Дело № 2-1701/2024 

УИД: 51RS0002-01-2024-001820-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2024 г. город Мурманск

Первомайский районный суд города Мурманска в составе:

председательствующего судьи Шишовой А.Н., 

при секретаре Березиной О.А., 

с участием:

представителя истца ФИО5,

ответчика ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО6 о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратился в суд с иском к ФИО6, ФИО8 о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке.

В обоснование заявленных требований указано, что по договору купли-продажи от *** ФИО7 и ФИО2 приобрели в долевую собственность квартиру, расположенную по адресу: адрес***. Согласно пункту 3 договора стоимость продаваемого объекта недвижимости составляет 126 000 рублей, из которых 63 000 рублей оплачивается покупателями в момент подписания договора, оставшаяся сумма в размере 63 000 рублей подлежит оплате в срок до *** На момент подписания договора первоначальный взнос в размере 63 000 рублей полностью оплачен, что подтверждается собственноручной записью на договоре с подписями продавцов. *** Управлением Росреестра по Мурманской области была произведен регистрация договора купли-продажи и права собственности истца на указанный объект недвижимости, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права, содержащее в том числе сведения об имеющемся ограничении права (обременении) в виде залога в силу закона. Впоследствии покупатели полностью выплатили оставшуюся сумму в размере 63 000 рублей, однако подтверждающие документы не сохранили. Вместе с тем, ИФНС РФ по г. Мурманску ФИО7 и ФИО2 предоставлены имущественные налоговые вычеты, что подтверждается записями налогового инспектора на договоре и письмом. *** ФИО2 скончалась. Наследниками ФИО2 по закону являются ФИО9 и ФИО10 Договор купли-продажи от *** полностью исполнен, деньги за проданный объект недвижимости переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества. До настоящего времени истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ему на праве собственности квартиры. 

Истец просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в отношении квартиры общей площадью 56,3 кв.м, кадастровый №*** (ранее присвоенный условный №***), расположенной по адресу: адрес***; обязать орган регистрации прав погасить регистрационную запись об ипотеке квартиры.

Определением суда от *** производство по гражданскому делу прекращено в части требований к ФИО1 в связи со смертью. 

Истец ФИО7 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, воспользовался правом на ведение дела через представителя в порядке статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ранее в ходе судебного разбирательства поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении. 

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в тексте искового заявления. 

Ответчик ФИО6 в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме. 

Третье лицо ФИО11 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Ранее в ходе судебного разбирательства просила удовлетворить исковое требования в полном объеме. 

Третье лицо ФИО9 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, мнения по заявленным требованиям не представила. 

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Мурманской области, УФНС по Мурманской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Заслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно положениям Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотекой признается залог недвижимого имущества. К ипотеке в силу закона применяются Правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (статья 1). 

Согласно положениям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству (часть 1 статьи 3). 

Положениями статьи 11 указанного Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. 

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником. 

При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним. 

Как установлено судом и следует из материалов, что *** между ФИО1, ФИО6 (продавцы) и ФИО7, ФИО2 (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавцы продали, а покупатели купили в общую долевую собственность квартиру, расположенную на шестом этаже девятиэтажного крупнопанельного дома, состоящую из двух комнат, общей площадью 56,3 кв.м., в том числе жилой площадью 29,6 кв.м., по адресу: адрес***, определив доли в праве собственности: за ФИО2 в размере *** доли, за ФИО7 в размере *** доли. 

Пунктом 3 данного договора купли-продажи предусмотрено, что указанная квартира продается по согласованию за 126 000 рублей, что соответствует 4000 долларов США, из которых 63 000 рублей, что соответствует 2000 долларов США, продавцы получили от покупателей при подписании данного договора. Оставшуюся сумму 63 000 рублей, что соответствует 2 000 долларов США, покупатели обязуются уплатить продавцам до ***

*** ФИО1, ФИО6 (продавцы) и ФИО7, ФИО2 (покупатели) подписан акт приема-передачи квартиры. 

В тексте договора купли-продажи спорного жилого помещения имеется отметка о том, что продавцы – ФИО1 и ФИО6 деньги в сумме 63 000 рублей получили полностью. 

В ходе судебного разбирательства истец ФИО7 пояснил, что оставшаяся часть денежных средств по договору в размере 63 000 рублей были им переданы ФИО1 и ФИО6 Указанные обстоятельства ответчиком не оспаривались. 

Кроме того, факт исполнения истцом обязательств по договору купли-продажи от *** подтверждается представленным в материалы дела письмом ИФНС России по г. Мурманску предоставлен налоговой вычет за 2002-2003 г. 

Отметкой на договоре купли-продажи подтверждается, что государственная регистрация права собственности на жилое помещение произведена ***

Кроме того, как следует из представленной выписки из ЕГРН ***, произведена государственная регистрация ипотеки на срок до *** в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: адрес***. 

Также в ЕГРН внесены записи об обременении жилого помещения по адресу: адрес*** виде ипотеки в пользу ФИО6 и ФИО1 В отношении записи об ипотеке в силу закона, залогодержателем по которой выступают ФИО6 и ФИО1, заявление о прекращении ипотеки не поступало. 

Как следует из материалов дела, продавец по договору купли-продажи квартиры от ФИО1, *** года рождения, умер ***, о чем Отделом ЗАГС администрации города Мурманска составлена запись акта о смерти №*** от ***

Согласно представленному в материалы дела ответу Мурманской областной нотариальной палаты от ***, по результатам поиска в Реестре наследственных дел ЕИС нотариата РФ о наличии дела к имуществу умершего *** ФИО1 записей не найдено. 

Согласно справке формы 7, представленной ГОБУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Мурманской области», на дату смерти ФИО1 в жилом помещении, расположенном по адресу: адрес***, была зарегистрирована ФИО3 Как следует из выписки из ЕГРН от *** жилое помещение, расположенное по адресу: адрес***, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городу-герою Мурманск. 

Согласно представленному в материалы дела наследственному делу, открытому нотариусом нотариального округа города Мурманска ФИО4, к имуществу умершей *** ФИО2 открыто наследственное дело №***. Свидетельства о праве на наследство по закону после смерти ФИО2 выданы ФИО9, ФИО11 и ФИО7 

Из материалов следует, что покупателями ФИО7 и ФИО2 в полном объеме были исполнены обязательства по оплате стоимости приобретенного объекта недвижимости путем уплаты продавцам ФИО6 и ФИО1 денежных средств. 

Доказательств того, что обязательства по оплате стоимости жилого помещения по адресу: адрес***, покупателями не исполнены, либо исполнены не в полном объеме, ответчиком в материалы дела не представлено. 

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога. 

Пунктом 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В силу статье 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Статьей 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

В силу 53 Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Как установлено статьей 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что обязательства по договору купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес***, от *** исполнены ФИО7 и ФИО2 в полном объеме, денежные средства в полном объеме перечислены покупателями, а поэтому в силу положений статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации с прекращением обеспеченного залогом обязательства прекращается и залог. 

Учитывая положения статей 352, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которых следует, что если к моменту рассмотрения вопроса о прекращении обязательства по договору залога недвижимого имущества, прекращено обеспечиваемое залогом обязательство должника перед кредитором, то такие требования должны быть удовлетворены, поскольку вместе с основным обязательством прекращаются обязательства залога, оснований для сохранения зарегистрированного обременения в виде ипотеки на принадлежащий истцу объект недвижимого имущества не имеется. 

В связи с изложенным, суд считает возможным исковые требования удовлетворить и признать прекратившим обременение в виде ипотеки на жилое помещение по адресу: адрес***, кадастровый №***. 

С учетом положений Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которыми основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе, вступившие в законную силу судебные акты, настоящее решение является основанием для внесения записи о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона.

Таким образом, требование истца о возложении на орган регистрации прав обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке удовлетворению не подлежит, поскольку данный вопрос разрешается в ходе исполнения решения суда. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО7 к ФИО6 о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке – удовлетворить частично. 

Прекратить обременение в виде ипотеки в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: адрес***, кадастровый №***.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении в виде ипотеки в силу закона.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО7 – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Первомайский районный суд города Мурманска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья *** А.Н. Шишова