Дело № 2-163/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 августа 2017 года г. Новосибирск

Советский районный суд г. Новосибирска в составе:

судьи Толстик Н.В.

при секретаре Певцовой А.С. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Медицинский центр «Кайлас» о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды, встречному иску ООО Медицинский центр «Кайлас» к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО Медицинский центр «Кайлас» о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды.

Исковые требования обоснованы следующим. Истец ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 110,3 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося на первом этаже здания по адресу 

<

адрес>. 

01.09.2014 между ФИО1 (арендодатель) и ООО Медицинский центр «Кайлас» (арендатор) заключен договор аренды вышеуказанного нежилого помещения.

На момент заключения договора сторонами была согласована ежемесячная арендная плата, которая после перечисления ответчиком НДФЛ составляла 38 500 рублей. Договор был заключен на срок до 01.09.2019. 

Фактически уплата арендных платежей прекратилась с апреля 2015 года. С мая 2015 года по июнь 2016 года, то есть за период более года, арендные платежи были внесены ответчиком не более 4 раз. 

Определением Советского районного суда г. Новосибирска от 15.09.2016 по делу №2-2606/16 утверждено мировое соглашение, по условиям которого ООО Медицинский центр «Кайлас» выплачивает ФИО1 задолженность по арендным платежам за период до 01.06.2016 в сумме 402 000 рублей, а также возмещает судебные расходы в сумме 7220 рублей.

Поскольку добровольно мировое соглашение ответчиком исполнено не было, было возбуждено исполнительное производство, которое в настоящее время не исполнено. 

ООО Медицинский центр «Кайлас» продолжает не исполнять условия договора аренды в части оплаты арендных платежей.

За период с 01.06.2016 по 01.12.2016 у ответчика перед истцом образовалась новая задолженность по арендным платежам в сумме 231 000 рублей, которую ФИО1 просит взыскать с ООО Медицинский центр «Кайлас» в рамках настоящего иска. Также истец просит расторгнуть договор аренды от 01.09.2014 в связи с существенными нарушениями его условий со стороны ответчика (т.1 л.д.2-5, 34-35).

Возражая относительно заявленных требований, ООО Медицинский центр «Кайлас» предъявило ФИО1 встречный иск, в рамках которого, с учетом последующих уточнений, просит возместить ему неосновательное обогащение в размере стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 470 419 рублей 98 копеек, компенсировать расходы на оплату содержания жилья в размере 53 998 рублей, взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2015 по 09.06.2017 в сумме 104 316 рублей 98 копеек, убытки в сумме 1 018 780 рублей.

В случае несвоевременного исполнения судебного акта ООО Медицинский центр «Кайлас» просит также взыскать с ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на общую взысканную денежную сумму по учетной ставке банковского процента 10% годовых, с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения (т.2 л.д.48-50).

Встречный иск обоснован следующим. В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды арендатор вправе получить от арендодателя стоимость неотделимых улучшений помещения, произведенных арендатором за свой счет с предварительного письменного согласия арендодателя.

С согласия ФИО1, выраженного в письме от 03.07.2014, ООО Медицинский центр «Кайлас» за свой счет произвел неотделимые улучшения арендованного имущества. Так, была произведена установка алюминиевых перегородок, прокладка трубопровода, шпаклевание стен, грунтовка стен и окраска, что подтверждается сметными расчетами по договорам подряда № от 01.09.2014 и № от 01.09.2014. 

Согласно выводам судебной экспертизы, стоимость неотделимых улучшений составила 470 419 рублей 98 копеек. Указанную сумму ООО Медицинский центр «Кайлас» расценивает в качестве неосновательного обогащения ФИО1 и просит взыскать с него в свою пользу. 

Кроме того, в период с 01.09.2014 по 31.12.2016 ООО Медицинский центр «Кайлас» оплачивал содержание жилья за арендуемое помещение. Всего оплачена сумма 53 998 рублей. По условиям договора обязанностей по оплате содержания жилья у арендатора нет. Устно ФИО1 просил ООО Медицинский центр «Кайлас» оплачивать наряду с коммунальными услугами также и содержание жилья, обещая впоследствии зачесть данные суммы в счет арендной платы, однако не сделал этого. Указанную сумму в размере 53 998 рублей ООО Медицинский центр «Кайлас» также просит взыскать с ФИО1 в качестве неосновательного обогащения последнего. 

Кроме того, с 23.11.2016 ФИО1 незаконно прекратил подачу электричества в сдаваемое в аренду нежилое помещение. Тем самым он сделал невозможным использование помещения по договору аренды, прекратил ведение бизнеса ООО Медицинский центр «Кайлас». Сумма упущенной выгоды составила 1 018 780 рублей. Указанную сумму ООО Медицинский центр «Кайлас» просит взыскать с ФИО1 в качестве своих убытков. 

Наряду с указанными суммами, ООО Медицинский центр «Кайлас» просит взыскать с ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса РФ (т.2 л.д.48-50).

ФИО1 после предъявления встречного иска уточнил первоначальные исковые требования, дополнив их требованием о возложении на ООО Медицинский центр «Кайлас» обязанности возвратить ФИО1 нежилое помещение по адресу 

<

адрес> в том состоянии, в котором оно было до проведения перепланировки и переустройства, то есть вернуть помещение в первоначальное состояние (л.д. 2 л.д.115-116).

В судебное заседание ФИО1 не явился, был извещен, просил рассматривать дело в свое отсутствие.

Представитель ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, требования первоначального иска поддержала, дала соответствующие объяснения, относительно встречного иска возражала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т.1 л.д.119-123, т.2 л.д.72-77, 159-163).

Представитель ООО Медицинский центр «Кайлас» ФИО3, являющийся руководителем организации, требования первоначального иска не признал, встречный иск поддержал, представил письменные пояснения (т.1 л.д.43,158-161, т.2 л.д.164-166).

Руководствуясь положениями пункта 5 статьи 167 Гражданского кодекса РФ, суд принимает решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившегося истца.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 110,3 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося на первом этаже здания по адресу 

<

адрес> (т.1 л.д.17).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ООО Медицинский центр «Кайлас» (арендатор) заключен договор аренды вышеуказанного нежилого помещения (т.1 л.д.13-16).

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора аренды арендную плату за предоставленное ему по договору помещение в размере 350 рулей за один квадратный метр площади, что составляет 44 252 рубля 90 копеек в месяц, включая НДФЛ 5752 рубля 90 копеек. После перечисления НДФЛ арендатор получает ежемесячный процент, перечисленный на расчетный счет, в сумме 38 500 рублей.

В силу пункта 4.1 договора его срок определен до 01.09.2019. 

Ранее судом уже разрешался спор между ФИО1 и ООО Медицинский центр «Кайлас» о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договору от 01.09.2014.

Определением Советского районного суда г. Новосибирска от 15.09.2016 по делу №2-2606/16 между сторонами утверждено мировое соглашение, по условиям которого ООО «Медицинский центр «Кайлас» выплачивает ФИО1 задолженность по арендным платежам по договору за период с момента его заключения и до 01.06.2016 в сумме 402 000 рублей равными платежами ежемесячно в период с 01 по 05 число каждого месяца до полного погашения долга, а также возмещает судебные расходы в сумме 7220 рублей.

Поскольку добровольно мировое соглашение ответчиком исполнено не было, было возбуждено соответствующее исполнительное производство, которое в настоящее время находится на стадии исполнения.

По доводам ФИО1, ООО Медицинский центр «Кайлас» продолжает не исполнять условия договора аренды в части оплаты арендных платежей.

За период с 01.06.2016 по 01.12.2016 у ответчика перед истцом образовалась новая задолженность в размере 231 000 рублей (38 500*6=231 000), которую ФИО1 просит взыскать с ООО Медицинский центр «Кайлас» в рамках настоящего иска, расторгнув договор аренды от 01.09.2014 в связи с существенными нарушениями его условий со стороны ответчика (т.1 л.д.2-5, 34-35).

Разрешая требования первоначального иска, суд руководствуется следующими нормами права.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

Ответчиком ООО Медицинский центр «Кайлас» не представлено доказательств того, что свои обязательства по внесению арендной платы за период с 01.06.2016 по 31.12.2016 он выполнял надлежащим образом и в соответствии с условиями договора.

Задолженность по арендной плате за указанные шесть месяцев в сумме 231 000 рублей ответчиком не оспорена.

В материалы дела ответчиком ООО Медицинский центр «Кайлас» представлены два чека на общую сумму 18 000 рублей, свидетельствующие о перечислении денежных средств на карту ФИО1 (т.1 л.д.44,45).

Вместе с тем, самим ответчиком не оспаривался тот факт, что за предшествующий период, а именно по арендным платежам до 01.06.2016, у него перед истцом также имелась непогашенная задолженность, взысканная с него по мировому соглашению от 15.09.2016.

Поскольку в представленных в настоящее дело чеках (т.1 л.д.44,45) не указано назначение платежа и период, за которой погашается долг по арендной плате, на основании статьи 319.1 Гражданского кодекса РФ в первоочередном порядке из указанных сумм подлежит погашению ранее возникшая задолженность, то есть задолженность до 01.06.2016.

При таких обстоятельствах, заявленные ответчиком платежи на сумму 18 000 рублей не подлежат зачислению в счет погашения задолженности по арендным платежам, взыскиваемой в рамках настоящего дела.

Судом проверялись доводы ООО Медицинский центр «Кайлас» о том, что с 23.11.2016 он не обязан платить арендную плату за арендуемое помещение, поскольку с указанной даты арендодатель ФИО1 незаконно отключил помещение от электрической энергии, сделав его непригодным для использования по назначению.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, закон предусматривает возможность уменьшения арендной платы в случае ухудшения условий пользования имуществом, а не освобождения от внесения арендной платы в принципе. При этом лицо, настаивающее на уменьшении размера арендной платы, должно обосновать сумму такого уменьшения, привести соответствующий расчет, представить доказательства в обосновании своей позиции.

ООО Медицинский центр «Кайлас» не обосновывает сумму, на которую арендная плата подлежит уменьшению, настаивает на полном освобождении от обязанности по ее внесению за период, начиная с 23.11.2016.

Вместе с тем, с такой позицией ответчика согласиться нельзя, поскольку, несмотря на доводы о невозможности использовать арендуемое нежилое помещение, в спорный период он его не освободил, продолжал и продолжает до настоящего времени его фактические занимать, хранить в нем свои вещи и оборудование (т.2 л.д.183-187).

При таких обстоятельствах оснований для освобождения ООО Медицинский центр «Кайлас» от обязанности по внесению арендной платы за период с 23.11.2016 не имеется. Несмотря на доводы ответчика о невозможности использовать нежилое помещение, он до настоящего времени осуществляет владение и пользование им, что является основанием для внесения арендной платы по договору аренды.

При таких обстоятельствах с ООО Медицинский центр «Кайлас» в пользу ФИО1 подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.09.2014 за период с 01.06.2016 по 31.12.2016 в размере 231 000 рублей (38 500 * 6 = 231 000).

В соответствии с подпунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 8.1 договора аренды от 01.09.2014 по требованию арендодателя договор может быть расторгнут при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

Учитывая, что судом установлен факт невнесения арендатором ООО Медицинский центр «Кайлас» арендных платежей в период времени с 01.06.2016 по 31.12.2016, то есть более чем два раза подряд, требование арендодателя ФИО1 о расторжении договора аренды от 01.09.2014 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями абзаца первого статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в процессе действия договора аренды ООО Медицинский центр «Кайлас» видоизменил арендованное нежилое помещение, а именно осуществил в нем работы по перепланировке и переустройству данного помещения.

Судом по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, согласно выводам которой в офисе №4 жилого дома по адресу 

<

адрес> произведены работы по перепланировке следующих помещений. 

Помещение №1:

- установлена ненесущая перегородка с последующей отделкой;

- переном приборов отопления;

- выполнена установка дверных блоков, выполнена заделка одного дверного проема, ведущего из помещения №1 в помещение №3;

- выполнены работы по горизонтальной разводке системы водопровода и канализации.

Помещение №2:

- установлены ненесущие перегородки с последующей отделкой, вследствие чего из помещения №2 образовалось 3 помещения;

- выполнены работы по устройству входов в данные помещения;

- выполнены работы по горизонтальной разводке системы водопровода и канализации.

Помещение №6:

- установлены ненесущие перегородки с последующей отделкой, вследствие чего из помещения №6 образовалось 4 помещения;

- выполнены работы по устройству входов в данные помещения;

- выполнены работы по горизонтальной разводке системы водопровода и канализации.

Согласно выводам экспертов, указанные изменения в офисе №4 

<

адрес>, не могут быть отделены без повреждения имущества. В случае разборки конструктивных элементов внутренней отделки и демонтаже санитарно-технических систем, офис №4 станет не пригодным к эксплуатации по назначению согласно договору аренды (ответ на вопрос 1).

Стоимость работ и материалов по перепланировке и переустройству в офисе 4 дома по 

<

адрес> на 01.09.2014 составляет 422 095 рублей 44 копейки. Стоимость работ и материалов по перепланировке и переустройству в офисе 4 дома по 

<

адрес> по день проведения экспертизы составляет 470 419 рублей 98 копеек (ответ на вопрос 2).

В результате проведенных работ по установке перегородок конфигурация помещений офиса №4 изменилась, данные изменения требуют внесения изменений в технический паспорт помещения (ответ на вопрос 3).

Работы по устройству инженерных сетей, установке санитарно-технического оборудования, произведенные в офисе №4, требуют внесения изменений в технический паспорт помещения (ответ на вопрос 4).

Заключение судебной строительно-технической экспертизы, выполненное экспертами ФБУ «Сибирский региональный центр судебных экспертиз», сторонами не оспаривалось, признается судом допустимым, относимым и достоверным доказательством.

Данное экспертное заключение подтверждает, что фактически выполненные арендатором работы в занимаемом нежилом помещении, расположенном на первом этаже жилого дома, представляют собой перепланировку и переустройство данного помещения.

В рамках встречного иска ООО Медицинский центр «Кайлас» расценивает произведенные работы в качестве неотделимых улучшений имущества ФИО1, утверждает, что производил данные улучшения с согласия арендодателя, а потому просит возместить их стоимость в размере, определенном судебной экспертизой.

ФИО1, возражая относительно данных требований, указывает, что произведенные работы не отвечают его интересам, не являются улучшениями его имущества, поскольку осложняют его использование, в частности, сдачу его в аренду под иные цели, отличные от врачебной практики. ФИО1 оспаривает факт проведения данных работ с его согласия, а также указывает, что работы по перепланировке и переустройству в его помещении выполнены без согласования с соответствующими государственными органами, требуют последующей легализации, проведения соответствующих экспертиз и согласований, что является трудозатратой и обременительной процедурой, положительный результат которой не является гарантированным. 

Учитывая изложенное, выражая незаинтересованность в сохранении выполненных в его помещении работ, ФИО1 просит обязать ООО Медицинский центр «Кайлас» привести нежилое помещение в первоначальное состояние, то есть в то состояние, которое было в момент заключения договора аренды от 01.09.2014 до проведенной перепланировки и переустройства.

Разрешая требования встречного иска в части взыскания с ФИО1 стоимости неотделимых улучшений его имущества, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды от 01.09.2014 арендатор вправе:- после прекращения настоящего договора получить от арендодателя стоимость неотделимых улучшений помещения, произведенных арендатором за свой счет с предварительного письменного согласия арендодателя;

- с письменного согласия арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой или иными изменениями, затрагивающими основные конструкции помещения.

Судом проверялись доводы ООО Медицинский центр «Кайлос» о том, что все работы в арендованном помещении производились арендатором с согласия арендодателя ФИО1

В подтверждение своей позиции по делу ООО Медицинский центр «Кайлас» представил заявление от 03.07.2014, адресованное ФИО1 от директора ООО «Кайлас» ФИО3, со следующим содержанием:

«Прошу Вас согласовать установку алюминиевых сборно-разборных перегородок по адресу 

<

адрес> в размере 100 (сто) кв.м.

А также прокладку трубопроводов через перекрытие подвала.

План производства работ прилагается».

На данном заявлении имеется рукописная запись «Не возражаю «подпись» ФИО1» (т.1 л.д.71).

Оценивая данное заявление, суд приходит к выводу о том, что оно не может с достоверностью подтвердить согласие арендодателя ФИО1 на проведение арендатором ООО Медицинский центр «Кайлас» работ, которые были фактически выполнены в нежилом помещении по адресу 

<

адрес>.

Так, заявление датировано 03.07.2014, то есть до заключения между сторонами договора аренды от 01.09.2014. 

Таким образом, рассматриваемое заявление написано вне рамок арендных отношений между ООО Медицинский центр «Кайлас» и ФИО1

Заявление исходит от директора ООО «Кайлас» ФИО3

Вместе с тем, ООО «Кайлас» и ООО Медицинский центр «Кайлас» являются двумя разными юридическими лицами. ООО «Кайлас» стороной рассматриваемого договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не является (т.1 л.д.6-12, 142-152).

Как следует из Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, по состоянию на 03.07.2014 директором ООО «Кайлас» являлась Р.Т.В. а не ФИО3(т.1 л.д.142-152).

ООО Медицинский центр «Кайлас» зарегистрировано в качестве юридического лица 18.07.2014, то есть позднее даты написания заявления от 03.07.2014. Таким образом, по состоянию на 03.07.2014 ООО Медицинский центр «Кайлас» правоспособностью не обладало (т.1 л.д.6-12).

Вместе с тем, на заявлении от 03.07.2014 содержится печать ООО Медицинский центр «Кайлас». 

Как пояснил в судебном заседании представитель ООО Медицинский центр «Кайлас», данная печать была поставлена на заявлении позднее даты его изготовления.

При таких обстоятельствах, рассматриваемое заявление от 03.07.2014 не позволяет заключить, что согласование выполнения каких-либо работ в спорном нежилом помещении имело место между надлежащими субъектами и в рамках рассматриваемых договорных отношений.

Кроме того, содержание самого заявления не позволяет с достоверностью установить - на проведение каких конкретно работ было получено согласование с ФИО1

Так, в заявлении говорится об установке алюминиевых сборно-разборных перегородок. При этом количество перегородок и их местоположение в заявлении не отражается. 

То обстоятельство, что алюминиевые перегородки обозначены как сборно-разборные, говорит о том, что в заявлении речь идет об отделимых улучшениях имущества, а не об неотделимых, как утверждает ООО Медицинский центр «Кайлас».

Фактически же, как следует из заключения эксперта, в нежилом помещении была произведена перепланировка, а именно были установлены ненесущие перегородки с последующей отделкой, в результате чего изменилась конфигурация помещения, требующая внесения изменений в технический паспорт.

Рассматриваемое заявление от 03.07.2014 не позволяет заключить, что было получено согласие ФИО1 на проведении в нежилом помещении перепланировки.

Также в заявлении от 03.07.2014 говорится о прокладке трубопроводов через перекрытие подвала.

Вместе с тем, план производства работ с резолюцией ФИО1 в материалы дела не представлен, несмотря на то, что на него имеется ссылка в заявлении от 03.07.2014.

При таких обстоятельствах, из самого текста заявления невозможно установить какие именно действия с инженерными коммуникациями согласовывались с собственником.

Формулировка в заявлении относительно «прокладки трубопроводов через перекрытия подвала» носит общий характер, и не раскрывает конкретные виды, объемы и стоимость работ, на выполнение которых стремится получить согласование заявитель.

Вместе с тем, из экспертного заключения следует, что фактически в арендованном нежилом помещении был выполнен перенос приборов отопления, в нескольких помещениях выполнены работы по горизонтальной разводке системы водопровода и канализации. 

При этом, как указал эксперт, произведенные работы по устройству инженерных сетей и установке санитарно-технического оборудования требуют внесения изменений в технический паспорт помещения, что позволяет отнести их к переустройству помещения.

Вопреки доводам ООО Медицинский центр «Кайлас», заявление от 03.07.2014 не свидетельствует о том, что было получено согласие ФИО1 на выполнение рассматриваемых работ по переустройству нежилого помещения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в установленном порядке письменного согласия арендодателя ФИО1 на выполнение арендатором ООО Медицинский центр «Кайлас» работ по переустройству и перепланировке нежилого помещения получено не было. 

Фактически выполненные ООО Медицинский центр «Кайлас» работы не согласовывались сторонами как неотделимые улучшения имущества, не определялись их виды, объемы и стоимость.

Учитывая изложенное, применение в рассматриваемо случае положений пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ не допустимо, поскольку согласие арендодателя на проведение работ не доказано.

Доводы ООО Медицинский центр «Кайлас» о том, что ФИО1 неоднократно посещал нежилое помещение в процессе проведения спорных работ и не препятствовал их выполнению, не подтверждены какими-либо доказательствами. Указанные обстоятельства стороной ФИО1 не признавались.

Как пояснила представитель истца, ФИО1 в Новосибирске постоянно не проживает, приезжает в город периодически. Представитель ООО Медицинский центр «Кайлас» данное обстоятельство не отрицал. По доводам представителя ФИО1, о произведенных работах он узнал уже по факту их завершения. 

Заслуживают внимание и доводы ФИО1 о том, что произведенные в его нежилом помещении работы нельзя признать улучшениями его имущества.

Как установлено судом, на момент заключения договора от 01.09.2014 передаваемое в аренду нежилое помещение по адресу 

<

адрес> имело общую площадь 110,3 кв.м., включало в себя вестибюль площадью 18,4 кв.м., два офисных помещения площадью 35 кв.м. и 46,2 кв.м., два санузла площадью 2,1 кв.м. и 1,4 кв.м., коридор площадью 7,2 кв.м.

В такой конфигурации спорное нежилое помещение учтено в технической документации в настоящее время (т.1 л.д.206).

При этом, как следует из представленных в дело доказательств, на момент заключения договора аренды нежилое помещение было пригодно для эксплуатации, имело необходимый ремонт, в него были проведены инженерные коммуникации (т.1 л.д.180-183).

В результате проведенных работ данное нежилое помещение изменило свою конфигурацию, а именно в нем увеличилось количество офисных помещений, в которые были проведены отдельные инженерные коммуникации.

Исходя из договора аренды от 01.09.2014, нежилое помещение ООО Медицинский центр «Кайлас» предполагало использовать для осуществления врачебной практики.

Произведенные в данном помещении работы, прежде всего, были направлены на создание благоприятных условий для осуществления деятельности самого арендатора, отвечали его потребностям и интересам.

Из заключения эксперта, выполненного ФБУ Сибирский региональный центр судебных экспертиз, следует, что в случае разборки конструктивных элементов внутренней отделки и демонтаже санитарно-технических систем, офис № станет не пригодным к эксплуатации по назначению согласно договору аренды (т.1 л.д.221), то есть для врачебной практики.

Вместе с тем, для собственника нежилого помещения, сдающего его в аренду, самостоятельно не осуществляющего медицинскую деятельность, указанное обстоятельство существенного и определяющего значения не имеет.

По доводам истца, в сложившейся конфигурации нежилое помещение сдать в аренду сложнее, чем в той, которая была изначально. Наличие в нежилом помещении большого количества офисов с проведенными в них коммуникациями отвечает интересам не любого арендатора. 

ООО Медицинский центр «Кайлас» со своей стороны не представило доказательств того, что произведенные в нежилом помещении работы увеличили его стоимость или создали иные преимущества для арендодателя.

Заслуживают внимания также доводы ФИО1 о том, что произведенная в нежилом помещении перепланировка и переустройство в настоящее время не легализованы, проведены без согласования с соответствующими контрольными органами.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, Законом РФ от 24.12.1992 «Об основах жилищной политики» нежилое помещение в многоквартирном доме рассматривается как составная часть жилого дома.

При таких обстоятельствах, спорные правоотношения регулируются Жилищным кодексом РФ, в соответствии с которым в случае проведения переустройства и перепланировки необходимо получать необходимые согласования с уполномоченными органами.

В соответствии с пунктом 1.7.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 №) – переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Необходимость получения согласований с государственными и муниципальными органами относительно работ, связанных с переустройством и перепланировкой помещения, прямо предусмотрена и абзацем 5 пункта 3.3 договора аренды от 01.09.2014.

При проведении перепланировки и переустройства в нежилом помещении по адресу 

<

адрес> соответствующих разрешений получено не было, что позволяет квалифицировать произведенные работы как самовольные, требующие прохождения процедуры легализации.

Для приведения документации на объект в соответствии с требованиями действующего законодательства собственник нежилого помещения вынужден будет нести бремя соответствующих затрат, материальных и временных. 

Поскольку утвержденный проект на выполненные работы не представлен, процедура их согласования потребует от собственника проведения соответствующих экспертиз, получение необходимых заключений, результат которых собственнику в настоящее время не известен.

Вместе с тем, без прохождения процедуры сохранения объекта в перепланированном и переустроенном состоянии, без внесения изменений в технический паспорт, собственник, по сути, лишается возможности беспрепятственно распоряжаться своим имуществом, поскольку имеет в собственности нежилое помещение с самовольно произведенной в нем перепланировкой и переустройством.

При отказе собственнику в согласовании выполненных работ, он вынужден будет нести расходы по приведению имущества в первоначальное состояние, что также не отвечает его интересам.

Принимая во внимание изложенное, результаты работ, выполненных в нежилом помещении арендатором ООО Медицинский центр «Кайлас», не представляется возможным признать улучшениями имущества арендодателя.

В результате выполненных арендатором работ арендодатель не получил в собственность видоизмененный объект гражданских прав с улучшенными качественными характеристиками. Доказательств обратного не представлено.

При таких обстоятельствах, признать наличие у ФИО1 неосновательного обогащения в результате возвращения ему имущества в таком видоизмененном состоянии не представляется возможным.

Заявляя о своей незаинтересованности в сохранении проведенных работ и не желая заниматься их легализацией, ФИО1 требует возвратить ему нежилое помещение в том состоянии, какое было на момент заключения договора аренды, то есть привести его в первоначальное состояние.

Учитывая положения статьи 622 Гражданского кодекса РФ, а также то, что в процессе рассмотрения дела по существу не нашел своего подтверждения факт согласия ФИО1 на проведение переустройства и перепланировки в его помещении, требования арендодателя о возвращении ему помещения в первоначальном состоянии являются обоснованными.

По приведенным выше мотивам встречный иск в части взыскания стоимости неотделимых улучшений удовлетворению не подлежит.

Разрешая требования встречного иска в части взыскания с ФИО1 стоимости расходов на оплату содержания жилья, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с абзацем 4 пункта 3.4 договора аренды от 01.09.2014 арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи.

Действующее жилищное законодательством различает понятие расходов на содержание жилья и расходов по оплате коммунальных услуг (статья 154 Жилищного кодекса РФ).

Как следует из приведенного выше пункта 3.4 договора аренды, в нем употребляется общее понятие коммунальные платежи, что позволяет включить в него как расходы на коммунальные услуги, так и расходы по содержанию жилья.

При таких обстоятельствах, доводы встречного иска о том, что в соответствии с условиями договора бремя расходов по содержанию жилья было возложено на арендодателя, не нашли своего подтверждения.

При таких обстоятельствах, рассматриваемые требования о взыскании с ФИО1 расходов на содержание жилья в сумме 53 998 рублей удовлетворению не подлежат.

В рамках встречного иска ООО Медицинский центр «Кайлас» просит взыскать с ФИО1 также упущенную выгоду в размере 1 018 780 рублей, наступившую у него по причине невозможности осуществлять врачебную практику ввиду отключения ФИО1 электрической энергии в спорном помещении.

ФИО1 не отрицалось, что с 23.11.2016 подача электрической энергии в нежилое помещение была приостановлена.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований или возражений.

Таким образом, размер упущенной выгоды истца по встречному иску подлежит самостоятельному доказыванию.

Обосновывая размер упущенной выгоды, ООО Медицинский центр «Кайлас» представляет в материалы дела журнал кассира - операциониста (т.2 л.д.54-71).

Вместе с тем, данный журнал является внутренним документом организации, а потому без представления дополнительных доказательств не может явиться достаточным доказательством для подтверждения выручки юридического лица.

Факты получения дохода и его размер за период, который показан в журнале, ничем не подтверждены, журнал никем не подписан, заполнен не в соответствии с действующими требованиями, не подтвержден отчетами о закрытии смены.

Кроме того, содержание указанного журнала не соотносится с данными бухгалтерского баланса ООО Медицинский центр «Кайлас» за 2015 и 2016 годы.

Таким образом, заявленный размер упущенной выгоды истцом по встречному иску не доказан.

Кроме того, представленные в дело доказательства свидетельствуют о том, что в 2016 году в офисе по адресу 

<

адрес> были совершены исполнительные действия, направленные на исполнение решения Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-3561/2016 – судебным приставом-исполнителем взыскателю было передано изъятое у ООО МЦ «Кайлас» имущество, в том числе компрессор к стоматологической установке, гинекологическое кресло, иные медицинские приборы, а также кассовый аппарат, оказывать услуги населению без которого организации не имеет права (т.2 л.д.182).

Доказательств того, что другой кассовый аппарат в спорный период времени был поставлен на учет в налоговом органе, истцом по встречному иску не представлено. 

При отсутствии кассового аппарата организации не могла осуществлять предпринимательскую деятельность по оказанию медицинских услуг, не вправе была принимать денежные средства от населения.

Из представленных материалов не следует, что ООО МЦ «Кайлас» обращалось к ФИО1 с письменной претензией относительно невозможности продолжать врачебную деятельность вследствие отсутствия в помещении электрической энергии.

Учитывая изложенное, причинно-следственная связь между отключением в помещении электроэнергии и не осуществлением ООО МЦ «Кайлас» предпринимательской деятельности из дела не прослеживается. Факт наличия упущенной выгоды, наступившей у истца по встречному иску вследствие неправомерных действий ответчика, не доказан.

При таких обстоятельствах, оснований для взыскания с ФИО1 в пользу ООО Медицинский центр «Кайлас» упущенной выгоды в сумме 1 018 780 рублей не имеется.

Требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами являются производными от основных требований встречного иска, в удовлетворении которых отказано, а потому удовлетворению также не подлежат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая удовлетворение встречного иска, расходы ФИО1 по уплате государственной пошлины в сумме 5810 рублей подлежат взысканию с ООО Медицинский центр «Кайлас».

В силу статьи 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Заявленные ФИО1 расходы на оплату юридических услуг по составлению искового заявления взыскиваются судом с ответчика в разумных пределах в сумме 2000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 98, 196-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Взыскать с ООО Медицинский центр «Кайлос» в пользу ФИО1 задолженность по арендным платежам в сумме 231 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5810 рублей, расходы по составлению иска в сумме 2000 рублей.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.09.2014, заключенный между ФИО1 и ООО Медицинский центр «Кайлас» в отношении нежилого помещения площадью 110,3 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес>, с кадастровым номером №, зарегистрированный 01.10.2014 Управлением Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области, №, и обязать ООО Медицинский центр «Кайлас» возвратить ФИО1 нежилое помещение по адресу 

<

адрес> в том состоянии, в каком оно было до проведения перепланировки и переустройства, то есть вернуть помещение в первоначальное состояние.

Встречные исковые требования ООО Медицинский центр «Кайлос» - оставить без удовлетворения.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение составлено 14 августа 2017 года

Судья Н.В. Толстик