К делу № 2-299/19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 января 2019 года г. Армавир

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Рылькова Н.А.,

при секретаре Агасаровой Р.Т., с участием представителя истца ИП ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО1 к ФИО3 Е,Н. о взыскании денежных средств по договору от ДД.ММ.ГГГГ, судебных расходов, по встречному исковому заявлению ФИО3 Е,Н. к ИП ФИО1 о признании недействительными в силу ничтожности пунктов договора от ДД.ММ.ГГГГ, признании договора от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании 42 000 рублей стоимости оказанных услуг по договору возмездного оказания риэлторских услуг от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании понесенных судебных расходов в виде госпошлины при подаче иска в суд в размере 1 460 рублей и стоимости юридических услуг в сумме 10 000 рублей. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор возмездного оказания риэлторских услуг, по условиям которого истец принял на себя обязательства по поиску и подбору однокомнатной квартиры, площадью 35-55 кв.м., примерная цена объекта 900 000 – 1 700 000 рублей. По условиям договора исполнитель получает денежную сумму за оказанные услуги в размере 3% от стоимости использованного варианта, оплата производится не позднее 10 банковских дней после факта исполнения варианта. Срок действия договора один год с момента подписания договора. Силами истца был осуществлен ряд мероприятий, предусмотренных договором, был найден объект – квартира, находящаяся по адресу 

<

адрес>, продажная цена данной 

<

адрес> 400 000 рублей. На предложение выплатить договорную комиссию в размере 42 000 рублей, ответчик ответил отказом, при этом, не отрицая факта приобретения вышеуказанной квартиры. ФИО3 является собственником указанной квартиры. 

ФИО3 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора возмездного оказания риэлторских услуг от 04.08.2018, заключенного между ИП ФИО1 и ФИО3 недействительным. Требования мотивированы тем, что ФИО3 самостоятельно, до знакомства с истцом и подписания с ним договора, узнала о продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, произвела её осмотр и согласовала с продавцом цену продаваемой квартиры. Полагает, что фактически услуга оказана ей не была.

В судебное заседание истец ИП ФИО1 и ответчик ФИО3 не явились, уведомлены о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ИП ФИО1, действующий на основании доверенности ФИО2 поддержал первоначальные исковые требования, по основаниям, изложенным в иске, а в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать. 

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО3, действующая по доверенности ФИО4 исковые требования ИП ФИО1 не признала в полном объеме, на удовлетворении встречных исковых требований наставала по основаниям, изложенным во встречном иске.

Допрошенные в судебном заседании свидетели М. и И. пояснили, что ФИО3 обратилась к ним в июле 2018 года и осматривала квартиру самостоятельно без участия ФИО1, в августе 2018 года ФИО3 вновь приезжала с мужчиной, однако квартиру они не осматривали, поскольку ранее она осматривала данную квартиру. 

Выслушав объяснения представителей сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно ч. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Исходя из данных норм, материалами дела должно быть подтверждено, что истец по первоначальному иску, как исполнитель, выполнил для ответчика по первоначальному иску обусловленные договором услуги надлежащим образом, а ответчик принял выполненную работу, в силу чего на нем лежит обязанность выплатить исполнителю обусловленное договором вознаграждение. 

В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО3 был заключен договор возмездного оказания риэлторских услуг. 

Из содержания п. 1.1. договора следует, что заказчик, в спорных правоотношениях – ФИО3 обязуется оплатить услуги, а исполнитель - индивидуальный предприниматель ФИО1 обязуется оказать услуги по поиску объекта недвижимости и юридическому сопровождению сделки купли-продажи, отвечающих следующим характеристикам: однокомнатная - двухкомнатная квартира, площадью 35-55 кв.м., примерная цена объекта от 900 000 – 1 700 000 рублей.

Исходя из пунктов 2.1. - 2.5 указанного договора к обязанностям исполнителя относятся: показ объектов в соответствии с требованиями заказчика; все объекты, осмотренные ответчиком, включаются в лист просмотров; присутствовать на переговорах о заключении договора купли-продажи между собственником объекта и заказчиком; консультировать заказчика по всем вопросам, имеющим отношение к настоящему договору; организовать подготовку и проведение сделки купли-продажи, включая: в случае выбора заказчика объекта, провести подготовку и организовать заключение заказчиком сделки с выбранным объектом; провести проверку правоустанавливающих и сопутствующих документов на объект недвижимости, предлагаемый заказчику; производить надзор за снятием с регистрационного учета; координацию денежных расчетов между заказчиком и собственником объекта; вести контроль за порядком закрытия сделки и передачей объекта заказчику; разработать и представить заказчику все необходимые договоры, дополнительные соглашения, акты; организовать подготовку и оформление всех документов необходимых для совершения сделки купли-продажи; подготовить основной договор купли-продажи по сделки с объектом; контролировать передачу права собственности на объект заказчику; обеспечить конфиденциальность и безопасность совершаемой сделки. 

Согласно п.п. 3.1. - 3.6 данного договора к обязанностям заказчика относятся, в том числе, оплатить услуги исполнителя в соответствии с условиями договора; самостоятельно, без участия исполнителя, не контактировать, не вести переговоров и не заключать каких-либо договоров и соглашений с владельцами объектов недвижимости, информация о которых будет представлена исполнителем; не передавать информацию об объектах третьим лицам; в течение срока настоящего договора не заключать договора с третьими лицами, предмет которых совпадает с настоящим договором (только в отношении объектов, предоставленных агентством – объектов, предоставленных агентством – объектов указанных в листе просмотров. 

Согласно п. 4.1. названного договора исполнитель получает денежную сумму за оказанные услуги в размере 3% от цены объекта, выбранного заказчиком. Цена объекта не может быть ниже кадастровой стоимости объекта.

Пунктом 4.2 настоящего договора предусмотрено, что заказчик оплачивает услуги исполнителя только в случае покупки заказчиком объекта, предоставленного исполнителем.

Срок действия договора установлен сторонами в п. 5.1 договора - один год с момента его подписания. 

В судебном заседании также установлено, что ФИО3 до заключения договора осмотрела объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Данный факт в судебном заседании подтвердила свидетель М., указав, что ФИО3 обращалась к ней в июле 2018 года. 

Факт осмотра спорной квартиры в июле 2018 года был подтвержден в судебном заседании также свидетелем И.

Суд принимает показания указанных свидетелей как правдивые и достоверные, сомневаться в показании данных свидетелей у суда оснований не имеется. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 40 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. Цена недвижимости по данному договору составляет 1 400 000 рублей. 

С учетом установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований ИП ФИО1 о взыскании с ФИО3 стоимости оказанных услуг по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 42 000 рублей, не имеется.

Судом установлено, что спорная квартира была осмотрена ФИО3 в июле 2018 года. После осмотра квартиры, между собственником квартиры и ФИО3 Е,Н. сложилась устная договоренность о приобретении спорной квартиры в скором времени. В последующем, ФИО3 приобрела у М. спорную квартиру, о чем заключила договор купли-продажи от 17.08.2018.

В судебном заседании сторонами не оспаривались подписи заказчика ФИО3 Е,Н., проставленные в представленном договоре в разделе №. 

Как следует из Листа просмотров, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ осмотрен объект недвижимости по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ договор возмездного оказания риэлторских услуг был заключен между ФИО3 и ИП ФИО1 Приехав на осмотр спорной квартиры, находящейся по адресу: 

<

...>, ФИО3 увидела, что во дворе дома их ожидает И. В.И., который ранее в июле 2018 года показывал ей данную квартиру. Тем самым, представленный ИП ФИО1 вариант был для ФИО3 не новым, информацию о спорной квартире она получила от подруги, с которым она до подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ самостоятельно осматривала спорную квартиру.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

В п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 дано определение услуги как действия (комплекса действий), совершаемого исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающего целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора.

Исходя из данного разъяснения, цель является признаком, определяющим характер услуги по договору возмездного оказания риэлторских услуг, т.е. ФИО3, заключая 04.08.2018 договор на оказание риэлторских услуг, имела цель, результатом которой должно было стать осмотр варианта объекта недвижимости – однокомнатной-двухкомнатной квартиры, площадью 35-55 кв.м., примерной стоимостью от 900 000 до 1 700 000 рублей, для ее дальнейшего приобретения заказчиком. Заключая названный договор, ФИО3 рассчитывала, что указанная цель будет достигнута вследствие действий исполнителя, направленных на поиск и предоставление вариантов объекта недвижимости, который в последующем она приобретет. 

Возражая против первоначального иска ФИО3 в своих возражениях и ее представитель в судебном заседании неоднократно указывал, что услуга по данному договору фактически оказана не была, поскольку впервые информацию о спорной квартире ФИО3 получила от подруги, была осмотрена квартира в июле 2018 года, после чего состоялась договоренность о приобретении указанной квартиры в скором времени. Представленный ИП ФИО1 вариант спорной квартиры для ФИО3 не был эксклюзивным, что подтверждается показаниями допрошенных свидетелей. 

Таким образом, услуги по подбору и предоставлению варианта объекта недвижимости, устраивающего заказчика (п. 1.2 договора) не были оказаны ФИО3 не по вине последней, в то время как для нее именно эти услуги носили определяющий характер, поскольку без их получения цель договора не могла быть достигнута. Факт того, что предоставленный истцом по первоначальному иску вариант спорной квартиры не устраивал ФИО3, не имел для нее реального интереса, поскольку о спорной квартире она была уже осведомлена. 

При таком положении, цель договора по поиску и подбору варианта покупки объекта недвижимости не была достигнута посредством услуг истца по первоначальному иску, что свидетельствует о неисполнении ИП ФИО1 обязательств, принятых по договору. Факт исполнения части своих обязательств по договору (показ спорной квартиры) не свидетельствует о надлежащем исполнении истцом по первоначальному иску обязательств, т.к. юридически значимым для потребителя являлся результат оказания услуг в виде выбора варианта объекта недвижимости (квартиры, площадью и по цене, о которой заявил заказчик) и последующего его приобретения заказчиком именно благодаря действиям исполнителя, осуществившего поиск и подбор вариантов для заказчика, что являлось существенным условием договора. ИП ФИО1, осуществляющий предпринимательскую деятельностью в целях извлечения прибыли на свой риск, принял на себя соответствующие обязательства и обязан их исполнять надлежащим образом.

Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

При таком положении, учитывая, что обязательства ИП ФИО1 по договору от ДД.ММ.ГГГГ исполнены не были, поиск и подбор варианта объекта недвижимости – спорной квартиры был предоставлен не с помощью истца по встречному иску, информация о спорной квартире была получена ФИО3 от подруги до заключения данного договора, вина заказчика в неисполнении истцом договора не установлена, доказательств понесенных расходов истцом по встречному иску не представлено, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 в полном объеме.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 названного постановления Пленума).

В силу ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Аналогичные положения содержатся в ст. 32 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которыми потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Какие-либо иные правовые последствия одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг законом не предусмотрены, не могут они быть определены и договором.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Встречные исковые требования ФИО3 к ИП ФИО1 о признании недействительными в силу ничтожности условия договора возмездного оказания риэлторских услуг от 04.08.2018, а именно пункты 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, составленного между ФИО3 к ИП ФИО1, о признании договора возмездного оказания риэлторских услуг от 04.08.2018, составленного между ФИО3 к ИП ФИО1 – незаключенным – суд считает возможным удовлетворить частично.

В обоснование требований встречного иска ФИО3 ссылается на требования статей 431, 779 ГК РФ. 

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Также, истица указывает на то, что пп. 4.2 и 4.3 договора возмездного оказания риэлторских услуг от 04.08.2018 являются ничтожными, т.к. противоречат нормам закона, а также противоречат п. 4.6 указанного договора, предусматривающего оплату услуг исполнителя с момента исполнения обязательств по договору. Пункт 4.4 договора возмездного оказания риэлторских услуг от 04.08.2018 является ничтожным, поскольку условия о том, что отказ от исполнения договора не освобождает заказчика от обязанности оплаты услуг, от исполнения которых он отказался, поскольку противоречат требованиям ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой, потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. А условия п. 4.5 договора возмездного оказания риэлторских услуг от 04.08.2018, в котором говорится о подтверждении заказчиком самим фактом подписания договора получения всей полной информации об объектах, которые не прописаны в тексте подписываемого договора и будут только в последующем указаны в листе просмотров - ничтожны, поскольку самим фактом подписания договора стороны могут подтвердить только действия (информацию), которые выполнены до подписания договора, либо в момент его подписания и указанные в тексте договора. Выполнение действий, которые были осуществлены после подписания договора, удостоверяется соответствующим актом, подписанным сторонами. Однако, данного акта составлено не было.

С учетом изложенного, встречные исковые требования ФИО3, суд считает возможным удовлетворить в части признания недействительными пунктов 4.2, 4.3, 4.4, 4.5 договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ФИО3, возмездного оказания риэлтерских услуг. В встречных исковых требованиях ФИО3 в части признания договора возмездного оказания риэлтерских услуг от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, суд отказывает, поскольку не имеется оснований.

В силу ст. 333.36 НК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 300 рублей.

Поскольку в удовлетворении первоначальных исковых требований ИП ФИО1 судом отказано, оснований для взыскания с ФИО3 судебных расходов, связанных с рассмотрением первоначального иска, у суда не имеется. 

Руководствуясь ст. ст. 194 -199, суд – 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ИП ФИО1 к ФИО3 Е,Н. о взыскании денежных средств по договору возмездного оказания риэлтерских услуг от ДД.ММ.ГГГГ, судебных расходов по оплате юридических услуг, государственной пошлины, оставить без удовлетворения. 

Встречное исковое заявление ФИО3 Е,Н. к ИП ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительными пункты 4.2, 4.3, 4.4, 4.5 договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ФИО3 Е,Н., возмездного оказания риэлтерских услуг. 

В остальной части исковых требований – отказать. 

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу МО г. Армавир государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Краснодарский краевой суд через Армавирский городской суд со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 14.01.2019.

судья подпись Рыльков Н.А.