УИД 19RS0002-01-2024-003904-59 Дело № 2-74/2025 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2025 Черногорск

Черногорский городской суд Республики Хакасия 

в составе председательствующего Коноплёвой Ю.Н.,

при секретаре Шишкиной А.И., 

с участием старшего помощника прокурора г. Черногорска Фетисовой О.Н.,

истца ФИО1,

представителя администрации г. Черногорска ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора города Черногорска в интересах ФИО1 к администрации города Черногорска об изъятии жилого помещения путем выкупа, установлении выкупной цены, выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, 

УСТАНОВИЛ:

Прокурор г. Черногорска, действуя в интересах ФИО1, обратился в суд с иском к администрации г. Черногорска об обязании изъять путем выкупа принадлежащее на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: ***, у ФИО1; установить размер возмещения (выкупной цены) за изымаемое жилое помещение – указанную комнату, в размере 522 000 руб.; выплатить возмещение (выкупную цену) за изымаемое жилое помещение – комнату по вышеуказанному адресу, в размере 522 000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что прокуратурой г. Черногорска проведена проверка по обращению ФИО1, по результатам которой установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: *** Постановлением администрации г. Черногорска от 15.05.2023 *** указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, к собственникам жилых и нежилых помещений предъявлено требование об отселении в срок до 01.06.2023 и о сносе до 31.12.2028. Между тем жилой дом имел признаки аварийности ранее признания его таковым, что не было учтено, в том числе на заседании межведомственной комиссии, состоявшейся 16.08.2021. Решением Черногорского городского суда Республики Хакасия от 13.07.2023 удовлетворены административные исковые требования прокурора к Администрации г. Черногорска о признании незаконным бездействия в вопросах определения аварийности жилого дома по состоянию на 16.08.2021, на органы местного самоуправления возложена обязанность издать замещающий нормативный акт о признании дома аварийным датой, ранее 31.12.2021. Требования исполнены. Между тем до настоящего времени расселение жильцов, изъятие жилых помещений, принадлежащих собственникам, выплата выкупной цены не произведены. При этом состояние жилого дома не позволяет проживать в нем до указанного срока, 14.03.2024 произошло обрушение части жилого дома, все жильцы отселены. Жилой дом *** в программу переселения не включен. В постановлении о признании жилого дома аварийным имеется требование о его сносе до 31.12.2028 и об отселении жильцов в срок до 01.06.2023, однако до настоящего времени администрацией г. Черногорска решение об изъятии жилых помещений не принято, выплата собственникам выкупной цены не произведена, что свидетельствует о нарушении прав собственников, в том числе ФИО1 Выкупная стоимость определена заявителем ФИО1 в размере 522 000 руб., исходя из отчета об оценке *** от 15.08.2024, подготовленного ООО «Агентство оценки Енисей», из которого следует, что рыночная стоимость квартиры заявителя составляет 522 000 руб.

В судебном заседании старший помощник прокурора Фетисова О.Н. поддержала исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении. 

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования прокурора в полном объеме, дополнительно пояснил, что не согласен с оценкой ИП ФИО3, просил возложить на администрацию г. Черногорска выплатить возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 522 000 руб., поскольку кадастровая стоимость многоквартирного дома возрастает. Оценка жилого помещения ИП ФИО3 занижена.

Представитель администрации г. Черногорска ФИО2, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований прокурора г. Черногорска, действующего в интересах ФИО1, просила в иске прокурору г. Черногорска, действующего в интересах ФИО1 к администрации г. Черногорска в удовлетворении исковых требований отказать. Пояснила, что жилой дом *** в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не включен. 

Исследовав материалы дела, выслушав прокурора, истца ФИО1, представителя ответчика, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. Указанное ограничение не распространяется на заявление прокурора, основанием для которого является обращение к нему граждан о защите нарушенных или оспариваемых социальных прав, свобод и законных интересов в сфере трудовых (служебных) отношений и иных непосредственно связанных с ними отношений; защиты семьи, материнства, отцовства и детства; социальной защиты, включая социальное обеспечение; обеспечения права на жилище в государственном и муниципальном жилищных фондах; охраны здоровья, включая медицинскую помощь; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; образования.

Часть 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ).

В ч. 8 ст. 32 ЖК РФ закреплено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п.п. 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Часть 7 ст. 32 ЖК РФ, конкретизирующая положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных или муниципальных нужд без предварительного и равноценного возмещения, закрепляет порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в него как рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе доли на земельный участок, так и всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе упущенной выгоды.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 (далее - Обзор), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение комната, общей площадью 17,6 кв. м, расположенная по адресу: ***

Постановлением администрации г. Черногорска от 15.05.2023 *** многоквартирный дом по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу, к собственникам жилых и нежилых помещений предъявлено требование об отселении в срок до 01.06.2023 и о сносе до 31.12.2028. 

Решением Черногорского городского суда Республики Хакасия от 13.07.2023 удовлетворены административные исковые требования прокурора о признании незаконным бездействия администрации г. Черногорска в принятии решений о признании многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: *** аварийными и подлежащими сносу по состоянию на 16 августа 2021 года. На администрацию г. Черногорска возложена обязанность принять решения о признании указанных многоквартирных жилых домов аварийными и подлежащими сносу, путем принятия иных правовых актов с датой признания их таковыми, не позднее 31.12.2021.

Во исполнение указанного судебного акта администрацией г. Черногорска внесены изменения в постановление от 15.05.2023 *** п. 5 изложен в следующей редакции: «Настоящее постановление вступает в силу со дня подписания и распространяет свое действие на отношения, сложившиеся с 16.08.2021» (постановление администрации г. Черногорска от 17.07.2023 № 1803-П).

Постановлением администрации г. Черногорска от 18.07.2023 № 1817-П внесены изменения в постановление от 06.09.2021 № 1946-П «О признании жилых домов аварийными и подлежащими сносу», согласно которым многоквартирный дом по адресу: 

<

...>, признан аварийным и подлежащим сносу (изменения в п. 1); для собственников жилых помещений указанного дома установлен срок отселения – 01.06.2023 (изменения в п. 2); срок для сноса указанного дома установлен – 31.12.2028 (изменения в п. 3). Постановление вступило в силу со дня подписания и распространяет свое действие на отношения, сложившиеся с 06.09.2021.

В разделе II Обзора изложена правовая позиция, согласно которой, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Как следует из искового заявления и не отрицалось представителем ответчика в судебном заседании, жилой дом *** в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не включен. 

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что до настоящего времени расселение жильцов указанного дома, изъятие жилых помещений, принадлежащих собственникам, не произведено, вопрос о выплате выкупной цены за жилое помещение не разрешен. 

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст. 32 ЖК РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для изъятия спорного жилого помещения путем выплаты компенсации за указанное жилье.

С целью определения размера рыночной стоимости жилой комнаты по адресу: ***, ФИО1 обратился в ООО «Агентство оценки Енисей», согласно отчету об оценке которого от 15.08.2024 *** величина стоимости объекта оценки по состоянию на 15.08.2024 составила 522 000 руб.

Не согласившись с определенной ООО «Агентство оценки Енисей» рыночной стоимостью указанного жилого помещения, представителем ответчика в судебном заседании заявлено ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы. 

На основании определения суда от 11.11.2024 ИП ФИО3 проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено в суд заключение эксперта *** от 05.12.2024, содержащее следующие выводы: рыночная стоимость комнаты *** составляет 413 553 руб.

Суд находит выводы эксперта научными и обоснованными. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, доказательств, опровергающих указанные выводы эксперта, в суд не представлено.

Доводы истца ФИО1 о несогласии с размером определенной экспертом ФИО3 стоимости жилого помещения судом отклоняются, поскольку, как следует из заключения судебной экспертизы, экспертом определена рыночная стоимость комнаты путем применения сравнительного подхода на основании сравнения оцениваемой недвижимости с аналогами, информация о которых содержится на стр. 29-30 заключения эксперта. 

Как разъяснено Верховным Судом Российской Федерации в приведенном выше Обзоре, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Поскольку положениями ст.ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

На основании изложенного, при определении размера возмещения за спорную жилую комнату суд принимает за основу заключение судебной оценочной экспертизы *** от 05.12.2024, поскольку последнее составлено экспертом, обладающим необходимой квалификацией, предупрежденным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выполнено в соответствии с требованиями законодательства, при этом отклоняет в качестве доказательства, представленное истцом экспертное заключение от 15.08.2024 ***, выполненное ООО «Агентство оценки Енисей», поскольку сторона ответчика не извещалась о проведении экспертизы, эксперт не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а также принимает во внимание, что из приложения 1 данного экспертного заключения не усматривается информация о том, на какую дату эксперт анализировал цены объектов-аналогов из интернет-источников для формирования рыночной стоимости объекта оценки.

Доводы истца о том, что кадастровая стоимость многоквартирного дома возрастает, что не принято экспертом во внимание, не может являться основанием для признания заключения эксперта недопустимым доказательством по делу, поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом с применением норм Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, стандартов и методических рекомендаций саморегулируемых организаций, пособий и справочников оценщиков недвижимости, сведениями об объектах-аналогах, полученными из открытых источников информации. Определение же кадастровой стоимости осуществляются специалистами государственных бюджетных учреждений, которые в процессе государственной кадастровой оценки руководствуются нормами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, а также сведениями Единого государственного реестра недвижимости, и иных источников (ресурсоснабжающих организаций, органов технического учета и исполнительных органов государственной власти).

Таким образом, подлежащая возмещению ФИО1 в связи с изъятием жилого помещения – комнаты, расположенной по адресу: *** денежная сумма составит 413 553 руб. - рыночная стоимость жилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО1 понес судебные расходы по оценке жилого помещения в размере 3 000 руб. (отчет об оценке ООО «Агентство оценки Енисей» от 15.08.2024 № ***, копия квитанции к приходному кассовому ордеру от 19.08.2024), которые подлежат возмещению ответчиком пропорционально удовлетворенным требованиям (79%) в размере 2370 руб. (3 000 руб. х 79 %).

Разрешая ходатайство представителя администрации г. Черногорска о взыскании с истца понесенных ответчиком судебных расходов на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 5 000 руб. пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, суд приходит к следующему.

Согласно платежному поручению *** от 25.11.2024 Администрацией г. Черногорска оплачено ИП ФИО3 за проведение судебной экспертизы по настоящему делу 5 000 руб.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований (79%) расходы ответчика по оплате экспертизы в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию в пользу ответчика с истца ФИО1 в той части исковых требований, в которой истцу отказано (21%), в размере 1050 руб. (5 000 руб. х 21%). 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление прокурора города Черногорска, действующего в интересах ФИО1, к администрации города Черногорска удовлетворить частично.

Возложить обязанность на администрацию города Черногорска по изъятию жилого помещения – комнаты, расположенной по адресу: ***, путем выкупа, с выплатой ФИО1 в качестве возмещения денежной суммы в размере 413 553 руб.

Взыскать с администрации города Черногорска (***) в пользу ФИО1 (паспорт ***) выкупную цену жилого помещения в размере 413 553 руб., расходы на оплату услуг эксперта – 2370 руб., всего взыскать 415 923 (четыреста пятнадцать тысяч девятьсот двадцать три) руб. 

Прекратить право собственности ФИО1 на изымаемое жилое помещение с момента выплаты выкупной цены.

Признать за администрацией города Черногорска право собственности на жилое помещение по вышеуказанному адресу с момента выплаты выкупной цены. 

Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1 (паспорт ***) в пользу администрации города Черногорска (***) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 1050 (одна тысяча пятьдесят) руб. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено апелляционное представление в Верховный суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд Республики Хакасия в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий Ю.Н. Коноплёва

Мотивированное решение составлено 03 февраля 2025 года.