Дело № 2-207/2019

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

г. Велиж 25 сентября 2019 года

Велижский районный суд Смоленской области

В составе: Председательствующего (судьи) Романова А.В.

при секретаре Кравцовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации МО «Велижский район», о признании права собственности на недвижимость,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации МО «Велижский район» (далее по тексту – Администрация), о признании за ней права собственности на 

<

адрес>, общей площадью 47.8 кв.м., жилой площадью 28.7 кв.м., на основании договора купли-продажи от 23.05.1997. 

В обоснование своих требовании истец указал, что спорная недвижимость была приобретена по нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 23.05.1997 со Ш.Н. И. , договор сторонами был исполнен, однако не был зарегистрирован в БТИ. С момента приобретения истцом квартиры, она оплачивает за жилое помещение, коммунальные услуги, налоги, владеет им как своим собственным. В настоящее время истец поставил на учет в БТИ квартиру, однако не может её зарегистрировать в ЕГРН.

Определением суда от 26.07.2019 к участию в деле, в качестве ответчика привлечена ФИО2, в качестве 3-его лица – Управление Росреестра по Смоленской области (далее по тексту – Росреестр).

Истец в судебном заседании исковые требования поддерживает и настаивала на их удовлетворении.

Ответчики, представитель 3-его лица - Управления Росреестра по Смоленской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения были извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, представитель Администрации и 3-е лицо просят рассмотреть дело в их отсутствие, возражении по иску не имеют, что не препятствует рассмотрению дела по существу (ч.ч.3-5 ст.167 ГПК РФ). 

Выслушав объяснения истца, исследовав письменные доказательства, находящиеся в материалах дела и обозренные в судебном заседании, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются или прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

В соответствии с п.1 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 164 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст.6-7 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ (ред. от 09.04.2009) "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса. К договорам, предложения заключить которые направлены до 1 марта 1996 года и которые заключены после 31 марта 1996 года, применяются нормы части второй Кодекса о форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации. 

Впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом. Нормы части второй Кодекса, определяющие содержание договоров отдельных видов, применяются к договорам, заключенным после введения ее в действие (ст.6).

Впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса (ст.7).

В соответствии с п.1-3 ст.69 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. 

Из письменных материалов дела видно, что 23 мая 1997 года был заключен нотариально удостоверенный договор купли–продажи квартиры, между Ш.Н. И. и ФИО1 , по условиям которого: « Ш.Н. И. продала, а ФИО1 купила квартиру, состоящую из 2-х комнат, общеполезной площади – 48.05 кв.м., жилой площади 28.74 кв.м., находящаясмя в 

<

адрес>3, за 24 000 000 рублей. Договор подписан сторонами и зарегистрирован в реестре под №513 у нотариуса Велижского района Смоленской области (л.д.9).

Истец с 16.07.1997 проживает в спорной квартире, производит оплату коммунальных услуг, а также производит оплату налога на имущество физических лиц, по спорной квартире, с №, как собственник (ст.400-401 НК РФ).

Данный договор купли-продажи от 23.05.1997 г. не прошел регистрацию в БТИ, Росреестре, в соответствии с положениями ст. ст. 164, 425, 433,558 ГК РФ и принимая во внимание, что в соответствии с ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации договора продажи жилого помещения подлежали применению к договорам, заключенным до 01.03.2013 г., данный договор купли-продажи недвижимости имеет признаки не дозаключености, в связи с отсутствием его регистрации, иные существенные условия договора сторонами были соблюдены. 

Согласно п.3 ст.551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Пункт 2 ст.552 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно правовой позиции изложенной в п.58,60-62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п.58).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ (п.60 ). 

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61)

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности ( п. 62). 

Истцом 25.04.2019 подготовлен технический план спорного жилого помещения, в виде квартиры, с площадью 47.8 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, с постановкой на технический учет спорной квартиры, с общей площадью 47.8 кв.м., жилой площадью 28.7 кв.м.. По состоянию на 02.09.2019 договор купли-продажи от 23.05.1997 по спорной квартире зарегистрирован в ОГБУ «Смоленское областное БТИ».

По сведениям из ЕГРН, право собственности на квартиру, с площадью 47.8 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, не имеется.

12.07.2019 решением Росреестра № приостановлена государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении спорной квартиры, для донесения дополнительных документов, до 12.12.2019.

Указанные доказательства подтверждают право собственности ФИО1 на квартиру, в соответствии с положениями п.2 ч.2 ст.14, п.1 ст.69 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, суд находит установленным, что 23.05.1997 года между Ш.Н. И. и ФИО1 состоялась сделка купли-продажи квартиры, которая с тех пор использует её как свою собственную и несет бремя по её содержанию.

Принимая во внимание, что ФИО1 приобрела недвижимость на законных основаниях – на основании договора купли-продажи от 23.05.1997, составленный в нотариальной форме, который является одновременно и актом приема-передачи имущества, истец уплатил продавцу за приобретенное имущество соответствующую денежную сумму, спорное имущество было передано ей во владение собственником, она пользуется и распоряжается ими как своими собственным, прежний собственник Ш.Н. И. уклонился от регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности по договору к истцу, при этом возражении по иску не имеет, то следует признать ФИО1 собственником квартиры, с государственной регистрацией договора купли-продажи от 23.05.1997 и перехода права собственности по договору купли-продажи от 23.05.1997.

Право собственности на квартиру, возникнет у ФИО1 с момента регистрации перехода права и договора.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е ШИЛ:

Признать за ФИО1 , ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на квартиру, общей площадью 47.8 кв.м., жилой площадью 28.7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с реестровым номером №, заключенным между Ш.Н. И. (продавец) и ФИО1 (покупатель). 

Данное решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности.

Копию решения направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в течение 3 суток со дня вступления в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Велижский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение по делу в окончательной форме принято 05 ноября 2019 года.

Председательствующий: подпись Романов А.В.