Дело № 2 – 4149/2019

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г. Киров 10 сентября 2019 года

Ленинский районный суд г. Кирова в составе

председательствующего судьи Кононовой Е.Л.,

при секретаре судебного заседания Метелевой А.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца по доверенности ФИО2,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «Город Киров» в лице департамента муниципальной собственности о признании здания жилого дома объектом завершенного строительства, пригодным для эксплуатации, признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании здания жилого дома объектом завершенного строительства, пригодным для эксплуатации, признании права собственности. В обоснование требований указано, что истец является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером {Номер изъят} – объект незавершенного строительства по адресу: {Адрес изъят}, на основании Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от {Дата изъята}. Объект находится в залоге у прежнего собственника – ФИО3 Первоначально функции застройщика указанного объекта выполняло ООО «Астрим-Техстрой», которому администрацией было выдано разрешение на строительство от {Дата изъята} сроком действия 10 лет. ФИО3 приобретая {Дата изъята} данный объект, продолжила строительство дома. {Дата изъята} она же заключила с администрацией г. Кирова Договор аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} сроком на 3 года для завершения строительства. {Дата изъята} срок действия договора аренды истек, регистрационная запись об аренде в ЕГРН погашена. К моменту окончания срока действия договора аренды степень готовности объекта была доведена до 100 %, ФИО3 занималась подготовкой документов для получения акта ввода объекта в эксплуатацию. Сотрудники ответчика заверили, что договор аренды участка заключат снова с ней, в случае, если по истечении 6 месяцев администрация г. Кирова не будет заявлен иск об изъятии объекта незавершенного строительства и продаже его с публичных торгов. В указанный срок данные требования не поступили. Администрация заключила с ФИО3 договор аренды земельного участка для завершения строительства на новый срок 3 года. Управлением Росреестра по Кировской области выявлены основания для приостановления государственной регистрации, а в последующем и для отказа в регистрации. В связи с п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ истец, являясь новым собственником объекта недвижимости, в силу пробела в законодательстве, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, поскольку ФИО3 данный земельный участок по данному основанию уже предоставлялся в аренду. Процент готовности жилого дома составляет 100 %. На основании изложенного истец с учетом уточнений просит: 

признать объект незавершенного строительства (здание жилого дома), площадью { ... } кв. м с кадастровым номером {Номер изъят} расположенное по адресу: {Адрес изъят}, завершенным строительством объектом, пригодным для эксплуатации по назначению;

признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, площадью { ... } кв. м, преобразованный из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный по адресу: {Адрес изъят};

указать, что решение является основанием для:

- подготовки технического плана на жилой дом площадью { ... } кв. м, с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный по адресу: {Адрес изъят}, для постановки на государственный кадастровый учет жилого дома, площадью { ... } кв. м, преобразованного из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенное по адресу: {Адрес изъят};

- осуществления государственной регистрации прав на жилой дом площадью { ... } кв. м с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный по адресу: {Адрес изъят}.

Истец, представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований с учетом уточнений настаивали в полном объеме по указанным в иске основаниям.

От ответчика в материалы дела поступил отзыв на иск, согласно которому возражений относительно исковых требований не выражено, указано, что для признания права собственности на самовольную постройку необходимо соблюдение истцом двух обязательных условий: лицо, самовольно построившее объект, должно доказать, что предпринимало меры к получению разрешения на строительство и (или) разрешению на ввод объекта в эксплуатацию. При этом, обращение в уполномоченный орган не должно носить формальный характер, поскольку в противном случае, признание права собственности на реконструированный объект будет подменять административную процедуру получения разрешительных документов, что являлось бы нарушением правом, запрещенным ст. 10 ГК РФ. Самовольно построенный объект должен соответствовать градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам и не создает ли сохранение реконструированного объекта угрозу жизни, здоровью граждан. Просит дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Представители третьих лиц - Управления Росреестра по Кировской области и Филиала ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом. От Филиала ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра по Кировской области заявлений, ходатайств не поступило. 

От Управления Росреестра по Кировской области поступил отзыв на иск, согласно которому при рассмотрении дела о завершенном строительством объекте должно быть установлено, подпадает ли объект под понятие объекта капитального строительства и, соответственно, является ли он объектом недвижимости. Факт выполнения строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Доказательством того, что строительство объекта недвижимости завершено, и он соответствует всем нормам и правилам, является положительное экспертное заключение. Обстоятельства, на которые ссылается истец, подлежат доказыванию. В данном случае в силу положений ч. 3 ст. 14 Закона о регистрации государственная регистрация права собственности на объект в ЕГРН будет осуществляться одновременно с его постановкой на государственный кадастровый учет, который осуществляется на основании технического плана, подготовленного в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке. Просит рассмотреть дело в отсутствие предствителя.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом, направила в суд своего представителя по доверенности ФИО4

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3 по доверенности ФИО4 считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (п. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ). 

Защита гражданских прав согласно положениям ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) осуществляется, в том числе путем признания права.

В силу ч. 1 ст. 43 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить, в том числе жилые здания в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ).

В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Как предусматривает ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ); договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае, в том числе предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);

В силу пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, в том числе собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

По смыслу приведенных выше правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, предоставляется право на заключение договора аренды лишь однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущества, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Законами и иными правовыми актами установлены специальные требования к созданию объектов капитального строительства в части оформления прав на земельный участок, соответствующей разрешительной документации, в том числе получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу указанных норм право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который принадлежит ему на праве собственности, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, истцом на основании Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от {Дата изъята} приобретен объект незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер изъят} по адресу: {Адрес изъят}, дата государственной регистрации {Дата изъята} (л.д.16-18).

Земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный по адресу: {Адрес изъят}, на котором находится указанный выше объект недвижимости, является муниципальной собственностью, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – размещение индивидуального жилого дома (л.д. 20-28).

Администрацией города выдано разрешение на строительство индивидуальных сблокированных жилых домов от {Дата изъята} {Номер изъят} ООО «Астрим-Техстрой», сроком действия до {Дата изъята} (л.д. 67-68).

ООО «Астрим-Техстрой» по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от {Дата изъята} передало в собственность ФИО3 объект незавершенного строительства по адресу: {Адрес изъят}. 

{Дата изъята} с ФИО3 департаментом муниципальной собственности администрации г. Кирова заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенного по адресу: {Адрес изъят}, для завершения строительства (раздел 1) (л.д. 78-81).

Срок аренды договором предусмотрен с {Дата изъята} по {Дата изъята} (п. 4.1).

Письмом администрации г. Кирова от {Дата изъята} {Номер изъят} ФИО3 уведомлена о расторжении договора аренды в связи с истечением срока действия с {Дата изъята}, регистрационная запись погашена (л.д. 84).

Письмом от {Дата изъята} {Номер изъят} администрация г. Кирова сообщила ФИО3, что договор аренды земельного участка продлению не подлежит в соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ (л.д. 87-88).

Письмом от {Дата изъята} {Номер изъят} (л.д. 90) администрация г. Кирова сообщила ФИО3, что ее письмо о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию рассмотрено, однако отсутствуют документы, необходимые для принятия решения о выдаче такого разрешения, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок.

{Дата изъята} ФИО3 отказано в государственной регистрации прав в соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку указанный земельный участок уже был предоставлен ФИО3 на правах аренды, как собственнику объекта незавершенного строительства, запись о государственной регистрации аренды погашена {Дата изъята} (л.д. 95-96).

Как следует из технического плана здания по адресу: {Адрес изъят} (л.д. 98-108), здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}, количество этажей 2, год завершения строительства – {Дата изъята}, адрес объекту недвижимости присвоен в установленном порядке.

Экспертным заключением от {Дата изъята} № {Номер изъят} установлено, что согласно правилам землепользования и застройки г. Кирова, земельный участок расположен в границах зоны «Ж-С. Зона малоэтажной усадебной застройки сельского типа». Исследуемый жилой дом является частью блокированного жилого дома с индивидуальным подъездом и входом с прилегающей территории. Жилой дом является результатом нового строительства, не имеет признаков реконструкции. Жилой дом не выходит за границы земельного участка, чем не нарушает с технической точки зрения прав третьих лиц. Жилой дом является автономным жилым блоком в блокированном жилом доме. В исследуемом здании имеются все основные конструктивные элементы, которые необходимы в здании с установленным назначением, а так же точки подключения к коммуникациям и источники тепла. Согласно заявке заказчика дом сдается в черновой отделке, то есть без отделки, сантехнического и электротехнического оборудования. Таким образом, с учетом того, что строительство дома осуществляется в черновой отделке, процент готовности составляет 100 %. Трещин, деформаций, прогибов и иных повреждений, свидетельствующих о снижении несущей способности конструктивных элементов не выявлено. Несущие конструктивные элементы находятся в работоспособном состоянии. При возведении жилого дома по адресу: {Адрес изъят}, расположенного на земельном участке с кадастровым номером {Номер изъят}, существующих нарушений градостроительных и строительных норм и правил не допущено. Вышеуказанный объект недвижимости не представляет угрозы жизни и здоровью граждан. Жилой дом находится в границах земельного участка. Сохранение вышеуказанного объекта недвижимости с технической точки зрения не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц. Процент готовности жилого дома, исходя из конечного состояния жилого дома – черновая отделка (без финишной отделки, без сантехнического оборудования, без светильников), составляет 100 % (л.д. 30-65).

Ответчик данное экспертное заключение не оспаривает, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлял.

Таким образом, установлено и не оспаривается сторонами, что в настоящее время на земельном участке, предоставленном в аренду ФИО3, возведен индивидуальный жилой дом. Срок договора аренды земельного участка закончился.

Жилой дом на день рассмотрения дела объектом завершенного строительства не признан.

ФИО3 по истечении срока действия договора продолжала пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением, окончила строительство в {Дата изъята} занималась подготовкой документов для получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Арендодатель требований о признании возведенного объекта самовольной постройкой и его сносе не предъявлял, действий по изъятию у арендатора ФИО3 земельного участка не предпринимал. Доказательств обратного не представлено.

В силу п. 10 ст. 1 ГрК РФ объектом капитального строительства признается здание, строение, сооружение, а также объект, строительство которого не завершено, за исключением за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно приведенному выше экспертному заключению спорный объект является жилым домом, то есть объектом недвижимого имущества.

На момент рассмотрения дела разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок (пункты 1, 3 ст. 55 Градостроительного кодекса, далее – ГрК РФ).

В соответствии с п. 10 ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

Таким образом, ввод объекта строительства в эксплуатацию влечет изменение его правового статуса. В частности, с момента ввода в эксплуатацию объект незавершенного строительства подпадает под действие правового режима недвижимого имущества. Ввод жилого дома в эксплуатацию непосредственным образом влияет на возможность регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, имущественные права истца, в силу чего заявленный иск направлен на защиту гражданских прав истца. Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при полной технической готовности объекта нарушает права истца, установленные законодательством РФ.

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдается застройщику после получения Заключения о соответствии и предоставления документов согласно перечню, указанному в п. 3 ст. 55 ГрК РФ.

Материалами дела подтверждается соответствие построенного дома требованиям разрешения на строительство, проектной документации технических регламентов и готовность дома на 100 %. Доказательств того, что требования к строительству, указанные в п. 1 ст. 55 Грк РФ, в данном случае не соблюдены, в дело не представлено. Объект имеет индивидуальные характеристики.

Строительство жилого дома осуществлено на земельном участке, отведенном для этих целей и при наличии разрешающей документации на строительство.

При этом судом не установлено признаков самовольной постройки в возведенном истцом объекте завершенного строительства - жилом доме, которые бы применительно к ст. 222 ГК РФ препятствовали введению данного объекта в гражданский оборот, признанию на него права собственности.

Препятствием к выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, а как следствие отсутствие возможности зарегистрировать за истцом право собственности на построенный объект является отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок, что участвующими в деле лицами не оспаривается.

При всех изложенных выше обстоятельствах истечение срока аренды земельного участка, на котором без каких-либо нарушений возведен объект капитального строительства – жилой дом, не может быть препятствием к выдаче разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию и признании за истцом права на данный объект недвижимости. 

При указанных обстоятельствах суд полагает заявленные требования о признании здания жилого дома площадью { ... } кв.м с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенное по адресу: {Адрес изъят}, завершенным строительством и введенным в эксплуатацию объектом, а также признании за истцом права собственности на спорный жилой дом подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 5 ч. 2 и п. 1 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости.

Таким образом, решение суда является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой дом площадью { ... } кв.м с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенное по адресу: {Адрес изъят} на земельном участке с кадастровым номером {Номер изъят}.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198, 320, 321 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать объект незавершенного строительства (здание жилого дома), площадью { ... } кв. м с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенное по адресу: {Адрес изъят}, завершенным строительством объектом, пригодным для эксплуатации по назначению.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, площадью { ... } кв. м, преобразованный из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенное по адресу: {Адрес изъят}.

Решение является основанием для:

- подготовки технического плана на жилой дом площадью { ... } кв. м, с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный по адресу: {Адрес изъят}, для постановки на государственный кадастровый учет жилого дома, площадью { ... } кв. м, преобразованного из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенное по адресу: {Адрес изъят};

- осуществления государственной регистрации прав на жилой дом площадью { ... } кв. м с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенный по адресу: {Адрес изъят}.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Е.Л. Кононова

Мотивированное решение 

изготовлено 13.09.2019.