Дело №3а-487/18

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 27 сентября 2018 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО1 адвоката Шереметьевой Светланы Александровны, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - слесарно-сборочного цеха, назначение: нежилое здание, количество этажей -1, в том числе подземных - 0, площадью 486,6 кв.м., инвентарный номер 2062, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 года, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 первоначально обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - слесарно-сборочного цеха, назначение: нежилое здание, количество этажей -1, в том числе подземных - 0, площадью 486,6 кв.м., инвентарный номер 2062, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 1560000 рублей по состоянию на 16.06.2012 год.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал в административном исковом заявлении о том, что является собственником объекта недвижимости - здания слесарно-сборочного цеха с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 апреля 2018 года №52/291/551/2018-557 кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости составляет 3890398 рублей 99 копеек.

Административный истец полагает, что данная кадастровая стоимость завышена и нарушает его права как налогоплательщика, просит установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке №21720 рыночная стоимость слесарно-сборочного цеха по состоянию на 19.06.2012 года составила 1560000 рублей.

Ссылаясь на положения статей Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец просит удовлетворить заявленные требования. 

При рассмотрении дела в суде административный истец ФИО1 изменил требования, просил установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 05.06.2011 года (т.1 л.д.138-140). Также заявил ходатайство о назначении судом экспертизы по оценке объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 05.06.2011 года (т.1 л.д.171-173). Ходатайство судом удовлетворено.

В судебном заседании 27.09.2018 года представитель административного истца адвокат Шереметьева Светлана Александровна заявленные требования поддержала, просила административное исковое заявление удовлетворить. Пояснила суду о том, что административный истец согласен с размером рыночной стоимости, которая установлена экспертом по результатам оценочной экспертизы, назначенной судом.

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из Приложения №1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 в части утверждения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № (т.1 л.д.93-96).

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорного нежилого здания. 

В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не утверждало и не определяло кадастровую стоимость здания, которая утверждена постановлением Правительства Нижегородской области, не может являться административным ответчиком по делу (т.1 л.д.106-109).

В представленной информации указывается, что нежилое здание с кадастровым номером № было внесено в Единый государственный реестр недвижимости 05.07.2011 года как ранее учтенное. Кадастровая стоимость данного здания определена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 в размере 3890398 рублей 99 копеек. Изменений кадастровой стоимости в отношении данного объекта капитального строительства в ЕГРН не вносилось. Представлены выписки из ЕГРН (т.1 л.д.99-104). 

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ФИО1 является собственников объекта недвижимости с кадастровым номером: №, назначение: нежилое здание, наименование: слесарно-сборочный цех, площадью: 486,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.07.2018 года (т.1 л.д.101-103). 

Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 года, то есть по результатам государственной кадастровой оценки (приложение 1), и в последующем не изменялась. При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец в уточненном административном исковом заявлении.

В соответствии с выпиской из ЕГРН кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № составляет 3890398 рублей 99 копеек по состоянию на 05.06.2011 года (т.1 л.д.104).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Как указано в данном судебном решении по настоящему административному делу по ходатайству административного истца судом была назначена экспертиза по оценке рыночной стоимости здания. Согласно заключению эксперта ООО «Авангард» ФИО2 рыночная стоимость здания с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, наименование: слесарно-сборочный цех, площадью: 486,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 05.06.2011 года составляет 1313000 рублей (без учета НДС) (т.2 л.д.5-113).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленное в суд экспертное заключение от 13.09.2018 года №ЭС180913, составленное экспертом ООО «Авангард» ФИО3, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611. 

Целью и задачей экспертной оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания для пересмотра его кадастровой стоимости в соответствии с определением суда.

Экспертом дано подробное описание объекта экспертной оценки - нежилого здания с кадастровым номером №, в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие местонахождение - объект оценки расположен в 

<

адрес>. Транспортная доступность удовлетворительная, в деревню ведет асфальтированная дорога. В экспертном заключении указаны, в том числе: конструктивные и функциональные параметры здания, особенности отделки. Здание 1937 года постройки. Здание обеспечено электроснабжением. Текущее использование: производственно-складское здание. Здание находится в удовлетворительном состоянии. Также экспертом приведено описание земельного участка, на котором расположено оцениваемое здание (т.2 л.д.9-13). 

В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в экспертном заключении приведен анализ рынка объектов оценки по состоянию на дату оценки (т.2 л.д.16-32), в рамках которого представлен анализ влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, представлен обзор социально-экономического положения Нижегородской области. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект экспертной оценки - производственно-складская недвижимость (т.2 л.д.20-23). 

В экспертном заключении приведены фактические данные о ценах, сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, дан анализ фактических данных о ценах предложений продажи и аренды объектов из сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки. Подобрано 8 предложений о продаже объектов производственно-складского назначения в местах, сопоставимых с местом расположения объекта оценки, а также 4 предложения по аренде объектов производственно-складского назначения (т.2 л.д.27-28).

Обозначены основные факторы, влияющие на спрос, предложения и цены сопоставимых объектов недвижимости (т.2 л.д.29-32). 

Наиболее эффективным использованием признано использование здания в качестве производственно-складского (т.2 л.д.33-35).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении экспертного заключения об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления экспертом рыночной стоимости спорного помещения, суду не представлено. 

Оценка нежилого здания проведена с применением затратного и сравнительного подходов. При этом в экспертном заключении указано, по каким основаниям эксперт отказался от применения доходного подхода - объект оценки не может использоваться для извлечения рентного дохода ввиду удаленного расположения и большого логистического плеча (т.2 л.д.36-39).

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода эксперт отдельно определил стоимость прав на земельный участок, на котором расположен объект оценки, произвел расчет затрат на создание аналогичного объекта капитального строительства с учетом прибыли предпринимателя, определил размер износа и устаревания объекта оценки, определил стоимость объекта оценки путем суммирования затрат на его создание и прибыли предпринимателя и вычитания полученного размера физического износа и устареваний.

Расчет стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки, произведен методом сравнения продаж, применены корректировки (т.2 л.д.42-51).

Затраты на создание (воспроизводство/замещение) здания рассчитаны с применением метода сравнительной единицы, как обеспечивающего приемлемый уровень погрешности. Величина затрат на замещение с учетом НДС составила 4656634 рублей (т.2 л.д.51-54).

Рассчитаны размер общего накопительного износа и размер устаревания, которые составили 60%. 

Рыночная стоимость объекта оценки - здания затратным подходом с учетом НДС по состоянию на 05.06.2011 года экспертом определена в размере 1862654 рублей (т.1 л.д.61).

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж. Для выявления объектов-аналогов эксперт произвел анализ рынка продаж недвижимости по состоянию на дату оценки. В качестве аналогов подобрано 4 предложения о продаже зданий из сегмента рынка, к которому относится объект оценки (т.2 л.д.65-66).

В экспертном заключении об оценке экспертом приведены вносимые корректировки (т.2 л.д.69-76), указана использованная справочная информация. 

По результатам определения рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода рыночная стоимость здания без учета стоимости земельного участка определена экспертом в размере 1236937 рублей по состоянию на 05.06.2011 года (т.2 л.д.80).

Экспертом проведено согласование результатов экспертной оценки, полученных с использованием затратного и доходного подходов и присвоения веса каждому подходу. Рыночная стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, наименование: слесарно-сборочный цех, площадью: 486,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 05.06.2011 года определена экспертом в размере 1313000 (Один миллион триста тринадцать тысяч) рублей (т.2 л.д.84). 

Окончательный расчет правомерно произведен без учета НДС, так как данный налог при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, которая будет применяться при оспаривании кадастровой стоимости такого объекта, учету не подлежит.

Таким образом, экспертом приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого здания, проанализированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. 

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные экспертом сведения о рыночной стоимости нежилого здания участвующими в деле лицами не опровергнуты. Само экспертное заключение, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого здания, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы эксперта аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Эксперт ООО «Авангард» ФИО3 является членом Ассоциации саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», регистрационный номер 02402. Имеет высшее профессиональное образование в области оценочной деятельности, специальность: экспертиза и управление недвижимостью, квалификация: инженер. Экспертом ФИО3 06.03.2018 года получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №004194-1 по направлению «Оценка недвижимости». Стаж работы по специальности - 4 года (т.2 л.д.6, л.д.109-112).

Сведений о том, что эксперт ФИО3 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 33 КАС РФ, суду не представлено и судом не установлено. 

Эксперт ФИО3 предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного экспертного заключения (т.2 л.д.3, 5). Сомнений в правильности заключения судебного эксперта по вопросу, поставленному ему для разрешения, у суда не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административного истца ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, наименование: слесарно-сборочный цех, площадью: 486,6 кв.м., расположенного по адресу: ФИО4 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 1313000 (Один миллион триста тринадцать тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года. 

Как указано выше, представитель административного истца в судебном заседании указал о том, что с результатами заключения судебной экспертизы согласен.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением по настоящему делу имело место 28.06.2018 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 52:35:0010503:240 необходимо считать 28.06.2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, наименование: слесарно-сборочный цех, площадью 486,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 1313000 (Один миллион триста тринадцать тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года. 

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № считать 28.06.2018года.

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 27.09.2018 года.

Судья М.А. Кручинин