﻿Дело № 3а-574/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000423-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 24 ноября 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества «Территориальная генерирующая компания – 2» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Публичное акционерное общество «Территориальная генерирующая компания – 2» (ПАО ТГК – 2) обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 97 341кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации комплекса 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 28 040 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 5 730кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации комплекса 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 1 830 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 126 464кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации золоотстойника гидрозолоудаления 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 40 660 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ПАО ТГК - 2 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, № и плательщиком земельного налога и арендатором земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельных участков. Согласно Отчету, выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО1 (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2019 года составляет 28 040 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на ту же дату – 1 830 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года – 40 660 000 рублей. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2019 года утверждена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от 17 марта 2020 года № 46/ЗУ и составила 80 890 371 рубль. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2019 года утверждена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от 17 марта 2020 года № 46/ЗУ и составила 4 252 347, 6 рубля. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 93 851 463, 68 рубля. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ПАО ТГК - 2 на основании доверенности Пушкарева О.А. административный иск поддержала, полагала возможным определить величины рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом выводов проведенной по делу судебной экспертизы. 

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованное лицо МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля представили возражения на административный иск в письменном виде, в которых требования административного иска не признали в связи с отсутствием в административном деле допустимых доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», заинтересованное лицо мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, отзыва на административный иск в письменном виде не представили суду.

Заинтересованное лицо Тарасов С.А. – собственник земельного участка с кадастровым номером № с 10 июня 2021 года возражений против административного иска не заявил.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ПАО ТГК – 2 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ПАО ТГК – 2 является собственником следующих объектов недвижимости:

земельного участка площадью 97 341 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации комплекса 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> (до 10 июня 2021 года); 

земельного участка площадью 5 730 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации комплекса 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Судом установлено также, что ПАО ТГК - 2 является арендатором земельного участка площадью 126 464 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации золоотстойника гидрозолоудаления 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославль установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора № 16022-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 14 декабря 2004 года и дополнительных соглашений к нему, заключенных ПАО ТГК - 2 с МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, по условиям которого (приложение к договору) арендная плата рассчитывается на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ПАО ТГК – 2 в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности и на праве аренды.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровыми номерами №, № не вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2019 года утверждена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от 17 марта 2020 года № 46/ЗУ и составила 80 890 371 рубль. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2019 года утверждена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от 17 марта 2020 года № 46/ЗУ и составила 4 252 347, 6 рубля. 

Земельный участок административного истца с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 93 851 463, 68 рубля. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2019 года установлена в размере 28 040 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на ту же дату – 1 830 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года – 40 660 000 рублей. 

По административному делу проведена судебная экспертиза на предмет проверки соответствия представленного Отчета законодательству об оценочной деятельности, а также достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 31 декабря 2019 года, объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно выводам судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО2, Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости № 133/2021 от 30 мая 2021 года не соответствует законодательству об оценочной деятельности; рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, определенная в данном Отчете, не является достоверной.

В ходе производства экспертизы эксперт установила нарушение пунктов 3 и 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, что выразилось в неверном определении района расположения объектов оценки в пределах города, а также в необоснованном использовании в расчетах лишь части доступных данных, выявленных оценщиком по результатам анализа рынка. 

Приведенные выводы эксперта лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

При таких обстоятельствах, оснований для определения величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца в размере, установленном Отчетом об оценке, у суда не имеется. 

В связи с тем, что экспертом установлено несоответствие представленного административным истцом Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверность определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, ею произведен собственный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 31 декабря 2019 года, объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно выводам эксперта ФИО2 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 31 декабря 2019 года составила 32 540 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 2 086 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года – 51 075 000 рублей.

Выводы эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца лицами, участвующими в деле, не оспорены.

Исследование судом экспертного заключения в указанной части дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным. 

Оснований не доверять выводам эксперта в указанной части у суда не имеется.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ПАО ТГК – 2 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения ПАО ТГК - 2 с настоящим административным исковым заявлением в суд – 11 августа 2021 года.

Разрешая заявление эксперта ФИО2 об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд приходит к следующему:

Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал права ПАО ТГК - 2 на установление кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости в размере рыночной стоимости данных объектов по основаниям его возникновения.

Со стороны административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области были заявлены возражения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.

Учитывая возникновение в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, в том числе с учетом данных возражений, по делу проведена судебная экспертиза достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости и определения величины их рыночной стоимости. 

Судом установлена величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 32 540 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 2 086 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 51 075 000 рублей.

Расхождение между кадастровой стоимостью каждого из объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № и их рыночной стоимостью, установленной судом, превысило 50 %.

Суд полагает, что такое расхождение является существенным, не может быть объяснено только различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, что указывает на нарушение закона при ее определении и свидетельствует о наличии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объектов недвижимости административного истца.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, подлежат взысканию с ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», как органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки указанных объектов.

Расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером № и его рыночной стоимостью, установленной судом, не превысило 50 %. 

Суд полагает, что такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при установлении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении.

Суд принимает во внимание также, что выгода от уплаты арендных платежей по результатам оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № для административного истца превысит 800 000 рублей за один год, что превышает стоимость судебной экспертизы. 

При таких обстоятельствах, несение судебных расходов по оплате судебной экспертизы, связанных с оспариванием кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, подлежит возложению на административного истца ПАО ТГК - 2.

В соответствии с представленным экспертом расчетом на административного истца подлежат отнесению расходы по оплате судебной экспертизы в размере 22 000 рублей, на административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» - 43 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Публичного акционерного общества «Территориальная генерирующая компания – 2» удовлетворить.

Установить по состоянию на 31 декабря 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 97 341кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации комплекса 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 32 540 000 (тридцать два миллиона пятьсот сорок тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 31 декабря 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 5 730кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации комплекса 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 086 000 (два миллиона восемьдесят шесть тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 126 464 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации золоотстойника гидрозолоудаления 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 51 075 000 (пятьдесят один миллион семьдесят пять тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 11 августа 2021 года.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 оплату судебной экспертизы в размере 43 000 рублей.

Взыскать с Публичного акционерного общества «Территориальная генерирующая компания – 2»в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 оплату судебной экспертизы в размере 22 000 рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 29 ноября 2021 года