Дело № 2-1237/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

31 июля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Советский районный суд г.Ростова-на-Дону

в составе: председательствующего судьи Захаровой Т.О. 

при секретаре Тупицыне Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Советского района г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третьи лица: Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, ПАО КБ «Центр-инвест» о признании строения самовольным и обязании его снести,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Советского района г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с указанным иском, сославшись на следующие обстоятельства.

Ответчик ФИО1 является собственником земельного участка площадью 585 кв.м. с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земли: земли населенных пунктов – дачный земельный участок. В настоящее время из данного участка образованы 4 участка с кадастровыми номерами: №, №, №, №. В отношении участка с КН № в ЕГРН зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО КБ «Центр-Инвест».

По результатам обследования расположенного по указанному адресу участка специалистами отдела архитектуры Советского района г. Ростова-на-Дону выявлено, что на участке возведен объект капитального строительства, состоящий из трех блоков с количеством надземных этажей -2, ориентировочные размеры в плане: ширина – 10, 5 кв.м., длина 16, 5 кв.м. Объект расположен по юго-восточной границе земельного участка, входы в каждый из трех блоков осуществляются с юго-западной части здания через дверные блоки в наружных стенах первого этажа с территориального земельного участка со стороны 

<

адрес>, с северо-восточной стороны в каждом блоке имеются выходы на земельный участок через остекленные балконные блоки; наружные стены возведенного здания – кирпичные, кровля выполнена из стальных профилированных листов, на крыше здания имеются вентиляционные шахты.

Указывая на то, что расположенный на участке объект представляет собой блокированный многоквартирный жилой дом, наличие которого противоречит разрешенному виду использования земельного участка, а также на то, что разрешение на возведение объекта капитального строительства на участке ответчик не получал, администрация Советского района г. Ростова-на-Дону просила суд признать жилой дом, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами: №, №, №, № по 

<

адрес> самовольной постройкой и обязать ФИО1 снести самовольную постройку по указанному адресу.

В ходе слушания дела истец в лице представителя уточнил формулировку исковых требований и просил суд признать самовольным жилой дом, расположенный на земельных участках с КН № по 

<

адрес> в 

<

адрес>, а также обязать ответчика снести данный дом.

В судебное заседание представитель администрации Советского района г. Ростова-на-Дону ФИО2, действующая на основании доверенности, явилась, на удовлетворении исковых требований настаивала, полагая их законными и обоснованными.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на доводы, приведенные в письменных отзывах на иск, приобщенным к материалам дела. В частности, представитель ответчика указал на то, что все представленные по делу доказательства с достоверностью свидетельствуют о соблюдении ФИО1 при строительстве спорного объекта всех требований строительного, градостроительство и иного законодательства и, соответственно, об отсутствии оснований для признания строения самовольным.

Представитель Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, а также ПАО КБ «Центр–инвест», привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом, в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей спорящих сторон, эксперта ФИО7, проводившего строительно-технического исследование на основании определения суда, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что по данным Единого государственного реестра недвижимости ФИО1 является земельного участка с КН № площадью 121+/-4 кв.м., земельного участка с КН № площадью 120+/-4 кв.м., земельного участка с КН № площадью 186+/-5 кв.м., земельного участка с КН № площадью 158+/-4 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Данные участки образованы в результате раздела принадлежащего ответчику земельного участка площадью 585+/-8 кв.м. с КН № приобретенного за счет кредитных средств, предоставленных ПАО КБ «Центр-инвест» на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ под залог приобретаемой недвижимости.

Участки по 

<

адрес> в 

<

адрес> находятся на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования – дачный земельный участок.

Также ДД.ММ.ГГГГ за истцом было зарегистрировано право собственности на расположенные по указанному адресу двухэтажные жилые дома, а именно: жилой дом с КН № площадью 99, 8 кв.м., жилой дом с КН № площадью 93, 2 кв.м, жилой дом с КН № площадью 93, 7 кв.м, в отношении которых также зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закону в пользу ПАО «КБ «Центр-инвест».

Данные объекты возведены ответчиком в отсутствие разрешительной документации, что не оспаривалось им в рамках слушания дела.

Согласно сведениям Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону дома литер А, Б, В находится в зоне жилой застройки первого типа Ж-1/8/11. Градостроительный регламент данной зоны предусматривает четкий перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Регламент разработан для обеспечения правовых условий формирования кварталов индивидуальной жилой застройки, многоквартирной мало-и среднеэтажной застройки и реформирования садовых и дачных товариществ в зоны застройки. 

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 222 ГК РФ.

В силу положений приведенной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Принимая решение суд исходит из того, что в силу пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Для установления обстоятельств, имеющих значение для дела, судом по ходатайству представителя ответчика была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам 

<

данные изъяты>

Согласно выводам эксперта, отраженным в заключении №, жилые дома литер А, Б, В, расположенные на земельных участках с КН №, №, №, представляют собой три сблокированных одноквартирных жилых дома. Строительство подобного рода зданий регламентируется СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные».

Как указал эксперт, категория технического состояния исследуемого объекта (сблокированных жилых домов литер А, Б, В) по 

<

адрес> (нормальное, исправное техническое состояние), набор помещений, их габаритные размеры в плане и высота помещений сблокированных домов А,Б,В соответствует названным правилам. На момент осмотра в помещениях домов отсутствовало отопление, водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, что не соответствует п. 4.3 СП 55.13330.2011. Как отметил эксперт, по архитектурно- планировочному решению застройки земельных участков, также по объемно-планировочному решению жилых домов, их подключение к городским инженерным сетям (водоснабжению, электроснабжению, газоснабжении), а также устройство автономных систем отопления возможно.

Расположение строения относительно капитальных строений, находящихся на смежных участках, соответствует требования п. 6.5 «Таблице 2 СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан» и п.4.3, таблице 1 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты».

Жилые комнаты и кухни в каждом из домов имеют естественное освещение, ориентация оконных проемов обеспечивает нормативную продолжительность инсоляции, в помещениях каждого из домов имеются отверстия вентиляционных каналов.

Как указал эксперт возведение сблокированных домов по 

<

адрес> в 

<

адрес> соответствует виду разрешенного использования земельного участка, установленного ст. 31 ПЗЗ г. Ростова-на-Дону для зоны жилой застройки первого типа; этажность и высота домов соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, установленным указанной статьей ПЗЗ.

По выводам эксперта ответчиком соблюдено расстояние от жилых домов до границы с соседним участкам с КН № принадлежащем также ФИО1 на праве собственности. Между тем, расстояние до границы участка с КН № по адресу: 

<

адрес> не соответствует СП 42.13330.2011, а также ст. 31 Градостроительного регламента зоны жилой застройки первого типа. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7, проводивший по поручению суда строительно-техническое исследование, выводы, сделанные в заключении, подтвердил, также пояснил, что с учетом предмета исследования не проверял соблюдение положений действующего законодательства при образовании из участка площадью 585 кв.м., имеющего разрешенное использование – дачный, четырех участков, площадь самого большого из которых менее 200 м.

Пунктом 7 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

В силу п. 2 указанной статьи земли, указанные в пункте 1, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 ст. 37 Гр РФ).

Исходя из изложенного, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35-50 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, Правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Устанавливая обоснованность требований истца, суд учитывает, что спорные дома находятся в территориальной зоне жилой застройки первого типа Ж-1, разрешенный вид использования земельных участков – дачный дом. По выводам эксперта на участках с указанным видом разрешенного использования по 

<

адрес> в 

<

адрес> расположены строения литер А,Б,В, представляющие собой три сблокированных одноквартирных жилых дома.

В силу ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры.

Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и ирных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Жилой дом блокированной застройки состоит из автономных блоков, включающих в себя жилые и вспомогательные помещения. При этом отсутствует общее имущество, принадлежащее все собственникам помещений в доме. Не относятся к общему и земля, на которой расположен блокированный жилой дом, блок расположен на отдельном участке (п.2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, письмо Минэкономразвития России от 17 октября 2011 года № ог-д23-1694).

Принимая решение по делу, суд исходит из того, что по смыслу приведенных выше положений федерального законодательства, а также Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Ростов-на-Дону, дачные дома, индивидуальные жилые дома и жилые дома блокированной застройки имеют разный правовой режим и относятся к разным видам разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, строительство ответчиком блокированных жилых домов на земельном участке, не отведенном для этих целей, является нарушением положений действующего законодательства. При этом данных о наличии у ответчика разрешения на строительство либо сведений об изменении вида использования земельного участка суду не представлено.

Кроме того, в ходе слушания дела установлено и не оспаривалось ответчиком, что спорные строения возведены с нарушением требований отступов от границ с земельным участком, расположенным по адресу: 

<

адрес> Данное обстоятельство также свидетельствует о несоблюдении ответчиком при строительстве положений градостроительных и строительных норм.

Помимо изложенного, обращает на себя внимание то обстоятельство, что принадлежащие ответчику три жилых дома расположены на трех земельных участках в зоне Ж-1-8/11, минимальная площадь земельного участка для которого составляет 200 кв.м. Между тем, спорные жилые дома в составе единого объекта расположены на трех земельных участков, размер самого большего из которых составляет 158 кв.м., меньшего – 120 кв.м.

Таким образом, судом установлено, что в данном случае отсутствует необходимая совокупность условий, наличие которых дает основания для вывода о необоснованности исковых требований, предъявленных администрацией Советского района г. Ростова-на-Дону.

Напротив представленные по делу доказательства, оцененные судом в их совокупности, указывают на самовольный характер строительства объекта по 

<

адрес> в 

<

адрес>, а также на допущенные при этом нарушения Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону.

При таком положении, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований администрации Советского района г. Ростова-на-Дону, обращенных к ФИО1 Кроме того, суд принимает во внимание, что по смыслу ст. 222 ГК РФ и с учетом разъяснений, отраженных в названном выше Постановлении Пленумов № 10/22 от 29 апреля 2010 года, решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать жилой дом с КН № площадью 99, 8 кв.м., жилой дом с КН № площадью 93, 2 кв.м, жилой дом с КН № площадью 93, 7 кв.м, расположенные на земельных участках с КН №, №, № по адресу: 

<

адрес>, самовольной постройкой.

Обязать ФИО1 снести самовольные постройки: жилой дом с КН № площадью 99, 8 кв.м., жилой дом с КН № площадью 93, 2 кв.м, жилой дом с КН № площадью 93, 7 кв.м, расположенные на земельных участках с КН №, №, № по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья 

Текст мотивированного решения суда изготовлен 04 августа 2017 года.