Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 апреля 2018 года г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петуховой В.Г.,

при секретаре судебного заседания Шеине М.С.,

с участием представителя гаражного строительного кооператива «Березка-2» - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-73/2018 по административному исковому заявлению гаражного строительного кооператива «Березка-2» к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, 

установил:

административный истец полагает, что результаты государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером (номер изъят), расположенного по адресу: (адрес изъят), завышены, установленный размер кадастровой стоимости 53 451 577 рублей 55 копеек нарушает его права как плательщика налога, который исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявления гаражный строительный кооператив «Березка-2» (далее – гаражный кооператив) ссылается на отчет об оценке от 28 декабря 2017 года № 113/2017-1, составленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и управления собственностью», которым по состоянию на 9 июня 2014 года определена рыночная стоимость указанного земельного участка в размере 18 345 000 рублей.

Со ссылкой на положения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 245, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом уточнений исковых требований гаражный кооператив просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер изъят), расположенного по адресу: (адрес изъят) общей площадью (данные изъяты) кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуальных гаражей в размере равном рыночной стоимости 18 345 000 (восемнадцать миллионов триста сорок пять тысяч) рублей по состоянию на 9 июня 2014 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в административном исковом заявлении, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились, суд с учетом мнения представителя административного истца и положений статей 150, 152, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации счел возможным рассматривать дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителя гаражного кооператива ФИО1, поддержавшего заявленные требования, допросив в качестве свидетеля оценщика Р., исследовав материалы дела, Иркутский областной суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В силу положений Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 25 настоящего Кодекса.

Как установлено частью 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп, в который внесены изменения Постановлением № 239-пп от 5 мая 2014 года, распространенные на правоотношения, возникшие с 3 декабря 2013 года.

Земельный участок с кадастровым номером (номер изъят) отнесен к 3 группе видов разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок». Впервые земельный участок поставлен на кадастровый учет 9 июня 2014 года. Удельный показатель кадастровой стоимости составляет 1895 рублей 11 копеек за 1 кв.м. Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка составила: 53 451 577 рублей 55 копеек.

Гаражному кооперативу земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования и он является плательщиком земельного налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости указанного земельного участка. Ввиду этого, обращение гаражного кооператива в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 9 июня 2014 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены не только собственником объекта оценки, но и иными лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером (номер изъят) административным истцом при подаче административного искового заявления представлен отчет об оценке от 28 декабря 2017 года № 113/2017-1, составленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и управления собственностью» Р. которой по состоянию на 9 июня 2014 года определена рыночная стоимость указанного земельного участка в размере 18 345 000 рублей.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Анализ содержания представленного административным истцом отчета об оценке позволяет суду сделать вывод о том, что значительная разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка обусловлена его индивидуальными особенностями, которые были учтены оценщиком при оценке объектов в том числе, вид разрешенного использования, месторасположение земельного участка. 

Представленный административным истцом отчет оценщика о рыночной стоимости, находящегося во владении гаражного кооператива земельного участка, выполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства специалистом, имеющим соответствующее образование и стаж работы в области оценочной деятельности, соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В отчете оценщика присутствует подробный анализ исторических, политических, экономических, социальных и экологических факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. 

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком мотивированно использовался метод сравнительных продаж, в связи с чем, проведен анализ объектов-аналогов к объектам оценки и обоснование их выбора. Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости выбраны оценщиком в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки – сходные с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость: местоположение земельного участка, вида использования, площади земельного участка, отсутствие улучшений.

Доказательств недостоверности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка, либо данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что, действительно, могло бы поставить под сомнение достоверность отчета, лица, участвующие в деле, не представили.

Суждение в отзыве Управления Росреестра по Иркутской области на административное исковое заявление о мотивах, по которым комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отклонила заявления гаражного кооператива, не может быть принято во внимание. Как пояснила суду оценщик Р., допрошенная судом в качестве свидетеля, комиссии был представлен отчет об оценке, как на электронном носителе, так и на бумажном. При печати по технической причине станицы 63 и 64 вышли за пределы границ. Комиссия, не посмотрев данный отчет на электронном носителе, указала в решении на отсутствие нумерации станицы 63 и отсутствии в таблице 12 на станице 64 итогового вывода. Электронную версию отчета всегда рассматривает представитель Министерства имущественных отношений. В процессе заседания члены комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости спросили представителя Министерства имущественных отношений о содержании электронной версии отчета, на что был получен ответ, что таблица на месте. Поскольку принтером была обрезана третья колонка на странице 64, член комиссии И. не смогла проверить правильность расчета таблицы № 12 отчета на бумажном носителе, однако электронную версию отчета она не смотрела. 

Представленный суду отчет пронумерован в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, таблица 12 «Внесение корректировок и расчет рыночной стоимости объекта оценки» содержит расчет стоимости по всем объектам аналогам и результат стоимости объекта оценки.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в размере 18 345 000 рублей не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертное заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

При таких данных, а также учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельного участка, административными ответчиками, заинтересованными лицами в суд не представлено, Иркутский областной суд не находит оснований ставить указанный отчет под сомнение.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Иркутский областной суд, проанализировав отчет оценщика в совокупности с другими представленными по делу доказательствами и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер изъят) в размере равном рыночной стоимости 18 345 000 рублей.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 29 декабря 2017 года.

В соответствии с абзацем 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Иркутский областной суд

решил:

исковые требования гаражного строительного кооператива «Березка-2» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер изъят), расположенного по адресу: (адрес изъят) общей площадью (данные изъяты) кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуальных гаражей, в размере равном рыночной стоимости 18 345 000 (восемнадцать миллионов триста сорок пять тысяч) рублей по состоянию на 9 июня 2014 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной рыночной считать 29 декабря 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья В.Г. Петухова