Дело № 2-876/2024

УИД 52RS0028-01-2025-000845-65 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Володарск 16 октября 2025 года

Володарский районный суд Нижегородской области в составе:

председательствующего судьи Белоусовой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кресновой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Нижегородской области, Межмуниципальному Шахунскому отделу Управления Росреестра по Нижегородской области о признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению Росреестра по Нижегородской области, Межмуниципальному Шахунскому отделу Управления Росреестра по Нижегородской области о признании права собственности на жилое помещение, мотивировав требования следующим. 

В начале августа 2024 года к ФИО1 обратился Б.Н.М. с предложением выкупить его квартиру, в которой он проживал со своей сожительницей по адресу: 

<

адрес>, за 

<

данные изъяты>, потому как, в городе Володарск он жить не хочет и уже подобрал себе дом в 

<

адрес>.

Истец ФИО1 решила выкупить предложенную квартиру в последствии для своего внука, у которого она является опекуном в связи со смертью матери опекаемого и дочери истца.

ДД.ММ.ГГГГ между Б.Н.М. и ФИО1 заключен и подписан договор купли-продажи квартиры и сдан в МФЦ ДД.ММ.ГГГГ, для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости (квартиру), а также был подписан акт приема-передачи квартиры. Истец ФИО1 передала Б.Н.М. 

<

данные изъяты>, а тот передал ФИО1 ключи от квартиры, при этом обязался освободить квартиру от своих вещей и сняться с регистрационного учёта в течении 15 дней с момента подписания договора купли-продажи. В том числе, Б.Н.М. заверил истца, что неуплаченных платежей за квартиру не имеется и под какими-либо обременениями или запретами квартира не находится. Однако ДД.ММ.ГГГГ выяснилось, что за коммунальные услуги имеются большие долги, в связи с чем истец написала заявление в МФЦ о приостановки регистрации перехода права, а продавца Б.Н.М. просила оплатить все долги, тот пообещал погасить все долги за квартиру, но обещания свои Б.Н.М. не сдержал. 

В ДД.ММ.ГГГГ Б.Н.М. умер. Истец ФИО1 своими средствами погасила долги по коммунальным платежам и написала заявление о возобновлении государственной регистрации права, но получила уведомление о приостановлении государственной регистрации права по причине, что на недвижимое имущество Б.Н.М. были наложены запреты Володарским РОСП в связи с задолженностью перед банками по договорам займа. 

С ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 своими средствами оплачивала долги Б.Н.М. и ДД.ММ.ГГГГ сдала в МФЦ восемь Постановлений о снятии запрета на совершение действий по регистрации, но в Шахунском отделе Росреестра, где находится на государственной регистрации договор купли-продажи квартиры между Б.Н.М. и ФИО1 пояснили, что в случае смерти продавца квартиры Б.Н.М. зарегистрировать переход право собственности или признать право собственности на квартиру возможно только в судебном порядке.

По указанным основаниям истец ФИО1 просит суд: признать право собственности на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> в порядке Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В 

Истец ФИО1, представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представители ответчиков Управления Росреестра по Нижегородской области, Межмуниципального Шахунского отдела Управления Росреестра по Нижегородской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Володарского районного отдела судебных приставов УФССП по Нижегородской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд в силу статьи 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статей 55, 59, 60 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. 

Согласно статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Б.Н.М. на праве собственности принадлежала квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 48-52).

ДД.ММ.ГГГГ между Б.Н.М. и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры (л.д.11). 

В соответствии с условиями договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Б.Н.М. (продавец) передает, а ФИО1 (покупатель) принимает и оплачивает квартиру, общей площадью 36,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес> (пункт 1 договора); по обоюдному согласию сторон настоящего договора указанная квартира продается за 

<

данные изъяты>, расчет между сторонами произведен полностью наличными рублями во время подписания сторонами настоящего договора купли-продажи квартиры и акта приема-передачи квартиры, ключи от квартиры и необходимые документы на указанную квартиру переданы покупателю (пункт 3 договора).

Согласно пункту 7 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Б.Н.М. и ФИО1, покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на указанную квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ между Б.Н.М. и ФИО1 подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял квартиру, общей площадью 36,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес> (л.д. 12).

ДД.ММ.ГГГГ Б.Н.М. умер (л.д. 58). 

Переход права собственности на указанную квартиру по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ к покупателю ФИО1 в органах государственной регистрации не зарегистрирован.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с заявленными исковыми требованиями.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При рассмотрении данных дел необходимо учитывать общее правило, предусмотренное пунктом 1 статьи 11, статьей 12 ГК РФ, согласно которому иск подлежит удовлетворению при доказанности наличия нарушенного или оспариваемого права.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. 

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даны разъяснения, согласно которым если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиком законной сделки, с соблюдением ее формы, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

При этом необходимо учитывать доказанность наличия у истца законного защищаемого им в судебном порядке права на регистрацию сделки и отсутствие в его действиях признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что продавец Б.Н.М. умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью акта о смерти (л.д. 58), в связи с чем истец ФИО1, являвшаяся покупателем по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, не может надлежащим образом оформить право собственности на квартиру.

Также судом установлено, что фактическое исполнение сделки сторонами осуществлено, в пункте 3 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ указано, что расчет между сторонами произведен полностью наличными рублями во время подписания сторонами настоящего договора купли-продажи квартиры и акта приема-передачи квартиры. 

В материалах дела имеется копия акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между Б.Н.М. и ФИО1, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял квартиру, общей площадью 36,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес> (л.д. 12), ФИО1 производится оплата коммунальных платежей за данное жилое помещение (л.д. 21-22).

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, с учетом приведенных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, учитывая, что невозможность осуществления государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное жилое помещение к покупателю ФИО1 вызвана смертью продавца Б.Н.М., наступившей ДД.ММ.ГГГГ, а также принимая во внимание, что законные интересы других лиц не нарушались, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания за ФИО1 по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

Установленные обстоятельства позволяют суду принять решение о государственной регистрации права собственности покупателя на приобретенное недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Управлению Росреестра по 

<

адрес>, Межмуниципальному Шахунскому отделу Управления Росреестра по 

<

адрес> о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.

Признать за ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

данные изъяты>, паспорт №) по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности за ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

данные изъяты>, паспорт №) по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Володарский районный суд Нижегородской области в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Судья М.В. Белоусова