Дело № 2-2022/2017

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

27 ноября 2017 года г.Невинномысск

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Угроватой И.Н.

при секретаре Баландиной М.Ю.,

с участием истца ФИО5,

представителя ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска Ставропольского края ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска Ставропольского края о признании недействительным договора аренды, возложении обязанности заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указал, что на основании договора купли-продажи жилого дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел в собственность жилой дом по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, о чем сделана запись №.

Указанный жилой дом истец приобрел у ФИО1, которому дом принадлежал на праве собственности (номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

Приобретенный жилой дом находится на земельном участке общей площадью 625 кв.м. с кадастровым номером №.

В целях заключения договора аренды земельного участка, на котором располагается жилой дом, истец ДД.ММ.ГГГГ обратился с заявлением в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края.

ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды № земельного участка, находящегося в государственной собственности, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

На основании п. 4.1. представленного проекта Договора размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по итогам аукциона, состоявшегося 15.05.2016 г. и составляет 92 000 руб. рублей. Однако, в данном аукционе он участия не принимал, в связи с чем считает указанный в договоре размер арендной платы необоснованным.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к Ответчику с просьбой о перерасчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов».

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края был представлен отказ в перерасчете арендной платы. В обоснование указано, что согласно ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Ранее рассматриваемый земельный участок находился в аренде у гражданина ФИО2, с которым был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. По мнению Ответчика, договор аренды земельного участка с Истцом должен быть заключен на тех же условиях, которые были закреплены в договоре аренды с гражданином ФИО2, не беря в учет факт расторжения договора аренды земельного участка до момента покупки Истцом жилого дома.

Истец с данным отказом не согласился, поскольку ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и ФИО2 договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № был расторгнут.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Порядок предоставления земельных участков в аренду собственникам находящихся на них зданий, сооружений закреплен в статье 39.20 ЗК РФ, который устанавливает, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (часть 1).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (часть 6 ст. 39.20 ЗК РФ).

На основании части 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Следовательно, размер арендной платы определяется в соответствии с положениями статей 39.7, 39.20 ЗК РФ, основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. №582, Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Правительством Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п (далее - Порядок).

Истец считает, что в связи с тем, что земельный участок, на котором располагается его жилой дом, полагается ему на основании пункта 9 части 2 статьи 39.6 и части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, расчет арендной платы по договору аренды земельного участка должен быть произведен в следующем порядке:

В соответствии с Основными принципами арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Согласно пунктам 2, 3 Порядка арендная плата за использование земельного участка устанавливается договором аренды земельного участка за земельный участок в целом в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически. Размер арендной платы за использование земельного участка, если иное не установлено настоящим Порядком, определяется по следующей формуле: РАП = (КСхС), где

РАП - размер арендной платы за использование земельного участка; КС - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); С - ставка арендной платы за использование земельного участка, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с приложением к настоящему Порядку.

Таким образом, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, должна составить: 567 рублей 09 копеек (КС- 494143,75 рублей; С- 0,10%; РАП= 494143,75x0,10%; РАП=494,14).

Размер арендной платы на календарный год, предлагаемый истцом, произведен исходя из кадастровой оценки земельного участка, его назначения и вида разрешенного использования и с соблюдением указанных выше требований закона.

Просил признать недействительным договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №; обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края заключить с ФИО5 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес> установив размер арендной платы 494 рублей 14 копеек в календарный год, в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Правительством Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п.

В судебном заседании истец свои требования поддержал и дополнительно пояснил, что им был заключен договор добровольно, однако, он полагал, что будет заключен еще один договор аренды, в котором будет указана меньшая цена. Оспариваемый договор считал предварительным, не влекущим правовых последствий в виде перечисления арендной платы в указанном в договоре размере, полагая, что окончательный размер арендной платы будет определен в другом договоре. С договором аренды перед подписанием он был ознакомлен, однако, после он обратился с заявлением о внесении изменений в договор в части арендной платы, однако, ему было в этом отказано. Договор аренды считает незаконным по тем основаниям, что не согласен с порядком определения размера арендной платы, считает его завышенным, не соответствующим закону. Считает, что договор аренды должен быть заключен по цене, указанной в иске, 494 рубля 14 коп., рассчитанной по формуле, приведенной в постановлении Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п, при этом, цена не подлежит изменению и рассчитана на весь период пользования по договору, то есть на 49 лет. 

Представитель ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска Ставропольского края ФИО6, иск не признала, и в судебном заседании пояснила, что договор аренды с ФИО5 был заключен на тех же условиях, на которых договор заключался с ФИО2 выигравшим аукцион, что соответствует требованиям ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст.552 ГК РФ. С ФИО2 договор был расторгнут по соглашению сторон, в связи с тем, что он продал жилой дом ФИО1, а тот, в свою очередь, продал жилой дом истцу. С ФИО1 никакого договора аренды не заключалось, поскольку он владел домом незначительный срок, оплата была произведена ФИО2, с последующих арендаторов арендная плата будет взыскиваться по фактическому пользованию как неосновательное обогащение. С ФИО5 договор был заключен на стандартных условиях, которые предусмотрены для данного вида целевого использования земельного участка. Считает, что к ФИО5 перешли права и обязанности по договору аренды, заключенного ранее с ФИО2, в связи с чем оснований для признания его недействительным не имеется. Просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.( ч.2 ст. 607 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также принцип платного использования земли (подпункты 5 и 7 пункта 1 статьи 1) и развивает данные принципы в других своих положениях (в том числе в оспариваемых заявителем пункте 1 статьи 35 и пункте 1 статьи 65).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, 

<

данные изъяты> зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Межрайонной инспекцией министерства Российской Федерации по налогам и сборам № 8 по Ставропольскому краю в лице заместителя председателя ФИО3, действующей на основании Положения о комитете, с одной стороны, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», и ФИО2, именуемый в дальнейшем «Арендатор», и именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили договор аренды, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, с местоположением: 

<

адрес> (далее -Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 625 кв. метров.

ФИО5 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел жилой дом по 

<

адрес>.

Ранее жилой дом принадлежал на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска с заявлением о передаче в аренду (путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды) без проведения процедуры торгов земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, основания предоставления п.п.9 п.2 ст. 39.6, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, сроком на 49 лет. 

ДД.ММ.ГГГГ сторонами – КУМИ администрации г.Невинномысска и ФИО2 - подписано дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором пришли к соглашению считать расторгнутым договор аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заявления ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, 

<

данные изъяты> зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Межрайонной инспекцией министерства Российской Федерации по налогам и сборам № 8 по Ставропольскому краю в лице председателя комитета ФИО4, действующего на основании Положения о комитете, с одной стороны, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», и ФИО5, именуемый в дальнейшем «Арендатор», и именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, с местоположением: 

<

адрес> (далее - Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 625 кв. метров.

Параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства: индивидуальный жилой дом не более трех этажей, включая мансардный этаж.

Стороны определили срок договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.( п. 2.1. Договора)

Также стороны предусмотрели, что Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Межмуниципальном отделе по городу Невинномысску, Кочубеевскому и Андроповскому районам управления Росреестра по Ставропольскому краю и считается заключенным с момента такой регистрации. Действие условий Договора распространяется на отношения сторон, возникшие до его государственной регистрации, а именно с даты начала срока договора аренды, указанного в пункте 2.1 Договора.

Пунктом 4.1. Договора установлено, что по итогам аукциона, состоявшегося 17 мая 2016г., размер арендной платы за земельный участок составляет 92000 рублей. Арендная плата вносится не позднее 30 мая путем перечисления годовой арендной платы по реквизитам, указанным в договоре. ( п. 4.2. Договора).

Договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ

После заключения договора аренды и начала его исполнения сторонами, арендатор, истец по делу, обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска с заявлением о пересчете арендной платы на основании Постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 №112-п.

ДД.ММ.ГГГГ комитет в ответе № в перерасчете арендной платы отказал, сославшись на положения ст.ст. 35, 39.7, 39.11 Земельного кодекса РФ, полагая, что ФИО5, приобретая право собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, одновременно приобрел право пользования земельным участком на условиях, что и прежний собственник, то есть по цене арендной платы, установленной аукционом. 

Не согласившись с данным отказом, ФИО5 обратился в суд с требованием о признании договора аренды недействительным, ссылаясь на то, что с прежним арендатором договор был расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, с ним арендная плата должна была определяться только на основании Постановления Правительства Ставропольского края №12-п.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно подпункту "д" пункта 2 статьи 21 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации управляет и распоряжается собственностью субъекта Российской Федерации в соответствии с законами субъекта Российской Федерации, а также управляет федеральной собственностью, переданной в управление субъекту Российской Федерации в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Так, Постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 N 112-п утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов.

Порядок разработан в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и Законом Ставропольского края «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений».

Арендная плата за использование земельного участка устанавливается договором аренды земельного участка за земельный участок в целом в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически.( п.2 Порядка)

Размер арендной платы за использование земельного участка, если иное не установлено настоящим Порядком, определяется по следующей формуле: РАП = (КС x С), где РАП - размер арендной платы за использование земельного участка; КС - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); С - ставка арендной платы за использование земельного участка, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с приложением к настоящему Порядку. ( п.3 Порядка).

Данный порядок является обязательным для использования при заключении договоров аренды.

Между тем, земельный участок, переданный в аренду истцу, ранее принадлежал на праве аренды прежним владельцам на основании договора аренды № заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2, как победителем аукциона 17.05.2016 протокол №.

Согласно ч.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ч.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При системном толковании вышеприведенных норм следует, что при переходе прав на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, прежний собственник выбывает из арендных правоотношений, существовавших с владельцем земельного участка. При к этом, к новому собственнику переходит лишь право на использование земельного участка на тех же условиях (собственность, аренда), и право на заключение с ним нового договора либо переход прав и обязанностей по ранее заключенному договору.

Новый договор аренды не был заключен с продавцом недвижимости ФИО1

При обращении ФИО5 с заявлением, с ним был заключен договор аренды с момента расторжении договора аренды с ФИО2, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, при этом, договором определена цена аренды, установленная по итогам аукциона, проводимого с участием ФИО2

Так, согласно ч. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона

Из толкования положений ч.2 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ следует, что арендная плата устанавливается с победителем аукциона, которым ФИО5 не являлся, новый аукцион не проводился, договор с ФИО2 был расторгнут, свои права и обязанности по договору аренды новому собственнику недвижимости ФИО5 он не передавал, договор перенайма (ч.2 ст. 615 ГК РФ, ч.5 ст. 22 ЗК РФ) с ФИО5 не заключался. 

Кроме того, п. 3.3. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2, определялось, что Арендатор Участка не вправе передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу.

Учитывая изложенное, правовых оснований для заключения с ФИО5 договора аренды на тех же условиях, которые существовали с прежним владельцем, у ответчика не имелось. У ФИО5 не могло возникнуть право на пользование земельным участком на тех же условиях договора, поскольку он был расторгнут с прежним владельцем, передача прав и обязанностей новому владельцу прямо запрещена договором. 

После продажи жилого дома ФИО2 и ФИО1 выбыли из правоотношений связанных с договором аренды, в силу прямого указания закона. Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», также исходил из того, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Однако, договор аренды с ФИО2 был расторгнут, в связи с чем ФИО5 приобрел лишь право на заключение договора на условиях аренды земельного участка.

Поскольку ФИО5 является собственником расположенного на земельном участке недвижимого имущества, договор аренды должен с ним заключаться на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. 

Так, согласно ст. 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п.п.9 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В данном случае должны были применяться общие принципы определения размера арендной платы, установленные Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Правительством Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п. 

В соответствии с ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч.2 ст. 168 ГК РФ).

Учитывая, что основанием к заключению договора аренды явились результаты аукциона, которые к возникшим правоотношениям применены быть не могут, договор является недействительным. Поскольку право истца на заключение договора аренды на предусмотренных законом основаниях было нарушено, требование о возложении на ответчика обязанности заключить с ним договор аренды также подлежит удовлетворению.

Весте с тем, требование истца о заключении договора с установлением платы в размере 494 рублей 14 копеек в календарный год на весь период пользования земельным участком, не может быть удовлетворено. Размер арендной платы, устанавливается в соответствии с Порядком, утв. постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 N 112-п, по приведенной в нем формуле, составной частью которого является ставка арендной платы за использование земельного участка, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с приложением к Порядку.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно п.1 ст. 11 которого государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости.

ФИО5 в своих пояснениях настаивал на том, чтобы в договоре цена была определена в указанном в иске размере, без пересмотра, на период 49 лет. Однако, заключение договора на данных условиях не будет отвечать закону, кроме того, цена договора должна определяться на основании вышеуказанного Порядка на день его заключения.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО5 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска Ставропольского края о признании недействительным договора аренды, возложении обязанности заключить договор аренды удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края заключить с ФИО5 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, установив размер арендной платы в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Правительством Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Невинномысский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 28 ноября 2017г.

Судья Угроватая И.Н.