дело № 3а–390/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 сентября 2017 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Габриелян М. 

с участием представителя административного истца ФИО1

представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гаражно-строительного кооператива «Полюс» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

Гаражно-строительного кооператив «Полюс» (далее – ГСК «Полюс») обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости.

В обоснование иска указав, что ему на праве аренды принадлежат земельные участки:

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 170 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...>;

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 10 632 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...>;

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1608 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...>;

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1112 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...>.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае.

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости от 25.11.2016г и от 28.11.2016 года кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2015 года:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 253131,70 рубля, 

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 15831154,32 рубля,

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 2394328,08 рубля,

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 1655779,12 рубля.

Административный истец считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельных участков завышена, не соответствует их рыночной стоимости, что является нарушением прав административного истца как арендатора земельных участков, поскольку кадастровая стоимость земельных участков, внесенная в государственный кадастр недвижимости, имеет прямо пропорциональную зависимость к размеру арендных платежей.

ГСК «Полюс» обратился в ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости «Капитал-Сервис» для определения рыночной стоимости земельных участков.

Оценщиком указанной организации ФИО3 подготовлен Отчет № 000278Ю/2016 от 29 ноября 2016 г., об определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату оценки. Согласно Отчету рыночная стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 170 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...> составляет 16000 рублей по состоянию на дату оценки 01 января 2015 г;

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 10 632 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...> составляет 1018000 рублей по состоянию на дату оценки 01 января 2015г;

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1608 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...> составляет 154000 рублей по состоянию на дату оценки 01 января 2015г;

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1112 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...> составляет 106000 рублей по состоянию на дату оценки 01 января 2015 г.

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная Приказом Министерства имущественных отношений от 27.11.2015 года № 1380, по состоянию на 01.01.2015 года значительно превышает их рыночную стоимость. 

Согласно Положительному экспертному заключению № 1110/18-16 от 08 декабря 2016 года Саморегулируемой организации оценщиков «Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» определенная в Отчете оценщика стоимость объектов оценки подтверждена, отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Ссылаясь на нормы законодательства, административный истец указывает, что кадастровая стоимость земельных участков, определенная в установленном законом порядке, как правило, не может превышать их реальную рыночную стоимость. 

С целью досудебного урегулирования спора ГСК «Полюс» обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.

На основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 22.12.2016 года в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков отказано.

В заявлении просил установить кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 16000 рублей

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 1018000 рублей

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 154000 рублей

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 106000 рублей по состоянию на дату оценки 01 января 2015 г.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал доводы административного иска, уточнил заявленные требования и просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков в размере, установленном в заключении эксперта.

Представитель заинтересованного лица по делу – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя ФИО2 с заявленными требованиями не согласилась, полагает, что представленное заключение эксперта, подготовленное по результатам проведения судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

Ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы по делу, а также о вызове и допросе в судебном заседании эксперта ФИО4 не имеет.

Представители административных ответчиков в судебное заседание не явились, о причине неявки суд не известили, ходатайств об отложении слушания дела не представили. 

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя административного истца ФИО1, представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя ФИО2, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой применяется кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ГСК «Полюс» является арендатором земельных участков с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 170 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...>; с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 10 632 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...>; с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1608 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...> и с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1112 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...>.

Данное обстоятельство подтверждается копиями Договоров аренды земельных участков №№ 1564, 1558, 1560 и 1562 от 22.01.2013г (т.1 л.д.40-66).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости от 25.11.2016г и от 28.11.2016 года кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2015 года земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 253131,70 рубля, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 15831154,32 рубля, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 2394328,08 рубля, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 1655779,12 рубля (т.1 л.д.27-30).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, ГСК «Полюс» в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленные оценщиком ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости «Капитал-Сервис» Отчет № 000278Ю/2016 от 29 ноября 2016 г., об определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату оценки. Согласно указанному Отчету рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015 года составила:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 170 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...> рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 10 632 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...> рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1608 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...> рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1112 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...> рублей (т.1 л.д.94-187).

На указанный отчет об оценке Саморегулируемой организацией оценщиков «Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» дано положительное экспертное заключение 1110/18-16 от 08.12.2016 года, согласно которому Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, определенная в Отчете стоимость объекта оценки подтверждена (т.1 л.д.188-208). 

В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По настоящему делу такая экспертиза проведена по ходатайству административного истца на основании определения суда от 26 июня 2017 года. 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 48/07/17Э от 17 августа 2017 года, выполненной экспертом Научно – образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований ФГАОУ ВПО «Северо-Кавказский Федеральный Университет», по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 36000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> – 1598000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 327000 рублей, а земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 226000 рублей (т.2 л.д. ).

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

При таких данных, а также учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельных участков, заинтересованными лицами в суд не представлено, суд не находит оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение.

Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск ГСК «Полюс» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы. 

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Федеральный закон N 135- ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

По настоящему делу заявление ГСК «Полюс» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 30 ноября 2016 года.

Разрешая ходатайство экспертного учреждения о взыскании с ГСК «Полюс» судебных расходов, связанных с производством судебной оценочной экспертизы суд приходит к следующему.

Определением Ставропольского краевого суда от 26 июня 2017 года по ходатайству представителя административного истца суда по делу назначена судебная оценочная экспертиза расходы по оплате которой возложены на административного истца (т.2 л.д.57-61). Определение суда не обжаловано и вступило в законную силу.

Как установлено в судебном заседании административный истец проведение экспертизы не оплатил.

При таких обстоятельствах ходатайство подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования Гаражно-строительного кооператива «Полюс» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 170 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...> в размере равном его рыночной стоимости – 36000 (тридцать шесть тысяч) рублей, по состоянию на «01» января 2015 года;

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 10 632 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...> в размере равном его рыночной стоимости – 1 598 000 (один миллион пятьсот девяносто восемь тысяч) рублей, по состоянию на «01» января 2015 года;

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1608 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...> в размере равном его рыночной стоимости – 327 000 (триста двадцать семь тысяч) рублей, по состоянию на «01» января 2015 года;

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1112 кв.м, разрешенное использование: под дорогами общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...> в размере равном его рыночной стоимости – 226 000 (двести двадцать шесть тысяч) рублей, по состоянию на «01» января 2015 года.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельных участков ГСК «Полюс» обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 30 ноября 2016 года.

Взыскать с ГСК «Полюс» в пользу Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский университет» 70000 (семьдесят тысяч) рублей за проведение судебной-оценочной экспертизы. Оплату произвести по следующим реквизитам:

ИНН/КПП 

<

***>/263401001

Получатель: УФК по Ставропольскому краю (ФГАОУ ВО «Северо-Кавказвский федеральный университет» Л/счет 30216Ш58810)

Р/счет 

<

***>

Банк: Отделение Ставрополь г.Ставрополь

БИК 040702001

ОКПО 02067965

ОГРН 

<

***>

ОКОПФ 75101

ОКТМО 07701000

КБК 00000000000000000130.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы в Ставропольский краевой суд.

Судья Ставропольского

краевого суда Е.А.Строчкина.