Р Е Ш Е Н И Е

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

29 июня 2018 года Свердловский районный суд г.Иркутска

в составе председательствующего судьи Новоселецкой Е.И.,

при секретаре Ивановой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1199/18 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Рюрик» о расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Рюрик» о расторжении договора аренды и обязании освободить помещение. 

В обоснование иска указала, что 27.06. 2016 между КУМИ администрации г. Иркутска и ООО «Рюрик» был заключен договор аренды нежилого помещения 

<

Номер обезличен>, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен>. 

<

Дата обезличена> по договору купли-продажи указанное помещение перешло в собственность ФИО1, в связи с этим между истцом и ООО «Рюрик» было заключено дополнительное соглашение 

<

Номер обезличен> к договору аренды 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена>. По условиям договора ответчик обязался за 2 недели до окончания срока действия договора страхования перестраховать объект и предоставить новый договор страхования, однако этого сделано не было. Кроме того, на территории объекта у истца арендует помещение ООО «Спас», работники которого неоднократно писали претензии, что ответчик занимается самовольной перепланировкой объекта, что также противоречит условиям договора аренды. Также истцу не предоставили доступ на арендуемое помещение с целью контроля. В связи с чем, истец полагает, что указанные нарушения являются поводом для расторжения договора аренды, о чем ответчику было направлено письмо, однако ответа не последовало. 

На основании изложенного, уточнив исковые требования, ФИО1 просит расторгнуть с ООО «Рюрик» договор аренды 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена>, обязать ответчика освободить нежилое помещение по адресу: 

<

адрес обезличен>, возместить судебные расходы в виде оплаченной госпошлины в сумме 600 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 45000 рублей, за экспертное исследование 10389 рублей, а также почтовые расходы в сумме 668 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В силу ч. 5 ст. 167 ГПК Ф суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель истца на основании доверенности ФИО2 исковые требования подержал в полном объеме, по существу дал аналогичные пояснения.

Представитель ООО «Рюрик» ФИО3 исковые требования не признала, представила отзыв на исковое заявление указав, что в арендуемого помещении проведена перепланировка, что возможно по условиям п. 1.5 договора аренды. Ответчиком не было произведено перепланировки, только сделаны неотделимые улучшения помещения. Доступ к арендуемому помещению всегда открыт, арендодатель всегда приходил на него и снимал показания счетчика. Кроме того, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Арендная плата вносится ответчиком в сроки, указанные в договоре, задолженности не имеется. Просила отказать в иске в полном объеме. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Положениями п. 1 ст. 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. (п. 2 ст. 622 ГК РФ).

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением аналогичных правил.

Судом установлено, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска и Обществом с ограниченной ответственностью «Рюрик» заключен договор 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена> аренды нежилого помещения.

По условиям договора (п. 1.1) арендатору предоставлено во временное возмездное владение и пользование: нежилое помещение, общей площадью 175,5 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане: 1, 13, 13а, 14, расположенное по адресу: 

<

адрес обезличен> срок действия договора с 

<

Дата обезличена> по 

<

Дата обезличена> (п. 1.2).

В соответствии с п. 1.5 договора, перепланировка и (или) переустройство объекта возможны при условии их согласования с арендодателем с соблюдением требований федерального законодательства.

Согласно п. 2.2.5 договора в месячный срок с момента подписания настоящего договора, арендатор обязан заключить договор страхования объекта аренды, и за две недели до окончания срока действия договора страхования арендатор обязан перестраховать объект на новый срок и предоставить копию страхового полиса арендодателю. 

Сторонами подписан передаточный акт от 

<

Дата обезличена> к договору аренды нежилого помещения 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена> с указанием всех технических и функциональных характеристик объекта в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с договором 

<

Номер обезличен> купли-продажи нежилого помещения (объекта приватизации), расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен>, от 

<

Дата обезличена> указанное помещение приобретено ФИО1 у Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации 

<

адрес обезличен>.

<

Дата обезличена> между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска, ФИО1 и ООО «Рюрик» заключено дополнительное соглашение 

<

Номер обезличен> к договору аренды нежилого помещения 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена>, по которому все права по договору 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена> перешли к новому арендодателю ФИО1 с 

<

Дата обезличена>. 

В материалы дела представлены претензии от 

<

Дата обезличена>, 

<

Дата обезличена>, 

<

Дата обезличена>, 

<

Дата обезличена>, направленные на имя ФИО1 от ООО «Спас», с просьбой обеспечить доступ к нежилому помещению, перекрытому ООО «Рюрик». Также в деле имеются акты от 

<

Дата обезличена>, 

<

Дата обезличена> об отказе в доступе в нежилое помещение по адресу: 

<

адрес обезличен> представителя его собственника.

Согласно договорам 

<

Номер обезличен>/Л от 

<

Дата обезличена>, 

<

Номер обезличен>/л от 

<

Дата обезличена>, сметам к ним, заключенным между ООО «БайкалИнтерСтрой» и ФИО4, в помещении по адресу: 

<

адрес обезличен>, б. ФИО5, 31Б были проведены ремонтно-отделочные работы. 

Суду представлен договор 

<

Номер обезличен> страхования имущества от 

<

Дата обезличена>, заключенного между ЗАО «МАКС» и ООО «Рюрик», по которому нежилое помещение по адресу: 

<

адрес обезличен> застраховано на срок до 

<

Дата обезличена>. 

В материалах дела имеются платежные поручения об оплате арендных платежей ООО «Рюрик» на счет ФИО1. Стороной истца не оспаривался факт наличия задолженности по оплате арендованного помещения. 

По данным технической инвентаризации по состоянию на 

<

Дата обезличена>, нежилое помещение по адресу: 

<

адрес обезличен> имеет общую площадь 294,8 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 1, 5-14, 1а, 13а. 

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что в договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленные законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что 29.01.2018 в адрес ответчика ООО «Рюрик» было направлено уведомление о расторжении договора, что следует из указанного уведомления, а также квитанции ФГУП «Почта России» об его направлении. Ранее, 06.10.2017, ответчику было вручено требование о предоставлении разрешительных документов по перепланировке арендуемого помещения. 

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца была назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта 

<

Номер обезличен>, составленному МУП «БТИ г. Иркутска», экспертом ФИО6, в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

адрес обезличен>, площадью 175,5 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане: 1, 13, 13а, 14, имеются изменения, отличающиеся от данных технического паспорта, составленного по состоянию на 

<

Дата обезличена> – установлены дополнительные перегородки, демонтирована перегородка и установлена новая, ликвидированы дверные проемы и установлены новые, оборудованы новые дополнительные помещения, проведено устройство холодильной камеры и санузла (в результате чего изменено назначение помещения), часть помещения (пом. 

<

Номер обезличен>д) присоединена к другому нежилому помещению (пом. 

<

Номер обезличен>а). Данные изменения относятся к работам по перепланировке и переустройству нежилого помещения, которые, в свою очередь, относятся к реконструкции данного объекта. В результате проведенных работ площадь нежилого помещения уменьшилась и составила 163,3 кв.м. 

Оценивая указанное заключение, судом установлено, что оно выполнено экспертом, имеющим специальное образование и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в связи с чем суд находит его относимым, допустимым, достоверным и достаточным доказательством. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы; заключение является ясным и полным.

Таким образом, из представленного заключения, которое принято судом в качестве доказательства и оценено по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не оспорено сторонами, следует, что в арендуемом помещении по адресу: 

<

адрес обезличен> произведено переоборудование и перепланировка.

На основании представленных доказательств, судом установлено, что ООО «Рюрик» реконструировало арендованное помещение без согласия истца, в результате переоборудования помещения изменились размеры их площади, размещение стен и перегородок, а также характеристика помещений, а поскольку ФИО1 не давала согласие на перепланировку помещения, суд приходит к выводу, что нарушения ответчиком ООО «Рюрик» договора являются существенными, в связи с чем, в порядке п. 2 ст. 450 и ст. 619 ГК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении требований о расторжении договора аренды нежилого помещения 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена>, а также производного от него требования об обязании ООО «Рюрик» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес обезличен> 

Представленная ООО «Рюрик» план-схема магазина и закусочной «Ретро», расположенная по адресу: 

<

адрес обезличен> не обладает условием допустимости для принятия ее судом в качестве доказательства по делу, поскольку ответом Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Иркутска от 

<

Дата обезличена> подтверждается, что ООО «Рюрик» в комитет с просьбой согласовать перепланировку нежилого помещения по адресу: 

<

адрес обезличен> в рамках действия договора аренды 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена> не обращалась. Кроме того, указанный документ опровергается материалами дела и собранными по нему доказательствами. 

Иных доказательств ответчиком в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. 

Рассматривая требования истца о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему выводу. 

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику – пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Статья 88 ГПК РФ устанавливает, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым, в соответствии со ст. 94 Кодекса, относятся расходы на оплату услуг представителя и иные признанные судом необходимыми расходы.

Из договора на оказание юридических услуг от 

<

Дата обезличена>, заключенного между ФИО1 и ФИО2 следует, что последний берет на себя обязательство оказывать юридические услуги, а также представлять интересы заказчика в суде общей юрисдикции по иску ФИО1 к ООО «Рюрик» о расторжении договор аренды нежилого помещения 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена> в Свердловском районном суде г. Иркутска. 

Пунктом 2 договора предусмотрено, что стоимость услуг составляет 45 000 рублей. 

Факт оплаты ФИО1 услуг по договору от 

<

Дата обезличена> в сумме 45 000 рублей подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 

<

Дата обезличена>.

Интересы истца ФИО1 в суде представлял ФИО2 на основании доверенности от 

<

Дата обезличена>. 

Учитывая, что дело не представляет особую сложность по сбору доказательств, ФИО2 было подготовлено исковое заявление, ходатайство о назначении экспертизы, направлена претензия, он представлял интересы истца в судебных заседаниях на основании доверенности, суд находит расходы по оплате услуг представителя завышенными и подлежащими снижению до 10 000 рублей. Указанная сумма подлежит взысканию с ООО «Рюрик» в пользу истца. Во взыскании 37 000 рублей представительских услуг истцу следует отказать.

При подаче искового заявления ФИО1 уплачена государственная пошлина в размере 600 рублей, что подтверждается чеком от 

<

Дата обезличена>.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ООО «Рюрик» в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 600 рублей.

Рассматривая заявление об оплате стоимости экспертного заключения, суд приходит к следующему. 

В ходе судебного разбирательства определением Свердловского районного суда г. Иркутска от 24.04.2018 по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено МУП «БТИ г. Иркутска», с оплатой за счет ФИО1

<

Дата обезличена> в суд поступило заключение эксперта 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена> по проведенной экспертизе на основании определения суда от 

<

Дата обезличена>.

В соответствии с договором на оказание услуг 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена>, квитанцией 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена>, ФИО1 оплачены услуги по проведению строительно-технической экспертизы в сумме 10389 рублей в МУП «БТИ г. Иркутска». 

В силу ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч.3 ст.95 ГПК РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

Таким образом, поскольку по делу проведена судебная экспертиза, расходы по проведению которой возложены определением суда на ФИО1, исковые требования которой удовлетворены, суд полагает необходимым взыскать с ООО «Рюрик» в пользу истца указанные судебные расходы в сумме 10389 рублей.

При этом суд не находит законных оснований для отнесения расходов по отправлению телеграммы ООО «Рюрик» от 

<

Дата обезличена> на сумму 366 рублей о проведении осмотра, а также заказных писем от 

<

Дата обезличена> на сумму 157,64 рублей, от 

<

Дата обезличена> на сумму 66,96 рублей, от 

<

Дата обезличена> на сумму 77,50 рублей, а всего на общую сумму 668,10 рублей, поскольку они не могут быть отнесены к расходам, связанным с рассмотрением настоящего дела. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена>, заключенный между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Рюрик». 

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Рюрик» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес обезличен>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Рюрик» в пользу ФИО1 600 рублей в счет возмещения расходов по оплате госпошлины, 10 000 рублей в счет возмещения расходов по оплате помощи представителя, 10 389 рублей в счет возмещения расходов по проведению экспертизы.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: Е.И. Новоселецкая

Полный текст решения суда изготовлен: 

<

Дата обезличена>