№

Дело № 2-423/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 августа 2025 года г. Бабаево Вологодской области

Бабаевский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Ермолина А.А.

при секретаре Алексеевой А.А., 

с участием представителя истца по доверенности ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1, Администрации Бабаевского муниципального округа Вологодской области о признании права собственности на нежилое здание, 

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском ФИО1, Администрации Бабаевского муниципального округа Вологодской области в котором просит признать за ним право собственности на здание с кадастровым номером № площадью 46 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, количество этажей: 1, адрес: Российская Федерация, Вологодская область, Бабаевский муниципальный округ, 

<

...> (далее - здание).

В обоснование указано, что он владеет и пользуется зданием. Предыдущий владелец магазина - ФИО8 продала ему магазин по договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Для размещения здания магазина ему был предоставлен земельный участок по адресу: ФИО2 

<

адрес>, что подтверждается постановлением Администрации города Бабаево № от ДД.ММ.ГГГГ. В 2003 году он фактически перестроил указанное здание магазина хозяйственным способом за счет собственных средств. В настоящее время по сведениям ЕГРН: земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 59 кв.м, разрешенное использование: для размещения магазина, адрес (местоположение): 

<

адрес> является ранее учтенным объектом недвижимости, используется им на праве аренды, что подтверждается государственной регистрацией права № от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о здании с кадастровым номером № площадью 46 кв.м, год завершения строительства - 2003. С 2003 года и до 2024 года указанное здание он использовал для осуществления предпринимательской деятельности - для розничной торговли. С момента приобретения здания несет бремя его содержания. Зарегистрировать право собственности на здание в настоящее время не может, так как ни он ни его предшественник не получили в отделе архитектуры разрешение на строительство, полагал, что постановление о предоставлении земельного участка и договор аренды являются разрешительной документацией. В связи с чем, не может обратиться в орган государственной регистрации с заявлением о регистрации права собственности на здание. В архивном отделе администрации Бабаевского муниципального округа отсутствует информация о проектной документации и акте ввода (о приемке) в эксплуатацию законченного строительством объекта здания магазина. Признание права собственности необходимо ему для государственной регистрации прав на него. Спора о праве нет. 

Истец ФИО3, при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, просил рассматривать дело в свое отсутствие, воспользовался правом ведения дела через представителя. 

Представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО7 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме. 

Ответчик ФИО8, при надлежащем извещении в судебное заседание не явилась, представителя не направила, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, с исковыми требованиями согласна.

Представитель ответчика – администрации Бабаевского муниципального округа Вологодской области, при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, направил в суд письменный отзыв по существу, не возражает против удовлетворения заявленных исковых требований. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области, при надлежащем извещении своего представителя в судебное заседание не направило.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пункт 1 статьи 551 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, судам необходимо исследовать вопрос о наличии (либо отсутствии) совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: 

1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

2) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 

3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). 

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) (пункт 40 указанного Постановления Пленума).

В абзаце 3 пункта 41 указанного Постановления Пленума разъяснено, что арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Аналогичный вывод сформулирован и в пункте 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При рассмотрении вопроса о признании права собственности на объект, самовольно возведенный на арендованном земельном участке, особое значение имеет правовой режим земельного участка и условия договора о предоставлении его в аренду. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендодателя и без соблюдения установленных требований.

Если участок предоставлен в аренду без права возведения объектов недвижимости либо для размещения временных строений, либо легко возводимых конструкций, основания для признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предусмотренные статьей 222 ГК РФ, отсутствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29 января 2015 года № 101-О и от 27 сентября 2016 года № 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта, а потому при рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендодателя и без соблюдения установленных требований.

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса (пункт 59 Постановления Пленума № 10/22 от 29 апреля 2010 года).

Согласно п. 60 Постановления Пленума № 10/22 от 29 апреля 2010 года отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи нежилого помещения ФИО8 продала ФИО3 торговый павильон деревянный каркасный, общей площадью 46 кв.м. по адресу: ФИО2 

<

адрес>, в соответствии с п 4.1 указанный договор является передаточным актом торгового павильона (л.д. 11). 

Постановлением Администрации г. Бабаево № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 предоставлен в аренду сроком до 1 года земельный участок, площадью 60 кв.м. по 

<

адрес> в районе нового рынка для размещения коммерческого магазина с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12).

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом экономики и имущественных отношений Администрации Бабаевского муниципального района Вологодской области и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № согласно которому арендодатель передает арендатору земельный участок площадью 59 кв.м. местоположением: ФИО2 

<

адрес> с кадастровым номером № для размещения магазина, без права капитального строительства на землях населенных пунктов на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответстви с пунктом 1.5 договора, если ареендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок (л.д. 13-14).

По данным технического паспорта и ЕГРН год постройки спорного объекта недвижимости (завершения строительства) – 2003. 

В материалы дела представлен комиссионный акт от ДД.ММ.ГГГГ о возможности размещения торговых павильонов частных предпринимателей, в том числе ФИО1 (л.д. 15).

По данным архивного отдела Администрации Бабаевского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ разрешений на строительство, акта ввода (о приемке) в эксплуатацию законченного строительством объекта, проектной документации строительства здания с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> не имеется (л.д. 29).

По данным ЕГРН сведения о зарегистрированных правах на здание с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, отсутствуют. 

По информации управления имущественных и земельных отношений администрации Бабаевского муниципального округа Вологодской области, а также ТУ Росимущества в Вологодской области, Департамента имущественных отношений Вологодской области в реестре муниципальной собственности, собственности Вологодской области и федерального имущества спорный объект – здание нежилое с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, не значится.

По данным администрации Бабаевского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ задолженности по внесению арендной платы по земельному участку с кадастровым номером № не имеется. 

Из представленной в материалы дела выкопировки из карты функциональных зон генерального плана г. Бабаево следует, что спорный объект недвижимости в настоящее время располагается в общественно-деловой зоне, которая предполагает возможность возведения объектов предпринимательской деятельности. 

Согласно представленному стороной истца экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ремонтно-строительное управление» в отношении объекта недвижимости - нежилого здания – магазина, с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> проведена строительно-техническая экспертиза. В результате установлено: здание расположено в границах выделенного земельного участка с кадастровым номером №, площадью 60 кв.м., соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью гражданам и не нарушает права и интересы третьих лиц (л.д. 33-52). 

Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, ответчиками оно не оспорено.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права, прекращения или изменения правоотношений. 

Признание права собственности является для истца единственным из числа предусмотренных ст. 12 ГК РФ способом защиты прав, а судебное решение в силу положений ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», будет являться основанием для государственной регистрации права.

Иные заинтересованные лица о своих правах на указанное имущество не заявили.

Таким образом, исходя из того, что земельный участок был предоставлен в аренду для целей строительства на нем магазина, возведенное на этом земельном участке спорное строение соответствует виду разрешенного использования земельного участка, в ходе проведенной строительно-технической экспертизы установлено, что построенное на земельном участке строение общей площадью 46 кв.м. по своему функциональному назначению является магазином, соответствует требованиям действующих градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных и иных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, также установлено, что истец владеет и пользуется зданием, как своим собственным имуществом, с учетом мнения ответчиков и отсутствия спора о праве, у суда имеются основания для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт гражданина РФ 

<

данные изъяты>) право собственности на здание с кадастровым номером №, площадью 46 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Вологодского областного суда через Бабаевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Бабаевского районного суда А.А. Ермолин