Дело № 2- 2815\2024 

УИД 65RS0001-01-2024-000469-52

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

07 мая 2024 года г. Южно-Сахалинск 

Южно -Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе

председательствующего судьи Бойковой М.Н.,

при секретаре судебного заседания Пресняковой М.Н,

с участием представителя истца ФИО, действующего на основании доверенности от 09.01.2024 г., 

ответчика ФИО и его представителя ФИО, действующей на основании устного ходатайства от 20.02.2024 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» к ФИО о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, упущенной выгоды, 

УСТАНОВИЛ:

АО «Сахалинское ипотечное агентство» обратилось с иском к ФИО, указывая, что истец является собственником квартиры по 

<

адрес>. 01.08.2022 г. между истцом и ответчиком заключен договор коммерческого найма по условиям которого АО «Сахалинское ипотечное агентство» (Наймодатель) передало ФИО(Наниматель) во временное владение и пользование на срок до 30.09.2022 г. данную квартиру, а также имущество находящееся в ней. 

В соответствии с условиями договора Наниматель при прекращении договора обязан освободить квартиру в сроки, установленные договором и сдать по акту сдачи- приемки квартиры и находящегося в ней движимого имущества в исправном состоянии и оплатить не произведенный Нанимателем и входящим в его обязанности ремонт квартиры, санитарно- технического оборудования, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

По окончании срока действия Договора коммерческого найма 31.09.2022 г. Наниматель квартиру не освободил и по акту не передал. ФИО продолжать проживать в квартире до 27.06.2023 г. 

27.06.2023 г. ФИО передал ключи от квартиры без составления акта приема- передачи квартиры. 

14.07.2023 г. ответчик был извещен письмом о том, что 20.07.2023 г. в 10 час. 00 мин. будет производиться осмотр и прием квартиры с составлением соответствующего акта. ФИО в назначенное время не явился и акт был составлен истцом в одностороннем порядке, с участием представителя управляющей организации 

<

данные изъяты>».

28.07.2023 г. истец в адрес ответчика направил письмо с требованием в срок до 15.08.2023 г. провести работы по устранению дефектов. Данное письмо ответчиком получено 15.08.2023 г.. Текущий ремонт квартиры ФИО не выполнил. В этой связи истец заключил договор подряда с ИП ФИО на текущий ремонт квартиры, оплатив услуги последнего в сумме 608 731 руб.

Поскольку квартира не использовалась по назначению в период с 28.06.2023 г. по 02.10.2023 г. истец определил упущенную выгоду из расчета 48 000 руб. в месяц. Сумма упущенной выгоды составила 152 000 руб. 

Указывают, что ФИО, продолжая проживать в квартире в период с 01.05.2023 г. по 27.06.2023 г., не вносил плату за жилое помещение. Задолженность за данный период составила 41 750 руб. 

06.12.2023 г. истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить понесенные расходы по проведению ремонта, оплатить задолженность за фактическое проживание и упущенную выгоду, в течение 10 рабочих дней с даты получения. Данную претензию ответчик получил 18.12.2023 г. Требования, изложенные в претензии, ФИО в добровольном порядке не исполнил.

Истец на задолженность по оплате за проживание, в соответствии со ст. 395 ГК РФ, начислил проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2023 г. по 15.01.2024 г. Сумма процентов составила 3 299,35 руб.

Просили взыскать с ФИО в пользу истца задолженность за фактическое проживание с 01.05.2023 г. по 27.06.2023 г. в сумме 41 750 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на данную сумму 3 299,35 руб., убытки 608 731 руб., упущенную выгоду 152 000 руб. и судебные расходы.

Представитель истца 26.04.2024 г. представил в дело уточнение исковых требований в котором уменьшил сумму процентов за пользование чужими денежными средствами до 3 010,66 руб. В оставшейся части иска требования оставил без изменения.

Определением от 07.05.2024 г. производство по делу в части требования о взыскании задолженности за фактическое проживание в сумме 41 750 руб., прекращено. 

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал по доводам, изложенным в иске.

Ответчик и его представитель иск не признали. Представили письменный отзыв на иск, а также дополнения к отзыву, в которых указывают, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что состояние возвращенной арендатором арендодателю квартиры не соответствовало тому состоянию, в котором квартира находилась при сдаче её в аренду. Также не представлено доказательств, что ущерб движимому имуществу и отделке жилого помещения, причинен ответчиком. Представленный истцом в дело акт от 20.07.2023 г. составлен через продолжительное время после того как ответчик фактически освободил квартиру. Полагают, что не доказан факт неправомерного поведения арендатора повлекшего ущерб для арендодателя.

Возражают против требования о взыскании упущенной выгоды, причиненной истцу невозможностью сдачи квартиры в аренду. Отмечают, что повреждения квартиры были незначительными и квартира была пригодна для проживания. Ответчик не препятствовал истцу в использовании принадлежащего ему имущества.

В случае сдачи квартиры в аренду стоимость арендной платы могла составлять не более 24 000 руб. в месяц, что установлено приказом от 22.10.2021 г. №86.

Расходы на ремонт квартиры, по мнению ответчика, истцом завышены. Полагает, что не было необходимости полностью менять обои по всей квартире, также как не было необходимости в шпатлевании стен и выполнении работ по натяжному потолку. Двери имелись в квартире, поэтому не было необходимости покупать и устанавливать новые. Стоимость дверей завышена.

В акте от 20.06.2023г. не имеется сведений о повреждении линолеума, поэтому его замена была излишней. Уборка квартиры после ремонта не может быть включена в состав убытков, так как выполнялась по инициативе истца.

Требования истца о взыскании платы за фактическое пользование квартирой уже являлось предметом судебного разбирательства в рамках другого гражданского дела. 

Выслушав стороны, огласив и исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, как в отдельности, так и совокупности, суд приходит к следующему.

Частью 2 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее - ГК РФ) установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статьи 678, части 1 статьи 681 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Истец является собственником квартиры по 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Установлено, что 01.08.2022 г. между АО «Сахалинское ипотечное агентство» (Наймодатель) и ФИО (наниматель) заключен договор коммерческого найма квартиры по 

<

адрес>. Квартира предоставлена для проживания Нанимателя и членов его семьи.

Согласно п. 2.1.1 договора квартира и находящееся в ней движимое имущество передавались Наймодателем Нанимателю по акту сдачи- приемки квартиры. 

Наниматель, в соответствии с п. 2.1.4 и п. 2.1.5 договора, обязан поддерживать в исправном состоянии квартиру, санитарно- техническое оборудование, находящееся в ней, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправности квартиры или санитарно- технического или иного оборудования, находящегося в ней, немедленно принимать за свой счет все возможные меры к их устранению и сообщать о них Наймодателю, в управляющую организацию, обслуживающую дом. Своими силами и за свой счет содержать в чистоте и порядке квартиру, не повреждать, не загрязнять и не засорять общее имущества в МКД.

Пункты 2.1.6 и 2.1.7 договора предусматривали обязанность Нанимателя производить, по согласованию с Наймодателем, за свой счет текущий ремонт квартиры к которому относится: окраска стен, потолков, восстановление или замена поврежденных полов, дверей, подоконников, оконных стекол и переплетов, радиаторов отопления, а также замена поврежденных оконных и дверных приборов и механизмов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования. Ассортимент, цвет и качество используемых для ремонта материалов, приборов, механизмов и устройств, а также исполнители соответствующих работ в обязательном порядке должны быть в письменном виде согласованы с Наймодателем. Не производить переустройство и (или) перепланировку квартиры без письменного согласия Наймодателя. При этом все неотделимые улучшения, произведенные Нанимателем, становятся собственностью Наймодателя. 

Согласно п. 2.18 договора Наниматель обязан своевременно и в полном объёме вносить в соответствии с настоящим договором плату за жилое помещение. В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере установленном настоящим договором.

Срок действия договора стороны определили с 01.08.2022 г. по 30.09.2022 г. Продление срока действия договора не допускается, т.к. заключается новый договор найма (п.3.1,3.6 договора).

Представленными в дело актами приема- передачи от 01.08.2022 г. подтверждается надлежащее состояние переданной истцом ответчику квартиры и находящегося в ней имущества. Квартира состоит из следующим помещений: коридор, ванная, кухня, туалет, кладовая, 3 комнаты, в т.ч. балконы, лоджии. В квартире произведен текущий и капитальный ремонт: комнаты квартиры оклеены бумажными обоями, потолки окрашены водоэмульсионной краской, полы- линолеум поливинилхлоридный на теплоизолирующей основе, установлен плинтус по периметру, ванные комнаты и санузлы отделаны керамической плиткой. Оконные блоки – поливинилхлоридные.

Каких- либо замечаний относительно ненадлежащего состояния квартиры и находящегося в ней имущества, данные акты не содержат.

Как установлено судом ответчик по окончании срока действия договора коммерческого найма в добровольном порядке не освободил квартиру, в связи с чем, истец вынужден был обратиться в суд с иском о выселении и признании утратившими права пользования квартирой ответчика и членов его семьи. Фактически квартира ответчиком была освобождена 27.06.2023 г. в ходе судебного разбирательства. 

При этом ответчик, в нарушение п. 3.5 договора, не передал Наймодателю квартиру и находящееся в ней движимое имущество по акту приема- передачи.

В последующем ответчик также уклонился от участия 20.07.2023 г. в осмотре Наймодателем состояния квартиры и от подписания акта приема – передачи. О дате, времени осмотра и составления акта ФИО был надлежащим образом и заблаговременно истцом извещен.

Таким образом, со стороны ответчика имеет место неисполнение договорных обязанностей по соблюдению порядка передачи Наймодателю квартиры.

Поскольку ФИО уклонился от участия в составлении акта приема- сдачи квартиры, истец 20.07.2023 г. в присутствии представителя управляющей компании 

<

данные изъяты>» составили акт приема- передачи, в котором отразили фактическое состояние 

<

адрес>, после её освобождения Нанимателем ФИО В данном акте отражены недостатки квартиры, которые требовали их устранения, прежде чем данная квартира могла быть передана в наем другим гражданам. В частности отмечены повреждения обоев в комнатах, демонтаж плинтусов, межкомнатных дверей (коробки, полотна и наличников), наличие в стенах отверстий, повреждения натяжного потолка, повреждения линолеума на кухне и другое. Общее состояние квартиры оценено как неудовлетворительное.

Ответчик, оспаривая данный акт, в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, доказательств, подтверждающих иное состояние квартиры после её освобождения семьей ответчика, суду не представил.

Исходя из принципа состязательности сторон, суд принимает данный акт приема- передачи за основу при решении вопроса о состоянии квартиры после её освобождения ФИО Данный акт признается судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу. Наличие при его составлении независимого участника- представителя управляющей организации, свидетельствует об объективности содержания данного документа.

Поскольку ФИО оставил после себя квартиру в неудовлетворительном состоянии, истец в письме от 28.07.2023 г. предложил ответчику исполнить свои обязанности, предусмотренные п.2.1.4 и п. 2.1.5 договора - по приведению квартиры в надлежащее состояние и выполнению текущего ремонта до 15.08.2023 г. 

Ответчик данное письмо получил 15.08.2023 г. Однако с заявлением о продлении установленного данным письмом срока к истцу не обратился, какие- либо действия, свидетельствующие о намерении своими силами устранить выявленные в квартире недостатки, не совершал.

В связи с бездействиями со стороны ФИО истец вынужден был привести квартиру в надлежащее состояние за свой счет, понеся при этом убытки, выразившиеся в расходах по проведению ремонта.

Согласно статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В подтверждение расходов, понесенных на ремонт квартиры, истец представил суду договор подряда № от 26.09.2023 г. с ИП ФИО, с приложением №, актом о сдаче - приемки выполненных работ от 02.10.2023 г., счет на оплату от 02.10.2023 г. и платежное поручение от 03.10.2023 г. на сумму 608 731 руб.

При изучении данных документов суд приходит к выводу, что перечисленные в ведомости работы являлись необходимыми и были обусловлены нарушением ответчиком договорных обязанностей. В частности ФИО подтвердили, что они в нарушение условий договора без предварительного письменного согласования с собственником квартиры произвели демонтаж межкомнатных дверей. В акте указано в квартире находятся дверные полотна, не относящиеся к данной квартире.

Актом от 20.07.2023 г. также подтверждается, что ФИО без предварительного письменного согласования с истцом демонтировал плинтус по всему периметру квартиры, в комнатах № и №, № имеются отверстия в стенах. В кухне также без согласования с собственником квартиры ФИО произвел монтаж дополнительных розеток, производил штробление стен. В гардеробной устанавливал крепление шкафа с болтовыми соединениями в стену.

Вышеуказанные повреждения, в совокупности с повреждениями обоев во всех комнатах квартиры, повреждения линолеума на кухне и повреждения стены из ПВХ панели, подтверждают необходимость выполнения текущего ремонта данной в квартире в объеме, указанном в ведомости (приложение к договору подряда).

В данный перечень работ включены работы по замене натяжного потолка в одной из комнат. Представитель истца пояснил, что квартира ответчику была передана с натяжным потолком, однако в акте приема- передачи данное обстоятельство не нашло своего отражения. ФИО возражали и пояснили, что они сами установили натяжной потолок и, поэтому возражали против оплаты работ по его замене.

Действительно в акте от 01.08.2022 г. указано, что потолки окрашены водоэмульсионной краской. Из чего следует, что ФИО в нарушение условий договора, без получения письменного согласия истца, произвел установку натяжного потолка, который в последствие привел в непригодное состояние. Поскольку устранение дефекта натяжного потолка возможно его заменой на другой, суд признает данные расходы истца необходимыми и подлежащими возмещению ФИО

Ответчик и его представитель возражали относительно расходов истца по замене межкомнатных дверей, представляя суду скриншоты о стоимости других дверей. Суд отклоняет доводы ответчика, поскольку им в дело не представлено доказательства стоимости дверей в сборе: дверное полотно, обналичка, дверные проемы. А также доказательств, что предлагаемые ответчиком двери соответствовали по цене и качеству незаконно им демонтированным из квартиры. Находящиеся в квартире после ее освобождения ФИО дверные полотна, согласно акта от 20.07.2023 г., не соответствовали прежде установленным межкомнатным дверям.

Необходимость замены в квартире обоев обусловлена наличием на них повреждений, что отражено в акте от 20.07.2023 г. Необходимость шпатлевания стен, их грунтовка обусловлены необходимостью выполнения данных видов работ перед поклейкой новых обоев. Объемы данных видов работ соответствуют друг другу 232.90 кв.м.

Также суд отклоняет как не состоятельный довод ответчика о том, что уборка помещения с мойкой эл. плиты является излишним, поскольку является общеизвестным фактом необходимость проведения уборки помещений после их ремонта.

Является обоснованным и включение в перечень работ и укладка линолеума в кухне, поскольку его повреждение подтверждено актом от 20.07.2023 г. 

Установлено, что при передаче ФИО квартиры, ее стены были оклеены бумажными обоями. При выполнении ремонта применены виниловые обои на флизелиновой основе 24 шт. размером 1,05 м х10 м, на сумму 55 200 руб. 

Суд полагает, что ущерб должен быть рассчитан исходя из стоимости бумажных обоев. Истцом в дело представлен счет на оплату ООО ТД «Зодчий» согласно которому на данный объём поклейки обоев бумажных в количестве 48 шт. размером 0,53м.х 10,05м, расходы истца составили бы 19 104 руб.

Стоимость работ по поклейке обоев суд оставляет в заявленной истом сумме, поскольку исходя из представленных в дело коммерческих предложений, стоимость 1 кв.м. поклейки бумажных обоев превышает стоимость 1 кв.м. поклейки обоев виниловых. 

С учетом стоимости бумажных обоев суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца возмещение материального ущерба в сумме. 572 635 руб.

Так же истцом заявлено требование о взыскании с ФИО упущенной выгоды в сумме 152 000 руб. Данное требование мотивировано тем, что в период с 18.06.2023 г. (дата фактического освобождения ФИО квартиры) до 02.10.2023 г.(дата окончания выполнения ремонта) истец не сдавал данную квартиру в наем по цене 48 000 руб. в месяц и неполученный за этот период доход составил 152 000 руб. 

Согласно ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Согласно пункту 4 статьи 393 ГК РФ, при определении упущенной выгоды учитываются меры, предпринятые потерпевшей стороной для ее получения, а также сделанные с этой целью приготовления.

Таким образом, лицо, предъявляющее требование о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, должно доказать факт нарушения своего права, наличие и размер убытков, наличие причинной связи между поведением лица, к которому предъявляется такое требование, и наступившими убытками, а также то, что возможность получения прибыли существовала реально, то есть при определении упущенной выгоды должны учитываться предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. При этом основанием для возмещения таких убытков является доказанность стороной по делу всей совокупности перечисленных условий.

Как пояснил суду представитель истца, после выполнения ремонта вышеуказанная квартиры в наем не сдавалась, а была продана. Истцом в дело не представлено доказательств, подтверждающих намерение истца в заявленный период сдавать спорную квартиру в наем. В этой связи суд приходит к выводу, что оснований для взыскания с ответчика неполученной выгоды от сдачи квартиры в наем, не имеется.

Суд отказывает истцу в удовлетворении требования о взыскании 3 010, 66 руб.- пени за просрочку внесения платы за проживание, поскольку решением суда от 27.06.2023 г. во взыскании платы за проживание отказано, а данное требование является производным от первоначального.

С ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, пропорционально удовлетворенным требованиям (ст. 98 ГПК РФ). Из заявленной ко взысканию суммы 805 780,35 руб. судом удовлетворено 572 635 руб., что составляет 71%. Следовательно ответчик обязан возместить истцу судебные расходы в сумме 7 993,04 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» к ФИО о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, упущенной выгоды, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО (ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты>) в пользу акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (№) возмещение убытков в сумме 572 635 руб. и судебные расходы 7 993,04 руб. 

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы, через Южно-Сахалинский городской суд. 

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий М.Н. Бойкова