя обязательство по строительству жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику двухкомнатную квартиру, учетный №, проектной площадью без учета лоджий 79,85 кв.м, площадь лоджии 4,25 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5 - 2,13 кв.м), общая проектная площадь квартиры, включающая площадь лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5) - 81,98 кв.м. Ответчик, в свою очередь, приняла на себя обязательство оплатить обусловленную договором цену и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию принять в собственность объект долевого строительства.

Пунктами 1.4. и 1.6. договора предусмотрено, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого ответчиком, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными лицом, управомоченным выполнять работы в отношении недвижимого имущества, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведений о таком недвижимом имуществе (кадастровым инженером). В случае изменения проектной площади объекта долевого строительства, в сторону увеличения более чем на 1 кв.м., выявленного на основании произведенных обмеров, участник долевого строительства сверх суммы, предусмотренной пунктом 2.1. договора вносит застройщику денежные средства из расчета: стоимость одного квадратного метра на день заключения договора умноженная на количество увеличенных метров. Доплата производится в течение 14 календарных дней с момента выявления соответствующего факта, но до подписания акта-приема передачи объекта долевого строительства. 

Согласно техническому плану здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> составленного ДД.ММ.ГГГГ, площадь квартиры без учета лоджии составила 83,2 кв.м, площадь лоджии - 4,4 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5 - 2,2 кв.м), общая площадь квартиры, включающая площадь лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5) 85,4 кв.м. Аналогичные сведения о площади квартиры содержатся и в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, проектная площадь квартиры изменилась в сторону увеличения.

В результате судебной экспертизы также было установлено, что проектная площадь квартиры изменилась в сторону увеличения на 2,17 кв.м, в связи с чем, у ответчика в соответствии с пунктом 1.6. договора возникла обязанность выплатить истцу денежные средства в размере 116 492 рубля из расчета: 53 683 рубля (стоимость 1 кв.м) х 2,17 кв.м (размер увеличения площади).

Основываясь на изложенных обстоятельствах и ссылаясь на то, что письмом от 02 июля 2018 г. истец уведомлял ответчика о необходимости доплатить денежные средства, однако денежные средства ответчиком истцу добровольно не уплачены, ООО «Инвестиционно-Строительная Компания «Финист» просит суд взыскать с ФИО1 денежные средства в размере 116 492 рубля 11 копеек, в связи с увеличением площади квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 872 рубля.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 заявленные исковые требования с учетом уточнений поддержал и просил суд удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик ФИО1 против удовлетворения заявленных исковых требований возражала, указывая на то, что в ходе судебного разбирательства не был достоверно установлен факт превышения проектной площади объекта участия в долевом строительстве свыше одного метра, поскольку при проведении судебной экспертизы, в результате которой установлено такое превышение на 1,19 кв.м, не было принято во внимание, что со стороны внешнего остекления согласно проектной документации должен был быть устроен оконный проем, с учетом которого площадь увеличения общей площади квартиры не превысит 1 кв.м, что, в свою очередь, исключит обязанность ответчика по оплате увеличившейся площади квартиры согласно договору. Также ответчиком представлены письменные возражения (л.д.53-58).

Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам: 

Установлено, что 02 октября 2014 г. между ООО «Инвестиционно-Строительная Компания «Финист» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №34-п3/21 (л.д.27-31).

В соответствии с условиями договора (пункты 1.1, 1.3) истец принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц обеспечить строительство на земельном участке по строительному адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, жилого дома поз. 3 со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой поз. 5.1 и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, передать ответчику двухкомнатную квартиру, учетный номер 

<

адрес>, проектной площадью без учета лоджии 79,85 кв.м., площадь лоджии - 4,25 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5 - 2,13 кв.м.), проектная площадь квартиры, включающая площадь лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5) – 81,98 кв.м, а ответчик приняла на себя обязательство (пункты 1.1., 2.1., 2.2. договора) оплатить обусловленную договором цену и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию принять в собственность объект долевого строительства. Стоимость одного квадратного метра проектной площади определена сторонами в размере 53 683 рубля.

В соответствии с пунктами 1.4., 1.6. договора фактическая площадь объекта долевого строительства уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными кадастровым инженером. 

В случае изменения проектной площади объекта долевого строительства, в сторону увеличения более чем на 1 кв.м., выявленного на основании произведенных обмеров, участник долевого строительства сверх суммы, предусмотренной пунктом 2.1. договора вносит застройщику денежные средства из расчета: стоимость одного кв.м. на день заключения договора умноженная на количество увеличенных метров. Доплата производится в течение 14 календарных дней с момента выявления соответствующего факта, но до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

27 декабря 2017 г. истцом получено разрешение на ввод многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> эксплуатацию (л.д.84-93), о чем в адрес ответчика было направлено уведомление с предложением принять квартиру по акту приема-передачи, а также сообщалось, что согласно составленному техническому плану площадь 

<

адрес> увеличилась на 2,64 кв.м, в связи с чем, ФИО1 предложено доплатить денежные средства в размере 183 595 рублей 86 копеек в течение 3-х рабочих дней с момента получения уведомления (л.д.32-41).

Акт приема-передачи ФИО1 подписан не был, доплата не произведена.

06 марта 2018 г., 27 июня 2018 г., 23 октября 2018 г. ФИО1 в адрес истца направлены претензии с требованиями оплатить неустойку за просрочку передачи объекта долевого участия в строительстве, устранить выявленные в нем недостатки и подписать двухсторонний акт приема-передачи квартиры (л.д.60-75).

Взаимные требования сторон на момент рассмотрения дела не удовлетворены.

В ходе судебного разбирательства ответчиком ФИО1 в подтверждение факта наличия недостатков в квартире, которые могли бы влиять на изменение её площади, представлено заключение эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» №2682/6-2 от 16 мая 2019 г. (л.д.101-127).

В связи с этим, определением Ленинского районного суда г. Воронежа от 18 июня 2019 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза с поручением её производства Автономной некоммерческой экспертно-правовой организации «ПрофЭксперт» по следующим вопросам:

Соответствует ли фактическая площадь 

<

адрес> данным о площади указанной квартиры, содержащимся Едином государственном реестре недвижимости?

Соответствует ли фактическая площадь 

<

адрес> проектной документации и договору участия в долевом строительстве №34-п3/21 от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему?

Имеются ли в 

<

адрес> какие-либо несоответствия проектной документации и договору участия в долевом строительстве №34-п3/21 от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему, либо иные дефекты строительных и отделочных работ, в том числе, отраженные в заключении эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» №2682/6-2 от 16 мая 2019 г., которые непосредственно влияют на изменение фактической площади квартиры?

Предусмотрено ли проектной документацией и договором участия в долевом строительстве №34-п3/21 от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему устройство наружных стен с проемами и/или установка защитных ограждений безопасности в комнатах с витражным остеклением и влияет ли наличие либо отсутствие указанных строительных элементов на подсчет общей площади квартиры (рассчитать изменение площади)?

С учетом ответа на вопросы №№3, 4 определить, как изменилась бы фактическая площадь 

<

адрес> в случае выполнения согласно действующим строительным и иным нормам и правилам всех видов строительных и отделочных работ, предусмотренных проектной документацией и договором участия в долевом строительстве №34-п3/21 от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему? 

17 июля 2019 г. в суд поступило заключение судебной экспертизы №515 от 15 июля 2019 г. (л.д.138-181), согласно выводам которой: фактическая площадь 

<

адрес> не соответствует данным о площади указанной квартиры, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости с разницей в 1.2 кв.м в сторону уменьшения (83.2 кв.м - 82.0 кв.м), и не соответствует проектной документации и договору участия в долевом строительстве №34-п3/21 от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему в сторону увеличения площади на 2.17 кв.м.

В 

<

адрес> имеются несоответствия проектной документации и договору участия в долевом строительстве №34-п3/21 от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему, которые непосредственно влияют на изменение фактической площади квартиры, и отраженные таблице №3 исследования. Экспертом также указано на то, что проектной документацией и договором участия в долевом строительстве №34-п3/21 от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему предусмотрено устройство проема в наружной стене жилой комнаты, фактической площадью 22,3 кв.м с участками стены (с двух сторон, размером 1145 мм с одной из сторон) с кладкой из газосиликатного кирпича, однако, фактически наружная стена в помещении жилой комнаты площадью 22,3 кв.м) выполнена полностью из витражного остекления. Отсутствие участков стены, предусмотренных проектом, непосредственно влияют на подсчет общей площади квартиры, поскольку согласно нормативной документации в площадь жилого помещения не включается площадь, занятая выступающими конструктивными элементами (в данном случае участками стены), общая площадь квартиры станет меньше на 0,75 кв.м. Проектной документацией и договором участия в долевом строительстве №34- пЗ/21 от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему также предусмотрено устройство ограждений безопасности в комнатах с витражным остеклением, а именно на лоджии. Отсутствие ограждения непосредственно влияет на подсчет общей площади квартиры, поскольку согласно нормативной документации, общую площадь лоджии следует определять по размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением, общая площадь лоджии уменьшится на 0,23 кв.м.

Таким образом, с учетом, проведенного исследования, описанного в вопросах №№3 и 4, экспертом установлено изменение фактической площади 

<

адрес>, в случае выполнения согласно действующим строительным и иным нормам и правилам всех видов строительных и отделочных работ, предусмотренных проектной документацией и договором участия в долевом строительстве №34-п3/21 от 02 октября 2014 г. с учетом приложений к нему, в сторону уменьшения и составила, включая площадь лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,5) - 83,17 кв.м.

В соответствии с частью 2 статьи 424 Гражданского кодека Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу части 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

При этом согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 5 названного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Анализируя установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства достоверно установлен факт увеличения площади объекта долевого строительства, подлежащего передаче ответчику ФИО1, а именно: 

<

адрес>, что нашло свое подтверждение в результате проведенной по делу судебной экспертизы. Оснований сомневаться в объективности и полноте проведенного исследования у суда не имеется, поскольку оно выполнено с учетом положений договора и приложений к нему, проектной документации, изменений, вносившихся в проект, а при расчете площади экспертом были учтены недостатки вышеуказанной квартиры, которые непосредственно влияют на правильный подсчет её площади. Исследовательская часть заключения содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, примененные методы, ссылку на использованные литературу и нормативные акты, а сделанные выводы, являются четкими, полными и последовательными, в связи с чем, суд принимает указанное заключение в качестве допустимого доказательства. По приведенным основаниям суд не может признать состоятельными доводы ФИО1 о неполноте проведенного исследования, выполненного, по мнению ответчика, без учета особенностей обустройства наружной стены комнаты площадью 22.3 кв.м (л.д.91), а также отмечает, что имеющиеся по данной комнате недостатки экспертом учтены, описаны в исследовательской части и отражены в выводах заключения (л.д.162).

Принимая во внимание, что по условиям договора общая проектная площадь квартиры, оплаченная ответчиком должна была составлять 81,98 кв.м, в то время как согласно заключению судебной экспертизы фактическая площадь спорной квартиры (после устранения недостатков) должна составлять 83,17 кв.м, суд приходит к выводу о том, что увеличение площади квартиры составило 1,19 кв.м (83,17 кв.м - 81,98 кв.м), в связи с чем, в силу приведенных выше положений закона и по условиям договора, у ответчика ФИО1 возникла обязанность внести доплату в размере 63 882 рубля 77 копеек (из расчета: 53 683 рубля (стоимость одного квадратного метра проектной площади, определенная сторонами) х 1,19 кв.м). Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В то же время, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика денежных средств в размере, превышающем 63 882 рубля 77 копеек, поскольку расчет увеличения площади квартиры истцом производится неверно, т.е. исходя из площади 84,15 кв.м (фактической площади квартиры, рассчитанной в ответе на вопрос № заключения судебной экспертизы, и без учета подлежащих устранению недостатков, не соответствующих условиям договора и нормативной документации, и влияющих на правильное определение площади).

По смыслу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При таком положении, поскольку удовлетворенная часть исковых требований составляет 54,87%, в пользу истца подлежит взысканию уплаченная им государственная пошлина в размере 2 673 рубля 27 копеек. 

Кроме того, с учетом поступившего из экспертной организации заявления об оплате судебной экспертизы в размере 36 000 рублей (л.д.139), и принимая во внимание, что сторонами не представлены сведения о её оплате, суд в силу статей 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации распределяет указанные издержки между сторонами пропорционально удовлетворенной части исковых требований, а именно: 16 246 рублей 80 копеек за счет средств истца и 19 753 рубля 20 копеек за счет средств ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Строительная Компания «Финист» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Строительная Компания «Финист» 63 882 рубля 77 копеек в счет увеличения площади 

<

адрес> по договору участия в долевом строительстве №34-п3/21 от 02 октября 2014 г.; 2 673 рубля 27 копеек в счет уплаченной государственной пошлины, а всего 66 556 рублей 04 копейки.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Строительная Компания «Финист» в части взыскания с ФИО1 денежных средств в счет увеличения площади квартиры в размере, превышающем 63 882 рубля 77 копеек, – отказать. 

Судебные издержки по оплате судебной строительно-технической экспертизы распределить между сторонами пропорционально удовлетворенной части исковых требований, и взыскать в пользу Автономной некоммерческой экспертно-правовой организации «ПрофЭксперт»: 

- с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Строительная Компания «Финист» 16 246 рублей 80 копеек;

- с ФИО1 19 753 рубля 20 копеек

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Г. Щербатых 

решение изготовлено в окончательной форме 27 августа 2019 г.