Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Балтийск 02 октября 2017 года

Судья Балтийского городского суда Калининградской области Смыкова Г.А.

при секретаре Макаровой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Балтийская жемчужина» о возложении обязанности по передаче объекта долевого строительства по акту приема-передачи,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась с иском к ООО «Балтийская жемчужина», в котором просит обязать ответчика передать по акту приема-передачи объект долевого строительства – квартиру, расположенную по адресу: «…», площадью 49,0 кв.м, состоящую из коридора площадью 8,6 кв.м, кухни – 9,4 кв.м, жилой комнаты – 16,7 кв.м, совмещенного санузла – 4,1 кв.м, лоджии – 4,6 кв.м, балкона – 5,6 кв.м.

Свои требования истица обосновывает тем, что 08.12.2014 заключила с ответчиком договор «…» (далее - Договор) на участие в долевом строительстве и соглашение № 1 от 04.05.2015 (далее – Соглашение), согласно которым ответчик должен был построить и передать в собственность истца квартиру, проектной площадью 43,7 кв.м, расположенную в первом подъезде на 9 этаже многоквартирного дома, находящегося по адресу: «…», характеристика (расположение и планировка) которой указана в Приложении № 1, представляющим собой схему квартиры из проектной документации и являющимся неотъемлемой частью Договора.

Свои обязательства о выплате денежных средств в размере 1 699 930 руб., предусмотренные Договором и Соглашением, истец выполнил в полном объеме.

Соглашением № 1 от 04.05.2015 установлен срок сдачи объекта долевого строительства – 4 квартал 2015 года.

17.05.2016 ответчик уведомил истца о том, что площадь квартиры со строительным номером № после обмеров составляет 49 кв.м и предложил заключить соглашение, в котором, в том числе, следовало указать почтовый адрес дома; номер квартиры в соответствии с техническим паспортом многоквартирного жилого дома, точный метраж квартиры, на строительство которой производился долевой взнос, указать размер доплаты за изменение уточненной площади в соответствии с ценой квадратного метра 38 900 руб.

В своей претензии, направленной в адрес ответчика 30.06.2016, истец уведомил ООО «Балтийская жемчужина» о своем несогласии в части доплаты, так как при заключении с ответчиком Договора при подсчете площади лоджии был согласован и применен понижающий коэффициент 0,5, а при подсчете площади балкона – 0,3. Ответ на претензию не поступил, не смотря на получение его ответчиком 08.07.2016. 

29.12.2016 ответчик получил разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного дома и вновь уведомил истца, что в соответствии с п. 4.5 Договора, площадь квартиры со строительным номером № после обмеров составляет 49,03 кв.м. и предложил заключить с ООО «Балтийская жемчужина» дополнительное соглашение, в котором предлагалось отразить следующие изменения: прописать почтовый адрес дома; номер квартиры в соответствии с техническим паспортом многоквартирного жилого дома; указать срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры; указать точный метраж квартиры; приложить план квартиры в соответствии с техническим паспортом дома; указать размер доплаты за увеличение площади, в соответствии с ценой квадратного метра 38 900 руб., указанной в Договоре; произвести доплату в размере 206 170 руб. за увеличение площади в течение 10-ти рабочих дней с даты заключения дополнительного соглашения к договору; получить у Застройщика Акт приема-передачи квартиры после государственной регистрации дополнительного соглашения к договору и доплаты за увеличение площади квартиры. С полным пакетом документов обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с целью государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру.

12.04.2017 истец направила ответчику претензию, в которой вновь уведомила последнего о своем несогласии в части доплаты, так как при заключении Договора и Соглашения при подсчете площади лоджии был согласован и применен понижающий коэффициент 0,5, а при подсчете площади балкона – 0,3.

Истец считает, что ответчик необоснованно требует с него произвести доплату во исполнение Договора и Соглашения.

Указывает, что к Договору и Соглашению имеется Приложение № 1, представляющее собой схему квартиры из проектной документации и являющееся неотъемлемой частью Договора и Соглашения. Согласно п. 1.4 Договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира со строительным номером №, проектной площадью 43,7 кв.м. В соответствии с Приложением № 1, являющимся неотъемлемой частью Договора, площадь лоджии указана с применением понижающего коэффициента 0,5 и составляет 2,0 кв.м, а площадь балкона указана с применением понижающего коэффициента 0,3 и составляет 2,6 кв.м. Таким образом, при заключении Договора, как указывает истец, стороны согласовали применение понижающего коэффициента при расчете площади лоджии и балкона, что повлияло на стоимость объекта, указанную в п. 4.1 Договора, которая составила 1 699 930 руб., из расчета 38 900 руб. за 1 кв.м.

Как следует из Приложения № 1, объект долевого строительства со строительным номером № состоит из следующих помещений: коридор площадью 8,6 кв.м, кухня – 9,7 кв.м, жилая комната – 16,7 кв.м, совмещенный санузел – 4,1 кв.м, лоджия – 2,0 кв.м с применением понижающего коэффициента 0,5 (фактически 4,0 кв.м), балкон – 2,6 кв.м с применением понижающего коэффициента 0,3 (фактически 8,7 кв.м), а всего площадь квартиры фактически составила 51,8 кв.м.

В соответствии с экспликацией из технического плана здания объект долевого строительства со строительным номером № состоит из помещений: коридор площадью 8,6 кв.м, кухня – 9,4 кв.м, жилая комната – 16,7 кв.м, совмещенный санузел – 4,1 кв.м, лоджия – 4,6 кв.м, балкон – 5,6 кв.м, а всего площадь квартиры фактически составила 49,0 кв.м.

Таким образом, по мнению истца, разница между проектной площадью вышеуказанной квартиры по сравнению с фактической площадью квартиры, установленной после обмеров, составляет 2,8 кв.м. По сравнению с площадью квартиры, предусмотренной договором, площадь квартиры уменьшилась на 2,8 кв.м. 

Истец считает, что поскольку при определении цены договора площадь квартиры определялась с учетом понижающего коэффициента, то при окончательном расчете площадь квартиры также должна быть учтена с понижающим коэффициентом. 

Истец ФИО1, уведомленная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. 

Представитель истца – адвокат Романова О.П. поддержала заявленные требования в полном объеме и пояснила, что ответчик необоснованно требует с истицы доплату за увеличение площади квартиры, которой фактически не произошло. Просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал и просил в их удовлетворении отказать по тем основаниям, что проектная площадь квартиры, согласно Договору, составила 43,7 кв.м. Приложение № 1 к Договору представляет собой схему из проектной документации и является неотъемлемой частью Договора и Соглашения. В соответствии с Договором, стоимость объекта долевого строительства составила 1 699 930 руб. из расчета 38 900 руб. за 1 кв.м.

Представитель ответчика указал, что исходя из п. 1.4 Договора и приложения к нему предметом договора долевого строительства является квартира с лоджией и балконом, проектной площадью 43,7 кв.м. Площадь объекта долевого строительства, указанная в Договоре и приложении к нему, является проектной (ориентировочной), а фактическая площадь объекта определяется после обмеров кадастровым инженером в техническом плане здания по сравнению с данными проектной документации. Полагает, что использованное в договоре словосочетание «общая площадь», наряду со схемой объекта долевого строительства из проектной документации означает суммарную площадь помещений объекта долевого строительства, определенных на основании измерений уполномоченным лицом, внесенных в экспликацию или поэтажный план.

При этом, Договор и Соглашение к нему не содержат положений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства оговорили использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии и балкона. Также ими не предусмотрен порядок формирования стоимости объекта долевого участия, в частности применение понижающего коэффициента при расчете площади лоджии и балкона.

Считает, что исходя из текста договора между сторонами было согласовано условие об оплате истцом общей площади объекта долевого строительства без применения понижающего коэффициента, в связи с чем, при решении вопроса об определении окончательной стоимости объекта после обмеров квартиры, следует исходить из фактической площади, без применения понижающего коэффициента.

Ответчик считает, что применение истцом понижающего коэффициента 0,5 при расчете площади лоджии и 0,3 при расчете площади балкона является необоснованным, поскольку площадь лоджии и балкона с его применением не отражает действительных измерений и направлена на использование для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации и официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей (п. 3.34 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 04.08.1998 № 37).

Из технического плана здания следует, что площадь квартиры со строительным номером № после обмеров составила 49 кв.м с учетом всех помещений, в том числе лоджии и балкона. Поскольку общая площадь квартиры увеличилась на 5,3 кв.м, то и стоимость квартиры увеличилась и составила 1 906 100 руб., из которых истцом оплачено 1 699 930 руб. Размер доплаты составляет 206 170 руб.

Истец был проинформирован ответчиком об окончании строительства и необходимости внести доплату за увеличение площади объекта, после чего получить акт приема-передачи.

Поскольку истец не произвел окончательный расчет по договору и не доплатил за увеличение площади объекта, то у него отсутствуют правовые основания требовать от ответчика передачи ему объекта долевого строительства. 

3-е лицо ТО Управления Роспотребнадзора по Калининградской области в Зеленоградском, Светлогорском, Балтийском районах и Светловском городском округе полагало исковые требования подлежащими удовлетворению.

Выслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Правовое регулирование договоров долевого участия в строительстве закреплено нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч.1 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, действующего на момент заключения договора), в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела между сторонами 08.12.2014 заключен Договор «…» на участие в долевом строительстве и Соглашение к нему № 1 от 04.05.2015, в соответствии с которыми объектом долевого строительства является квартира со строительным номером №, проектной площадью 43,7 кв.м, расположенная в первом подъезде на 9 этаже многоквартирного жилого дома с офисными помещениями, расположенном по адресу: «…», характеристика (расположение и планировка) которой указана в Приложении № 1 к договору «…» на участие в долевом строительстве от 08.12.2014, представляющим собой схему квартиры из проектной документации и являющимся неотъемлемой частью вышеназванного договора.

В соответствии с п.п. 4.1, 4.4, 4.5 Договора стороны согласовали, что общая стоимость квартиры составляет 1 699 930 руб. из расчета 38900 руб. за 1 кв.м; стоимость объекта может быть изменена в случае внесения изменений и дополнений в проектную документацию в соответствии с изменениями действующего законодательства; корректировки площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. В случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м после обмеров территориального бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную в соответствии с п. 4.1 настоящего Договора. При этом стороны заключают дополнительное соглашение к настоящему договору, в соответствии с которым участник долевого строительства осуществляет доплату за увеличение площади объекта долевого строительства в течение 10 рабочих дней с даты заключения дополнительного соглашения. 

17.05.2016 и 27.02.2017 ответчиком в адрес истца были направлены письма о необходимости оформления дополнительного соглашения, а также доплате денежных средств в размере 206 170 руб. за увеличение площади квартиры.

В декабре 2016 года указанный дом введен в эксплуатацию, что ответчиком не оспаривается. 

ФИО1, не согласившись с необходимостью доплаты за увеличение площади квартиры, обратилась к ответчику с претензиями, а также требованиями о разъяснении ей обоснования доплаты в размере 206170 руб., если при заключении Договора было согласовано применение понижающего коэффициента при расчете площади лоджии и балкона. Претензии остались без ответа. 

Как следует из материалов дела, проектная площадь квартиры, подлежащей передаче истцу, включая лоджию и балкон, определена сторонами как 43,7 кв.м (п. 1.4 Договора). В плане квартиры – Приложении № 1 к договору, являющимся неотъемлемой частью договора, площадь лоджии указана застройщиком с учетом понижающего коэффициента 0,5 равной 2,0 кв.м (4 кв.м х 0,5), а площадь балкона указана застройщиком с учетом понижающего коэффициента 0,3 равной 2,6 кв.м (8,7 кв.м х 0,3).

Следовательно, при определении стоимости объекта долевого строительства застройщиком принималась во внимание не действительная общая проектная площадь квартиры, составляющая вместе с лоджией 51,8 кв.м (39,1 кв.м – площадь квартиры + 4 кв.м – площадь лоджии + 8,7 кв.м – площадь балкона), а общая площадь квартиры с учетом понижающих коэффициентов к площади лоджии и балкона, составляющая 43,7 кв.м. (39,1 кв.м. – площадь квартиры + 2,0 кв.м. – площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5 + 2,6 - площадь балкона с учетом понижающего коэффициента 0,3).

Таким образом, суд считает, что исходя из приведенного подсчета общей площади квартиры, то есть с учетом применения понижающих коэффициентов к площади лоджии и балкона, определена сторонами и стоимость объекта долевого строительства в размере 1 699 930 руб. (43,7м.кв х 38 900 руб.).

Указанная сумма, определенная договором 1 699 930 руб. истцом оплачено в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.

Таким образом, с учетом ч. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у ответчика отсутствуют правовые основания для отказа в передаче истцу объекта долевого строительства по акту приема-передачи. 

При этом суд учитывает, что согласно положениям ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту № утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

По смыслу приведенных выше правовых норм, предусмотренный договором долевого участия в строительстве перерасчет платежа в зависимости от выявленных органами технической инвентаризации при паспортизации дома отклонений, как в большую, так и в меньшую сторону, то есть возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны, не может влиять на возникновение права собственности на квартиру.

Таким образом, если участник долевого строительства оплатил обусловленную договором долевого участия в строительстве стоимость квартиры, то невнесение им доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства не является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора и препятствием для признания за участником долевого участия в строительстве права собственности на квартиру. При этом застройщик не утрачивает права на взыскание соответствующей доплаты в судебном порядке.

Поскольку ФИО1 исполнила обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве, многоквартирный дом введен в эксплуатацию, у застройщика ООО «Балтийская жемчужина» возникла обязанность передать квартиру по акту приема-передачи.

По указанным выше основаниям иск ФИО1 подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к ООО «Балтийская жемчужина» о возложении обязанности по передаче объекта долевого строительства по акту приема-передачи, удовлетворить.

Обязать ООО «Балтийская жемчужина» передать ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: «…», по акту приема-передачи.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Балтийский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Балтийского городского суда 

Калининградской области Г.А. Смыкова 

Мотивированное решение изготовлено 06 октября 2017 года.