Дело № 2-947/2018

Изготовлено 22 ноября 2018 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль

12 ноября 2018 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Логвиновой Е.С.,

при секретаре Потаповой А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управлению Росреестра по Ярославской области о признании сделки недействительной,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3, Управлению Росреестра по Ярославской области, в котором просил признать недействительной (ничтожной) сделку по отчуждению 2/3 долей в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> заключённйюу между ФИО2 и ФИО4; применить последствия ничтожной сделки, а именно: прекратить право собственности ФИО3 на 2/3 доли в квартире, расположенное по адресу: 

<

адрес>; прекратить запись о государственной регистрации перехода права собственности на 2/3 доли в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> от 07.09.2017 года.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что является собственником 1/3 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним собственником других 2/3 долей в праве собственности на указанную квартиру с 07 сентября 2017 года является ФИО3 22 ноября 2017 года ФИО1 было получено уведомление из Управления Росреестра по ЯО о том, что в государственный реестр прав в отношении квартиры были внесены изменения. После этого истец запросил выписку из реестра и узнал, что 2/3 доли в праве собственности на квартиру были отчуждены ФИО2 ФИО3 При этом уведомлений о предстоящем отчуждении доли в квартире истец, как лицо, имеющее преимущественное право на приобретение отчуждаемой доли, от второго сособственника не получал. Полагает, что заключённая между ФИО2 и ФИО3 сделка по купле-продажи доли в квартире является ничтожной, так как совершена без соблюдения требований действующего гражданского законодательства по следующим основаниям. Из имеющихся у истца сведений из Управления Росреестра по ЯО следует, что сделка по отчуждению доли была осуществлена ответчиками в 2017 году. Вместе с тем к нотариусу ФИО1 не приглашали, каких-либо нотариальных согласий на отчуждение доли истец не давал. Из изложенного приходит к выводу, что нотариальная форма при заключении оспариваемой сделки соблюдена не была. Полагает, что в связи с несоблюдением нотариальной формы сделка по отчуждению доли в праве собственности на квартиру, заключённая между ответчиками ФИО2 и ФИО3, является ничтожной. Заявленные исковые требования обосновывает положениями ст.42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п.п.1 п. 2 ст. 163, п. 1 ст. 166, п.1 ст.167 ГК РФ.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лиц привлечено ООО «Золотой ключ».

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что если бы ему было известно о предстоящей сделке, то договор между сторонами не был бы заключен. Полагает, что ФИО3 воспользовался неосмотрительностью ФИО2 

Представитель истца ФИО1 по устному ходатайству ФИО5 в судебном заседании заявленные исковые требовании поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что договор заключен не ранее лета 2017 года. Форма договора не соблюдена - отсутствует нотариальное удостоверение сделки, в связи с чем данный договор является недействительным. Истец просит признать сделку ничтожной, последствия признания сделки недействительной – двусторонняя реституция: право собственности ответчика ФИО3 подлежит прекращению. 

Ответчик ФИО3, извещенный о дате и времени рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы представителю по доверенности ФИО6

В судебном заседании от 13 марта 2018 года ответчик ФИО3 против удовлетворения заявленных исковых требований возражал, пояснил что с ФИО2 договорились о продаже квартиры. Была договоренность, что денежные средства по договору ФИО3 будет отдавать по частям. У ФИО1 доступ в квартиру имеется, у него есть ключи. Сделку оформляли в агентстве недвижимости Золотой ключ. Обратились туда, так как нужно было составить договор, денежные средства по оплате услуг агентства платили поровну. Расписки передавал ФИО2, кто их печатал не знает, возможно, в агентстве. ФИО2 были положены на его депозит 500 000 рублей; 200 000 рублей были переданы наличными, обстоятельств не помнит; 1 100 000 рублей передал наличными дома, но расписку найти не может. Расписки с ФИО2 брал не всегда, так как были доверительные отношения. ФИО2 говорил, что сам договориться с отцом. Почему извещение было направлено ФИО1 только в 2017 году не знает. Сделку не зарегистрировали в 2015 году, так как из квартиры на тот момент не был выписан брат ФИО2, что беспокоило ФИО3 Была договоренность, что за долю ФИО2 в квартире ФИО3 должен оплатить 3 200 000 рублей. С ФИО2 ФИО3 рассчитался в полном объеме. Полагает, что ФИО1 было известно о сделке.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО6 против удовлетворения заявленных исковых требований возражала, представила письменный отзыв на иск, дала аналогичные пояснения. Дополнительно пояснила, что ФИО2 требований к ФИО7 не предъявляет, расчет с ФИО2 был произведен в полном объеме. У работников МФЦ не возникло никаких вопросов по оформлению сделки. Сделка зарегистрирована в соответствии с действующим законодательством, нотариального удостоверения не требовала. Оформлением документов занимался ФИО2, так как ФИО3 является инвалидом по зрению.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования признал, пояснил, что денежные средства ФИО3 передавались наличными в сумме 800 000 рублей. Документы оформляли в 2017 году. С ФИО3 знаком с 2012 года, все это время общались. ФИО3 сказал, что есть вариант продать часть квартиры. ФИО2 согласился. Договор оформляло Агентство недвижимости «Зорлотой ключ». Сначала были переданы деньги, затем оформлены документы. Договор подписывался в МФЦ. Какая дата стояла в договоре - не помнит. ФИО1 в известность о продаже квартиры не ставил. Денежные средства в сумме 800 000 рублей были получены в РГСбанке наличными. Не помнит какие документы при этом оформлялись. Определили сумму по договору в размере 2 400 000 рублей, получил только 800 000 рублей, договорились, что будут получены в дальнейшем еще 1 600 000 рублей. Это никак не оформлялось. Денежные средства ФИО3 должен был отдать в течение года-полтора. Кроме 800 000 рублей никаких денег не получал. В 2015 году ФИО3 денежных средств не передавал. Расписки о получении денежных средств оформлялись в агентстве, подпись на расписках не оспаривает. Расписки составлялись в один день в 2017 году. Переданные в РГСбанке 500 000 рублей входили в сумму, указанную в расписке.

Ответчик Управление Росреестра по Ярославской области, извещенные о дате и времени рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание своего представителя не направили. Ранее представили в материалы дела письменный отзыв на иск, указав, что не являются надлежащими ответчиками по делу (л.д. 53).

Третье лицо ООО «Золотой ключ», извещенные о дате и времени рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явились, ходатайств не заявили, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы гражданского дела, считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Судом из представленных в материалы дела документов установлено, что ФИО1 является собственником 1/3 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> 

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав с 07.09.2017 года зарегистрировано право собственности на 2/3 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> за ФИО3

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из представленных документов следует, что между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи 2/3 долей в праве собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> датированный 18.12.2015 года.

Передаточный акт между сторонами вышеуказанного договора подписан 04.09.2017 года.

Согласно условий заключённого между сторонами договора купли-продажи указанный объект недвижимости продавец продает покупателю за 3 200 000 рублей, которые уплачиваются следующим образом: частично в размере 800 000 рублей покупатель уплатил продавцу наличными денежными средствами в день подписания настоящего договора; частично в размере 500 000 рублей покупатель уплачивает продавцу в день сдачи настоящего договора на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр по ЯО безналичным порядком на счет продавца, открытый в ПАО «Росгосстрах Банк»; частично в размере 1 900 000 рублей покупатель уплачивает продавцу наличными денежными средствами в день сдачи настоящего договора на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр по ЯО. Продавец обязуется каждый из этапов расчета подтвердить распиской (п.3).

Из представленных в материалы дела документов (расписок) судом установлено, что в счет оплаты по заключенному договору купли-продажи ФИО3 передано ФИО2 денежные средства в общем размере 1 600 000 рублей (л.д. 58-59). Факт подписания данных расписок ФИО2 не оспорен. 

Надлежащих доказательств передачи иных денежных средств в счет оплаты по заключённому договору купли-продажи суду не представлено.

Согласно п.1 ст.158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно ст. 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п.1, 2. ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 

В соответствии с п.1, 4 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Согласно выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы, выполненной ФБУ Вологодская лаборатория судебной экспертизы Минюста России на основании определения Кировского районного суда г.Ярославля от 21.05.2018 года, «в договоре купли-продажи 2/3 долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> заключённом между ФИО2 и ФИО3, датированном в тексте договора 18 декабря 2015 года, запись от имени ФИО2 и запись с подписью от имени ФИО3. были выполнены не ранее апреля 2017 года.

В договоре купли-продажи 2/3 долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, заключённом между ФИО2 и ФИО3, время выполнения записи от имени ФИО2 и записи с подписью от имени ФИО3. указанной дате 18.12.2015 года не соответствует.

Установить время выполнения и соответствует ли время выполнения подписи от имени ФИО2 в договоре указанной дате 18.12.2015 года, не представляется возможным по причине непригодности объекта.

Установить время выполнения и соответствует ли время выполнения печатного текста договора указанной дате 18.12.2015 года, не представляется возможным по причине отсутствия запрашиваемых образцов.

Представленный на исследование договор купли-продажи 2/3 долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> заключённый между ФИО2 и ФИО3, признаков термического либо иного воздействия, исключающего возможность определения даты его изготовления, не имеет.

В договоре купли-продажи 2/3 долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> заключённом между ФИО2 и ФИО3, и передаточном акте от 04.09.2017 года печатный текст, рукописные реквизиты от имени каждой стороны соответственно выполнены однотипными по составу тонерами и пастами для шариковых ручек.

Установить, были ли изготовлены представленные на экспертизу договор купли-продажи 2/3 долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> заключённый между ФИО2 и ФИО3, и передаточный акт от 04.09.2017 года одномоментно или в разные периоды времени, - не представляется возможным по причине отсутствия необходимого комплекса признаков.»

Оценив представленные в материалы дела доказательства, пояснения участников процесса в совокупности, суд приходит к выводу о подписании ФИО2 и ФИО3 оспариваемого договора купли-продажи 04.09.2017 года – дату подписания передаточного акта.

Таким образом, оспариваемый договор подлежал обязательному нотариальному удостоверению в силу требований ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости". 

Согласно п.3 ст.163 ГК РФ если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно пункта 1, 3 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п.78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Между тем, истец, не являясь стороной сделки, которую он считает ничтожной, не доказал наличие у него какого-либо охраняемого законом интереса, защита которого будет обеспечена в результате применения последствий недействительности ничтожной сделки. Указанная сделка не затрагивает права ФИО1 на принадлежащее ему имущество. 

При этом суд учитывает, что в качестве последствия недействительности сделки ст. 167 ГК РФ предусматривает двустороннюю реституцию, то есть возврат каждой стороной друг другу того, что она получила по сделке. Таким образом, последствия ничтожности договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, заключенного между ФИО2 и ФИО3, могут заключаться только в прекращении права собственности ФИО3 на долю в квартире и возврате ФИО3 доли в праве собственности на квартиру ФИО2, а также в возврате ФИО2 полученных за эту долю денежных средств.

Заявляя требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки ФИО1 в исковом заявлении указал, что уведомлений о предстоящем отчуждении доли в квартире он, как лицо, имеющее преимущественное право на приобретение отчуждаемой доли, от второго собственника не получал.

Иных доводов (требований), свидетельствующих о наличии права (законного интереса), защита которого защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке, истцом не указано. 

Согласно п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Таким образом, несоблюдение обязанностей продавца при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу является основанием для перевода прав и обязанностей покупателя на сособственника, чье преимущественное право покупки было нарушено, но не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи такой доли.

Требований о переводе на истца прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ) истцом не заявлялось.

Учитывая вышеизложенное, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1 не имеется.

Кроме того, с учетом характера и предмета заявленных требований суд признает Управление Росреестра по Ярославской области ненадлежащим ответчиком по делу.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Ярославля.

Судья

Е.С.Логвинова