Дело № 2а-1872/2017 28 сентября 2017 года 

РЕШЕНИЕ

МАГАДАНСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД 

МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

в составе председательствующего судьи Сергеевой М.М., 

при секретаре Уразове И.В.,

с участием 

административного истца ФИО1,

представителя административного истца ФИО2,

рассмотрев в помещении Магаданского городского суда в открытом судебном заседании в городе Магадане административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к судебному приставу-исполнителю Межрайонного отдела судебных приставов УФССП России по Магаданской области по исполнению особо сложных исполнительных производств ФИО3, начальнику отдела – старшему судебному приставу Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особо сложных исполнительных производств УФССП России по Магаданской области ФИО4, УФССП России по Магаданской области о признании незаконным постановления от 20 июня 2017 года о принятии результатов оценки в соответствии с отчетом об оценке № 3/17 от 20 июня 2017 года арестованного имущества, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Магаданский городской суд Магаданской области с административным исковым заявлением.

В обоснование своего иска привела следующие доводы. 

В производстве судебного пристава-исполнителя Межрайонного ОСП УФССП России по Магаданской области находится исполнительное производство № 5694/11/02/49 от 19 июля 2010 года, возбужденное на основании исполнительного листа, выданного Магаданским городским судом, о взыскании с ФИО1 задолженности в размере 661 449 рублей 32 копейки в пользу ФИО5

Судебным приставом-исполнителем в рамках указанного исполнительного производства произведен арест принадлежащего должнику ФИО1 имущества – нежилого здания (цех переработки) общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенного по адресу: 

<

адрес> 

В соответствии с заключением оценщика, назначенного судебным приставом-исполнителем для определения рыночной стоимости имущества, ООО «ЦЕНТР ОМЭК» рыночная стоимость арестованного имущества составляет 1 801 000 рублей. 20 июня 2017 года административным истцом получено постановление судебного пристава-исполнителя о принятии результатов указанной оценки.

Полагает, что результаты данной оценки являются недостоверными, не отвечающими стандартам оценки, рыночная стоимость имущества занижена, поскольку рыночная стоимость арестованного имущества должника в соответствии с проведенной в 2015 году оценкой ООО «Профи Оценка» составляла 12 605 000 рублей.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, просила признать недействительным постановление от 20 июня 2017 года о принятии результатов оценки арестованного имущества в соответствии с отчетом об оценке № 3/17 от 20 июня 2017 года.

Административный истец, его представитель в судебном заседании настаивали на заявленных требованиям по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

Административные ответчики - представитель УФССП России по Магаданской области в судебном заседании, судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов УФССП России по Магаданской области ФИО3, начальник отдела – старший судебный пристав Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особо сложных исполнительных производств УФССП России по Магаданской области ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Заинтересованные лица ФИО5, ФИО6, ФИО7, представители ООО «Жилсервис», Межрайонной ИФНС России № 1 по Магаданской области, ООО «ЦЕНТР ОМЭК», ОАО АКБ «Росбанк» в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, учитывая, что явка сторон обязательной не признана, и руководствуясь ст. 150, ч. 6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы исполнительного производства № 5694/11/02/49-СД, суд приходит к следующему

В соответствии с частью 1 статьи 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве", оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 части 2 статьи 85 указанного Федерального закона на судебного пристава-исполнителя возложена обязанность в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве", если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Из материалов исполнительного производства № 5694/11/02/49 следует, что оно возбуждено 19 июля 2010 года в отношении должника – ФИО1 о взыскании в пользу взыскателя – ФИО5, предмет исполнения денежные средства в размере 661 449 рублей 32 копейки.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по Магаданской области от 04 августа 2011 года исполнительное производство № 5694/11/02/49 объединено в сводное исполнительное производство № 5711/11/02/49-СД в отношении ФИО1

Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по Магаданской области от 26 июня 2014 года исполнительное производство № 5694/11/02/49 объединено в сводное исполнительное производство № 5694/11/02/49-СД в отношении ФИО1

В рамках указанного исполнительного производства, постановлением от 27 июня 2014 года наложен арест на принадлежащее должнику ФИО1 имущество – нежилое здание (цех переработки) общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенного по адресу: 

<

адрес>

Судебным приставом-исполнителем в течение 2014-2017 г.г. неоднократно производилась оценка арестованного имущества, в последний раз – 25 мая 2017 года.

Так, согласно отчету об оценке ООО «Центр ОМЭК» № 3/17 от 15 мая 2017 года рыночная стоимость нежилого здания (цех рыбопереработки), общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего должнику составила 1 801 000 рублей.

Оспариваемым постановлением от 20 июня 2017 года судебный пристав-исполнитель ФИО3 приняла результаты оценки в соответствии с указанным отчетом. 

В соответствии с п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества в порядке, предусмотренном главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее 10 дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3,4 части 4 статьи 85 Закона «Об исполнительном производстве»).

В силу ч. 3 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административное исковое заявление о признании незаконными решений, действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя может быть подано в суд в течение десяти дней со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав. 

Из материалов дела следует, что срок подачи административного искового заявления истцом не пропущен, поскольку о допущенных нарушениях административному истцу стало известно 20 июня 2017 года, и согласно штемпелю на почтовом конверте, административное исковое заявление направлено в Магаданский городской суд 30 июня 2017 года.

Порядок проведения оценки, установления рыночной стоимости объектов и общие требования к содержанию отчета об оценке установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки.

Как следует из статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены требования к форме и содержанию отчета об оценке.

Частью 3 статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Статья 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ч. 1 ст. 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО N 7).

Согласно п. 11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с п.п. 12-14 ФСО № 7 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости» (ФСО N 7).

Согласно п. 22 ФСО N 1 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Как следует из отчета об оценке № 3/17 от 25 мая 2017 года, послужившего основанием для вынесения оспариваемого постановления, при определении стоимости объекта сравнительным методом использовалась информация, полученная из официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru, по продаже объектов муниципального имущества в г. Магадане.

С целью установления действительной рыночной стоимости имущества должника, по ходатайству истца определением суда от 04 августа 2017 года назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного имущества.

Согласно отчету от 04 сентября 2017 года № 302-09-17, рыночная стоимость арестованного имущества - нежилого здания (цех переработки) общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 15 мая 2017 года составляет 8 667 000 рублей с учетом НДС.

Оценивая данный отчет, суд приходит к выводу, что он выполнен компетентным лицом, являющимся членом саморегулируемой организации специалистов-оценщиков, соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", как в части обязательных элементов содержания, так и по форме, составлен основании непосредственного осмотра объекта, его рыночная стоимость рассчитана с учетом цен на аналогичные объекты недвижимости, источниками информации о которых послужили, в том числе сведения, публикуемые в городскими средствами массовой информации, а также информации о цене фактической реализации указанных объектов, полученной после совершения сделок с данной недвижимостью (п. 4.4.1 отчета). Отчет № 302-09-17 содержит подробный расчет рыночной стоимости объекта сравнительным и затратным методом, подробное описание проведенного исследования и сделанных в результате его выводов.

По мнению суда, указанный отчет отвечает признакам достоверного и допустимого доказательства, в том числе по причине использования в расчетах цен реализации коммерческой недвижимости различных видов собственности, соответствует требованиям частей первой и второй статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, а его содержание в полной мере соответствуют нормативно-правовым требованиям.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что административные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», при удовлетворении заявления об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника судебные расходы по делу подлежат возмещению привлеченным к участию в деле территориальным органом ФФСП России, в котором осуществляет (осуществляло) деятельность указанное лицо.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 к судебному приставу-исполнителю Межрайонного отдела судебных приставов УФССП России по Магаданской области по исполнению особо сложных исполнительных производств ФИО3, начальнику отдела – старшему судебному приставу Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особо сложных исполнительных производств УФССП России по Магаданской области ФИО4, УФССП России по Магаданской области о признании незаконным постановления от 20 июня 2017 года о принятии результатов оценки арестованного имущества по исполнительному производству № 5694/11/02/49-СД удовлетворить.

Признать незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов УФССП России по Магаданской области по исполнению особо сложных исполнительных производств ФИО3 от 20 июня 2017 года о принятии результатов оценки в соответствии с отчетом № 3/17 от 20 июня 2017 года об оценке арестованного имущества – нежилого здания цеха рабопереработки общей площадью 

<

данные изъяты>., по адресу: 

<

адрес>, по исполнительному производству № 5694/11/02/49-СД.

Установить стоимость нежилого здания цеха рабопереработки общей площадью 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес> 8 667 000 рублей с учетом НДС.

Обязать начальника отдела – старшего судебного пристава Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особо сложных исполнительных производств УФССП России по Магаданской области ФИО4 вынести постановление о принятии результатов оценки нежилого здания цеха рабопереработки общей площадью 

<

данные изъяты>., по адресу: 

<

адрес> с указанием стоимости 8 667 000 рублей с учетом НДС.

Взыскать с УФССП России по Магаданской области в доход федерального бюджета судебные расходы в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей, понесенные Управлением судебного Департамента в Магаданской области по оплате за счет средств федерального бюджета судебной оценочной экспертизы нежилого здания цеха рабопереработки общей площадью 

<

данные изъяты>., по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд в течение месяца со дня, следующего за днем изготовления решения суда в окончательной форме.

Установить день принятия решения суда в окончательной форме 03 октября 2017 года.

Судья М.М. Сергеева 

№а-1872/2017

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>