Дело № 3а-216/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 октября 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при секретаре судебного заседания Якименко К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «РАМО-М» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

АО «РАМО-М» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 2681,3 кв.м, расположенного по адресу: ................ Ф1, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 115 244 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 28096,5 кв.м, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 695 631 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость вышеуказанных объектов определена на основании отчета об оценке № 76 от 15 декабря 2023 года, выполненного ООО «НЕО ЭКСПЕРТ».

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налоговых платежей.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 просил суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной согласно дополнительному заключению эксперта от 09 августа 2024 года № РГ-216/2024.1, подготовленному экспертом ООО «Р-ГРУПП».

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений по доверенности ФИО2 в судебном заседании 14 октября 2024 года полагала, что дополнительное заключение эксперта не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства по настоящему делу, просила отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, действующая на основании доверенности, ФИО3 оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

От представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 поступили письменные возражения на административное исковое заявление, согласно которым расчет кадастровой стоимости спорных объектом определен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО5 в своем отзыве указала, что Управление не выражает какой- либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, также просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2023 года (на момент возникновения спорных правоотношений).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истецАО «РАМО-М» является собственником:

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 2681,3 кв.м, расположенного по адресу: ................

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 28096,5 кв.м, расположенного по адресу: .................

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости от 27 декабря 2023 года, имеющимися в материалах дела.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ). 

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу п. 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка спорных объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ проведена в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, являющихся предметом спора, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09 сентября 2021 года № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края». В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ по состоянию на 01 января 2021 года в размере 164 801 311,97 рублей. Период применения с 01 января 2022 года до 01 января 2024 года.

Согласно сведениям филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, предоставленным письмом от 03 октября 2024 г. № 22-23505-КЗ/24, кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ................:

- в размере 983 024 607,96 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 07.11.2022 № 2956 «О внесении изменений в приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края» и согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с 01 января 2022 года до 27 июня 2022 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01 января 2021 года;

- в размере 1 549 038 996,16 руб. ошибочно была определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений, в связи с образованием части помещения (не применяется);

- в размере 983 024 607,96 руб. была восстановлена путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости кадастровой стоимости в размере 1 549 038 996,16 руб. при исправлении в соответствии со статьей 21 Закона № 237-ФЗ ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости и согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с 27 июня 2022 года до 26 ноября 2022 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01 января 2021 года;

- в размере 1 549 038 996,16 руб. ошибочно была определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Закона № 237-Ф3 (не применяется);

- в размере 983 024 607,96 руб. была восстановлена путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости кадастровой стоимости в размере 1 549 038 996,16 руб. при исправлении в соответствии со статьей 21 Закона № 237-ФЗ ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости и согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с 26 ноября 2022 года до 03 августа 2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01 января 2021 года;

- в размере 1 549 038 996,16 руб. ошибочно была определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Закона № 237-Ф3 после государственного кадастрового учета изменений в связи с образованием части помещения (не применяется); 

- в размере 983 024 607,96 руб. была восстановлена путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости кадастровой стоимости в размере 1 549 038 996,16 руб. при исправлении в соответствии со статьей 21 Закона № 237-ФЗ ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости и согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с 03 августа 2023 года до 15 ноября 2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01 января 2021 года;

- в размере 983 024 607,96 руб. ошибочно была определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений в связи с образованием части помещения (не применяется);

- в размере 983 024 607,96 руб. была восстановлена при исправлении, в соответствии со статьей 21 Закона № 237-ФЗ, ошибки допущенной при определении кадастровой стоимости и согласно статье 18 Закона № 237- ФЗ с 15 ноября 2023 года до 01 января 2024 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01 января 2021 года.

В судебном заседании представитель филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю ФИО6 пояснила, что итоговый период применения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 23:43:0128002:2056 подлежит указанию с 01 января 2022 года до 01 января 2024 года.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................, определенная по состоянию на 01 января 2021 года, является архивной.

В силу п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

В соответствии с требованиями части 2 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положения пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью, сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. 

Кроме того, в силу абзаца 2 пункта 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной предусмотрено указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2021 года для объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ верной датой определения кадастровой стоимости.

Согласно данным представленного административным истцом отчета об оценке № 76 от 15 декабря 2023 года, выполненного ООО «НЕО ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 115 244 000 рублей и 695 631 000 рублей соответственно.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

По ходатайству представителя административного истца по доверенности ФИО1 определением суда от 22 января 2024 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бизнес-Партнер» ФИО7 Перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Согласно заключению судебной экспертизы № БП-2147 от 05 марта 2024 года рыночная стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ определена в размере 115 829 700 рублей и 734 066 900 рублей соответственно.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО8, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО9 направили возражения, в которых указали, что заключение эксперта подготовлено с нарушениями требований Федерального закона от 31.05.2001 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральных стандартов оценки, вследствие чего рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная экспертом, не может быть признана достоверной.

В возражениях о порочности проведенной по делу судебной экспертизы ссылались на то, что подобранные экспертом объекты-аналоги отличаются по площади от объекта экспертизы с кадастровым номером ................ до 20 раз (28 096,50/1 360). Применяемая корректировка экспертом составляет 40%, что свидетельствует о том, что подобранные объекты-аналоги значительно отличаются по площади и не могут быть приняты в качестве объектов-аналогов.

На стр. 42, 44, 47 экспертного заключения при определение рыночной стоимости объектов экспертизы с кадастровыми номерами ................ эксперт необоснованно принимает корректировку на долю стоимости земельного участка в стоимости Единого объекта недвижимости по данным Сборника СРКД 15/1-2021Н под редакцией ФИО10 в размере 35,5%.

Также полагали, что отсутствие корректировки на различия в функциональном назначении для объектов-аналогов № 1, № 2 и № 3 не обосновано. Так, объект экспертизы относится к высококлассной торговой недвижимости (торгово-развлекательный комплекс «Красная площадь») в отличие от объектов-аналогов, которые представляют собой ресторанно-гостиничный комплекс и здания свободного назначения.

В связи с выявленными нарушениями, допущенными экспертом при проведении судебной экспертизы, которые привели к неправильным расчетам рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, определением суда от 22 апреля 2024 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой поручено эксперту ООО «Р-ГРУПП» ФИО11

Кроме того, протокольным определением от 22 апреля 2024 года, по ходатайству представителя административного истца по доверенности ФИО1 принято изменение предмета административного иска в части оспаривания кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ................, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 983 024 607,96 рублей, а также кадастровой стоимости определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 1 549 038 996,16 рублей.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № РГ-216/2024 от 07 июня 2024 года рыночная стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ составляет 115 829 700 рублей и 734 066 900 рублей соответственно.

Судом установлено, что решением ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 08 мая 2024 года № 12-06/24-311, удовлетворено заявление АО «РАМО-М» об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ................; осуществлено исправление ошибки на дату возникновения основания для определения кадастровой стоимости 03 августа 2023 года и на 15 ноября 2023 года, путем принятия исправленного акта об определении кадастровой стоимости с указанием сведений об объекте в разделе III «Перечень объектов недвижимости, изменение сведений в ЕГРН о которых не влечет за собой изменение их кадастровой стоимости».

Так, в размере 983 024 607,96 руб. была восстановлена при исправлении, в соответствии со статьей 21 Закона № 237-ФЗ, ошибки допущенной при определении кадастровой стоимости и согласно статье 18 Закона № 237- ФЗ с 15.11.2023 до 01.01.2024 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2021.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ................ определенная по состоянию на 01 января 2021 года в размере 1 549 038 996,16 рублей, применению не подлежит.

Учитывая, что указанное обстоятельство может повлиять на итоговый результат определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, определением суда от 17 июля 2024 года по административному делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Р-ГРУПП» ФИО11

Согласно дополнительному заключению эксперта от 09 августа 2024 года № РГ-216/2024.1 рыночная стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 2681,3 кв.м, расположенного по адресу: ................ по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере 156 501 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 28096,5 кв.м, расположенного по адресу: ................, по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере в размере 940 073 200 рублей.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с Федеральными стандартами оценки I–VI).

Экспертом при производстве судебной экспертизы в отношении объекта недвижимости обоснован отказ от использования доходного и затратного подходов, в связи с чем, эксперт при оценке объекта недвижимого имущества обоснованно применил только один возможный сравнительный подход методом сравнительного анализа, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка, в том числе сегментов рынка спорного объекта, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. 

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В результате проведенного исследования рынка предлагаемой к аренде торговой недвижимости и отбора информации было установлено, что рынок аренды достаточно развит, были выбраны объекты-аналоги, наиболее сравнимые с объектом экспертизы. В расчетах экспертом верно использована лишь часть доступных данных, непосредственно влияющих на рыночную стоимость, наиболее сопоставимых с объектом оценки по местоположению, типу объекта, назначению, этажности и прочим характеристикам. 

Применяемые в дополнительном заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так экспертом приняты скидка на торг, на площадь, на тип объекта, на состояние отделки, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения. 

Экспертом при производстве дополнительной судебной экспертизы, при расчете стоимости объектов недвижимого имущества правильно произведена их оценка по состоянию на 01 января 2021 года.

Кроме того, в дополнительном заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. 

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарской края по доверенности ФИО12 представлены письменные возражения на заключение судебной экспертизы. В обоснование своих замечаний им указано, что месторасположение выбранных для расчета объектов-аналогов не сопоставимо с расположением объектами экспертизы по инвестиционной привлекательности и транспортной доступности, корректировка по вышеуказанному ценообразующему фактору отсутствует. Обоснование эксперта о сопоставимости исследуемого объекта и выбранных объектов-аналогов не подтверждено рыночными данными. 

Более того, указал, что отсутствие корректировки на различия в функциональном назначении объектов-аналогов не обоснованно. Объекты экспертизы относятся к высококлассной торговой недвижимости в отличие от объектов-аналогов, которые представляют собой административно-офисную недвижимость и здания свободного назначения.

Также полагал, что класс качества внутренней отделки объектов-аналогов несопоставим с классом качества отделки исследуемых объектов, при этом их использование без применения соответствующей корректировки искажает рыночную стоимость объекта экспертизы.

При определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ................ экспертом выбраны несопоставимые по площади объекты-аналоги №1-3, что приводит к применению понижающих корректировок в размере 24%, 29,1%, 34,9% и существенному снижению рыночной стоимости исследуемого объекта.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО11, проводивший судебную оценочную экспертизу, полностью опроверг доводы административного ответчика, пояснил, что согласно сегментации офисно-торговой недвижимости, опубликованной в справочнике «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под ред. ФИО13, все объекты экспертизы и объекты-аналоги относятся к торговым центрам, что также отражено в дополнительном заключении эксперта. Объекты-аналоги и объекты экспертизы имеют сопоставимые пешеходные, автомобильные трафики, имеют высококлассную внутреннюю отделку помещений и внешних фасадов, что соответствует определению высококачественной недвижимости. 

Кроме того, приведенные объекты-аналоги обладают высокой инвестиционной привлекательностью, имеют высокий пешеходный трафик, транспортную доступность. Так, объекты-аналоги №№ 1-3, расположенные по ул. Красных Партизан, ул. Ставропольская, ул. Московская, имеют высокий автомобильный трафик, высокую транспортную и пешеходную доступность, в связи с чем сопоставимы с объектами экспертизы по главным ценообразующим параметрам. Следовательно, применение корректировки на местоположение в данном случае не требуется.

Эксперт также пояснил, что объект-аналог № 2 имеет отделку сопоставимую с объектами экспертизы, объект-аналог № 3 имеет частичную отделку, что подтверждается материалами дополнительного заключения эксперта. В этой связи корректировка не вводилась. При этом, для объекта-аналога № 3 экспертом был использован корректирующий коэффициент в размере 11%, расчет которого указан на стр. 54-55 дополнительного заключения.

Относительно неверно отобранных объектах-аналогах для нежилого помещения с кадастровым номером ................ эксперт пояснил, что в ходе проведения дополнительной судебной экспертизы был проанализирован весь рынок недвижимости г. Краснодара. В результате анализа были использованы наиболее схожие объекты-аналоги для определения точной рыночной стоимости. Кроме того, в дополнительном заключении эксперта также отражен рынок коммерческой недвижимости в г. Краснодар, приведены, в том числе, 5 объектов, площадью более 10 000 кв.м. Учитывая, что данные объекты отличаются по ряду иных ценообразующих параметров, их применение качестве объектов-аналогов недопустимо. Таким образом, экспертом были использованы наиболее сопоставимые объекты-аналоги и были применены корректирующие коэффициенты на площадь.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Вместе с тем, лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. 

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие административного ответчика с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества является 21 декабря 2023 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 21 декабря 2023 года.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ) «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом деле установлено, что сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ носят статус «архивные».

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ установив период применения кадастровой стоимости с 01 января 2022 года до 01 января 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск АО «РАМО-М» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 2681,3 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 156 501 000 (сто пятьдесят шесть миллионов пятьсот одна тысяча) рублей.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ................ площадью 28096,5 кв.м, расположенного по адресу: ................ кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 940 073 200 (девятьсот сорок миллионов семьдесят три тысячи двести) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ считать 21 декабря 2023 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ в размере 156 501 000 (сто пятьдесят шесть миллионов пятьсот одна тысяча) рублей с 01 января 2022 года и до 01 января 2024 года.

Установить период применения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером нежилого помещения с кадастровым номером ................ в размере 940 073 200 (девятьсот сорок миллионов семьдесят три тысячи двести) рублей с 01 января 2022 года и до 01 января 2024 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами .................

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 октября 2024 года.

Председательствующий: