Дело №2-23/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 февраля 2018 года г.Хабаровск

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Савченко Е.А.

при секретаре судебного заседания Снежко Е.А.,

с участием представителя истца ФИО1

представителя ответчика АО «ЦИТ» по доверенности ФИО2

представителей третьего лица ОАО «Хабаровская оптика» ФИО3

по доверенности ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Че Клавдии Мировны к АО «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» об установлении сервитута,

УСТАНОВИЛ:

Че К.М. обратилась в суд с иском к АО «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» об установлении сервитута, ссылаясь на то, что Че Клавдия Мироновна является собственником функционального (встроенного) помещения 

<

данные изъяты> общей площадью 173,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № Собственник не имеет доступа в принадлежащее ему помещение. Доступ в вышеуказанное помещение возможен только через помещение первого этажа с кадастровым номером № расположенное по адресу; 

<

адрес> и принадлежащее на праве собственности АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска». Иной вход в помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, отсутствует, что подтверждается техническим паспортом помещения. Согласно ГОСТу любое нежилое эксплуатируемое помещение в здании должно иметь отдельный выход (вход). В настоящее время отсутствует техническая возможность для обустройства отдельного входа. ДД.ММ.ГГГГ года истец направил ответчику письмо с требованием о заключении соглашения об установлении сервитута. До момента направления в суд настоящего искового заявления Ответчиком указанное требование выполнено не было. Письмом от «ДД.ММ.ГГГГ года № ответчик отказался от установления частного сервитута. Соглашения об установлении условий сервитута стороны не достигли. 

В связи с изложенным, просит установить бессрочный сервитут в отношении части нежилого помещения 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

адрес> и принадлежащее на праве собственности АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» с целью доступа в нежилое помещение 

<

данные изъяты> общей площадью 173,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Определением Центрального районного суда г. Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в порядке ст. 43 ГПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ОАО «Хабаровская оптика», ООО «УК ЖКХ «Сервис Центр».

В судебное заседание истец Че К.М., третьи лица ООО «УК ЖКХ «Сервис-Центр» не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, истец ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, о чем представил письменное заявление. Суд, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца, представителя третьего лица. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 на требованиях настаивала, просила удовлетворить. 

В судебном заседании представитель ответчика ООО «ЦИТ» ФИО2 против удовлетворения требований возражала, просила отказать Че К.М., основываясь на возражения, представленные в материалы дела. Дополнительно пояснила, что истец приобрела помещение, в которое нет входа, о чем истцу было достоверно известно при приобретении спорного жилого помещения. Для обеспечения помещения проходом не обязательно устанавливать сервитут. При этом, указала, что вход можно оборудовать в трех местах согласно представленного плана, в том числе путем демонтажа перегородки. Трубы, которые пролегают по стенам, можно перенести, возможности прохода экспертом установлены. Стена, в которой возможно оборудовать проход, принадлежит истцу, таким образом, у истца имеется возможность организовать проход в свое помещение без установления сервитута. 

В судебном заседании представители третьего лица ОАО «Хабаровская оптик» ФИО3, ФИО4 исковые требования не признали, указав, что в момент проведения судебной экспертизы, стороны с экспертом входили в подвал дома, в том числе в помещение Че К.М. заходили со двора. Через аптеку устанавливать проход запрещено законом, поскольку там находится склад товаров. В связи с указанным, полагали необходимым в требованиях истца отказать, поскольку имеется иной способ установить проход в помещение истца. Просили в удовлетворении Че К.М. отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Частью 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом.

Согласно статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

Из положений статьи 23 Земельного кодекса РФ усматривается, что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). 

Пункт 1 ст.274 Гражданского кодекса РФ оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего объекта недвижимости.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Установление сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних объектов недвижимости в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества не могут быть удовлетворены иным образом. 

Требование, предусмотренное пунктом 3 ст.274 Гражданского кодекса РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим объектом недвижимост.

Частью 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что Че К.М. является собственником функционального нежилого помещения общей площадью 173,1 кв.м., находящегося в подвале жилого 

<

адрес>, пом. -

<

данные изъяты> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №.

Исходя из данных технического паспорта, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, собственником помещений -I (

<

данные изъяты>; 

<

данные изъяты> является АО «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» (л.д.32, 134), что также подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права. 

Согласно договора аренды нежилого фонда г. Хабаровска № от ДД.ММ.ГГГГ функциональные помещения 

<

данные изъяты>), расположенные по адресу: 

<

адрес> переданы по договору аренды в пользование ОАО «Хабаровская оптика» на основании передаточного акта. 

В последующем, указанный договор был расторгнут, что подтверждается соглашением о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, между ОАО «ЦИТ г. Хабаровска» и ОАО «Хабаровская оптика» заключен договор аренды объектов нежилого фонда № от ДД.ММ.ГГГГ, функциональные помещения - 

<

данные изъяты> в виде комнат №

<

данные изъяты> площадью 77,4 кв.м., расположенные в подвале и комнаты 

<

данные изъяты>, площадью 609,6 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> переданы по договору аренды в пользование ОАО «Хабаровская оптика» на основании передаточного акта под аптеку, медицинские услуги, торговлю, склад, производство, ремонт сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании соглашения о внесении изменений в договор аренды объекта нежилого фонда № от ДД.ММ.ГГГГ, стороны изменили предмет договора, установив передачу следующих объектов нежилого фонда: помещение - 

<

данные изъяты> в том числе - 

<

данные изъяты> площадью 239,0 кв.м., нежилое помещение –

<

данные изъяты> площадью 446.4 кв.м., под аптеку, медицинские услуги, торговлю, склад, производства, хранение и ремонт очковой оптики.

Исходя из ответа ООО УКЖКХ «Сервис Центр» № от ДД.ММ.ГГГГ правообладатели помещений 

<

данные изъяты> отсутствует.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика, а также в администрацию г. Хабаровска направлено заявление об установлении частного сервитута для обеспечения доступа в помещение.

Исходя из ответа АО «ЦИТ г. Хабаровска» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчик в заключении соглашения об установлении сервитута с истцом отказался. 

Истец ссылается на то обстоятельство, что согласно технического паспорта на нежилое помещение -

<

данные изъяты> в том числе - 

<

данные изъяты> на момент рассмотрения настоящего дела входом в помещения истца, является вход через помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности. 

По своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему нежилого помещения при наличии препятствий для его использования в полной мере, в связи с чем, установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования нежилого помещения для целей, указанных в п. 1 ст. 274 ГК РФ.

Из приведенных выше правовых норм следует, что установление сервитута (как разновидности обременения недвижимости правами другого лица) носит исключительный характер и должно быть обусловлено не только необходимостью использования чужого недвижимого имущества, но и невозможностью пользования своим имуществом без установления сервитута. Обязанность доказывания приведенных обстоятельств лежит на лице, которое обращается в суд с требованиями об установлении сервитута.

Таким образом, сервитут может быть установлен только в случае объективной необходимости его установления и отсутствия иной возможности использовать имущество. Сервитут должен быть наименее обременительным для собственника недвижимости, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления необходимо исходить из принципа разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право обеспечивало только необходимые нужды и не создавало существенных неудобств для собственника участка.

Лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд.

Поскольку стороной ответчика оспаривалась необходимость установления сервитута, а стороной истца оспаривалась возможность организовать вход, не обременяя права собственника смежных помещений, возможность организации прохода иным способом, на основании определения суда назначена строительная экспертиза. 

Согласно выводам судебного эксперта, содержащимся в заключениях АНО «Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ организация прохода в помещения истца 

<

данные изъяты> общей площадью 173,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> путем устройства отдельного входа, не через помещения АО «ЦИТ» 

<

данные изъяты> возможна. 

Организация прохода через помещение № возможна путем устройства дверного проема (демонтажа перегородки) в помещении 46 в помещения 

<

данные изъяты> 

Организация прохода через помещения № путем устройства дверного проема (демонтажа перегородки) в помещении 52 и 54 в помещения 

<

данные изъяты> невозможна или требует значительных финансовых затрат и проектного решения, необходимых для переустройства системы канализации, выполнения мероприятий по усилению перекрытий, переносу электрооборудования и т.п. (фототабл.№ изобр.№№, 49-54). 

Организация прохода через помещение №, путем устройства дверного проема в капитальной наружной стене здания, в соответствии с требованиями ГОСТ, невозможна или требует значительных финансовых затрат и согласований с эксплуатирующей и обсуживающей сети отопления организаций, связана переустройством системы отопления в данном помещении № и помещениях смежных с ним, с организацией иной прокладки электрического кабеля дома, закрепленного к наружной стене помещения, требует согласований на организацию входной группы перед домом и т.п. затраты. (фототабл.№ изобр.№№). 

Организация прохода через помещение 

<

данные изъяты> (общий коридор), путем устройства дверного проема (демонтажа перегородки) в помещение № в помещения 

<

данные изъяты>), возможна, только необходимо привести высоту вентиляционных коробов и труб ХВС в соответствие с требованиями НТД. 

<

данные изъяты>

Организация прохода в помещения истца №

<

данные изъяты> общей площадью 173,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, возможна иным способом, чем предлагается в вопросах №№, а именно: -через помещение 

<

данные изъяты>), путем устройства дверного проема (демонтажа перегородки) в помещение № 

<

данные изъяты>, только необходимо привести вентиляционные короба, проходящие по общему коридору 

<

данные изъяты> в соответствие с требованиями НТД. На день осмотра установлено, что в капитальной стене, между помещениями № имеется дверной проем, не отмеченный на плане {1. л.д. 131} (см.совместно с исследованием по вопросу №); -через помещение 53 и 50, путем устройства дверного проема в кирпичной перегородке в помещение № (фототабл.№°1 изобр.№

<

данные изъяты>). Только, при устройстве дверного проема, необходимо предусмотреть подъем электрических кабелей, на необходимую, для устройства дверного проема высоту, и учитывать факт прохождения труб отопления вдоль капитальной наружной стены.

Данное экспертное заключение принимается судом, поскольку является обоснованным и мотивированным, содержит описание проведенных исследований, обоснование выводов, применена соответствующая литература, выводы эксперта основаны на фактических обстоятельствах. 

Оснований не доверять заключению судебного эксперта у суда не имеется, экспертное исследование проводилось экспертом, имеющим необходимую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта соответствует ст. 86 ГПК РФ, содержат подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключения эксперта составлено на основе представленных в распоряжение материалов гражданского дела, осмотра спорных помещений, каких либо новых доказательств, не представленных в распоряжение эксперта, сторонами суду предъявлено не было.

Кроме того, суд полагает, что возможность использования своего имущества в соответствии с предполагаемыми видами деятельности должна быть учтена Че К.М. при покупке спорного нежилого помещения. 

Ответчик считает, что установление сервитута будет нарушать не только использование по целевому назначению нежилого помещения, переданного в аренду ОАО «Хабаровская Оптика», но и права и интересы учреждения, которое является социально значимым для населения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что позиция истца об отсутствии иных, кроме заявленного, вариантов прохода к собственному нежилому помещению не нашла подтверждения в судебном заседании.

Как указывалось выше, сервитут может быть установлен в том случае, если собственник недвижимого имущества не может пользоваться своим имуществом без установления сервитута.

С учетом требований закона и установленных обстоятельств, суд полагает возможным согласиться с выводами эксперта о возможности организации прохода через устройство отдельного входа через помещения №. Кроме того, судебных экспертом обнаружено, что в капитальной стене, между помещениями № имеется дверной проем, не отмеченный на плане, что также не исключает возможности организации входа, не устанавливая сервитута в отношении помещений ответчика.

Ненадлежащее состояние иных проходов, а также несение истцом убытков не может служить правовым основанием для разрешения вопроса об установлении сервитутного права. Получение истцом преимущества в пользовании своим имуществом за счет нарушения прав и интересов соседнего собственника (ответчика) недопустимо в силу ст.10 и п.2 ст.209 Гражданского кодекса РФ.

Достаточных доказательств тому, что установление сервитута на принадлежащие ответчику нежилые помещения в предложенном истцом варианте является единственным способом обеспечения его прохода в принадлежащее ему нежилое помещение, суду не представлено.

Оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные в процессе его разбирательства фактические обстоятельства, учитывая, что в ходе рассмотрения дела установлено, что истец имеет возможность использовать свое нежилое помещение кроме как через помещения ответчика, при заключении договора-купли-продажи нежилого помещения истец согласился с его качественным и количественным характеристикам, претензий по составу объекта не имел, при покупке объекта истец должен был оценить возможность организации необходимого количества входов в приобретаемое им помещение для использования его в личных целях, в том числе для предпринимательской деятельности, не нарушая права иных собственников нежилых помещений, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку установление сервитута в виде прохода в нежилые помещения повлечет нарушение прав ответчика как собственника соседних помещений.

Предпринимательские риски, в том числе по использованию имущества в определенных целях, лежат на истце. 

Таким образом, суд считает необходимым в удовлетворении требований Че К.М. отказать в полном объеме.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, суд в соответствии со ст. 94, 98, ГПК РФ полагает необходимым расходы по уплате государственной пошлины отнести на истца.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Че Клавдии Мировны к АО «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» об установлении сервитута отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия судом 26 февраля 2018 года решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Центральный районный суд г.Хабаровска.

Копия верна:

Председательствующий Е.А. Савченко