УИД 66RS0058-01-2020-000940-88

Мотивированный текст решения изготовлен 12 марта 2021 года.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п.г.т. Тугулым 05 марта 2021 года 

Тугулымский районный суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Крицкой Н.А., 

при секретаре судебного заседания Варлаковой К.В..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-12/2021 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании судебных расходов, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 об уменьшении покупной цены недвижимого имущества, взыскании судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании судебных расходов. 

В обоснование своих требований истец указывает, что между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи от 15.02.2020 года недвижимого имущества: жилого дома с кадастровым номером 66:29:1401003:283 и земельного участка с кадастровым номером 66:29:1401003:157, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Общая стоимость по договору составляет 900 000 рублей, из которых 80 000 рублей – стоимость земельного участка, 820 000 рублей – стоимость жилого дома. Указанное недвижимое имущество приобреталось за счет собственных денежных средств и за счет заемных денежных средств в размере 466 617 рублей. Ответчиком была произведена оплата по договору частично в размере 238 400 рублей, то есть менее 50% от общей цены договора. После государственной регистрации договора купли-продажи ответчик отказывается производить окончательный расчет. В адрес ответчика 25.06.2020 года была направлена претензия с требованием об оплате цены договора, а в случае неоплаты предложено расторгнуть договор купли-продажи. Указанная претензия ответчиком получена не была. В связи с чем просит расторгнуть договор купли-продажи от 15.02.2015 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении жилого дома, кадастровый № и земельного участка с кадастровым номером 66:29:1401003:157, расположенных по адресу: 

<

адрес>, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 12 200 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 32 000 рублей.

В последующем истец уточнила исковые требования, а именно просила расторгнуть договор купли-продажи от 15.02.2015 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении жилого дома, кадастровый № и земельного участка с кадастровым номером № расположенных по адресу: 

<

адрес>, прекратить право собственности ФИО2 в отношении жилого дома, кадастровый № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, признать за ФИО1 право собственности на жилой дом (кадастровый №) и земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: 

<

адрес>, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 12 200 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 32 000 рублей.

Уточненные требования судом приняты.

Ответчик ФИО2 обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО1 об уменьшении покупной цены жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Мотивировав свои доводы тем, что после приобретения у ФИО1 жилого дома и земельного участка, ей стало известно, что в 2011 году данный дом был признан ветхим и непригодным для проживания. Проверка состояния дома проводилась 22.02.2011 года. Непригодность для проживания подтверждается актом обследования жилищно-бытовых условий семьи, составленным комиссией при Верховинской территориальной администрации. При заключении договора купли-продажи ФИО1 сознательно умолчала, что дом находится в аварийном состоянии и не пригоден для проживания. Фактически передала ей товар ненадлежащего качества. Из-за этого в выдаче материнского капитала ей было отказано. На сегодняшний день по данному факту возбуждено уголовное дело.

В последующем ответчик ФИО2 уточнила встречные исковые требования, а именно просила уменьшить покупную цену жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> до 153 000 рублей, взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оценке рыночной стоимости жилого дома в размере 5 000 рублей, расходы на оплату оказания юридических услуг в размере 15 000 рублей.

Уточненные требования судом приняты.

Истец ФИО1 (ответчик по встречному иску) в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, причины неявки суду не сообщила, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствии не явившегося истца. 

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО3, действующий на основании доверенности (л.д.8) в судебном заседании заявленные исковые требования ФИО1 с учетом уточнений поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить. Суду пояснил, что ФИО2 нарушила условия договора купли-продажи недвижимого имущества. Качество жилого дома, земельного участка, соответствовало продажной цене, ФИО2 знала, видела в каком состоянии дом, осознавала, что стоимость этого дома гораздо ниже стоимости аналогичных домов. Встречные исковые требования ФИО2 просил оставить без удовлетворения.

Ответчик ФИО2 (истец по встречному иску) исковые требования ФИО1 не признала, свои требования с учетом уточнений просила удовлетворить в полном объеме. Суду пояснила, что когда решили приобрести дом в деревне, то мониторили цены на недвижимость. Цены были от 500 000 рублей и выше. Цена, предложенная ФИО4, её устроила. Они посмотрели дом. Он требовал капитального ремонта. Полы были сгнившие, печи нужно было ремонтировать. Она рассчитывала получить материнский капитал и вложить его в недвижимость. После осмотра дома, они заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, и она частично произвела оплату в размере 238400 рублей. Остальную сумму она планировала отдать заемными денежными средствами под материнский капитал. В последующем ей отказали в выдаче материнского капитала, поскольку при обследовании дома выяснилось, что жилой дом не пригоден для проживания. Заемные денежные средства ей пришлось возвратить, так как оплачивать займ ей было нечем. При заключении договора купли-продажи ФИО1 сознательно умолчала о том, что дом признан ветхим и непригодным для проживания еще в 2011 году. В связи с чем, считает, что покупная цена должны быть снижена до 153 000 рублей, согласно представленного ею отчета об оценке рыночной стоимости жилого дома от 02.03.2021 года. В настоящее время она проживает в данном доме, другого жилья у неё нет. 

Заслушав представителя истца (ответчика по встречному иску), ответчика (истца по встречному иску), изучив материалы гражданского дела, суд считает, что заявленные требования ФИО1 подлежат удовлетворению, встречные исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что ФИО1 являлась собственником недвижимого имущества, а именно: жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

15.02.2020 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 38,1 кв.м., кадастровый № и земельного участка общей площадью 3300 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д.11-12). 

Согласно пункту 4 договора купли-продажи указанное недвижимое имущество оценивается по соглашению сторон и продается за 900 000 рублей, в том числе жилой дом за 820 000 рублей, земельный участок за 80 000 рублей.

Как следует из пункта 5 договора купли-продажи жилой дом приобретается покупателем у продавца как за счет собственных средств в размере 353 383 рубля, переданных продавцу до подписания договора, так и за счет целевого займа (с целевым назначением на приобретение жилого дома) в размере 466 617 рублей по договору займа с условием о залоге № от 10.02.2020 года, заключенного между ФИО2 и 

<

данные изъяты> Земельный участок приобретается за счет собственных средств в размере 80 000 рублей, которые будут уплачены покупателем продавцу до подписания договора (пункт 6 договора купли-продажи).

ФИО2 была произведена частичная оплата по договору в размере 238400 рублей, что сторонами не оспаривается. 18.02.2020 года за ФИО2 зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости.

Факт передачи продавцом жилого дома и земельного участка покупателю в судебном заседании сторонами также не оспаривается. 

На основании решения Государственного учреждения – Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Тюмени Тюменской области от 01.04.2020 года №2009 ФИО2 отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий в размере 466 617 рублей в связи с тем, что имеется информация о признании жилого помещения непригодным для проживания (л.д.54).

Как следует из копии акта обследования №10 от 22.02.2011 года жилищно-бытовой комиссией при Верховинской территориальной администрации жилой дом по адресу: 

<

адрес> принадлежащий ФИО5 признан непригодным для проживания (л.д.55).

Окончательный расчет по договору купли-продажи от 15.02.2020 года в размере 661 600 рублей покупателем не произведен, в связи, с чем 25.06.2020 года ФИО1 направила ФИО2 претензию с требованием об оплате по договору купли-продажи от 15.02.2020 года в размере 661 600 рублей, в случае отказа – расторгнуть заключенный договор и вернуть ей в собственность имущество (л.д.14,17), однако данная претензия осталась без ответа.

Таким образом, судом установлено, что сторонами при заключении договора купли-продажи согласованы все существенные условия договора, в том числе цена в размере 900 000 рублей. В связи с чем, у ФИО2 возникла обязанность уплатить ФИО1 денежные средства за жилой дом и земельный участок в размере 900 000 рублей. 

Однако договор купли-продажи в значительной части суммы оплаты ФИО2 не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество ФИО1 полностью не переданы. Такое нарушение условий договора со стороны ФИО2 является существенным и дает право ФИО1 требовать расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости и возврата переданного ФИО2 имущества.

ФИО1 надлежащим образом исполнила обязательства по договору, произведена государственная регистрация права собственности покупателя на жилой дом и земельный участок. ФИО2 вселилась в дом, однако уже длительный период времени уклоняется от оплаты денежных средств по договору. 

Из существа договора купли-продажи жилого дома и земельного участка следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.

Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, суд считает, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Относительно встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 об уменьшении покупной цены недвижимого имущества, взыскания судебных расходов, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ФИО2, считает, что покупная цена жилого дома и земельного участка должны быть уменьшена до 153 000 рублей. Из пояснений ФИО2, данных в ходе рассмотрения дела следует, что при заключении договора купли-продажи от 15.02.2020 года, после осмотра недвижимости, претензий к техническому и санитарному состоянию жилого дома, она не имела (пункт 12 договора), покупная цена её устраивала, поскольку была значительно ниже по сравнению с другой продаваемой недвижимостью. Дом ею был осмотрен, состояние дома требовало капитального ремонта - полы были сгнившие, печи нужно было ремонтировать. Но цена соответствовала качеству. Все имеющиеся недостатки в доме, она видела. О каких-либо скрытых недостатках, ФИО2, не указывала.

Из указанного следует, что все имеющиеся недостатки дома для покупателя Шейнвальд были очевидны, что говорит о том, что имеющиеся недостатки были оговорены продавцом и покупателем при заключении договора купли-продажи.

В подтверждении заявленных требований, ФИО2 представлен отчет ООО «Консалтинговой компании «Эксперт» от 02.03.2021 года об определении рыночной стоимости жилого дома по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 26 февраля 2021 года, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на 26 февраля 2021 года составляет 153 000 рублей. 

Оценивая вышеуказанный отчет ООО «Консалтинговой компании «Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе с точки зрения полноты оценки, его научной обоснованности и достоверности подходов при проведении оценки, суд приходит к выводу о том, что данный отчет составлен с нарушением Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", не обладает свойствами истинности, точности и достоверности всех действий, оценок и выводов оценщика. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Как следует из отчета об определении рыночной стоимости спорного жилого дома, расчет стоимости объекта оценки осуществлялся в рамках одного подхода – затратного, который преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Такой подход как сравнительный (совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами) оценщиком использован не был. 

Кроме того, согласно отчету, рыночная стоимость недвижимости определена по состоянию на 26 февраля 2021 года, тогда как договор купли-продажи между сторонами был заключен 15 февраля 2020 г.

Таким образом, суд пришел к выводу, что доказательств, в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в обосновании заявленных исковых требований ФИО2 об уменьшении покупной цены жилого дома и земельного участка, суду не представлено.

Довод ФИО2 в части того, что при заключении договора ФИО1 сознательно умолчала о том, что дом не пригоден для проживания, то есть передала ей товар ненадлежащего качества, правового значения для разрешения данного спора, не имеет, поскольку, как указано выше, продавец видела все имеющиеся недостатки, о наличии каких-либо скрытых недостатков, ФИО2 не указывала, доказательств суду о их наличии, также не представлено. 

Единственной причиной для предъявления требования об уменьшении покупной цены приобретенного ФИО2 недвижимого имущества, является то, что ей было отказано в получении материнского капитала на приобретение жилого дома и земельного участка. Данный факт Шейнвальд не отрицала.

В связи с изложенным, встречные исковые требования ФИО2, удовлетворению не подлежат. 

В соответствии с ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные стороной по делу, подлежат возмещению за счет средств другой стороны по делу в разумных пределах.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Согласно договору об оказании юридических услуг №21-07/2020-ФЛ от 21.07.2020 года (л.д.13), расписки в получении денежных средств от 21.07.2020 года (л.д.18) Харитончик оплатила ФИО3 юридические услуги в размере 32 000 рублей. 

При определении суммы, подлежащей взысканию в качестве расходов по оплате юридической помощи представителя, суд учитывает, что представитель истца (ответчика по встречному иску) подготовил претензию, исковое заявление в суд, принимал непосредственное участие в рассмотрении дела. С учетом конкретных обстоятельств дела, степени его сложности, суд полагает возможным определить разумными расходы на оплату услуг представителя в сумме 32 000 рублей, которые подлежат взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1. 

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина при подаче искового заявления в суд в размере 12 200 рублей (л.д.9-10). 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании судебных расходов – удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи от 15.02.2020 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 200 рублей, расходы на представителя в размере 32 000 рублей.

Встречный иск ФИО2 к ФИО1 об уменьшении покупной цены недвижимого имущества, взыскании судебных расходов – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Свердловский областной суд через Тугулымский районный суд. 

Председательствующий судья Крицкая Н.А.