Дело № 3а-119/2019 

25OS0000-01-2019-000081-80 

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации 

город Владивосток 15 апреля 2019 года 

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Зайцевой О.А.

при секретаре Сылко Н.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Администрации Приморского края, заинтересованное лицо администрация Дальнереченского городского округа Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения), 

установил:

постановлением Администрации Приморского края от 12 декабря 2012 года № 413-па «О результатах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) Приморского края; средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) кадастровых кварталов Приморского края; минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов), Приморского края. Данное постановление опубликовано в газете «Приморская газета» 9 января 2013 года №1(732).

Нежилые помещения с кадастровым номером №, площадь 446,3 кв.м, назначение: нежилое помещение, этаж 1, Адрес: 

<

адрес>, поставлено на кадастровый учет 14 декабря 2013 года.

Актом об утверждении кадастровой стоимости от 24 февраля 2014 года № была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилых помещений с кадастровым номером № в размере ... рублей.

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровым номером №, площадь 446,3 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в размере равной их рыночной стоимости ... рублей по состоянию на 24 февраля 2014 года. В обоснование своих требований указал, что ему на праве собственности принадлежит вышеназванный объект недвижимости (нежилые помещения в здании). Установленная кадастровая стоимость нежилых помещений в размере ... рублей значительно превышает их рыночную стоимость, определенную в Отчете №, составленном оценщиком ИП ФИО6 19 февраля 2019 года, чем нарушаются его права как плательщика налога на недвижимость.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО7 поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске. Дополнительно пояснил, что административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены как доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, представленной в Отчете административным истцом, так и не предоставлен иной Отчет об оценке его рыночной стоимости, не заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

ФИО1, представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Администрации Приморского края, администрации Дальнереченского городского округа Приморского края в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю ранее поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. От представителя администрации Дальнереченского городского округа Приморского края поступили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, письменные возражения на административный иск. ФИО1, представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Администрации Приморского края о причинах неявки суд в известность не поставили, ходатайств об отложении слушания дела или рассмотрении дела в их отсутствие не заявили. Ранее от Администрации Приморского края в суд поступил письменный отзыв на административный иск.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО7., исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.

На основании пункта 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

В силу статьи 15 Налогового кодекса РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.

Как предусмотрено положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе, - иные здание, строение, сооружение, помещение).

Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса РФ.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ФИО1 указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения), находящегося у него на праве собственности, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость нежилого помещения существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении его (административного истца) прав, который в соответствии со статьей 400 Налогового кодекса РФ является плательщиком налога на недвижимость, налоговая база которого определяется исходя из размера кадастровой стоимости здания, признаваемого объектом налогообложения.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу статьи 400 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество и вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер налога. 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно материалам дела, ФИО1 на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровым номером №, площадь 446,3 кв.м, назначение: нежилое помещение, этаж 1, Адрес: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 15 февраля 2019 года.

Также, ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общежитие на 360 мест, площадь 1103 кв.м. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 11 января 2019 года.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю 18 января 2019 года, в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере ... рублей, которая определена, утверждена и внесена в реестр объектов недвижимости 24 февраля 2014 года на основании Акта об утверждении кадастровой стоимости от 24 февраля 2014 года №.

В судебном заседании установлено, что распоряжениями департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 20 декабря 2017 года № 363-ри, от 25 декабря 2018 года № 281-ри нежилые помещения с кадастровым номером № включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год под № 2788, на 2019 год под № 2614.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

Так, в обоснование заявленных требований ФИО1 представлен Отчет №, составленный оценщиком ИП ФИО6 19 февраля 2019 года, из которого следует, что рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровым номером №, площадь 446,3 кв.м, назначение: нежилое помещение, этаж 1, Адрес: 

<

адрес>, по состоянию на 24 февраля 2014 года составляет округленно ... рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательств несоответствия Отчета № от 19 февраля 2019 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости нежилого помещения ими не заявлялось.

Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта недвижимости данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, а также ФСО № 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Пунктом 11 ФСО № 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.

Согласно пункту 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14).

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Из пункта 16 ФСО № 1 следует, что доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункт 17).

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО № 1.

Согласно пункту 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Положения пункта 5 ФСО № 3 предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Проанализировав Отчет № от 19 февраля 2019 года, составленный оценщиком ИП ФИО6, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация об общих характеристиках оцениваемого объекта капитального строительства (нежилого помещения), в частности о его назначении, текущем использовании, общей площади и др.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка предложений на продажу объектов под офисно-торговую застройку в черте населенных пунктов Приморского края, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного, доходного подходов и обоснован отказ от применения затратного подхода. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 75-90 Отчета). В рамках доходного подхода были использован метод прямой капитализации (стр. 91-111 Отчета). 

Рыночная стоимость оцениваемых помещений, рассчитанная с помощью метода сравнительных продаж в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату определения стоимости составляет ... рублей (стр. 90 Отчета). При расчете рыночной стоимости нежилых помещений в качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано три объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим, физическим и другим характеристикам с объектом оценки.

Так, оценщиком было проведено сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по следующим элементам сравнения: цене предложения; имущественному праву; условиям финансирования; условиям продажи; расходам, сделанным сразу же после покупки; рыночным условиям (времени продажи); местоположению; общей площади; техническому состоянию; типу объекта недвижимости; наличию отдельного входа; классу конструктивной системы/характеристики класса конструктивной системы; этажу расположения; расположению относительно красной линии; экономическим характеристикам; виду использования (назначению); компонентам стоимости, не входящих в состав недвижимости, и на различия между объектом оценки и объектами-аналогами были применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на цену предложения (руб./кв.м), корректировка на местоположение, корректировка на общую площадь (кв.м), корректировка на техническое состояние, корректировка на расположение относительно красной линии, что отражено в таблице 35 (стр. 87-90 Отчета). В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 78-85 Отчета).

Рыночная стоимость помещений, рассчитанная методом прямой капитализации в рамках доходного подхода, с учетом чистого операционного дохода (руб. в год) и ставки капитализации (%), по состоянию на дату определения стоимости составляет ... рублей, что отражено в таблице 53 (стр. 110-111 Отчета).

В Отчете приведено обоснование ставки капитализации (стр. 109-110 Отчета).

В таблицах 47-53 Отчета приведен расчет чистого операционного дохода, который представляет собой разницу между действительным валовым доходом (руб.) и долей операционных расходов (руб.). Действительный валовой доход рассчитан путем вычитания из потенциального валового дохода (руб.) величины недозагрузки при сдаче в аренду (руб.) и величины потерь от неплатежей (руб.). Потенциальный валовой доход рассчитан с учетом полезной площади нежилых помещений (кв.м) и ставки аренды (руб./кв.м в месяц) (стр. 106-110 Отчета). 

В Отчете приведен расчет рыночной арендной ставки для офисно-торговых помещений, значение которой на дату определения стоимости объекта оценки, определенное методом сравнительного подхода, составляет ... руб./кв.м в месяц (стр. 92-106 Отчета).

Так, подбор трех объектов-аналогов для расчета сделан на основании наиболее сходных с объектом оценки экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: арендной ставке; имущественным правам; условиям финансирования; условиям продажи; расходам, сделанным сразу же после заключения договора аренды; рыночным условиям (времени продаж); местоположению; общей площади; состоянию внутренней отделки; типу объекта недвижимости; классу конструктивной системы здания; наличию отдельного входа; этажу расположения; расположению относительно красной линии; экономическим характеристикам (составу арендной ставки); виду использования (назначению); компонентам стоимости, не входящих в состав недвижимости, и на различия между объектом оценки и объектами-аналогами были применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на арендную ставку (руб./кв.м), корректировка на местоположение, корректировка на общую площадь (кв.м), корректировка на состояние внутренней отделки, корректировка на этаж расположения, корректировка на расположение относительно красной линии, что отражено в таблице 46 (стр. 103-106 Отчета). В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 94-101 Отчета).

Согласно пункту 25 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

На основании полученных результатов в рамках двух подходов: сравнительного и доходного, оценщиком определена итоговая величина рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 24 февраля 2014 года в размере ... рублей, что отражено в таблице 54 (стр. 113 Отчета).

В таблице 54 Отчета приведены весовые параметры, характеризующие степень учета факторов при реализации каждого из подходов: сравнительному подходу присвоен весовой коэффициент 0,5, доходному подходу – 0,5 (стр. 113 Отчета).

В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов. 

Кроме этого, в Отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Так, оценщиком использованы данные интернет-сайта https://www.farpost.ru (стр. 52 Отчета).

В Приложение 2 к Отчету имеются копии скриншотов объявлений объектов-аналогов, в которых содержатся характеристики объектов недвижимого имущества (стр. 128-136 Отчета).

Поскольку Отчет № от 19 февраля 2019 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровым номером №, площадью 446,3 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, равной их рыночной стоимости в размере ... рублей.

Датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в суд 22 февраля 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Администрации Приморского края, заинтересованное лицо администрация Дальнереченского городского округа Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровым номером №, площадь 446,3 кв.м, назначение: нежилое помещение, этаж 1, Адрес: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 24 февраля 2014 года, на период с 1 января 2019 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи административного искового заявления считать 22 февраля 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева