66RS0057-01-2018-001174-86 Дело №2-71/2019

Мотивированное 

решение

 составлено 15 февраля 2019 года 

Р Е Ш Е Н И Е 

Именем Российской Федерации 

12 февраля 2019 года г.Талица 

Талицкий районный суд Свердловской области в составе:

судьи Баклановой Н.А.,

при секретаре Мукашевой О.М.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Талицкого городского округа о взыскании выкупной цены изымаемого жилого помещения, 

у с т а н о в и л

Истец обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации Талицкого городского округа о взыскании выкупной цены изымаемого жилого помещения, указав, что она является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи (передачи) квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия № 

Квартира двухкомнатная, общей площадью 38 кв.м. Дом на основании распоряжения Главы Талицкого городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании жилого многоквартирного дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, аварийным и подлежащим сносу» признан аварийным и подлежащим сносу.

Администрация Талицкого городского округа, признав дом аварийным и непригодным для проживания, возложила на себя обязанность, исходя из содержания ст.32 ЖК РФ выплатить собственнику жилого помещения выкупную цену.

Отказ Администрации Талицкого городского округа в выплате выкупной стоимости жилого помещения, возмещения затрат в связи с переменой места жительства нарушают ее права на жилище, гарантированные Конституцией РФ.

Согласно ч.3 ст.35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Аналогичная правовая позиция, изложена в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

В соответствии с ч. 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, в выкупную цену включается:

рыночная стоимость изымаемого жилого помещения;

все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения;

убытки, причиненные переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 

В Обзоре судебной практики, Верховный Суд РФ на примерах из судебной практики дополнительно разъяснил, что в выкупную цену должны включаться следующие расходы собственника изымаемого жилья: расходы на переезд; расходы по оплате услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения; расходы по оформлению договора купли-продажи иного жилого помещения; компенсация за не произведенный капитальный ремонт, стоимость доли в праве собственности на участок земли, на котором расположен дом.

Таким образом, при изъятии жилого помещения, принадлежащего истцу, ответчик обязан выплатить рыночную стоимость изымаемого жилого помещения в размере 1 114 400 рублей 00 коп., в том числе рыночная стоимость жилого помещения в размере 883 000 с учетом стоимости доли в праве собственности на участок земли, на котором расположен дом, компенсация за не произведенный капитальный ремонт в размере 194 400 рублей, убытки в размере 37 000 рублей, что подтверждается отчетом об оценке недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, произведенной оценщиком Л., который является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Кроме того истец понесла расходы по сбору документов для определения рыночной стоимости жилого помещения в сумме 20 957 рублей, в том числе на расчет рыночной стоимости квартиры 10 000 рублей, за заключение о достоверности сметной документации по капитальному ремонту 7 000 рублей, за справку СОГУП «Областной Центр недвижимости» 3 957 рублей.

Просит взыскать с Администрации Талицкого городского округа в пользу ФИО1 выкупную цену за двухкомнатную квартиру общей площадью 38,0 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> размере 1 114 400 рублей 00 коп., в том числе рыночная стоимость жилого помещения в размере 883 000 с учетом стоимости доли в праве собственности на участок земли, на котором расположен дом, компенсация за не произведенный капитальный ремонт в размере 194 400 рублей, убытки в размере 37 000 рублей. 

Взыскать с Администрации Талицкого городского округа в пользу ФИО1, понесенные расходы в сумме 20 957 рублей.

Взыскать с Администрации Талицкого городского округа в пользу ФИО1 сумму государственной пошлины за подачу искового заявления в размере 13 772 рубля. 

В судебном заседании истец на заявленных требованиях настаивала, подтвердив изложенные в заявлении доводы. 

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, с иском согласилась в части в размере 753000 рублей, в том числе: стоимости жилого помещения в размере 750000 рублей, убытков в размере 13000 рублей (3000 рублей - услуги риэлтора, 10000 рублей – расходы на переезд), расходов на оплату услуг оценщика в размере 10000 рублей, против удовлетворения иска в части компенсации за не произведенный капитальный ремонт и расходов по его оценке возражала, мотивируя тем, что нет доказательств, что на дату приватизации истцом жилого помещения жилой дом, 1963 года постройки нуждался в проведении капитального ремонта.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч.1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч.4).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч.6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.7).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч.8).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч.10).

Как установлено судом, распоряжением Главы Талицкого городского округа от ДД.ММ.ГГГГ за № жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> признан аварийным, подлежащим сносу на основании заключения межведомственной комиссии по признанию жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу от ДД.ММ.ГГГГ №.

Истец ФИО1 является собственником жилого помещения общей площадью 38,0 квадратных метров, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи (передачи) квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6-9).

Указанный жилой дом общей площадью 462,1 кв.м. включен в перечень аварийных многоквартирных домов Региональной адресной программы «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 2013-2017 годах», утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ за №-ПП), согласно которому все жильцы дома планируются к переселению. 

Судом установлено, что между сторонами не достигнуто соглашение о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого, договор мены сторонами не заключен, истец не согласна с переселением в предлагаемое ей жилое помещение, обращения истца к ответчику о выплате выкупной стоимости квартиры были оставлены без удовлетворения (л.д.16-17).

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются, подтверждаются решением Талицкого районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д.76-79).

В силу ч.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 - 283 ГК РФ, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Свердловской области от 10.06.2013 N 727-ПП "Об утверждении региональной адресной программы "Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2013 - 2017 годах" (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП) предусмотрено, что для достижения цели Программы необходимо решить задачи по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных до ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке аварийными в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации и подлежащими сносу или реконструкции до ДД.ММ.ГГГГ, минимизации издержек по содержанию аварийных домов и сокращению сроков введения земельных участков, освободившихся после сноса домов, в хозяйственный оборот (гл. 2). 

Переселение граждан из аварийного жилищного фонда будет реализовано до ДД.ММ.ГГГГ. Снос расселенного аварийного жилищного фонда будет осуществлен до ДД.ММ.ГГГГ (гл.3).

Как установлено судом, и не оспаривается сторонами, жилой многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес> не снесен до настоящего времени, снос дома собственниками жилых помещений в нем не осуществлен.

В связи с тем, что жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. 

При указанных обстоятельствах, требование истца о взыскании выкупной цены за изымаемое жилое помещение заявлено обоснованно.

При определении выкупной цены за изымаемое жилое помещение суд исходит из следующего.

Согласно отчета об оценке недвижимого имущества №-н18 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, представленного истцом, выкупная цена за двухкомнатную квартиру общей площадью 38,0 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> составляет 883000 рублей 00 копеек, в том числе рыночная стоимость жилого помещения в размере 815000 рублей, стоимость доли в праве собственности на участок земли, на котором расположен дом, в размере 68000 рублей, компенсация за не произведенный капитальный ремонт в размере 194400 рублей, убытки в размере 37 000 рублей (л.д.18-51). 

При этом, оценка рыночной стоимости квартиры проведена с использованием сравнительного подхода исходя из сложившихся цен на аналогичные объекты (выбраны 4 объекта), путем их сравнения, с учетом места расположения объекта. Применяемый в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж позволил учесть в составе стоимости квартиры стоимость доли земельного участка. Оценщик произвел наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества.

Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт определялся на основании сметы на проведение капитального ремонта дома, рассчитан пропорционально площади квартиры истца. Локальный сметный расчет (смета) на капитальный ремонт жилого дома 

<

адрес> заключение о достоверности сметной стоимости составлены ООО «Строительное управление №», осуществляющему данный вид деятельности на основании Свидетельства о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (л.д.62-70, 80-84).

Стоимость расходов на перевозку мебели с оплатой работы грузчиков, аренды автомобиля, этажа места погрузки и разгрузки исходя из объема мебели в оцениваемой квартире, определена в 10000 рублей (л.д.31 оборот).

Величина расходов собственника на услуги риэлтора по поиску и подбору жилья рассчитана из расчета 4% от рыночной стоимости объекта недвижимости, что составило 26960 рублей (л.д.31 оборот).

Указанный размер также подтверждается справкой ИП ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой стоимость услуг агентства недвижимости «Александра» по поиску жилого помещения, оформлению документов для совершения сделки купли-продажи, мены жилых помещений по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в г.Талице Свердловской области составляли 27000 рублей (л.д.74).

Стороной ответчика доказательств иной оценки выкупной стоимости изымаемого жилого помещения не представлено. 

В силу ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Такая оценка судом запрашивалась (л.д.75 оборот).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Как следует из справки филиала «Талицкое БТИ», копии технического паспорта на многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> года постройки, двухэтажный, кирпичный, 12-квартирный, владелец ПТО ЖКХ, процент фактического износа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 43%. Сведения о проведении капитального ремонта не указаны (л.д.42-46,51).

Истец приобрела в собственность спорное жилое помещение в порядке приватизации на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6-9).

Стороной истца не представлено доказательств того, что наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, выполнялись ненадлежащим образом, что на дату приватизации спорного жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом 1963 года постройки нуждался в проведении капитального ремонта.

При указанных обстоятельствах, суд находит установленным, что на момент приватизации изымаемого жилого помещения дом не нуждался в проведении капитального ремонта, что является основанием для отказа во взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома и зачете в выкупную цену жилого помещения.

На основании изложенного, требования о взыскании выкупной цены, подлежат удовлетворению в части в сумме 920000 рублей (815000+68000+37000=920000).

В силу ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. 

Согласно чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.4) истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в сумме 13772,00 рублей.

Пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12400,00 рублей, подлежат возмещению с ответчика в пользу истца.

Согласно товарному чеку и кассовому чеку от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.72), истцом понесены расходы по оплате расчета рыночной стоимости квартиры (получатель ИП ФИО4) в сумме 10000 рублей.

Указанные расходы подлежат возмещению с ответчика в пользу истца.

Согласно квитанции и чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.73), истцом понесены расходы по оплате технического паспорта на многоквартирный жилой дом в сумме 3957,00 рублей.

Доводы представителя ответчика о том, что указанные расходы возмещению не подлежат, поскольку понесены в связи с заключением ООО «СУ №» о стоимости капитального ремонта, который заявлен необоснованно, суд находит несостоятельными.

Как следует из отчета №н-18 (л.д.18-51), технический паспорт на жилой дом использовался при проведении оценки недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, указанные расходы подлежат возмещению с ответчика в пользу истца.

Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ принято от ФИО1 в организацию ООО «Строительное управление №» в общей сумме 7000 рублей оплаты экспертизы сметной документации жилого дома 

<

адрес>, проведение достоверности экспертизы сметной стоимости (л.д.60-71).

Как следует из заключения о достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта, а также локального сметного расчета на капитальный ремонт жилого дома по адресу 

<

адрес>, составленного ООО «Строительное управление №», определена стоимость капитального ремонта (л.д.60-71). 

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований в части компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 194400 рублей не подлежат удовлетворению требования о возмещении расходов, понесенных истцом по оплате ООО «Строительное управление №» за заключение о достоверности сметной документации по капитальному ремонту в размере 7 000 рублей (л.д.60-71).

На основании вышеизложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению в части.

Руководствуясь ст.ст.12,56,196-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Талицкого городского округа о взыскании выкупной цены изымаемого жилого помещения удовлетворить в части. 

Взыскать с Администрации Талицкого городского округа в пользу ФИО1 920000 рублей выкупной цены за изымаемое жилое помещение, 10000 рублей возмещения расходов по оплате оценки недвижимого имущества, 3957 рублей возмещения расходов за выдачу ксерокопии техпаспорта, 12400 рублей возмещения расходов по уплате государственной пошлины, всего 946357 рублей (девятьсот сорок шесть тысяч триста пятьдесят семь рублей).

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Талицкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Бакланова Н.А.