Санкт-Петербургский городской суд

Рег. №... Судья: 

<

...> К.В.

78RS0№...-50

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Рябко О.А.

судей

ФИО1, ФИО2

при секретаре

<

...> А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 11 февраля 2026 года гражданское дело №... по апелляционной жалобе ООО «ЛСР Недвижимость – Северо-Запад» на решение Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 2 июня 2025 года по иску 

<

...>, 

<

...> к ООО «ЛСР Недвижимость – Северо-Запад» о взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Рябко О.А., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

<

...> Б.Н., 

<

...> Д.Р. обратились в Октябрьский районный суд 

<

адрес> с иском к ООО «ЛСР Недвижимость – Северо-Запад», в котором, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), просили взыскать стоимость устранения выявленных недостатков в квартире в размере 259 851 рубль 59 копеек в пользу каждого, а всего 519 703 рубля 18 копеек, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей в пользу каждого, а всего 30 000 рублей, а также штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя.

В обоснование заявленных требований истцы указывали на то, что квартира по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, стр. 1, 

<

адрес>, приобретена ими по договору участия в долевом строительстве №...-ЦГ26/8-ЭС от 21 декабря 2023 года, принята у застройщика 4 апреля 2024 года по акту приема-передачи, после передачи объекта долевого строительства были обнаружены недостатки, подтвержденные заключением специалиста № б/н от 9 октября 2024 года. Ссылаясь на то, что направленная в адрес ответчика претензия с требованием возместить стоимость устранения недостатков, последним оставлена без ответа и уведомления, 

<

...> Б.Н. и 

<

...> Д.Р. обратились в суд с настоящим иском.

Решением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 2 июня 2025 года исковые требования 

<

...> Б.Н. и 

<

...> Д.Р. удовлетворены частично: с ООО «ЛСР Недвижимость – Северо-Запад» в пользу 

<

...> Б.Н. и 

<

...> Д.Р. взысканы денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 519 703 рубля 18 копеек, компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Также решением суда в части взыскания суммы устранения недостатков предоставлена отсрочка исполнения до 30 июня 2025 года; с ООО «ЛСР Недвижимость – Северо-Запад» в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в размере 15 394 рубля.

Не согласившись с решением суда, ООО «ЛСР Недвижимость – Северо-Запад» подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Истцы 

<

...> Б.Н., 

<

...> Д.Р., ответчик ООО «ЛСР Недвижимость – Северо-Запад», извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явились, доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не направили.

На основании статьи 167 и части 1 статьи 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в редакции, действующей на момент заключения договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно части 6 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

В силу положений части 7 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Согласно части 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что квартира по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, стр. 1, 

<

адрес>, приобретена истцами у ответчика по договору участия в долевом строительстве №...-ЦГ26/8-ЭС от 21 декабря 2023 года, принята по акту приема-передачи от 4 апреля 2024 года.

После передачи объекта долевого строительства в период гарантийного срока истцами обнаружены недостатки, подтвержденные заключением специалиста № б/н от 

<

дата>.

Определением суда первой инстанции по ходатайству ответчика по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Топэксперт».

Согласно заключению эксперта ООО «Топэксперт» №... от 27 марта 2025 года в ходе осмотра квартиры по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, стр. 1, 

<

адрес>, был выявлен ряд недостатков, указанных истцом в исковом заявлении и отраженных в суждении специалиста, данные недостатки не являются следствием нарушения эксплуатации квартиры, а являются следствием строительно-монтажных дефектов, возникших в процессе строительно-монтажных работ; стоимость устранения выявленных недостатков на дату составления экспертного заключения с учетом стоимости материалов и работ составляет 519 703 рубля 18 копеек.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, статьи 29 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», статьи 15 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу стоимости устранения строительных недостатков, определенной экспертным заключением в сумме 519 703 рубля 18 копеек.

При этом суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что сумма удовлетворенных требований в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ не может превышать 3% от цены договора, указав на то, что права и обязанности по данному спору возникли ранее 1 января 2025 года, а часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 1 сентября 2025 года, и применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Обжалуя решение суда в части размера стоимости устранения недостатков, ответчик ссылается на то, что к настоящим правоотношениям подлежат применению положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, в связи с чем подлежащая взысканию в пользу истца сумма не может превышать 3% от цены договора.

Судебная коллегия полагает заслуживающими внимания данные доводы апелляционной жалобы ответчика с учетом следующего.

Федеральным законом от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 10 Федерального закона № 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом № 214-ФЗ. Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2025 года.

В части 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Пунктом 2 статьи 4 ГК РФ предусмотрено, что отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как указано выше, в пункте 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ прямо указано на применение к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года. Иных указаний названная норма не содержит.

Таким образом, права и обязанности по выплате расходов на устранение недостатков при удовлетворении требований судом возникают не в момент нарушения застройщиком обязанности по добровольному удовлетворению претензии или в дату составления досудебного исследования, а в момент присуждения судом денежных сумм в пользу истца – участника долевого строительства, поскольку между истцом и ответчиком возник спор по поводу размера возмещаемых расходов.

Следовательно, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Поскольку в данном случае решение суда первой инстанции принято 2 июня 2025 года, то есть после вступления в законную силу новой редакции Федерального закона № 214-ФЗ, учитывая, что в соответствии с актом приема-передачи цена договора определена сторонами в размере 8 995 083 рубля 56 копеек и исходя из того, что в соответствии с условиями договора квартира приобретается истцами в общую совместную собственность, судебная коллегия приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истцов солидарно подлежала взысканию стоимость устранения недостатков в размере 3% от цены договора, что составляет 269 852 рубля 51 копейка (8 995 083,56 х 3%), в связи с чем решение суда в части размера стоимости устранения недостатков подлежит изменению.

Так как в ходе рассмотрения дела подтвержден факт нарушения ответчиком права истцов на получение объекта долевого строительства, качество которого соответствует техническим регламентам, строительным нормам и правилам, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования о компенсации морального вреда являются правомерными, однако их размер 15 000 рублей в пользу каждого – завышенным, в связи с чем, принимая во внимание положения статьи 1101 ГК РФ, обстоятельства дела, отсутствие доказательств в подтверждение степени нравственных страданий, причинённых передачей объекта долевого строительства ненадлежащего качества, посчитал, что с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в сумме 10 000 рублей.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что в сумму, подлежащую взысканию с ответчика в пользу истцов, которая в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ не может превышать три процента от цены договора, подлежит включению сумма компенсации морального вреда, отклоняется судебной коллегией как необоснованный, поскольку часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ не предусматривает, что при расчете общей суммы, подлежащей взысканию с застройщика, которая не может превышать три процента от цены договора, подлежит учету и сумма компенсации морального вреда.

Руководствуясь положениями Постановления Правительства РФ № 326 от 18 марта 2024 года «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», суд первой инстанции предоставил ответчику отсрочку исполнения решения суда, в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков до 30 июня 2025 года включительно.

Выводы суда первой инстанции в части предоставления отсрочки не являются предметом апелляционного обжалования.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к несогласию с распределением судебных расходов, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, поскольку истцами требования о взыскании с ответчика судебных расходов не заявлялись и судом первой инстанции такие требования не рассматривались и не разрешались.

Между тем, изменение решения суда в части размера взысканной с ответчика суммы влечет изменение подлежащей взысканию государственной пошлины, поскольку в соответствии с положениями статьи 103 ГПК РФ и статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины составит 12 095 рублей 58 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 2 июня 2025 года изменить в части размера взысканных денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков и государственной пошлины.

Взыскать с ООО «ЛСР Недвижимость – Северо-Запад» солидарно в пользу 

<

...>, 

<

...> денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 269 852 рубля 51 копейка.

Взыскать с ООО «ЛСР Недвижимость – Северо-Запад» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 12 095 рублей 58 копеек.

В остальной части решение Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 2 июня 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 

<

дата>