Дело № 2-253/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 мая 2018 года г. Барнаул

Центральный районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Топорова А.А.,

при секретаре Молчановой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску АО «ДОМ.РФ» в лице Банка ВТБ (ПАО) к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество; встречному иску ФИО2 к АО «ДОМ.РФ» в лице Банка ВТБ (ПАО) о признании закладной недействительной,

УСТАНОВИЛ:

АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» в лице Банка ВТБ 24 (ПАО) обратилось в суд с иском, указывая, что в соответствии с кредитным договором от 07.08.2006 № (далее – кредитный договор) ЗАО Коммерческий Банк «Европейский трастовый банк» предоставило ответчикам ипотечный жилищный кредит в сумме 3 150 000 руб. на срок 180 месяцев для приобретения квартиры, расположенной по адресу: .... Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной. По состоянию на 17.03.2017 квартира оценена в размере 6 439 000 руб. В настоящее время законным владельцем закладной является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании отметки в закладной. Поскольку ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий закладной и кредитного договора ответчика производятся несвоевременно и не в полном объеме, по состоянию на 26.07.2017 образовалась задолженность в размере 1 772 548,79 руб., в том числе: основной долг – 1 662 333,92 руб., проценты – 92 659,27 руб. и пени – 47 555,59 руб. На основании изложенного истец просил взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца задолженность в сумме 1 772 548,79 руб., в том числе основной долг – 1 662 333,92 руб., проценты – 92 659,27 руб. и пени – 47 555,59 руб.; установить подлежащими уплате проценты за пользование кредитом в размере 14 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга, начиная с 27.07.2017 по день вступления решения суда в законную силу; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую на праве собственности ответчикам, расположенную по адресу: ....., установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 6 439 000 руб.; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины. 

Ответчиком ФИО2 предъявлено встречный иск о признании закладной от 07.08.2006 на квартиру, расположенную по адресу: .... части отметки о новом владельце – АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», в части отметки о новом владельце – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» недействительной. 

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 02.03.2018 №-р АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» переименовано в АО «ДОМ.РФ».

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ФИО4 поддерживал доводы первоначального иска, встречный иск просил оставить без удовлетворения. В части доводов о внесении ответчиками платежей в 2006 году заявил ходатайство о пропуске срока исковой давности. 

Ответчик ФИО2 и ее представители ФИО5, ФИО6 возражали против удовлетворения требований истца, просили удовлетворить встречное исковое заявление. Представили контррасчет согласно которому, переплата по договору за период с 2006 по 2017 г.г. составила 53 916,76 руб. 

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, неоднократно извещались судом по месту регистрации заказной корреспонденцией, почтовые конверты возвращены в суд за истечением срока хранения. 

Представитель третьего лица АО КБ «ФорБанк» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежаще. Представил письменный отзыв, согласно которого разрешение исковых требований, встреченных исковых требований оставляют на усмотрение суда. 

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке. 

Выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа. 

В соответствии со ст. 820 Гражданского кодекса РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным. 

В силу п. 3 ст. 434 Гражданского кодекса РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса РФ. 

Из текста ст. 432 Гражданского кодекса РФ следует, что договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условиях, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной. 

Отношения между кредитными организациями и их клиентами осуществляется на основе договоров, если иное не установлено федеральным законом. В соответствии с настоящим законом в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам, стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, имущественная ответственность сторон за нарушение договора, а также порядок расторжения договора и иные существенные условия договора. Клиенты вправе открывать необходимое им количество расчётных и иных счетов (ст. 30 Закона РФ от 02.12.1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности»).

В судебном заседании установлено, что 07.08.2006 между ЗАО Коммерческий Банк «Европейский трастовый банк» и ФИО1, ФИО7, ФИО3 заключен кредитный договор № по условиям которого Банк предоставил ответчикам ипотечный жилищный кредит в безналичной форме путем перечисления всей суммы на счет №, открытый на имя ФИО1, в сумме 3150000 руб. на срок 180 месяцев для приобретения квартиры, расположенной по адресу: ...., состоящей из 3 комнат, общей площадью 105,90 кв.м., в том числе жилой 65,10 кв.м., расположенной на 2 этаже 8-ти этажного дома, стоимостью 3 500 000 руб.

Приобретенная квартира оформлена в общую долевую собственность ФИО1, ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии .....

В соответствии с п.п.1, 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

На основании договора купли-продажи № от 16.12.2004 в настоящее время законным владельцем закладной является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании отметки в закладной предыдущего собственника закладной ЗАО Коммерческий Банк «Европейский трастовый банк».

В соответствии с отчетом об оценке ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» № от 17.03.2017 стоимость указанного жилого помещения составляет 6 439 000 руб., что отражено в закладной. 

Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа. 

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Из представленных истцом доказательств, расчета суммы задолженности следует, что обязательства по кредитному договору заемщиком надлежащим образом не исполняются, с апреля 2017 года ежемесячные платежи по уплате суммы кредита и процентов за пользование им производятся ответчиками с нарушением графика платежей. 

В связи с образовавшейся задолженностью Банком в адрес ответчиков 20.06.2017 было направлено требование о досрочном возврате кредита, которое ответчиками не исполнено.

По состоянию на 26.07.2017 задолженность по кредитному договору составляет 1 772 548,79 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) 1 662 333,92 руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом 92 659,27 руб. а также начисленные пени в размере 47 555,59 руб.

Не согласившись с расчетом задолженности банка, ответчик ФИО2 ссылалась на заключение между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и ответчиками договора стабилизационного займа №-СЗ от 05.04.2010 для погашения ежемесячных платежей по настоящему кредитному договору, также на тот факт, что банком не учтены все внесенные ответчиками платежи по кредиту. 

Указанные доводы ответчика судом отклоняются, поскольку расчет предъявленной к взысканию задолженности судом проверен, признан арифметически верным, соответствующим условиям заключенного сторонами кредитного договора. Вопреки утверждениям ответчика все платежи, внесенные заемщиками, при расчете задолженности основного долга и процентов учтены. 

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

На основании изложенного суд удовлетворяет исковые требования в части и взыскивает в солидарном порядке с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу АО «ДОМ.РФ» в лице Банка ВТБ (ПАО) задолженность по кредитному договору № от 07.08.2006 в сумме 1 772 548,79 руб., в том числе: основной долг 1 632 333,93 руб., проценты за пользование кредитом 92 659,27 руб., пени 47 555,59 руб. Оснований для применения в части пени ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

Банком заявлено требование о взыскании процентов за пользование кредитом по ставке 14 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга начиная с 27.07.2017 и по день вступления решения суда в законную силу.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

В соответствии с ч. 2 ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

С учетом указанного положения требование иска о взыскании процентов за пользование кредитом в размере 14 % годовых на сумму остатка по основному долгу подлежит удовлетворению за заявленный истцом период с 27.07.2017 по день фактического погашения основного долга, с начислением их на сумму остатка задолженности по основному долгу с учетом сумм ее фактического погашения. 

Суд находит обоснованными требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество.

Пунктом 1.4.1 кредитного договора предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательства является ипотека в силу закона.

Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении, либо ненадлежащем исполнении заемщиками своих обязательств, обеспеченных залогом. 

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Установленные законом основания для отказа в обращении взыскания на предмет залога отсутствуют.

В силу п.4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона №102-ФЗ начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету об оценке ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» № от 17.03.2017 рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: .... составляет 6 439 000 руб.

В связи с несогласием стороной ответчика с представленной стороной истца оценкой заложенной квартиры, по ходатайству ФИО2 назначено проведение судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено ООО «Недвижимость и инвестиции».

По заключению судебной экспертизы рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: .... по состоянию на 26.01.2017 составляет 9 200 000 руб.

Заключение судебной экспертизы соответствует установленным требованиям, мотивировано, основано на материалах дела, в установленном порядке лицами, участвующими в деле не оспорено. В данном случае основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество отсутствуют.

На основании установленных обстоятельств суд удовлетворяет требования Банка в части обращения взыскания на предмет залога – квартиру, принадлежащую ФИО2, ФИО1 расположенную по адресу: ...., путем реализации с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости 7 360 000 руб. (9 200 000 руб. * 80%).

Встречные исковые требования ФИО2 суд оставляет без удовлетворения, ввиду отсутствия оснований для признания закладной недействительной по указанным ответчиком основаниям.

Подлинник закладной обозревался в судебном заседании.

Закладная является именной ценной бумагой (п. 2 ст. 142 ГК РФ), которая удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке. Закладная удостоверяет права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой (ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В силу ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает в равных долях с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу АО «ДОМ.РФ» в лице Банка ВТБ (ПАО) судебные расходы по уплате государственной пошлины 23 062,74 руб. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск АО «ДОМ.РФ» в лице Банка ВТБ (ПАО) удовлетворить.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу АО «ДОМ.РФ» в лице Банка ВТБ (ПАО) задолженность по кредитному договору № от 07.08.2006 в сумме 1 772 548,79 руб., в том числе: основной долг 1 632 333,93 руб., проценты за пользование кредитом 92 659,27 руб., пени 47 555,59 руб.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу АО «ДОМ.РФ» в лице Банка ВТБ (ПАО) проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга начиная с 27.07.2017 по дату вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ФИО2, расположенную по адресу: ...., путем реализации с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости 7 360 000 руб.

Взыскать в равных долях с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу АО «ДОМ.РФ» в лице Банка ВТБ (ПАО) судебные расходы по уплате государственной пошлины 23 062 руб. 74 коп.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к АО «ДОМ.РФ» в лице Банка ВТБ (ПАО) отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.А. Топоров