Дело № 2-1210/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 ноября 2018 года г. Сортавала

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Кустовой Е.С.,

при секретаре Свириной И.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о взыскании денежных сумм, по встречному исковому заявлению ФИО5, действующий в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних 

<

Данные изъяты>, к ФИО1 ФИО2 о признании договора купли-продажи жилых помещений недействительным, применении последствий признания недействительности сделки по договору купли-продажи жилых помещений от 04 мая 2017 года, признании недействительными ранее совершенных сделок с жилыми помещениями,

установил:

ФИО1., ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4 по тем основаниям, что на основании договора купли-продажи комнат от 04 мая 2017 года продали ответчикам в общую долевую собственность комнаты 1, 2, общей площадью 26,2 кв.м., расположенные в семикомнатной квартире 

<

Адрес обезличен> 11 мая 2017 года Управлением Росреестра по Республике Карелия произведена государственная регистрация права общей долевой собственности за ответчиками. Согласно п. 2.1 договора продажная цена объекта, установленная сторонами, составляет 1421974 руб., которую ответчики обязались оплатить в срок не позднее 28 декабря 2017 года. Фактически ответчики пользуются объектом с февраля 2017 года. В установленный договором срок оплата не произведена в полном объеме, выплачено 500000 руб. Согласно п. 4.3 договора объект находится в залоге у истцов до полной оплаты договора. Истцы просят взыскать солидарно с ответчиков 921974 руб., а также судебные расходы, связанные с рассмотрением настоящего дела.

Определением Сортавальского городского суда Республики Карелия от 28 сентября 2018 года к производству суда принят встречный иск ФИО4 к К.С.ВБ., ФИО2 о признании сделки недействительной. Встречный иск заявлен по тем основаниям, что договор купли-продажи комнат от 04 мая 2017 года является частью сделок по покупке всего жилого дома, в котором находятся указанные жилые комнаты, всего в доме семь комнат, из которых жилых всего четыре. В нарушение ст.ст. 130, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) указанный в п. 1,1 договора купли продажи комнат от 04 мая 2017 года не соответствует выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, поскольку в выписке указано, что продана квартира, площадью 26,2 кв.м, в договоре - проданы комнаты 1,2, с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>. Также предмет договора не соответствует плану расположения помещения. 

Руководствуясь ст. 168 ГК просит признать договор купли-продажи комнат от 04 мая 2017 года (номер регистрации 10:07:0010129:56-10/003/2017-3 (4,5,6,7), дата регистрации 11 мая 2017 года) ничтожной сделкой, в удовлетворении иска К.С.НА., ФИО2 отказать.

08 ноября 2018 года ФИО4, действующая в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних 

<

Данные изъяты> требования уточнила. Просит признать договор купли-продажи комнат от 04 мая 2017 года недействительным, применить последствия признания недействительности сделки по договору купли-продажи комнат от 04 мая 2017 года. Полагает, что договор заключен был под влиянием существенного заблуждения относительно сущности договора, в частности, указанный в п. 1.1 договора купли-продажи комнат 1, 2 не соответствует выписке ЕГРН сведения о площади - по договору проданы 1, 2 комнаты площадью 26,2 кв.м., в выписке - квартира, площадью 26,2 кв.м, и содержания взаимных обязательств сторон. 

Фактически комната № 1 объединена с комнатой № 3, комната № 2 - с комнатой №4, их площадь составляет № 1 - 26,2 кв.м, № 2 - 20,8 кв.м в нарушение охранного обязательства ответчики по встречному иску незаконно осуществили перепланировку спорного помещения. Заблуждение покупателя состояло в том, что он не знал всех подробностей о состоянии долга и спорного жилого помещения, обнаружено после совершения сделки.

В судебное заседание истцы по первоначальному иску (ответчики по встречному иску) ФИО6, ФИО2 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия, с участием их представителя.

Представитель стороны истца по первоначальному иску ФИО7, действующий на основании доверенности, доводы иска поддержал по основаниям, изложенным в иске. По встречному исковому требованию пояснений не давал, так как не обладает полномочиями.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Ранее с исковыми требованиями ФИО1, ФИО2 не согласилась, поддержала поданное ею встречное исковое заявление.

Ответчик (третье лицо по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании возражал против первоначального иска, поддержал встречные исковые требования.

В судебное заседание третьи лица - Государственное учреждение - Управление пенсионного фонда РФ в г. Сортавала Республики Карелия (межрайонное), Министерство культуры Республики Карелия, ГКУ Республики Карелия «Республиканский центр по государственной охране объектов культурного наследия», - в судебное заседание своих представителей не направили, о рассмотрении дела извещены, ходатайствовали о рассмотрении дела без участи своих представителей, представили письменный отзыв на иск.

В судебном заседании были опрошены свидетели.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, изучив технический паспорт жилого дома, материалы регистрационного дела на жилой объект, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

В соответствии со ст. 309, ч. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Процессуальным законом в качестве общего правила закреплена процессуальная обязанность каждой из сторон доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом 

В соответствии с Постановлением Правительства РК от 25 мая 1998 года № 333, в силу положений ст. 64 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73 «Об объектах культурного наследия народов РФ» «Дом жилой» (конец 1х1 в.), расположенный по адресу: 

<

Адрес обезличен> является объектом культурного наследия регионального значения, включенным в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (

<

Номер обезличен>). Охранное обязательство собственника или иного законного владельца утверждено приказом Министерства культуры Республики Карелия от 14 марта 2017 года № 99.

Из представленных материалов следует, что 04 мая 2017 года между К.С.ВВ., ФИО2 и ФИО3, ФИО4, действующими в своих интересах, а также в интересах 

<

Данные изъяты>, заключен договор купли-продажи в общую долевую собственность комнат №№ 1, 2, общей площадью 26,2 кв.м., расположенных в семикомнатной квартире 

<

Адрес обезличен>

Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Республике Карелия 11 мая 2017 года.

Как следует из выписи ЕГРН по состоянию на 18 сентября 2018 года собственниками спорного жилого помещения по адресу: 

<

Адрес обезличен>, общей площадью 26,6 кв.м, кадастровый номер 

<

Номер обезличен> (дата присвоения кадастрового номера 22 ноября 2011 года), сведения об объекте - актуальные, ранее учтенные, особые отметки - право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на объект недвижимости с наименованием «комнаты №1,2 в семикомнатной квартире), являются: 

<

Данные изъяты>

При этом лица, в пользу которых установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ФИО1 и ФИО2, - на основании договора купли-продажи комнат.

Выписка ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 08 ноября 2018 года подтверждает обстоятельства перехода права собственности на спорные жилые помещения.

Следует отметить, что при приобретении указанного жилого помещения К.Т.ЭВ. не распоряжалась денежными средствами материнского (семейного) капитала по сертификату МК-3 № 1060359 выдан ГУ - УПФ РФ в г. Апатиты Мурманской области в размере 453026 руб.

Согласно адресной справке от 14 сентября 2018 года в квартире по адресу: 

<

Адрес обезличен> зарегистрированы ФИО3 (постоянно с 15 августа 2017 года по настоящее время), ФИО4 (постоянно с 15 августа 2017 года по настоящее время).

Брак между ФИО8 и ФИО9 прекращен 06 апреля 2018 года 

<

Данные изъяты>

ФИО4, заявляя требования о признании договора купли-продажи комнат от 04 мая 2017 года недействительным, применении последствий признания недействительности сделки по договору купли-продажи комнат от 04 мая 2017 года в жилом доме по адресу: 

<

Адрес обезличен> ссылается на то, что, по ее мнению, данный договор был заключен под влиянием существенного заблуждения относительно сущности договора.

Заявленные требования мотивированы тем, что, в частности, указанный в п. 1.1 договора купли-продажи комнат 1,2 не соответствует выписке ЕГРН по сведениям о площади - по договору - 1,2 комнаты, в выписке - квартира, и содержания взаимных обязательств сторон. Также со стороны К-вых допущено нарушение охранного обязательства: незаконно осуществили перепланировку спорного помещения. Заблуждение покупателей состояло в том, что он не знал всех подробностей о состоянии спорного жилого помещения, обнаружил после совершения сделки.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Гражданское законодательство предусматривает различные основания признания сделок недействительными в силу их ничтожности. Во всех этих случаях требуется доказать наличие или отсутствие обстоятельств, с которыми закон связывает возможность признания сделки недействительной, исходя из избранного истцом основания.

Ничтожная сделка в силу п.1 ст.166 ГК РФ является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Однако закон не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, судебный спор по таким требованиям может быть возбужден по заявлению любого заинтересованного лица. 

По смыслу положений п. 2 ст. 166 ГК РФ заинтересованность имеет место, когда признание сделки недействительной является условием защиты законного имущественного интереса. Из этого следует, что под заинтересованным лицом следует понимать лицо, права и интересы которого непосредственно затрагиваются оспариваемой сделкой и восстанавливаются в результате признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности. Таким образом, истец должен доказать принадлежащее ему субъективное материальное право или охраняемый законом интерес, факт его нарушения и факт нарушения именно ответчиками по делу.

Свои исковые требования ФИО4, действуя в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних ФИО10, ФИО11, ФИО12, обосновывает влиянием заблуждения при заключении сделок. 

В силуч. 1 ст.178 ГК РФсделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п. 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Р. пояснил, что он в марте-апреле 2017 года вместе с К-ными осматривал дом 

<

Адрес обезличен> Комиссаров при осмотре дома предупредил К-ных о том, что дом является памятником архитектуры, и Комиссаров говорил о том, что в доме сделана перепланировка, однако надлежащим образом не оформлен.

Оснований не доверять показаниям свидетеля у суда не имеется, суд полагает их достоверными.

Из пункта 4.2 Договора купли-продажи комнат от 04 мая 2017 года следует, что приобретаемый объект находится в здании, являющимся объектом культурного наследия, в связи с чем Покупатель обязуется соблюдать все условия Охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятником истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного Приказом Министерства культуры республики Карелия от 14 марта 2017 года №99, о соблюдении требований к сохранению, содержанию и пользованию объекта культурного».

Таким образом, суд полагает, что К-ны не могли не знать о характеристиках объекта купли-продажи. 

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество. 

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Передаточный акт как отдельный документ сторонами составлен 04 мая 2017 года, подписан ФИО14, претензий к техническому и санитарному состоянию объекта у Покупателей не имелось.

В судебном заседании установлено, что действия сторон, связанные с заключением, исполнением договора, были направлены на достижение определенного результата для каждой из сторон. 

Для сделки купли-продажи, действительность которой оспаривается по настоящему делу, правовыми последствиями является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного договора. Такой переход состоялся, поскольку договор и права новых собственников прошли государственную регистрацию.

Суд считает, что доводы ФИО4 не нашли своего подтверждения в судебном заседании, материалами дела не подтверждены.

Орган государственной регистрации проводил экспертную оценку представленных документов по сделке, по результатам осуществил государственную регистрацию сделки и прав собственности. 

При таких обстоятельствах оснований признавать сделку недействительной, применять последствия ее недействительности суд не усматривает.

Таким образом, проверив все обстоятельства по делу, суд не находит основания для удовлетворения иска ФИО9

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с ч. 1, ч. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Судом установлено и следует из материалов дела, что согласно договору купли-продажи от 04 мая 2017 года К-вы продали, а К-ны приобрели в общую долевую собственность комнаты 1, 2, общей площадью 26,2 кв.м., расположенные в семикомнатной квартире 

<

Адрес обезличен> 

Согласно п. 2.1 договора продажная цена объекта, установленная сторонами, составляет 1421974 руб., которую ответчики обязались оплатить в срок не позднее 28 декабря 2017 года.

В установленный договором срок оплата не произведена в полном объеме, выплачено 500000 руб.

До настоящего момента ответчик обязательства по договору купли продажи исполнил не в полном объеме. Доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору купли-продажи в части внесения платежей, а образовавшаяся задолженность до настоящего времени не погашена.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Оценив представленные истцом доказательства, суд считает их относимыми, допустимыми и в совокупности достаточными для разрешения дела. 

С учетом приведенных положений материального закона, в связи с неисполнением ответчиками, предусмотренной договором купли-продажи обязанности по оплате недвижимого имущества, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца суммы задолженности в размере 921974 руб. в солидарном порядке.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Госпошлина, уплаченная истцами К-выми при подаче иска на основании ст. 98 ГПК РФ, подлежит взысканию с ответчиков К-ных.

Определением Сортавальского городского суда от 28 сентября 2018 года истцу ФИО4 была предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины при подаче иска. В силу положений ст. ст. 98, 103 ГПК РФ государственная пошлина, не уплаченная истцом при подаче иска, в случае отказа в удовлетворении исковых требований, подлежит взысканию с истца.

Таким образом, учитывая, что ФИО13 в удовлетворении иска отказано, с ФИО13 в бюджет Сортавальского муниципального района подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 300 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 ФИО2 удовлетворить. 

Взыскать солидарно с ФИО3 ФИО4 в пользу ФИО1 ФИО2 в счет возмещения долга по договору купли-продажи комнат от 04 мая 2017 года в сумме 921974 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12419 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО4 отказать.

Взыскать с ФИО4 в бюджет Сортавальского муниципального района государственную пошлину в сумме 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.С. Кустова

Мотивированное решение суда изготовлено 16 ноября 2018 года.