РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2018 года г.Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Семёнцева С.А.,

при секретаре судебного заседания Бамбуровой Т.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2095/18 по иску ФИО1 к ООО «Сфинкс», третьему лицу Управлению Росреестра по Самарской области о признании права собственности, взыскании неустойки и штрафа, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, ссылаясь на то, что 03.12.2014 между ФИО1 и ООО «Сфинкс» был заключен договор № 2С/9-59 долевого участия в строительстве. ООО «Сфинкс» принял на себя обязательства построить трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроенно-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – однокомнатную адрес секции №... жилого дома. Жилой дом согласно п. 2.1 должен быть введен в эксплуатацию и акт государственной комиссии должен быть подписан не позднее 1 квартала 2016 года. Согласно п. 2.2 договора объект должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 3 квартала 2016 года. Обязательства, предусмотренные п.п.5.1, 5.2 договора истец исполнил надлежащим образом, полностью произвел оплату по договору в размере 2452590 руб. Спор относительно доплаты за квадратные метры урегулирован в соответствии со вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда г. Самары от 28.02.2018 по делу № 2-5689/2017. Все строительно-монтажные работы по возведению дома завершены, квартира истца по адресу: адрес стоит на кадастровом учете с общей площадью *** кв.м. ООО «Сфинкс» уклоняется от передачи объекта истцу, следовательно, ФИО1 в настоящий момент не имеет возможности оформить право собственности на квартиру. В течение нескольких дней после ввода объекта в эксплуатацию истец и ответчик в ходе телефонного разговора договорились о встрече на объекте для предварительного осмотра квартиры на 28.02.2017. В ходе встречи были выявлены существенные недоделки, которые застройщик обязался устранить до 28.03.2017 в соответствии с замечаниями по строительной готовности квартиры, подписанными сторонами. В период с 28.03.2017 по 01.06.2017 сотрудники застройщика по всем имеющимся телефонам отказывались от встречи, не владели информацией и ссылались на занятость, после 01.06.2017 пропали со связи. Впоследствии было судебное разбирательство относительно доплаты за лишние метры и взыскания неустойки, закончившееся решением Промышленного районного суда г. Самары от 28.02.2018 г. по делу № 2-5689/2017. 14 марта 2018 года ФИО1 направил в адрес ответчика письмо с просьбой в кратчайший сроки передать ему квартиру по акту приёма-передачи, ответа на которое не последовало.

Просит суд признать за ним право собственности на *** квартиру №..., расположенную на *** этаже в жилом доме по адресу: адрес общей площадью *** кв.м., взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 618030 руб., штраф в размере 309015 руб. 

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Сфинкс» ФИО2, действующий на основании доверенности, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, в случае удовлетворения исковых требований просит снизить размер неустойки и штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ. Не смог пояснить, почему до настоящего времени квартира не передана истцу по акту приема-передачи. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 4 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирныйдоми (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований ч. 1 ст. 6 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч. 2 ст. 6 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

На основании ч. 6 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевогостроительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Таким образом, из содержания указанных норм права в их системной взаимосвязи следует, что нарушение сроков исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в части передачи участнику такого строительства соответствующего объекта, является безусловным основанием для возложения на соответствующего застройщика гражданско-правовой ответственности в виде выплаты неустойки, а если участник долевого строительства в отношении застройщика является потребителем, застройщик обязан также компенсировать потребителю моральный вред.

В силу ст. 309 и ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела следует, что по договору долевого участия в строительстве № 2С/9-59, заключенному между ООО «Сфинкс» (застройщиком) и ФИО1, застройщик обязался своими силами в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: адрес и после получения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства входящий в состав указанного жилого дома объект - однокомнатную квартиру, расположенную во *** секции жилого дома на *** этаже, общей площадью *** кв.м (жилой *** кв.м., площадью балконов и/или лоджий (с учетом коэффициента 1) *** кв.м.), строительный номер квартиры №....

Стоимость квартиры по договору составила 2452590 руб. и была оплачена ФИО1 в полном объеме, что подтверждает платежное поручение № 430671 от 24.12.2014. 

Согласно п. 2.1. договора долевого участия в строительстве жилой дом, в составе которого находится подлежащий передаче истцу объект, должен быть введен в эксплуатацию не позднее 1 квартала 2016. 

В соответствии с п. 2.2 договора объект должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 3 квартала 2016. 

Установлено, что в указанный срок дом в эксплуатацию не был введен и квартира истцу не передана по акту приема-передачи.

Как установлено п.п. 5.1., 5.2. договора долевого участия, передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома при условии выполнения участником долевого строительства обязанности по оплате.

В соответствии с п.п. 1.2., 1.3. указанного договора площадь объекта на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации, для расчетов по договору сторонами принимается общая проектная площадь 40,48 кв.м, площадь балконов и/или лоджии (с коэффициентом -1) – 7,61 кв.м, всего – 48,09 кв.м. Участник долевого строительства уведомлен, что оплата лоджии осуществляется исходя из ее фактической площади. По окончании строительства жилого дома на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по г. Самаре, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дом.

14.12.2016 получено заключение №02-22/069 о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации. На основании данного заключения ООО «Сфинкс» обратилось в министерство строительства Самарской области, в результате чего 20.01.2017 получено разрешение на ввод объекта эксплуатацию №3-301000-19-2016. 

20.01.2017 Министерством строительства Самарской области ООО «Сфинкс» выдано разрешение на ввод объекта, расположенного по адресу адрес, в эксплуатацию №63-301000-19-2016.

Из материалов дела усматривается, что 03.02.2017 в адрес ФИО1 было направлено письмо от 27.01.2017, согласно которого сообщалось о вводе дома в эксплуатацию. 

Решением Промышленного районного суда г. Самары от 22.11.2017 с ООО «Сфинкс» в пользу ФИО1 взыскана неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 30000 руб., штраф в размере 15000 руб., в удовлетворении исковых требований ООО «Сфинкс» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве отказано. 

Указанное решение вступило в законную силу 28.02.2018 на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда. 

Согласно экспликации к плану, имеющейся в техническом паспорте, квартира №... на *** этаже имеет общую площадь *** кв.м., с учетом прочей (с коэффициентом) – *** кв.м., жилой площадью *** кв.м., подсобной – *** кв.м., прочей (без учета коэффициента) – *** кв.м. 

14.03.2018 ФИО1 в адрес ответчика была направлена претензия о передаче квартиры и выплате неустойки за период с 01.03.2017 по 14.03.2018 в размере 618030 руб. 

Ответчиком в судебном заседании не оспаривалось, что в указанный договором срок ООО «Сфинкс» объект дольщику не передало, требования о передаче квартиры, выплате неустойки не выполнило. 

Согласно п. 4.1.5 договора застройщик не менее, чем за 30 дней до наступления установленного договором передачи объекта долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.

Таким образом, учитывая, что ООО «Сфинкс» допущена просрочка исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве у истца возникает право требовать взыскания неустойки (пени), предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Доказательств наличия непреодолимой силы, чрезвычайных обстоятельств для переноса сроков исполнения договора, ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК не предоставлено.

Истцом представлен расчет неустойки, размер которой составил 618030 руб.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В своем определении от 21.12.2000 № 263-О Конституционный Суд РФ указал, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В связи с указанным, суд полагает, что размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства и в соответствии со ст. 333 ГК РФ с учетом ходатайства ответчика подлежит уменьшению, при этом суд принимает во внимание необходимость соблюдения баланса интересов сторон, а также характер обязательства - проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, при котором ответчик связан договорными обязательствами с другими лицами, долговременное согласование с государственными органами, в связи с чем, взыскание неустойки в полном объеме существенно нарушит имущественные права ответчика. 

На основании изложенного, с учетом требований разумности и справедливости, исходя из соблюдения баланса интересов сторон размер неустойки подлежит уменьшению до 30000 руб. в пользу истца.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Согласно п. 46 вышеуказанного постановления Пленума ВС РФ при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку в добровольном порядке требования истца до обращения в суд удовлетворены не были, в связи с чем, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ООО «Сфинкс» штрафа.

Учитывая принцип соразмерности штрафных санкций последствиям нарушения, исходя из характера правоотношений сторон, размера причиненного вреда, степени вины ответчика, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания штрафа в размере 10000 руб., поскольку он отвечает принципу справедливости и соразмерности последствиям нарушения обязательств ответчиком.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. 

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН квартира №..., расположенная по адресу: адрес поставлена на кадастровый учет, ей присвоен кадастровый №....

Поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, то невозможность оформить его должным образом, препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании, до настоящего времени квартира истцу по акту приема-передачи не передана, несмотря на ввод дома в эксплуатацию. Таким образом, при отсутствии акта приема-передачи квартиры истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на квартиру во внесудебном порядке.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ защиту гражданских прав осуществляет суд. Одним из способов защиты прав является признания права. В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

На основании изложенного, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования истца о признании за ним права собственности на спорное жилое помещение.

Согласно ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 1100 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на *** квартиру №..., расположенную на *** этаже жилого дома по адресу: адрес, общей площадью *** кв.м.

Взыскать с ООО «Сфинкс» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков исполнения обязательства в размере 30000 руб., штраф в размере 10000 руб., а всего взыскать 40000 (Сорок тысяч) рублей 00 копеек. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Сфинкс» государственную пошлину в доход бюджета г.о. Самара в размере 1100 (Одна тысяча сто) рублей 00 копеек. 

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд, через Октябрьский районный суд в порядке ст. 321 ГПК РФ в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения. 

Мотивированное решение изготовлено 25.05.2018.

Судья /подпись/ С.А. Семёнцев

Копия верна. Судья: Секретарь: