РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 ноября 2018 года №2-3949

Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Пресниковой И.А., при секретаре Грибковой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО7 к ООО ПКФ «АФИНА ЛТД», ПАО «М2М Прайвет Банк» о признании права собственности на квартиру, признании добросовестным приобретателем, регистрации перехода права собственности, снятии запрета на совершение регистрационных действий, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиры, признании добросовестным приобретателем, регистрации перехода права собственности, снятии запрета на совершение регистрационных действий, ссылаясь на то, что истцом были заключены ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» предварительные договоры купли-продажи квартир № и №а, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Истец, по его утверждению, в полном объеме оплатил стоимость данных квартир, однако договоры купли-продажи с ответчиком не были заключены, хотя квартиры истцу переданы по актам приема-передачи, но произвести государственную регистрацию права собственности на приобретенные жилые помещения истец не может из-за возникших между ответчиками судебных споров о взыскании кредиторской задолженности, наложении запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости, поэтому истец вынужден был обратиться в суд с указанным иском.

Ответчик представитель ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» в судебное заседание не явился, в письменных заявлениях просит рассмотреть дело в его отсутствие, с исками представитель ответчика согласен, подтверждает исполнение сторонами условий договоров купли-продажи.

Представитель ответчика ПАО «М2М Прайвет Банк» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, с иском не согласился, письменные возражения представлены на л.д.87.

Представить 3-го лица Инспекции Федеральной налоговой службы России № по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, представил в суд заявление с просьбой рассматривать дело в его отсутствие, решение оставил на усмотрение суда.

Представитель 3-го лица МОСПИП налоговых органов УФФСП России по Москве в суд не явился, извещен надлежаще, мнение по иску не выразил.

Представитель 3-го лица ОАО КБ «Мастербанк» в суд не явился, извещен надлежаще, мнение по иску не выразил.

Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, мнение по иску не выразил.

Суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению частично. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что истцом с ответчиком ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» были заключены предварительные договоры №№ купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которых стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем в простой письменной форме основные договоры купли-продажи квартир, расположенных в жилом доме по адресу: 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> и 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>.м., количество комнат 2 на 9 этаже, стоимость 

<

адрес> была определена сторонами в размере 

<

данные изъяты> рублей, стоимость квартиры № определена в размере 

<

данные изъяты>. Основной договор купли-продажи стороны обязались заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ после получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности и вывода их из залога.

Истец оплатил стоимость приобретенных им квартир в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами. 

Ответчиком истцу квартиры были переданы в пользование по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.17). Следует отметить, что по данному акту истец получил трехкомнатную 

<

адрес> доме по указанному адресу, на момент подписания акта между сторонами производился раздел данной квартиры на две (№ и 54а) : однокомнатную и двухкомнатную, которые и являются предметом спора. Истец проживает в квартирах, несет расходы по их содержанию, оплачивает коммунальные платежи, квартирам присвоены кадастровые номера, но в органах Росреестра раздел квартир не зарегистрирован. 

Факт полной оплаты денежных средств за спорные объекты недвижимости представителем ответчика ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» не оспаривается, в материалы дела представлена справка ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» об исполнении истцом обязательств по предварительным договорам, из которых усматривается, что оплата стоимости приобретенных истцом квартир произведена в полном объеме.

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

На основании пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 статьи 434).

В силу требований статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форме основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в т.ч. квартир, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственной регистрации предварительного договора не требуется. 

Суд, с учетом существа совершенной между сторонами сделки, произведенной истцом полной оплаты предусмотренной договорами стоимости квартир при их подписании, факта пользования истцом спорными жилыми помещениями и отсутствием материальных правопритязаний со стороны ответчиков в отношении спорного имущества, приходит к выводу о том, что между сторонами фактически заключен договор купли-продажи спорных квартир, стороны имели намерение заключить договоры купли-продажи и фактически его исполняли. Поэтому истец вправе был рассчитывать на получение квартир в собственность, а при неисполнении обязательств вправе требовать защиты своих прав, в том числе, и путем предъявления требования о признании права собственности на спорные квартиры.

Из выписки из ЕГРН следует, что ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация право собственности ответчика ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» на 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты>м. по указанному адресу. 

В соответствии с пунктами 1.9 предварительных договоров трехкомнатная 

<

адрес> подлежит разделу на двухкомнатную и однокомнатную квартиры. Как следует из материалов дела и представленных документов, квартиры, о признании права собственности на которые заявлено истцом, как объекты недвижимости созданы в установленном порядке, индивидуализированы в качестве объекта недвижимости, что подтверждается, в том числе и кадастровыми паспортами на спорные жилые помещения, жилые помещения прошли кадастровый учет. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании права собственности на спорные квартиры являются законными и обоснованными, следовательно, подлежащими удовлетворению.

Доводы представителя государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», - конкурсного управляющего ПОА «М2М Прайвет Банк» относительно того, что между сторонами по делу до настоящего времени не заключен основной договор, что предусмотрено 1.6. предварительных договоров купли-продажи квартир № от ДД.ММ.ГГГГ и №, нельзя признать состоятельными.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Как установлено судом и следует из содержания предварительных договоров купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ несмотря на то, что указанные договоры именуется предварительными, а исполнение обязательств подлежало последующему оформлению путем заключения договоров купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартире в многоквартирном доме (п. 1.1 договора), о стоимости (п. 1.4 договора), о заключении основного договора, - не позднее трех месяцев с момента получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиры.

Истцами обязательства по внесению денежных сумм исполнены надлежащим образом, что представителями ответчиков не отрицалось. 

Ответчик ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» является собственником спорных квартир, однако свои обязательства, предусмотренные п. 1.6 предварительных договоров по заключению с истцами основного договора не позднее, чем через три месяца с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиры, не выполнил до настоящего времени из-за отзыва лицензии у ПАО «М2М Прайвет Банк».

С учетом положений статей 218, 219 ГК РФ право собственности на объект недвижимости может возникнуть у истцов только после государственной регистрации этого права.

Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 11 которого указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

С учетом разъяснений, содержащимися в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", где указано, в частности, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика ПАО «М2М Прайвет Банк» о том, что спорные квартиры находятся в залоге у банк, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН, представленные на квартиры и поэтому требования истцов о признании за ними права собственности на квартиры не подлежат удовлетворению.

Из материалов, представленных в дело, следует, что решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. ответчик ПАО «М2М Прайвет Банк» признан банкротом, в отношении данной организации было открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на ГК «АСВ». 

Судом установлено, что между ответчиком ПАО «М2М Прайвет Банк» и ФИО2 были заключены несколько кредитных договоров на 

<

данные изъяты>. Между ответчиками и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. было заключено соглашение о переводе долга, в соответствии с которым все права и обязанности по договорам перешли к ООО «ПКФ АФИНА ЛТД». Поскольку кредитные обязательства, предусмотренные указанными выше кредитными договорами перед банком ответчиком также не выполнялись, ответчик ПАО «М2М Прайвет Банк» обратился в суд с иском о взыскании задолженности на общую сумму 

<

данные изъяты>. и обращении взыскания на предметы залога - квартиры, находящиеся в 

<

адрес>, в т.ч. и на спорные квартиры истцов. В обеспечение обязательств по указанным выше кредитным договорам, между ответчиками были подписаны в отношении 

<

адрес> (без учета раздела квартиры на однокомнатную и двухкомнатную) договор о залоге от 17.08.11г., срок, на который установлено ограничение в отношении 

<

адрес>- с 21.10.11г. по 15.08.16г., что следует из выписки из ЕГРН.

Государственная регистрация ипотеки на квартиру была произведена в отношении 

<

адрес> - ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до заключения между истцом и ответчиком ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» предварительных договоров купли-продажи квартир. Следует отметить, что решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ответчика ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» в пользу ООО «М2М Прайвет Банк» взыскана задолженность по кредитным договорам всего в размере 

<

данные изъяты>., доказательств отсутствия у ответчика возможности исполнения данного судебного акта представителем банка в суд не представлено.

Исполнительное производство на момент рассмотрения дела не возбуждено, требования ответчика об обращении взыскания на спорные объекты недвижимости не рассмотрены, таким образом, суд полагает, что требования истца о признании за ним права собственности на приобретенные им квартиры не нарушают права ответчика, подтвердившего в судебном заседании исполнение сторонами договоров обязательств по выплате стоимости квартир и передаче их истцу. В силу статьи 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества ( за исключением случаев, указанных в п.п.2 п.1 ст.352 и 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Однако, при этом суд принимает во внимание, что залог установлен на срок с 21.10.11г. по 15.08.16г., сведений о продлении данного срока в ЕГРН не содержится (л.д.22).

Истцом также заявлены требования о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении 

<

адрес>, принятого Межрайонным отделом по исполнению постановлений налогового органа в связи с возбуждением исполнительного производства на основании постановлений ИФНС № по 

<

адрес> о взыскании с ответчика ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» денежных средств, в данном случае суд считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, данные требования истцов могут быть рассмотрены в ином порядке.

Суд также считает, что нет оснований для удовлетворения требований истца в части признания истца добросовестным приобретателем и регистрации перехода права собственности на спорные квартиры, поскольку истцом заявлены требования не в порядке статей 301,302 ГК РФ, нарушенное право истца подлежит восстановлению путем признания за истцом права собственности на спорные квартиры. При этом суд принимает во внимание признание ответчиком ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» исковых требований истца и не установлено факта уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи, поэтому решение суда в части признания за истцом права собственности на спорные квартиры, является основанием для регистрации за истцом права собственности на спорное имущество.

Таким образом, учитывая все обстоятельства данного дела, положения закона, представленные сторонами доказательства, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению частично. 

С учетом изложенного и руководствуясь ст.218 ГК РФ, ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 ФИО8 удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 ФИО9 право собственности на квартиру № общей площадью 

<

данные изъяты>.м., с К№, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО1 ФИО10 на указанную квартиру с внесением соответствующих изменений в сведения ЕГРН.

Признать за ФИО1 ФИО11 право собственности на 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты>.м., с К№, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО1 ФИО12 на указанную квартиру.

В остальной части иска Кирилловича ФИО13 о снятии запрета на совершение регистрационных действий, признании добросовестным приобретателем, регистрации перехода права собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение месяца через Дмитровский горсуд.

СУДЬЯ: