Дело № 2-955/2020

УИД 74RS0017-01-2020-000683-19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации.

27 октября 2020 года город Златоуст 

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Фроловой Г.А.,

при секретаре Решетниковой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства и встречному иску ФИО1 к Органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» о продлении срока договора аренды земли на один год для завершения строительства, 

У С Т А Н О В И Л:

Орган местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» (далее - ОМС «КУИ ЗГО») обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просит изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенный по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ОМС «КУИ ЗГО» и ФИО1 заключен договор аренды №. По условиям договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенный по адресу: 

<

адрес>, разрешенный вид использования – 

<

данные изъяты>. Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в ОМС «КУИ ЗГО» с заявлением о расторжении договора аренды земли в связи с заключением нового договора аренды. Соглашением о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земли № был расторгнут и земельный участок передан по акту сдачи-приемки в ОМС «КУИ ЗГО». ДД.ММ.ГГГГ между ОМС «КУИ ЗГО» и ФИО1 заключен новый договор аренды земли для завершения строительства объектов недвижимости №/О-З. Согласно п. 1.4 настоящий договор действует сроком по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям из ЕГРН на указанном земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>., принадлежащий на праве собственности ФИО1 Согласно результату обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на момент обследования земельный участок не огорожен, доступ на земельный участок не ограничен, объект недвижимости (объект незавершенного строительства) на земельном участке присутствует. До настоящего времени ответчик не завершил строительство объекта, действие договора аренды истекло, в связи с чем истец считает возможным изъять у ответчика указанный объект незавершенного строительства.

ФИО1 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ОМС «КУИ ЗГО» о продлении срока действия договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ на 1 год для завершения строительства.

В обоснование встречных исковых требований сослался на то, что объект незавершенного строительства представляет собой практически законченное одноэтажное здание, отвечающее целевому назначению здания. Согласно предварительному заключению рекомендации являются несущественными и быстро устранимыми, после устранения которых здание может быть введено в эксплуатацию. Для введения здания оконченного строительством в эксплуатацию необходимо наличие действующего договора аренды земли и нового разрешения на строительство, так как внесений изменений в старое разрешение не возможно в соответствии с действующим законодательством, в связи с эти гражданин должен обратиться в администрацию за получением нового разрешения на строительство, состоящее из двух этапов: первый – на строительство и ввод в эксплуатацию в соответствии с первым разрешением на строительство, второй – достройка второй части здания и его ввод в эксплуатацию. Все строительные работы были завершены ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договора закончился ДД.ММ.ГГГГ, проведенное впоследствии администрацией обследование этот факт подтверждает. Для окончательного заключения необходимо мнение УАиГ ЗГО о возможности внесения изменения в проектную документацию и разрешение на строительство и поэтапного ввода в эксплуатацию.

В судебном заседании представитель истца ОМС «КУИ ЗГО» ФИО2, действующая на основании доверенности (л.д. 44), на удовлетворении исковых требований об изъятии объекта незавершенного строительства настаивала, встречные исковые требования ФИО1 не признала, поскольку срок договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ, согласно сведениям из Росреестра степень готовности объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет также 60%, объект в эксплуатацию не введен, строительство объекта капитального строительства и ввод его в эксплуатацию отдельными этапами проектной документацией не предусмотрены.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования ОМС «КУИ ЗГО» не признал, на удовлетворении встречных исковых требований настаивал, поскольку объект незавершенного строительства практически готов к эксплуатации, необходим год для завершения строительства объекта. 

Представитель 3 лица Администрации ЗГО в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом (л.д. 111).

Суд полагает возможным в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотреть дело в отсутствие неявившегося 3 лица, так как оно надлежащим образом извещено о месте и времени судебного разбирательства, ходатайств об отложении дела не заявляло, об уважительности причин неявки суду не сообщило.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает исковые требования ОМС «КУИ ЗГО» подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению.

На основании п.2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 Положения о Комитете по управлению имуществом Златоустовского городского округа, ОМС КУИ ЗГО осуществляет полномочия по решению вопросов местного значения и осуществлению отдельных государственных полномочий в соответствии Уставом Златоустовского городского округа, настоящим положением и другими нормативными актами. Основной задачей Комитета является разработка и проведение единой политики в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом и земельными участками на территории Златоустовского городского округа (п. 3). 

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ч.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

В настоящее время вопросы аренды земельных участков регламентированы статьей 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, в случае если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, такой земельный участок предоставляется в аренду однократно без проведения торгов, для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п.п.1); собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта(п.п.2).

На основании п.1 ст.239.1 Гражданского кодекса РФ, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно п.6 ст.239.1 Гражданского кодекса РФ, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, который находится в муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. (п.2 ст.239.1 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОМС «КУИ ЗГО» и ФИО1 заключен договор аренды № (л.д. 7-10).

По условиям договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> расположенный по адресу: 

<

адрес>, разрешенный вид использования – 

<

данные изъяты>. Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно акту сдачи-приемки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11) земельный участок передан ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в ОМС «КУИ ЗГО» с заявлением о расторжении договора аренды земли в связи с заключением нового договора аренды. 

Соглашением о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земли № расторгнут в связи с заключением нового договора аренды (л.д. 13), земельный участок передан ОМС «КУИ ЗГО» по акту сдачи-приемки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14).

ДД.ММ.ГГГГ между ОМС «КУИ ЗГО» и ФИО1 заключен договор аренды земли для завершения строительства объектов недвижимости № (копия распоряжения – л.д. 20, копия договора - л.д. 15-17). 

По условиям договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенный по адресу: 

<

адрес> разрешенный вид использования – 

<

данные изъяты>.

Согласно п. 1.4 настоящий договор действует сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акту сдачи-приемки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18) земельный участок передан ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 Администрацией ЗГО выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «нежилое здание – закрытая автостоянка» (нежилое здание 2-х этажное, общей площадью нежилого здания – 

<

данные изъяты>., нормативным сроком строительства – 8 месяцев), на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес> на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Затем действие разрешения неоднократно продлевалось. (л.д. 137).

Согласно ответу Администрации ЗГО от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 92) срок действия разрешения на строительство истек ДД.ММ.ГГГГ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ застройщик с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство в Администрацию ЗГО не обращался.

Проектной документацией, разработанной ООО «СК «Авангард», шифр 10-12-057, предусмотрено строительство отдельно стоящего двухэтажного нежилого здания – закрытой автостоянки.(л.д.139-145)

Судом установлено, что на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты>степень готовности 30%, расположенный по адресному ориентиру: 

<

адрес> Право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности – 30% зарегистрировано за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 19).

В результате обследования ОМС «КУИ» ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23) земельного участка, расположенного по адресному ориентиру: 

<

адрес>, установлено, что на момент обследования земельный участок не огорожен, доступ на земельный участок не ограничен, объект недвижимости (объект незавершенного строительства) на земельном участке присутствует.

Согласно заключения кадастрового инженера в техническом плане объекта незавершенного строительства, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 77-90, 117-145), степень готовности объекта незавершенного строительства - 60%, возведен фундамент, частично стены 1,2 этажа, полы, перекрытия 1 этажа, частично установлено заполнение проемов.

Из фотографий к указанному акту обследования (л.д. 24-25) следует, что строительство объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном ФИО1 в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, до настоящего времени не завершено, не возведен второй этаж. 

Из сведений из ЕГРН также следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 60 %. (л.д. 114-116).

Следовательно, до окончания срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, строительство этого объекта не было завершено.

Доводы ответчика о том, что объект незавершенного строительства возможно эксплуатировать в качестве закрытой автостоянки со ссылкой на предварительное заключение АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (л.д.93-102) не опровергает выводов суда.

Согласно предварительному заключению АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (л.д.93-102), обследуемое здание находится в работоспособном состоянии, здание возводится в соответствии с проектной документацией, обследуемое здание удовлетворяет всем действующим нормам и правилам и пригодно для дальнейшей эксплуатации и достройки здания в соответствии с проектом, обследуемое здание возможно эксплуатировать в качестве нежилого здания – закрытой автостоянки. Рекомендации для полноценной эксплуатации: установить окна, выполнить битумную гидроизоляцию первого этажа, установить систему обнаружения и автоматического пожаротушения, возвести перегородку из шлакоблока вокруг проектируемого лестничного марша.

Из самого заключения следует, что здание еще возводится и пригодно для дальнейшей эксплуатации и достройки здания в соответствии с проектом.

С учетом перечня работ, рекомендуемых для полноценной эксплуатации, нельзя признать их несущественными, а нежилое здание - готовым к принятию в эксплуатацию, поскольку отсутствие системы обнаружения и автоматического пожаротушения, перегородки из шлакоблока вокруг проектируемого лестничного марша, нарушает строительные и градостроительные нормы, эксплуатация такого здания небезопасна для жизни и здоровья людей.

Вместе с тем, проектом на нежилое здание предусмотрено возведение двухэтажного здания, а второй этаж не возведен.

Кроме того, истцом не представлено доказательств, что все работы были выполнены в период до истечения срока действия договора ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что земельный участок предоставлялся арендатору по договору аренды № для завершения строительства объекта недвижимости. Однако автостоянка на земельном участке не возведена, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 60 %. Срок действия договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ.

При этом в силу требований п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ у ОМС «КУИ ЗГО» отсутствует возможность предоставить ФИО1 в аренду без проведения торгов земельный участок, поскольку согласно названной норме такое однократное право арендатором земельного участка уже реализовано – земельный участок был предоставлен для завершения строительства. Договор аренды заключен после ДД.ММ.ГГГГг., т.е после вступления в силу Федерального закона № 171-ФЗ от 23.06.2014г., которым внесены изменения в Земельный кодекс, предусматривающие указанные требования.

Основными принципами земельного законодательства в РФ является в том числе, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; (п.п.5 п.1 ст.1 ЗК РФ)

Согласно п.3 ст.552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

С учетом имеющегося правового регулирования, ответчик при отсутствии разрешения на строительство, не вправе завершить строительство объекта, при этом самостоятельно реализовать объект незавершенного строительства он также не имеет возможности в связи с тем, что у него отсутствует право пользования земельным участком, которое истцом в настоящее время ему не может быть предоставлено.

Одновременно в связи с наличием на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ответчику, у ОМС «КУИ ЗГО» не имеется возможности передать право пользования земельным участком иному лицу.

Доводы ответчика о том, что для введения здания оконченного строительства в эксплуатацию необходимо наличие действующего договора аренды земли и нового разрешения на строительство, так как внесений изменений в старое разрешение не возможно в соответствии с действующим законодательством, в связи с эти гражданин должен обратиться в администрацию за получением нового разрешения на строительство, состоящее из двух этапов: первый – на строительство и ввод в эксплуатацию в соответствии с первым разрешением на строительство, второй – достройка второй части здания и его ввод в эксплуатацию суд отклоняет, поскольку проектной документацией, разработанной ООО «СК «Авангард», шифр 10-12-057, предусмотрено строительство отдельно стоящего двухэтажного нежилого здания – закрытой автостоянки. Строительство объекта капитального строительства и ввод в эксплуатацию отдельными этапами разделом «Проект организации строительства» проектной документации, шифр 10-12-057, не предусмотрены (ответ – л.д. 92).

При изложенных обстоятельствах суд полагает необходимым применить положения п.1, п.6 ст.239.1 Гражданского кодекса РФ и изъять у собственника ФИО1 путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, исковые требования ОМС «КУИ ЗГО» об изъятии земельного участка подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований о продлении срока договора аренды земли на один год для завершения строительства ФИО1 необходимо отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» к ФИО1 удовлетворить.

Изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> расположенный по адресу: 

<

адрес>, у ФИО1 путем продажи с публичных торгов.

В удовлетворении исковых требований к Органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» о продлении срока договора аренды земли на один год для завершения строительства ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий: Г.А. Фролова

Мотивированное решение изготовлено 03.11.2020 года