Дело № 2-1505/2025 

52RS0007-01-2024-007279-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 10 марта 2025 года 

Советский районный суд г. Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Малаховой О.В.,

при помощнике ФИО1,

с участием истцов ФИО2, ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам ФИО2, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Старт-Строй" о взыскании излишне уплаченных денежных средств, защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с исками к ответчику о взыскании излишне уплаченных денежных средств, защите прав потребителя, указав в обоснование следующее.

(дата) между ФИО2 и ООО СЗ "Старт-Строй" заключен договор №... долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по которому ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить и передать истцу объект долевого строительства – квартиру, расположенную по адресу: (адрес), у (адрес), количество комнат -2, расположенную на первом этаже, общей проектной площадью 57,7 кв. м..

Квартира была принята по акту приема-передачи, согласно которому площадь объекта составила 56,7 кв.м., что на 1 кв.м.(1,73 %) является меньше заявленной площади по договору от (дата).

Кроме того, (дата) между ФИО2, ФИО3 и ООО СЗ "Старт-Строй" заключен договор №... долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по которому ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить и передать истцу объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: (адрес), у (адрес). количество комнат - 3, расположенную на третьем этаже, общей проектной площадью 76,4 кв. м..

Квартира была принята по акту приема-передачи, согласно которому площадь объекта составила 75,1 кв.м., что на 1,3 кв.м.(1,7 %) является меньше заявленной площади по договору от (дата).

Согласно п. 3.1 договора №ЦВ2-1/3, стоимость 1 квадратного метра составляет 91 960 рублей, договора №... – 84 000 рублей.

Пункт 3.4 вышеуказанных договоров регулирует порядок расчета при изменении при изменении цены договора, в случае если площадь построенного объекта отличается более чем на 5% от проектируемой площади. Однако, этот пункт не содержит запрета на изменение цены договора (уменьшения) при изменении площади менее 5% от проектной.

(дата) в адрес ООО СЗ "Старт-Строй" была направлена досудебная претензия, согласно которой истец просила выплатить ей денежные средства в размере 91 960 рублей по договору №... и 109 200 рублей по договору № №.... Согласно письменному ответу ответчика от (дата) в требованиях ФИО2 было отказано в полном объеме.

На основании изложенного истцы просят суд взыскать с ООО Специализированный застройщик "Старт-Строй" в пользу истца ФИО2 излишне уплаченные денежные средства по договору долевого строительства №ЦВ2-1/3 в размере 91 960 рублей и по договору № ЦВ2-1/27 в размере 109 200 рублей ввиду уменьшения площади переданных квартир; неустойку за период с (дата) по (дата) в размерах 17 472 рубля и 20 748 рублей соответственно; а также по день фактического исполнения обязательств; штраф; расходы, понесенные по договору на оказание юридических услуг по 10 000 рублей.

Истцы ФИО2, ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО "СЗ "Старт-Строй" ФИО4 в судебном заседании с предъявленными требованиями не согласилась, просила в их удовлетворении отказать, представила письменные возражения.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Как следует из ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Судом установлено, что (дата) между ООО "СЗ "Старт-Строй" (застройщик) и ФИО2, ФИО3 (участники долевого строительства) заключен договор № №... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого (адрес) по адресу (адрес), у (адрес), на земельном участке площадью 10 096 кв.м., кадастровый №.... 

(дата) между ООО "СЗ "Старт-Строй" (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор №... в долевом строительстве многоквартирного жилого (адрес) по адресу (адрес), у (адрес), на земельном участке площадью 10 096 кв.м, кадастровый №....

Согласно п. 1.8 договоров общая приведенная площадь объекта долевого строительства (квартиры) - приведенная площадь объекта долевого строительства, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом на дату подписания настоящего договора и состоящая из общей площади квартиры и площади лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,5) 1,7 кв.м. и 1,6 кв.м. соответсвенно. Общая приведенная площадь квартиры по договору №... составляет 76,4 кв.м., по договору №... – 57,7 кв.м. 

Фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства определяется по результатам обмеров специализированной организации и состоит из общей площади объекта долевого строительства и площади лоджии с учетом понижающего коэффициента.

Истцы свои обязательства по оплате стоимости договоров №... и №№... исполнили надлежащим образом, что не оспаривается стороной ответчика.

Квартиры были приняты по актам приема-передачи, согласно которым:

по договору № ЦВ2-1/27 площадь объекта составила 75,1 кв.м., что на 1,3 кв.м. (1,7 %) является меньше заявленной площади по договору от (дата); 

по договору №ЦВ2-1/3 площадь объекта составила 56,7 кв.м., что на 1 кв.м. (1,73 %) является меньше заявленной площади по договору от (дата).

Согласно п. 3.1 договора №..., стоимость 1 квадратного метра составляет 91 960 рублей, договора № №... – 84 000 рублей.

(дата) истцами в адрес ответчика направлены претензии о возврате излишне уплаченных денежных средств по договорам долевого строительства в размере 109 200 рублей (84 000 х 1,3) по договору № ЦВ2-1/27 и в размере 91 960 рублей (91 960 х 1) по договору №ЦВ2-1/3 ввиду уменьшения площадей переданных квартир. 

Однако требования претензий в письмах №... и №... от (дата) ответчик оставил без удовлетворения. 

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Возражая против удовлетворения исковых требований, представитель ответчика ссылалась на п. 3.4 договоров, согласно которому в случае, если фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров специализированной организации окажется меньше общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанного в п.1.8, настоящего договора, более, чем на 5%, дольщики письменно уведомляют застройщика о необходимости произвести перерасчет цены договора. Застройщик, в срок не позднее 30 календарных дней с момента получения письменного обращения от дольщиков, на основании заключенного дополнительного соглашения к договору об изменении цены, возвращает дольщикам стоимость разницы в количестве квадратных метров, превышающей 5%, исходя из цены одного квадратного метра общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанного в п.3.1, настоящего договора. Датой исполнения обязательства застройщика по абз. 1 настоящего пункта договора, является дата списания денежных средств с расчетного счета застройщика.

Пунктом 3.3 договоров предусмотрено изменение цены в случае превышения площади построенного объекта долевого строительства над площадью объекта, указанного в договоре.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Суд полагает, что оба этих пункта договоров регулируют порядок расчета при изменении цены договора, в случае если площадь построенного объекта отличается более чем на 5% от проектной площади.

Однако ни один из этих пунктов не содержит запрета на изменение цены договора (уменьшении или увеличении) при изменении площади менее 5% от проектной. Буквальное толкование данных положений позволяет суду прийти к выводу, что они не согласовывают размер определенных отступлений от характеристик передаваемого объекта долевого строительства как отступлений от существенных условий договора. Сторонами не установлено что отступление от проектной площади объекта менее 5% не является отступлением, который не влияет на его стоимость. 

С учетом того, что стоимость квартир определена исходя цены за 1 кв.м., а также определение порядка расчетов при изменении площади в том виде и в тех формулировках, в которых оно указано в п. 3.3 и 3.4 договоров № ЦВ2-1/27, №ЦВ2-1/3, суд полагает, что истцы не лишены права требовать уменьшения цены договоров при изменении площади объектов даже на 1,3 кв.м. и 1 кв.м..

Принимая во внимание, что согласно п. 3.1 договора №... от (дата) стоимость 1 кв.м. составляет 84 000 рублей, а договора №... от (дата) – 91 960 рублей исковые требования в части взыскания в пользу истца ФИО2 стоимости 1,3 кв.м. по договору №... и 1 кв.м. по договору №... удовлетворению в общем размере 201 160 рублей (84000 х 1,3+91960).

На основании ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Согласно ч. 3 ст. 10 Закона при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Истцы просят взыскать в свою пользу неустойку за период с (дата) по (дата), а также по день фактического исполнения обязательств, а также штраф.

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, которое вступило в силу 22.03.2024, установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Согласно абз. 9 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (в редакции Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916) неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления (22 марта 2024 г.) до 30 июня 2025 г. включительно.

При таких обстоятельствах оснований для начисления неустойки и штрафа не имеется. В данной части исковых требований надлежит отказать.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно положениям ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе: расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу требований ст. 98, ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 1 от 21.01.2016 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Размер возмещения стороне расходов по оплате услуг представителя должен быть соотносим с объемом защищаемого права, при этом также должны учитываться сложность, категория дела, время его рассмотрения в судебном заседании суда первой инстанции, фактическое участие представителя в рассмотрении дела.

Принимая во внимание категорию и сложность настоящего дела, время рассмотрения данного дела в суде, частичное удовлетворение требований истцов, руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца ФИО5 компенсацию расходов на оплату юридических услуг в размере 20 000 рублей, что соответствует среднестатистическим расценкам юристов (адвокатов) по данной категории дел при сравнимых обстоятельствах.

Определяя разумность и соразмерность заявленных ко взысканию представительских услуг, соотношение их со сложившимися ценами в данном регионе, суд принимает во внимание расценки по оплате отдельных видов юридической помощи согласно инструкции "О порядке определения размера гонорара при заключении адвокатами палаты соглашения об оказании юридической помощи физическим и юридическим лицам", утвержденной решением совета Палаты адвокатов Нижегородской области от 06.04.2022.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

При таких обстоятельствах с ответчика подлежит взысканию в бюджет государственная пошлина в размере 7 034 рублей 80 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Старт-Строй" о взыскании излишне уплаченных денежных средств, защите прав потребителя, удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО2, паспорт серии №... №..., с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Старт-Строй", ИНН 

<

***>, денежные средства в общем размере 201 160 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Старт-Строй", ИНН 

<

***> в местный бюджет расходы на оплату государственной пошлины в размере 7 034 рублей 80 копеек.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд г. Нижнего Новгорода.

Судья О.В. Малахова

Мотивированное решение составлено 21.03.2025